Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s

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1 Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACION EMPRESAS ALMACENES S.A. Octubre 2005 Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

2 INFORME DE CLASIFICACION Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO EMPRESAS ALMACENES S.A. SOLVENCIA PERSPECTIVAS AA- Estables Analista: María Teresa Larroulet. P. Fono: (562) Clasificaciones Sept. de 2003 Sept. de 2004 Diciembre de 2004 Marzo de 2005 Octubre de 2005 Solvencia AA- A+ A+ A+ AA- Perspectivas Estables Estables Estables Estables Estables Acciones Serie Única 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 4 1ª Clase Nivel 4 Línea de bonos nº 329 AA- A+ A+ A+ AA- Línea de bonos nº A+ A+ AA- Línea de bonos nº A+ A+ AA- Línea de Ef. de Comercio nº 12 Nivel 1+/AA- Nivel 1/A+ Nivel 1/A+ Nivel 1/ A+ Nivel 1+/ AA- FUNDAMENTACION El cambio de clasificación de las líneas de bonos, efectos de comercio y solvencia de Empresas Almacenes París S.A. obedece al proceso de fusión con Cencosud S.A., siendo está última sociedad la continuadora legal de Empresas Almacenes París S.A., asumiendo sus derechos y obligaciones. Producto de lo anterior, las clasificaciones de la compañía fueron ajustadas a la clasificación de solvencia de Cencosud S.A. El 18 de marzo de 2005, Cencosud adquirió el 71,08% de la propiedad de Almacenes París mediante una oferta pública de acciones. El 31 de agosto de 2005, las juntas de accionistas de ambas entidades aprobaron la fusión de Cencosud y Almacenes París, siendo está última sociedad absorbida por Cencosud. Cencosud S.A, clasificada en AA-/ Estables por Feller Rate, posee una fuerte posición de mercado como el mayor operador retail del país. Sus operaciones comprenden supermercados, tiendas para el mejoramiento del hogar e inversiones inmobiliarias en Chile y Argentina, tiendas por departamento y servicios financieros en Chile. La principal actividad de Almacenes París es el negocio comercial, que desarrolla a través de la cadena de tiendas por departamentos Almacenes París. Complementariamente, participa en otras áreas de negocio, como el otorgamiento de crédito a sus clientes e inversiones inmobiliarias en propiedades y centros comerciales donde ubica sus tiendas. El otorgamiento de crédito a sus clientes permite a la empresa aumentar su volumen de ventas y contar con una base de datos que utiliza para el análisis de información sobre los consumidores y sus hábitos de compras. No obstante, este involucra una exposición adicional a la evolución de la actividad económica, tanto por las fluctuaciones en el costo del crédito como en su recuperabilidad. Almacenes París posee una sólida posición competitiva. Es una cadena de tiendas por departamentos consolidada, considerando su fuerte imagen de marca, elevado volumen de ventas, ubicación y tamaño de sus tiendas, y la diversificación de su mix de productos. Si bien el plan de expansión de Almacenes París le permitió mantener una tendencia positiva en su nivel de ventas, sus ingresos y su capacidad de generación de flujos no han aumentado en igual proporción que el crecimiento del área de venta. Lo anterior, en conjunto con un mayor nivel de pasivos financieros, se tradujo en un debilitamiento de sus indicadores financieros. PERSPECTIVAS Las perspectivas se clasificaron estables, sobre la base de la buena posición competitiva y adecuada situación financiera de su matriz, Cencosud. Resumen Financiero Consolidado (Cifras en millones de pesos de junio de 2005/ actualizadas según variación de la UF) jun-05 Ingresos por Ventas Resultado Operacional Flujo Operacional* Gastos Financieros Utilidad Deudores por Ventas (CP) Activos Totales Pasivos Exigibles Patrimonio Margen Operacional(%) 7,09% 5,94% 4,09% 3,99% Rentabilidad Patrimonial(%) 7,95% 7,76% 0,05% 5,96% Cobertura de Gastos Fin.* 4,43 4,36 3,12 3,09 Endeudamiento 1,13 1,32 1,37 1,36 Endeudamiento Financiero 0,74 1,00 0,95 0,94 Deuda financiera/ Flujo Op.* 3,82 5,48 6,00 6,18 Liquidez Corriente 1,63 2,67 1,72 2,40 Flujo Op.* = Resultado Op.+Depreciación CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

