ALTERNATIVAS PARA ATENDER EL DÉFICIT DE VIVIENDA EN FACATATIVÁ ESTUDIO DE CASO

Transcripción

1 ALTERNATIVAS PARA ATENDER EL DÉFICIT DE VIVIENDA EN FACATATIVÁ ESTUDIO DE CASO PROGRAMA NACIONAL DE CAPACITACIÓN MUNICIPAL CONVENIO ESAP- UNIÓN EUROPEA Contrato 30/2001 BOGOTA ENERO DE 2002

2 CONTENIDO Pág. INTRODUCCIÓN PROYECTO DE VIVIENDA: CONSTRUCCIÓN EN SITIO PROPIO ORIGEN Y DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO EVOLUCIÓN DEL PROYECTO PRINCIPALES FALENCIAS DEL PROYECTO (SERÍA???????) NO sería mejor al final del capítulo, inclusive como parte de las conclusiones???? DESEMBOLSOS DE LOS RECURSOS PARA LA FINANCIACIÓN DEL PROYECTO CONSTRUCCIÓN DE LAS VIVIENDAS CONTINUIDAD DEL PROYECTO...17 CONCLUSIONES (FALTA)... Error! Marcador no definido. BIBLIOGRAFÍA (FALTA)... Error! Marcador no definido.

3 RESUMEN (falta) Este documento contiene la información de una experiencia desarrollada para resolver el problema de vivienda de un grupo de familias en el municipio de Facatativá. La experiencia fue liderada por una empresa privada con la participación del municipio, organizaciones sociales como Fedevivienda, una Caja de Compensación Familiar y las familias a través de una Junta de vivienda comunitaria. El objetivo de este estudio de caso es sugerir algunos caminos que puedan seguir los municipios en la solución del déficit de vivienda, utilizando metodologías como las que se presentan en este documento que buscan entre otros aspectos la definición de responsabilidades y alcances de diferentes actores que inciden en la solución del déficit de vivienda. En esta experiencia, para lograr solucionar un problema de vivienda, se tomó como referencia una iniciatíva del sector privado, que puede ser aplicada por un gobierno municipal. Como se estableció en los términos de referencia del contrato, se plantea la necesidad de documentar y sistematizar un proceso de organización social que permitió la construcción de 38 viviendas para empleados de una empresa en la Sabana de Bogotá, con el fin de establecer los procesos y posibilidades que existen a nivel local de producir vivienda. El documento describe todas las fases de la experiencia y la descripción se concentra en presentar los procesos y actividades que permitieron la solución de vivienda para estas familias, de tal forma que se pueda en primer lugar ver como una forma aplicación de los lineamientos de política y en segundo lugar, servir de referencia y motivación para que los municipios de manera individual, o mediante procesos de asociación con otros actores, emprendan proyectos que como estos, buscan atender una problemática local de acuerdo a las posibilidades existentes. DESARROLLO LOCAL VIVIENDA POPULAR PROYECTOS DE VIVIENDA ALIANZA SECTOR PÚBLICO Y PRIVADO

4 INTRODUCCIÓN Esta experiencia consiste en un proyecto destinado a resolver el problema de vivienda de un grupo de familias de trabajadores de la industria de las flores en el municipio de Facatativa (Departamento de Cundinamarca). La experiencia fue liderada por una empresa privada y contó con la participación del municipio, organizaciones sociales como Fedevivienda, una Caja de Compensación Familiar y las familias a través de una Junta de vivienda comunitaria. Se trata de un proceso de organización social que permitió la construcción de 38 viviendas para empleados de una empresa en la Sabana de Bogotá, con el fin de establecer los procesos y posibilidades que existen a nivel local de producir vivienda. La iniciativa planteada no corresponde a un proceso adelantado como parte de una política de un gobierno local, pero dentro de la propuesta desarrollada por Fedevivienda para producción de vivienda en sitio propio, aporta elementos, para que los entes territoriales retomen la experiencia, si se tiene en cuenta que esta se puede desarrollar aplicando los lineamientos de la política de vivienda del actual gobierno.