3 HECHOS RELEVANTES Fusión de Cencosud y A. París. El 31 de agosto de 2005, las juntas de accionistas de ambas entidades aprobaron la fusión de Cencosud y Almacenes París, siendo está última sociedad absorbida por Cencosud. Asimismo, se determinó la disolución de Empresas Almacenes París S.A. y las condiciones del canje accionario. Como consecuencia de la fusión, Cencosud S.A. es la sociedad continuadora legal de Empresas Almacenes Paris S.A., asumiendo todos sus derechos y obligaciones. El Extracto Reforma por Fusión Cencosud S.A. y el Extracto Disolución Empresas Almacenes París S.A. fueron inscritos el 30 de septiembre de 2005 en el Registro de Comercio y publicados en el Diario Oficial el 4 de octubre bajo los Repertorios N /2005 y N /2005 de la 48 Notaría de Santiago, respectivamente. Posibles cambios en la normativa que rige el otorgamiento de crédito. En el último tiempo se ha discutido ampliamente sobre la regulación que rige el otorgamiento de crédito por parte de las casas comerciales y cual debiera ser la entidad encargada de su fiscalización. Al respecto, en octubre de 2005, el Banco Central lanzó una propuesta normativa orientada a definir y regular la operación de las tarjetas de crédito abiertas no bancarias. La propuesta contempla modificar la normativa vigente establecida en el Capítulo III.J.1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central. Los aspectos principales de estas modificaciones se relacionan con la definición de aquellas tarjetas de crédito no bancarias que constituyen medios de pagos relevantes y el fortalecimiento de los resguardos y mecanismos de gestión, control de riesgos financieros y operacionales, que deben adoptar los respectivos emisores. Los requisitos que deben cumplir los emisores se gradúan de acuerdo a la relevancia de las tarjetas como medios de pago. Reestructuración de pasivos. En junio de 2005, Cencosud realizó una reestructuración de pasivos, que contempló el refinanciamiento de pasivos bancarios de Empresas Almacenes París por $ millones a un plazo de 6 años. Emisión de bonos securitizados. En mayo de 2005, Empresas Almacenes París S.A. realizó su primera colocación de bonos securitizados respaldados por créditos originados por la Tarjeta París. La emisión se estructuró en la Serie A por $ millones y por la Serie Subordinada B, adquirida por la compañía, por $ millones. Cambios en la estructura de propiedad. El 18 de marzo de 2005, finalizó la oferta pública de acciones lanzada por Cencosud S.A., clasificada en AA-/Estables por Feller Rate. Producto de lo anterior, la estructura de propiedad de Almacenes París, a junio de 2005, quedó conformada en un 72,41% por Cencosud y un 27% por Jorge Gálmez. Emisión de bonos. La compañía realizó la emisión de dos líneas de bonos cuyos fondos se destinaron al prepago de los bonos Series A y B. La línea, por UF , incluye los bonos Serie E a 6 años plazo y una tasa de interés anual de 4,5%. Por su parte, la línea, por UF , incluye los bonos Serie F, a 21 años plazo y una tasa de interés anual de 5,0%. Banco París. El 16 de julio de 2004, la compañía suscribió una alianza estratégica con el Banco Santander Chile. Dicho acuerdo se materializó, en diciembre de 2004, con la adquisición de los activos financieros de la división Santiago Expre- CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

4 ss y la transferencia de dichos activos al Banco París. La transacción contempló la compra o arrendamiento de los inmuebles donde funcionaba Santiago Express y de los bienes muebles de esas oficinas, además del traspaso de personal. Banco Santander Santiago brindará, además, el soporte transitorio para el traspaso de las operaciones a Banco Paris, cubriendo las áreas de tecnología, sistemas, operaciones, contabilidad, recursos humanos y administración general. El acuerdo incluye, adicionalmente, el acceso de los clientes de Banco Paris y de la tarjeta París a la red de cajeros automáticos de Banco Santander, así como la posibilidad de que Santander Santiago distribuya a través de Banco París productos que éste no tenga interés en desarrollar en forma independiente. Banco París cuenta con una red de 35 sucursales a lo largo del país y cerca de 72 mil clientes. El Banco París complementa los servicios financieros que otorga la compañía a sus clientes. Los bancos asociados a las tiendas por departamento se benefician de una amplia base de clientes, acostumbrados a la marca y a realizar operaciones crediticias con las tiendas. Asimismo, el traspaso de Santiago Express le permite iniciar sus actividades con un menor riesgo operacional, con una base de clientes y negocios estable, y sin tener que enfrentar todos los costos de puesta en marcha de las operaciones. La transacción contempló el pago de US$ 38 millones al Banco Santander y US$ 2 millones por el acceso a la red de cajeros automáticos. Asimismo, Almacenes París realizó un aporte de capital por UF 800 mil al Banco París. Emisión de efectos de comercio. En noviembre de 2003, Almacenes París inscribió una línea de efectos de comercio por un monto máximo de UF 1,2 millones, la cual no ha sido colocada. Emisión de Bonos. En mayo de 2003, la compañía colocó una línea de bonos por un monto total de UF 2,5 millones. La línea incluyó los bonos serie C a un plazo de 3 años y la serie D a 6 años plazo. Los fondos provenientes de esa emisión se destinaron al refinanciamiento de obligaciones financieras. FORTALEZAS Y RIESGOS Fortalezas Fuerte posicionamiento de marca. Almacenes París, producto de una larga tradición de 100 años en la actividad comercial y fuertes inversiones publicitarias, está posicionada como una de las más importantes tiendas por departamentos del país. Ubicación de sus puntos de venta. Sus locales están ubicados en lugares de amplia afluencia de público, incluyendo su presencia en importantes malls del país. Amplia base de clientes. Tiene alrededor de 2,6 millones de tarjetas de crédito emitidas, con un 50% activas, entendiendo por esto, que realizaron compras durante el último año. De esta forma, dispone de información respecto de sus clientes, lo que le permite definir sus estrategias de marketing y optimizar la composición de su mercadería y actividades promocionales. Diversificación. La diversificación de la ubicación de sus tiendas y sus mix de productos, le permite una adecuada segmentación de su mercado objetivo abarcando un amplio espectro de grupos socioeconómicos. CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

5 Formato. El alto nivel de aceptación del formato de tiendas por departamentos como lugar de compras, ubica al sector en una privilegiada posición relativa al interior del comercio minorista. Riesgos Sensibilidad del sector comercial al ciclo económico. El sector comercio no alimenticio es particularmente sensible a los periodos recesivos del ciclo económico y su efecto en el poder adquisitivo de los consumidores. Lo anterior influye tanto en el volumen de ventas como en la recuperabilidad potencial de los créditos otorgados a clientes. Alta rivalidad entre competidores. Almacenes París enfrenta no sólo la competencia de importantes tiendas por departamentos (Falabella y Ripley), sino además la de una amplia gama de distribuidores minoristas tales como multitiendas, centros de descuento, tiendas de especialidad y hipermercados. A los actuales competidores, se agrega el desarrollo potencial en el país de distintos formatos y conceptos utilizados en la venta al detalle. Bajos márgenes. El nivel competitivo lleva a la industria a trabajar con márgenes cada vez más bajos. Esto obliga a la administración no sólo a mantener un fuerte control de costos y gastos, sino que también a realizar una eficiente selección de mercadería, manejo de inventarios y distribución a los puntos de venta. Sobreinversión. Una sobreinversión a nivel de la industria generaría más puntos de venta de los que el mercado puede absorber. En este sentido, las compañías que presenten un crecimiento más allá de sus capacidades pueden ver afectada su posición financiera de manera importante. Cambios en el marco regulatorio. El otorgamiento de crédito por parte del sector comercio es una fuente adicional de ingresos y, además, se ha convertido en un factor clave en la rentabilidad de las compañías. De esta manera, cambios en el marco regulatorio y mayores restricciones en este mercado pueden afectar la capacidad de generación de flujos operacionales. Aspecto fundamental será la capacidad de las empresas para adaptarse ante un escenario más restrictivo. CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

6 ESTRUCTURA CORPORATIVA, ADMINISTRACION Y PROPIEDAD Empresas Almacenes París S.A. está estructurada como una sociedad de inversiones, que desarrolla la totalidad de sus actividades comerciales a través de sus filiales y coligadas. La empresa administra centralizadamente las áreas comercial y operativa mediante la sociedad anónima abierta Almacenes París Comercial S.A. Esta sociedad administra el inventario y realiza la venta de los productos. Tiene a su cargo los locales comerciales de Alameda y Plaza Lyon en Santiago, la administración central de las áreas comercial, financiera y operativa, y el centro de distribución corporativo. Además, con Administradora de Créditos Comerciales S.A. financia las compras de los clientes con tarjeta de crédito París y, a través de Administradora de Servicios Integrales S.A., administra las tarjetas de crédito. Los restantes locales de venta, sus instalaciones y el personal son administrados por sociedades cerradas que prestan servicios de venta de la mercadería a Almacenes París Comercial S.A. Sociedad Comercial de Tiendas Ltda. es propietaria y administra bienes raíces de la corporación que son entregados en arriendo a otras empresas del grupo. Estas últimas son provistas de servicios de selección y capacitación de personal por parte de la filial Gestión Integral de Recursos Humanos Ltda. La empresa Nordik S.A. fabrica y comercializa muebles, y colchones Serta, los que se venden únicamente en las tiendas de Almacenes París. Finalmente, Almacenes París participa en el negocio de los centros comerciales, mediante inversiones en la propiedad de los malls Plaza Oeste (comuna de Maipú), Plaza del Trébol (Concepción), Plaza Tobalaba, Plaza La Serena, Plaza Los Angeles y Plaza Norte. Asimismo, posee inversiones en el Mall Marina Arauco y Mall Calama. Participaciones en la propiedad de los principales accionistas de Almacenes París ( Junio de 2005) Accionista % Cencosud S. A. 72,41 Mehuin S.A. 27,0 Inmobiliaria e Inversiones Cerro Verde S.A. 12,2 Valores Security S,A, Corred. de Bolsa 7,4 Banchile Corredores de Bolsa S.A. 3,9 Galméz P. Jorge 3,8 Gálmez C. Eliana 2,6 Santander Investment Corred. de Bolsa 2,4 Inmobiliaria e Inversiones Serplas Ltda 1,4 Gálvez T. Nicolás 0,8 Tunis D. Marie Dominique 0,8 Gámez T. María Ignacia 0,8 Otros 0,2 Total 100 CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

7 Hasta agosto de 2004, el principal accionista de Empresas Almacenes París S.A. era la sociedad Inmobiliaria e Inversiones Aconcagua S.A., controlada por Juan Gálmez Couso e hijos. En agosto de 2004, se registraron cambios en la estructura de propiedad de la compañía tras la venta del 52,4% de las acciones de Almacenes París por parte de Inmobiliaria Aconcagua S.A. De esta manera, el 54,68% de la propiedad quedó conformada por Quiñenco S.A. y Consorcio Financiero S.A. con el 11,41% de las acciones cada uno, mientras que Jorge Galmez y la sociedad Lemoniz mantenían el 27% y el 4,86% de las acciones, respectivamente. El 17 de febrero de 2005, Cencosud lanzó una oferta publica de acciones (Opa I) por el 100% de las acciones de Almacenes París y suscribió un pacto de accionistas con Mehuin S.A., sociedad dueña del 27% de las acciones de Almacenes París y ligada al empresario Jorge Galmez. Como resultado de ésta, Cencosud recibió aceptaciones equivalentes al 71,08% del total de acciones de Almacenes París. El precio pagado consistió en un canje accionario equivalente a 1 acción de Cencosud por 1,1871 acciones Paris aplicable al 72,66% de las acciones, mientras que por el porcentaje restante Cencosud pagó en efectivo $ 960 por acción de Almacenes París. Esto último implicó un desembolso de $ millones. Para realizar el canje de acciones, Cencosud realizó un aumento de capital mediante la emisión de nuevas acciones. Asimismo, el 19 de abril Cencosud realizó una nueva oferta publica de acciones (Opa III) por las acciones de Almacenes París que no le pertenecían a Mehuin S.A. ni a Cencosud, es decir, el 1,84% del total. El 19 de mayo, finalizó la Opa III, recibiendo aceptaciones por el 0,51% de las acciones. Con todo, la participación de Cencosud en la propiedad de Almacenes París alcanzó,a junio de 2005, al 72,41% y ésta será incrementada mediante un canje accionario con Mehuin S.A. En marzo de 2005, gran parte del directorio de la compañía presentó su renuncia. El nuevo directorio quedó conformado por ejecutivos ligados a Cencosud. Directorio y administración de Empresas Almacenes París (Junio de 2005) Principales ejecutivos Horst Paulmann K. Peter Paulmann K. Jorge Gálmez P. Laurence Golborne R. Andrés Osorio H. Matías Videla. Pablo Castillo Director ( Presidente) Director Director Director Director Director Gerente General POSICION COMPETITIVA Empresas Almacenes París S.A. está estructurada en áreas de negocios: tiendas de departamentos y otras formas de venta al detalle; otorgamiento de créditos a sus CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