5 1. PROYECTO DE VIVIENDA: CONSTRUCCIÓN EN SITIO PROPIO 1.1 ORIGEN Y DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO La entidad promotora del proyecto es una empresa privada dedicada a la siembra, producción y comercialización de flores. En su proceso de desarrollo y expansión, la empresa incrementó el número de empleados en los últimos 10 años, para cubrir las demandas de flores de exportación. Según datos proporcionados por la gerencia del fondo de empleados y el departamento de relaciones humanas de la empresa privada promotora del proyecto de construcción de vivienda el total del personal empleado es de 900 de los cuales 780 no poseen vivienda y viven en arriendo en Facatativá, el Rosal, Madrid, Mosquera y Subachoque. Es por ello que la empresa, a través del Fondo de empleados, estableció como uno de sus objetivos apoyar a los trabajadores en la adquisición de vivienda puesto que la mayoría de ellos están recién llegados a la zona; su condición económica es precaria (frente a la solución de necesidades de vivienda, salud, educación y recreación); por lo general llegan solos a buscar empleo y progresivamente traen su familia en la medida en que consiguen empleo. Para ello la empresa desarrolló tres mecanismos: 1) constituir una Junta comunitaria que representara los intereses de los trabajadores y que definiera los mecanismos de participación y las reglas de juego para vincularse en los procesos de adquisición de vivienda; 2) evaluar las posibilidades de adquirir viviendas de interés social en la zona, 3) plantear dos formas de apoyo a los trabajadores para iniciar la búsqueda de alternativas de vivienda: individualmente en la compra de lotes o casa lotes en municipios o zonas aledañas a los sitios donde la empresa está localizada y colectivamente con la compra de globos de terreno para iniciar procesos de urbanización y construcción de viviendas. Estos mecanismos dependían directamente del compromiso de los trabajadores en aceptar formas de ahorro permanente de acuerdo a sus posibilidades y aportes extraordinarios para incrementar el capital del fondo de empleados y de esta forma mejorar su capacidad de negociación. El siguiente cuadro muestra las condiciones de los trabajadores de la empresa, la forma como fue creciendo el fondo de empleados en sus asociados, el incremento del patrimonio del mismo y los acuerdos permanentes que realiza el fondo con los empleados para cumplir estos propósitos, en especial el del ahorro, así como los acuerdos que realiza con otras entidades para el desarrollo del proyecto.

6 Cuadro 1. Condiciones de los empleados Ingreso promedio 1.6 salarios mínimos legales Numero de hijos 4 hijos por hogar Incremento del número de asociados al fondo (constituido desde 1987) De 0 a 5 años 250 asociados De 5 a 10 años 500 asociados De 10 a 15 años 900 asociados Incremento del patrimonio En el año 2001 el fondo tiene un patrimonio de 600 millones de pesos Acuerdos realizados relacionados con Compra del terreno. el proyecto Ahorros y cuotas extraordinarias. Trabajo comunitario para urbanizar progresivamente el lote. Gestionar a través de la empresa recursos como el subsidio. Gestionar con el municipio la aprobación del proyecto y la conexión de servicios públicos. Buscar apoyo técnico para la construcción de las viviendas. Los resultados obtenidos por el fondo de empleados en los 15 años que lleva de constituido en lo relacionado con la compra de lotes individuales y lotes en globos de terreno son los siguientes: - Número de lotes individuales adquiridos = 80 - Número de lotes englobados (108 viviendas) = 2 - Número de familias beneficiadas = Viviendas construidas al 30 de octubre de 2001 = 78 Estas actividades se han cumplido gracias a la solidaridad de la mayoría de asociados al Fondo que esperan y cumplen con las normas del Fondo para recibir los beneficios en vivienda especialmente. Para el caso de la compra de los globos de terreno, la circunstancia inicial fue muy compleja, puesto que con el objetivo de disminuir los costos de urbanización, el Fondo de Empleados y la Junta Comunitaria de Vivienda, decidieron comprar un terreno sin urbanizar lo cual les implicaba gestionar por sus propios medios los servicios públicos en coordinación con el municipio, aunque los trabajadores