8 clientes; inversiones inmobiliarias; y la fabricación de muebles y colchones. Además, ha incursionado en otros negocios como seguros, agencia de viajes y computación. De las anteriores, la más importante es la actividad comercial. Composición de los ingresos (Junio de 2005) Negocio Financiero 18% Negocio Comercial 82% Actividad comercial Almacenes París posee actualmente 21 puntos de venta. La compañía utiliza el formato París Express para localidades con un menor número de habitantes. La superficie de venta de las tiendas por departamento fluctúa entre los y los m², mientras que la superficie del formato París Express fluctúa entre 400 y 1000 m². CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

9 Características de las tiendas Tienda Ubicación Propiedad Alameda Santiago (Centro) Propia Plaza Lyon Santiago (Providencia) Propia Concepción Concepción (Centro) Propia Parque Arauco Santiago (Las Condes) Arrendada en Mall Alto Las Condes Santiago (Las Condes) Arrendada en Mall Plaza Vespucio Santiago (La Florida) Arrendada en Mall Plaza Oeste Santiago (Maipú) Arrendada en Mall Plaza del Trébol Concepción Arrendada en Mall Temuco Temuco Propia Mall Marina Arauco Viña del Mar Arrendada en Mall Plaza La Serena La Serena Arrendada en Mall Plaza Tobalaba Santiago (Puente Alto) Arrendada en Mall Mall El Roble Chillán Arrendada en Mall Talca Talca Arrendada Mall Calama Calama Arrendada en Mall Plaza Los Angeles Los Angeles Arrendada en Mall Villa Alemana Villa Alemana Arrendada Antofagasta Antofagasta Arrendada Plaza Norte Santiago( Huechuraba) Arrendada en Mall Florida Center Santiago( La Florida) Arrendada en Mall Las Condes Santiago Arrendada en Mall Diez de las tiendas Almacenes París están ubicadas en diferentes comunas de Santiago y las restantes se ubican en regiones. Los locales ubicados dentro de centros comerciales son arrendados a las inmobiliarias propietarias de dichos centros comerciales a través de contratos de arriendo de largo plazo. Éstos establecen el pago de la cantidad mayor entre un monto fijo y un porcentaje de las ventas de la tienda. Almacenes París concentra su actividad en la ciudad de Santiago, con una menor presencia en regiones, situación que se ha modificado a medida que se concretan las inversiones que la empresa tiene contempladas. Durante 1999 destacan las inversiones en los malls Plaza Tobalaba, Marina Arauco (Viña del Mar) y la habilitación de la tienda donde operaba JC Penney en el mall Alto Las Condes. A fines del 2000, concluyó la ampliación de la tienda Sporting CVM (Temuco) al formato tienda Almacenes Paris. En el 2001, se abrió una nueva tienda en el Mall El Roble (Chillán) y otra en Talca. Durante el 2002, destaca la inauguración de la tienda en Calama, las remodelaciones de las tiendas Lyon y Plaza Vespucio y la ampliación de la tienda de Talca. Durante el 2003 se inauguraron tiendas en el Mall Plaza Los Angeles, Plaza Norte, Villa Alemana y Antofagasta, estas dos últimas bajo el formato París Express. Durante el 2004, la compañía inauguró una tienda en el centro comercial Mall Florida Center y una tienda especializada en deportes en el centro comercial Mall Sport. CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

10 Evolución ingresos operacionales (Millones de pesos a junio 2005) Ingresos totales (MM$) Superficie neta de ventas (m²) Número de tiendas Ingresos totales/ superficie ( $MM/M²) 3,51 3,11 2,92 2,96 2,73 2,70 Los ingresos operacionales han mantenido un crecimiento sostenido durante el período de análisis asociado principalmente al incremento de su superficie de venta. Almacenes París ha realizado un amplio plan de inversiones que, en los últimos 5 años, le permitió duplicar su cantidad de locales. La evolución de los ingresos por unidad de superficie registra una tendencia negativa explicada por la existencia de un período de maduración hasta que la tienda nueva alcanza su operación en régimen. Adicionalmente, este proceso se ha retrasado producto de los menores niveles de actividad económica registrados entre los años 1998 y El indicador de ventas por m² del año 2003 se encuentra particularmente subestimado dado que no incorpora las ventas de un año completo de las 4 tiendas inauguradas en el transcurso del año. Las líneas de negocios comerciales de Almacenes París están divididas en tres segmentos: división femenina, división masculina y división electro-hogar. Esta última división representa cerca del 55% de las ventas, incluyendo principalmente líneas de productos de artículos eléctricos y para el hogar. En las líneas de negocios se ofrece una gama de productos nacionales e importados que incluye vestuario, zapatos, accesorios para vestir, cosméticos y artículos de perfumería, productos textiles, artículos electrónicos, electrodomésticos, muebles, menaje, artículos para deporte, productos infantiles y juguetería, maletería, fotografía, óptica y relojería. La estrategia de selección de la mercadería incluye el uso de marcas privadas, licencias y, principalmente, marcas consolidadas de terceros, buscando crear un mix de productos que permita diferenciarse. En el último tiempo, la estrategia de la compañía busca potenciar las marcas pripias. Con este objetivo, a partir de agosto de 2003, Almacenes París incorporó en la línea de vestuario femenino las marcas propias Opositte, Alaniz, Signus y Anytime y en la línea hogar las marcas Attimo y Nex. Asimismo, incrementó la utilización de proveedores orientales que presentan una mejor relación precio calidad. Destaca la compra de la marca de vestuario femenino Umbrale a principios de Al definirse como una empresa comercializadora de productos de consumo masivo, el mercado objetivo determinado por la empresa abarca una amplia gama de grupos socioeconómicos. En cada una de las tiendas se ofrece la línea completa de productos, con diferenciación en la presentación e intensidad de la mezcla de productos de acuerdo al segmento socioeconómico a que está orientada la tienda. Almacenes París ha incorporado servicios como la agencia Viajes París y la corredora Seguros París. CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