7 podían participar activamente en la urbanización aportando la mano de obra y la empresa por su parte, la maquinaria. El Fondo de Empleados había establecido varios acuerdos con los trabajadores y tomado las siguientes determinaciones en coordinación con la Junta de Vivienda: 1) realizar un estudio socioeconómico para conocer las posibilidades y condiciones de los trabajadores asociados a la Junta de Vivienda; 2) seleccionar los trabajadores que estuvieran interesados en participar en este proceso; 3) adelantar las gestiones para preseleccionar un lote que cumpliera con las características que los trabajadores habían establecido en cuanto a costos, condiciones técnicas y localización. Estas determinaciones concluyeron con la selección de 38 trabajadores y un terreno en el municipio de Facatativá. El Fondo realizó la siguiente gestión para iniciar el proceso de urbanización del lote y construcción de las viviendas: 1) compró el lote a nombre de la Junta de vivienda; 2) estableció con cada trabajador un plan de ahorros y un sistema de amortización, en especial definió el tiempo para el pago del lote y el abono para las obras de urbanismo; 3) contrató un profesional para realizar el diseño de la urbanización, las redes de servicios públicos y, en coordinación con la Junta de Vivienda y la empresa, inició la gestión en el municipio para conseguir la aprobación del proyecto y la conexión de los servicios públicos; 4) realizó algunas mejoras en el lote como el retiro de la capa de pasto (descapote), la nivelación de algunas zonas, la limpieza del terreno y la definición de un reglamento de trabajo comunitario y 5) avanzó en el diálogo con la administración local para incluir algunas vías de acceso en el plan de inversiones del municipio. Alternativas de solución planteadas por la empresa: Compra de lotes individuales o en globos de terreno en municipios cercanos a la empresa 1.2 EVOLUCIÓN DEL PROYECTO Asistencia por parte del municipio. Ante los inconvenientes surgidos en el desarrollo de las obras de urbanismo y en la consecución de recursos adicionales para financiar la construcción de las viviendas, el Fondo de Empleados y la Junta de Vivienda buscaron apoyo técnico y financiero por parte del municipio. Para acceder a esta ayuda realizaron los siguientes pasos:

8 1) Presentar ante la oficina de planeación del municipio, el plano de loteo y los planos técnicos de infraestructura para lograr la aprobación del proyecto urbanístico y para hacer efectiva la prestación de los servicios públicos. 2) Evaluar las alternativas de consecución de subsidios en la entidad 1. a la cual estaban afiliados los trabajadores y la empresa y buscar apoyo financiero en las distintas entidades estatales que apoyan programas de vivienda 3) Buscar apoyo técnico para solucionar los problemas surgidos en el desarrollo del urbanismo, sobre todo los relacionados con la nivelación del terreno y la ubicación de las viviendas. 4) Organizar los aportes de los empleados y tomar la decisión de construir de las viviendas en las mismas condiciones para todos los trabajadores. El Fondo y la Junta realizaron en forma paralela las gestiones ante el municipio y las Cajas de Compensación Familiar. Estas últimas promueven diferentes modalidades de vivienda de acuerdo con las condiciones económicas de los afiliados y se rigen por la normatividad estatal. Para la época en la cual fue presentada esta propuesta el gobierno consideraba como programas de vivienda subsidiables aquellos en donde las familias contaban con un lote urbanizado con disponibilidad de servicios, que ganaran menos de cuatro salarios mínimos legales mensuales y que además hicieran parte de un proceso asociativo. Estas familias cumplían las exigencias para acceder a un subsidio en el Programa de Mejoramiento de Vivienda y por ello la Caja inició el proceso de acompañamiento a la iniciativa emprendida por la empresa y la Junta de vivienda comunitaria Participación de las Cajas de Compensación Familiar. La caja se comprometió a apoyar el proceso iniciado por la empresa y la Junta Comunitaria de Vivienda y a prestar asesoría a través de una entidad oferente de asistencia técnica, para concluir con la construcción de las viviendas 2. Para lograr este propósito, la Caja planteó a la empresa y a la Junta de Vivienda Comunitaria, las siguientes recomendaciones: 1 Las Cajas de Compensación Familiar forman parte del sistema de vivienda de interés social, entre sus funciones está la de otorgar subsidios en dinero a los trabajadores afiliados que no posean vivienda y que ganen menos de cuatro salarios mínimos legales. Estos subsidios se entregan a los programas que define el gobierno como oferta subsidiable bajo las condiciones y normas que éste establece. De acuerdo a sus posibilidades, cuentan en algunos casos con programas propios, en la medida en que la Ley les permite promover la oferta de vivienda, haciendo convenios con constructores, aportando recursos o terrenos y bajo diferentes modalidades apoyar la producción de viviendas para sus afiliados. 2 Las Cajas de Compensación apoyan a sus afiliados o directamente a las empresas en los procesos de asistencia técnica a través de entidades externas oferentes con las cuales tienen convenios o acuerdos.