11 Negocio financiero La empresa ofrece créditos a sus clientes para efectuar sus compras en forma directa, a través de la tarjeta de crédito Tarjeta París. El sistema utilizado consiste en permitir al cliente el pago de sus compras en un número determinado de cuotas mensuales, previo recargo de intereses al precio de compra al contado, sin sobrepasar un monto máximo establecido para cada cliente de acuerdo con las políticas crediticias de la empresa. Los pagos pactados hasta un máximo de tres cuotas mensuales no están sujetos a intereses. En el segundo trimestre de 1997, Almacenes París separó la actividad financiera de la comercial, traspasando la administración del negocio del crédito desde Almacenes París Comercial, a su filial Administradora de Créditos Comerciales ACC S.A. Esta filial reconoce como ingresos los intereses por ventas a crédito, y por tener giro financiero, estos ingresos no están afectos a I.V.A. La administración de la tarjeta es realizada por la filial Administradora de Servicios Integrales ASIN S.A. El manejo operativo de la tarjeta y las cobranzas las realiza internamente Almacenes París. Sin embargo, de acuerdo al nivel de morosidad de los créditos, la administración de la cobranza es traspasada a empresas externas especializadas. Actualmente la empresa mantiene aproximadamente 2,6 millones de tarjetas emitidas. De estás, 1,3 millones se encuentran activas, es decir, han sido utilizadas en los últimos 12 meses. Según lo anterior, la deuda promedio por cliente es de aproximadamente $ El servicio financiero otorgado a los clientes permite aumentar el volumen de ventas y contar con una base de datos que se utiliza para el análisis de información sobre los consumidores y sus hábitos de compras. Tal información se incorpora al proceso de decisiones sobre selección de mercadería y actividades promocionales. Evolución de las colocaciones (Pesos de junio de 2005) jun-05 Hasta el año 2003, las colocaciones presentan un sostenido incremento explicado tanto por el aumento de las ventas de la compañía, como por la fuerte penetración que ha alcanzado la tarjeta de crédito. La disminución de las colocaciones del año CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

12 2004 respecto de 2003 se explica por la cesión de cartera por $ millones a BCI Securitizadora S.A en consideración al acuerdo de securitización de cartera. Este se materializó en abril de 2005, mediante la emisión de bonos securitizados por $ millones. La evolución de la calidad de la cartera está influenciada por el incremento del riesgo hacia fines de 2002 como consecuencia del crecimiento experimentado en segmentos más riesgosos y el aumento de los límites de crédito Producto de la anterior, la administración inició un proceso de mejoramiento de sus políticas crediticias, implementando herramientas como los scoring de aceptación y seguimiento. En enero de 2005, la compañía realizó ajustes en su política de provisiones que implicó un mayor cargo a resultados por $ millones respecto a junio de Centros Comerciales Empresas Almacenes París participa en el negocio de los centros comerciales, mediante inversiones en un 22,5% de la propiedad de los malls Plaza Oeste (Maipú), Plaza del Trébol (Concepción), Plaza Tobalaba (Puente Alto), Plaza La Serena (La Serena), Plaza Los Angeles y Plaza Norte ( Huechuraba). Asimismo, participa con un 33% en Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A y con un 25% en el Mall de Calama. Esta participación en un negocio con un importante potencial de crecimiento, le permite asegurar buenas ubicaciones para sus tiendas y crear una fuerte barrera de entrada a eventuales competidores. En los centros comerciales, Almacenes París participa como una de las tiendas anclas, tiendas de mayor tamaño que los locales promedio que representan sobre el 50% de las ventas totales de un centro comercial. INDUSTRIA, MARCO NORMATIVO Y LEGAL El comercio se vió beneficiado por el sostenido crecimiento económico del país endécadas pasadas, lo que se tradujo en mejores ingresos de las personas y un mayor acceso al consumo de bienes y servicios. Sin embargo, la sensibilidad del comercio al ciclo económico tiene como consecuencia que éste sea afectado también en períodos de ajuste y períodos recesivos, debido a la disminución del poder adquisitivo de las personas o al encarecimiento del crédito CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

13 Variación del PIB y de las Ventas del Comercio 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% Variación PIB Variación Ventas del Comercio Fuente: Banco Central, Cámara Nacional de Comercio La evolución de las ventas del comercio minorista se relacionan estrechamente con el crecimiento del PIB. Los menores niveles de actividad económica registrados a partir de 1998 han impactado significativamente la tasa de crecimiento del sector. El mayor impacto se registró en 1999, año en que el PIB presentó una caída del 1% en relación al año anterior, lo que se tradujo en que las ventas del sector comercio disminuyeran en un 2,7%. A partir de esa fecha, las tasas de crecimiento el sector son moderadas, observándose en el año 2002 un aumento en el índice de ventas de solo el 0,6% con respecto al año anterior. Durante el 2003, las ventas del sector comercio presentaron una tendencia positiva aumentando en un 3,6% en relación al período anterior, reflejando el crecimiento del PIB que, en igual fecha, aumentó un 3,3%. Durante el 2004, las ventas del comercio minoristas registraron un aumento del 4,6% en relación a igual período del año anterior. A mayo de 2005, las ventas del comercio registran un aumento del 5,4% respecto el período anterior. Destaca durante el último tiempo las fusiones y adquisiciones realizadas por los principales operadores del sector retail. En la industria destaca la adquisición de Santa Isabel, Las Brisas y Montecarlo por parte de Cencosud S.A., de Carrefour por parte de D&S y la fusión de Falabella y Sodimac. Tras la adquisición de Almacenes París, en marzo de 2005, Cencosud se convirtió en el mayor operador retail del país. En los últimos años se observa una tendencia decreciente en los márgenes operacionales de la industria. Entre los principales factores que explican esta caída destacan el creciente nivel competitivo y el incremento del costo de algunos insumos que no ha sido traspasado en su totalidad a precios. Esto obliga a las compañías no sólo a mantener un fuerte control de costos y gastos, sino también a realizar una eficiente selección de mercadería, manejo de inventarios y distribución a los puntos de venta. Los márgenes operacionales en el caso de multitiendas y tiendas por departamento, aunque también muestran una tendencia a la baja, son los más elevados del sector comercial. Esto asociado al mayor margen proveniente de su negocio financiero. Factores claves CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

14 Además del incremento en los ingresos de las personas, varios factores han favorecido el fuerte crecimiento de este sector, como la agresiva política de expansión desarrollada por las principales tiendas, junto con una importante mejora en la relación precio-calidad. También ha influido el alto nivel de aceptación de este formato por parte de los consumidores, ya que los hábitos de compra del consumidor actual tienden a favorecer aquellos formatos en los que se puede satisfacer el mayor número de necesidades en un mismo lugar. Una de las características principales de las tiendas por departamentos es la baja capacidad de diferenciación, dado que existe una rápida reacción de los competidores y la definición de estrategias de venta son similares (lanzamientos de modas, ofertas especiales, liquidación de temporadas, organización de eventos). De esta forma, la marca, las marcas propias, la ubicación de los locales de venta, cobertura geográfica, selección de mercadería y eficiencia operacional son los aspectos que, bien implementados, permiten algún grado de diferenciación respecto de los competidores y un mejor desempeño. Otro factor clave es la operación del negocio financiero, ya que la disponibilidad de crédito de los consumidores potencia al negocio comercial, impulsando las ventas de las tiendas. Fortaleza de la marca Debido a que en este sector no se logra una diferenciación a nivel de producto, el poseer una marca reconocida constituye una importante ventaja para lograr una diferenciación respecto de la competencia, transformándose en una manera de atraer a los clientes hacia las tiendas. Las marcas propias Tener marcas propias permite una mayor eficiencia en el manejo de inventarios y otorga una alta capacidad de respuesta frente a cambios en la demanda. Asimismo, permite producir vestuario de temporada adecuado al gusto y talla del consumidor chileno. Ubicación de los puntos de venta La ubicación de los puntos de venta debe contar con un adecuado mercado objetivo a su alrededor, buenos accesos, disponibilidad de estacionamientos y alta afluencia de público. Dado el carácter limitado y el valor de adquisición de lugares con tales características, este elemento constituye un factor estratégico para el nivel de éxito alcanzado en el negocio. Cobertura geográfica La presencia en diversas zonas de alto crecimiento proporciona el acceso a variados mercados. Además, poseer un gran tamaño permite alcanzar importantes economías de escala en el proceso de compra de mercadería, otorgando un importante poder de negociación frente a los proveedores, obteniendo así ventajas de costos que pueden ser traspasadas a los consumidores. Asimismo, produce economías de escala en publicidad, dado que los costos son absorbidos por un mayor número de tiendas. Selección de mercadería El negocio requiere de una adecuada selección de la mercadería, ya sea que se realice de manera centralizada o a nivel de tiendas, debiendo tomar en consideración CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

15 los cambios en las preferencias de los clientes y en las tendencias del mercado. Una compra equivocada significa pérdidas por baja rotación, utilización de espacio de almacenamiento y de venta, y su liquidación a muy bajo precio. Logística de distribución El nivel de eficiencia de la logística de distribución utilizada, tiene una relevante incidencia en los tiempos de almacenamiento de mercadería y abastecimiento de las tiendas. Los productos deben despacharse de acuerdo con la demanda, permitiendo maximizar la rotación del inventario, reducir mermas, deterioros, maximizar el espacio y no perder ventas por falta de existencias de determinado producto en las tiendas. Negocio financiero El alto nivel de competencia que caracteriza a la industria, se traduce en trabajar con márgenes estrechos y en tener que dinamizar sus ventas a través del otorgamiento de crédito. Esto implica que el proceso de toma de decisiones administrativas y de negocios, en conjunto con un estricto control de costos y gastos, constituyan aspectos de vital importancia para mantener una estabilidad en dichos márgenes. El otorgamiento de crédito a los clientes por parte de las casas comerciales se traduce en un aumento del nivel de ventas y, por otra parte, en una fuente adicional de ingresos para su operación. Este negocio está asociado a la evolución del mercado financiero y la economía en general. Las principales características de los créditos que ofrecen las casas comerciales son en general: orientación preferente a segmentos socio económicos medios, bajos montos promedio de crédito, administración y manejo de la fuerza de ventas y cobranza especializadas, y créditos expresados en pesos y pagaderos en cuotas iguales. Contando con la experiencia en el manejo de otorgamiento de crédito a personas y una extensa base de clientes, Falabella y Ripley han creado instituciones bancarias. Estos bancos están enfocados principalmente a créditos de consumo y orientados a los clientes de las tiendas, pertenecientes en su mayoría a los estratos socioeconómicos C1, C2 y C3. En consecuencia, los bancos se benefician de un amplio mercado objetivo, acostumbrado a la marca y a realizar operaciones crediticias con las tiendas por departamento. A fines del 2000 se formó la primera entidad bancaria relacionada a casas comerciales, Banco Falabella. A ello se suma el ingreso de Banco Ripley en mayo del 2002 y la alianza estratégica entre el Banco Santander Chile y el Banco Paris. Esta contempla principalmente el traspaso de la división Santiago Express al Banco París y el traspaso de activos financieros de Almacenes París al Banco Santander Chile. Asimismo, destacan los convenios suscritos por Ripley con el Banco de Chile, D&S con Banco Estado y Falabella con el Banco BCI y Banco de Chile. A esto se agrega el convenio suscrito recientemente entre Empresas La Polar y Banco Estado. En el último tiempo se ha discutido ampliamente sobre la regulación que rige el otorgamiento de crédito por parte de las casas comerciales y cual debiera ser la entidad encargada de su fiscalización. Al respecto, en octubre de 2005, el Banco Central lanzó una propuesta normativa orientada a definir y regular la operación CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

16 de las tarjetas de crédito abiertas no bancarias. La propuesta contempla modificar la normativa vigente establecida en el Capítulo III.J.1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central. Los aspectos principales de estas modificaciones se relacionan con la definición de aquellas tarjetas de crédito no bancarias que constituyen medios de pagos relevantes y el fortalecimiento de los resguardos y mecanismos de gestión, control de riesgos financieros y operacionales, que deben adoptar los respectivos emisores. Los requisitos que deben cumplir los emisores se gradúan de acuerdo a la relevancia de las tarjetas como medios de pago. Competencia La industria de tiendas por departamentos es altamente competitiva, y enfrenta la competencia de un gran número de otras tiendas de diversos tamaños y especialidades. Los principales competidores en la categoría de tiendas por departamentos, Almacenes París, Falabella, y Ripley, corresponden a empresas que operan, en general, con gran cobertura. Están ubicadas en diversos puntos de Santiago y en importantes ciudades del país, considerando su tamaño poblacional y desarrollo económico. Su gran volumen de ventas les otorga un importante poder de negociación con los proveedores y, por lo tanto, obtener una significativa ventaja en costos. Ofrecen amplias líneas de vestuario y productos para el hogar; poseen amplias superficies de venta, presencia en malls y una extensa cartera de clientes. Un segundo grupo de tiendas lo conforman las multitiendas, entre las que destacan: Hites, La Polar y Corona. Adicionalmente, debe agregarse a las tiendas Johnson s que al ir incorporando la línea hogar a su mix de productos han dejado de ser especialistas en vestuario y calzado. Las multitiendas operan con una menor gama de productos que las tiendas por departamento, se dirigen a segmentos socioeconómicos más bajos y no poseen presencia relevante en los centros comerciales más importantes. A pesar de poseer más de un local de ventas, se estima que el volumen de ventas de estas tiendas es menor. En un tercer segmento de competencia se puede agrupar a las tiendas y cadenas de especialistas. Las primeras están dirigidas a satisfacer pequeños nichos de mercado, que operan indistintamente en malls y sectores comerciales. Las segundas desarrollan su operación a nivel nacional y se especializan en una línea de productos, la que, sin embargo, puede ser muy amplia. Ejemplos de cadenas de especialistas son: Bata (zapatería), ABC y Din (línea blanca y electrónica). Por último existen los hipermercados, que son locales con formato de supermercado pero que han añadido bienes durables básicos de vestuario y línea blanca y además productos electrónicos y de hogar. El desarrollo de planes de expansión por parte de las cadenas de tiendas por departamentos, involucra la necesidad de adecuadas evaluaciones de los nuevos mercados y de la capacidad de crecimiento de la empresa, relacionada con su habilidad para generar y disponer de los flujos de caja necesarios, de manera de no debilitar su posición financiera. Es así como, en situaciones de crecimiento económico, existe el riesgo de que algunas cadenas crezcan más allá de lo que su situación financiera y capacidad de gestión les permita sustentar en el largo plazo. Malls CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

17 El desarrollo económico observado desde mediados de los ochenta, se tradujo en un incremento del salario real de las personas y estabilidad de precios y empleo, lo que favoreció el crecimiento del sector comercio. Dentro de éste, la industria de los centros comerciales ha sido una de las de mayor crecimiento. Esto se debe a una serie de factores, entre los que destacan: el cambio de hábitos de los consumidores; la expansión urbana que han registrado tanto el Área Metropolitana como las principales ciudades; el aumento del parque automotriz; y la existencia de zonas de desarrollo, definidas éstas como áreas habitadas por grupos socioeconómicos emergentes con mayor poder adquisitivo y acceso al crédito. El cambio de hábito en el consumo de las personas se origina en el menor tiempo de que disponen, así como de la búsqueda de mayor comodidad y seguridad. Ello hace que los consumidores quieran satisfacer la mayor cantidad de necesidades en un mismo lugar. Con una variedad de tiendas y locales que ofrecen diferentes tipos de productos y servicios, alimentación, entretención y posibilidad de realizar trámites, los centros comerciales captan la preferencia de cada vez más consumidores, gracias a las ventajas competitivas que poseen por sobre los lugares de compra tradicionales. Al contar con servicio de alimentación (food courts), juegos infantiles y organización de espectáculos, estos centros poseen alta capacidad de atraer público, convirtiéndose en un lugar de encuentro y esparcimiento: una alternativa de entretención para la familia. Dentro de los factores claves en el desarrollo de un centro comercial, cobra especial importancia su ubicación. Su área de influencia debe abarcar zonas de alta densidad poblacional, con una clara definición de su mercado objetivo, con vías de acceso expeditas y amplias zonas de estacionamientos. Otro elemento importante es el tamaño y diseño del edificio. Este debe permitir disponer de un mix de tiendas adecuado al mercado objetivo, con tiendas departamentales, amplitud de productos y servicios y lugares de entretención, en un ambiente seguro y agradable. Finalmente, debe considerarse la capacidad de la administración para crear posicionamiento del centro comercial, lograr la afluencia de público y adaptarse a la permanente evolución que éstos requieren. Paralelo al desarrollo de malls de gran tamaño en los emplazamientos urbanos más importantes del país, está la creación de centros comerciales de menor formato, situados en ciudades más pequeñas, con menos de 200 mil habitantes. Desde 1981, año en que se inauguró el primer centro comercial en Santiago, éstos han experimentado un importante crecimiento, tanto en ventas como en cantidad, concretándose la construcción de varios malls en Santiago y regiones. Lo anterior se confirma en el sostenido aumento de la participación de las ventas de los malls en el sector comercio. Cerca de un 20% de las ventas del comercio minorista en Chile son realizadas a través de los centros comerciales. El principal operador de centros comerciales en Chile es el Grupo Mall Plaza, cuya propiedad está ligada a las tiendas por departamento Falabella, Almacenes París y a la familia Fürst. El Grupo Plaza posee 7 centros comerciales, 4 de ellos ubicados CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

18 en la ciudad de Santiago, lo que lo convierte en el principal operador de esa ciudad. SITUACION FINANCIERA El cuadro que se muestra a continuación presenta, de manera resumida, las cifras de los estados financieros consolidados de Empresas Almacenes París S.A., para el período comprendido entre diciembre de 2001 y junio de Resumen de los Estados Financieros Consolidados (Millones de pesos de junio de 2005) jun-05 jun-04 Ingresos por Ventas Resultado Operacional Flujo Operacional Gastos Financieros Resultado No Operacional Utilidad Deudores por Ventas (CP) Activos Totales Pasivos Exigibles Deuda Financiera Patrimonio Margen Bruto 36,62% 36,33% 38,66% 37,17% 32,09% 39,17% Margen Operacional(%) 7,05% 7,09% 5,94% 4,09% 3,99% 4,56% Resultado Op. / Activos(%) 6,43% 6,35% 4,85% 3,61% 2,52% 2,24% Rentabilidad Patrimonial(%) 6,81% 7,95% 7,76% 0,05% 5,96% 5,04% Cobertura de Gastos Fin.* 4,34 4,43 4,36 3,12 3,09 3,03 Endeudamiento 1,03 1,13 1,32 1,37 1,36 1,25 Endeudamiento Financiero 0,70 0,74 1,00 0,95 0,94 0,95 Deuda Financiera/ Flujo Op. 3,95 3,82 5,48 6,00 6,18 6,20 Liquidez Corriente 2,42 1,63 2,67 1,72 2,40 2,42 * (Resultado Op.+ Depreciación)/Gastos Fin. Política financiera La política de endeudamiento busca mantener la razón de endeudamiento en niveles inferiores a 1,5 veces y, en la medida de lo posible, establecer un calce entre las monedas de endeudamiento y las de generación de los flujos de efectivo. Rentabilidad y Generación de recursos Las ventas de la empresa muestran un crecimiento sostenido, derivado principalmente de la apertura de nuevas tiendas y del crecimiento en la superficie de venta. La menor demanda, derivada de la menor actividad económica que experimentó el país entre los años 1998 y 2002, demoró el proceso de maduración de los nuevos locales, por lo que sus ingresos no han aumentado en igual proporción que el crecimiento del área de venta. Producto de lo anterior, respecto de 1997 se observa una disminución del resultado operacional, toda vez que los mayores ingresos no han alcanzado a compensar los mayores gastos de administración derivados de la CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

19 apertura de nuevas tiendas. Lo anterior se refleja en la disminución del margen operacional que, a diciembre de 2004, alcanzó el 4,09%, lo que se compara desfavorablemente con el 10,17% que se registró en Cabe señalar que la compañía registra márgenes operacionales algo menores que el resto de los participantes de la industria de tiendas por departamento. A junio de 2005, la compañía presenta un incremento de su nivel de costos como proporción de sus ingresos, lo que se reflejó en una caída del margen operacional que alcanzó al 3,99% lo que se tradujo en que el resultado operacional disminuyera un 1% en relación al año anterior. La evolución de los márgenes operacionales y de su capacidad de generación de flujos va a estar fuertemente influenciada por la capacidad de la administración para disminuir su estructura de gastos y mantener acotado el nivel de riesgo de su cartera de colocaciones. La estrategia de la compañía contempla aumentar sus márgenes operacionales. Con este objetivo, se incorporaron un mayor número de marcas propias y la utilización de proveedores asiáticos. Asimismo, la compra de Almacenes París por parte de Cencosud le permitirá obtener sinergias provenientes de un mayor volumen de operaciones y reducciones en su estructura de gastos. Durante el 2004, la compañía registró pérdidas no operacionales por $ millones. Las mayores pérdidas son explicadas principalmente por un cargo extraordinario por $9.999 millones, asociado al proceso de reestructuración y ajustes de inventarios. Producto de lo anterior, la utilidad final se vio afectada, y por ende, la rentabilidad patrimonial disminuyó significativamente respecto a períodos anteriores. A junio de 2005, la compañía presenta pérdidas por $1.966 millones, un 36,6% menores a las registradas en igual período de año anterior. Este resultado se explica principalmente por una mayor utilidad de empresas relacionadas asociadas a Banco París. Endeudamiento Como es característico en la industria, los activos de la empresa se componen principalmente de deudores por venta (30%) y activo fijo (32%). El crédito a clientes es financiado con deuda bancaria de corto plazo, la securitización de la cartera y recursos propios. El nivel de endeudamiento presenta una tendencia creciente asociada al financiamiento de su plan de inversiones y al crecimiento de las colocaciones de la Tarjeta París. En enero de 2005 la compañía realizó la emisión de dos líneas de bonos cuyos fondos se destinaron al prepago de los bonos Series A y B. Asimismo, realizó una reestructuración de pasivos bancarios por $ millones. Producto de lo anterior, la empresa aumentó su proporción de deuda financiera con vencimientos de largo plazo, que a junio de 2005, alcanzó al 96% de la deuda financiera total. La disminución de sus márgenes operacionales se reflejaron en una disminución de la cobertura de gastos financieros que, a junio de 2005, alcanzó a 3,09 veces. Asimismo, la capacidad para cubrir su deuda financiera con su propia generación de flujos presenta un deterioro, pasando de 3,85 veces en el 2002 a 6,18 veces a junio de CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE

20 CARACTERISTICAS DE LOS INSTRUMENTOS Características de los títulos accionarios Presencia ajustada l (*) 64.96% Rotación (*) 17,06% Mercados en que transa Chile Precio bursátil de la acción (**) $990 Valor libro de la acción (**) $352,63 Relación precio utilidad(**) 543,98 *Al 30 de septiembre de 2005 **Al 31 de agosto de 2005 Línea de Bonos nº 329 (1) Número de Inscripción 329 Monto UF Plazo 10 años Resguardos Suficientes Garantías No contempla (1) Incluye Bonos Series C y D Línea de efectos de comercio Número de Inscripción 12 Fecha de inscripción 11/11/2003 Monto UF Plazo vencimiento de la línea 10 años Tipo de documento Pagaré al portador Resguardos Suficientes Garantías Sin garantías Línea de Bonos Número de Inscripción 403 Monto UF Plazo 10 años Resguardos Suficientes Garantías No contempla CORPORACIONES ALMACENES - OCTUBRE