9 1 Continuar con la entidad oferente de asistencia técnica las obras de urbanismo, los trámites ante la alcaldía y el diseño del proyecto financiero y técnico para la construcción de las viviendas. 2 Gestionar conjuntamente, la empresa y la entidad oferente de asistencia técnica, la disponibilidad efectiva de los servicios públicos ante el municipio. 3 Organizar las familias dentro de un grupo asociativo 3 y presentar la documentación para solicitar el subsidio de programa de mejoramiento de vivienda.. PRINCIPALES FALENCIAS DEL PROYECTO INCIAL 1 La oferta de vivienda para los trabajadores no correspondía a sus ingresos y las soluciones existentes no correspondían a las necesidades y expectativas de las familias de estos. 2 Las soluciones planteadas por la empresa confrontadas con las que ofrece el mercado indican que para este tipo de hogares las soluciones de vivienda no pueden partir de un producto terminado financiado en el largo plazo. 3 La falta de asistencia técnica en la preselección del terreno, en la valoración de los costos y en la identificación de fuentes de financiación, fueron las principales falencias de esta iniciativa. El desconocimiento de la normatividad sobre vivienda y los cambios de políticas por parte del promotor Participación de Fedevivienda. Así pues, el proyecto se presentó a Fedevivienda, entidad oferente que continuaría con el desarrollo del proyecto, a finales de El proyecto se encontraba en dicho momento en el siguiente estado: 1) El proyecto estaba conformado por un grupo de hogares sin vivienda, con ingresos inferiores a 4 salarios mínimos legales mensuales. 2) Contaban con un lote de terreno de propiedad de una Junta de vivienda, con capacidad legal para solicitar a nombre de los asociados el apoyo técnico y financiero para desarrollar el proyecto. 3) Contaban con la factibilidad de servicios públicos y la resolución de obras de urbanismo que autorizaba a la Junta de vivienda a iniciar las obras y dotar de redes domiciliarias el proyecto. 4) Habían realizado los ahorros previos que estaban establecidos a los hogares como aporte mínimo frente al valor de la solución (en la época eran el 5% del valor de la solución o del valor resultante del mejoramiento de vivienda). 3 El objetivo de presentar los programas de construcción para mejoramiento de vivienda en procesos asociativos es el de buscar un número mínimo 25 hogares para que al momento de iniciar las obras, la entidad que mejora las viviendas cuente con recursos y pueda comprar en volumen la mayoría de materiales mejorando la capacidad de negociación para beneficiar los hogares.

10 5) Se podía presentar la organización de las familias y el proyecto a la entidad otorgante, a través de una entidad oferente de asistencia técnica. Fedevivienda acogió las recomendaciones formuladas por la Caja enfatizando en los siguientes aspectos: 1) Conocer la Organización de la Junta de vivienda, los reglamentos y los acuerdos pactados hasta la fecha y establecer el cumplimiento de estos. 2) Conocer el trabajo realizado por el Fondo de empleados en especial el estudio socioeconómico realizado a los 38 trabajadores. 3) Conocer el lote para evaluar el manejo técnico de las obras de urbanismo. 4) Relacionarse con los trabajadores para conocer sus necesidades y expectativas frente al proyecto y frente a la vivienda. 5) Analizar las actividades y los trámites realizados con las autoridades municipales para la conexión de los servicios públicos y para el desarrollo de las obras de urbanismo. Talleres realizados con los trabajadores: Tomando como referencia estas recomendaciones y la reglamentación de la época, Fedevivienda presentó una propuesta para organizar un programa de mejoramiento de vivienda, teniendo en cuenta los siguientes factores: 1) La viabilidad de servicios públicos debía hacerse efectiva porque las conexiones a las redes matrices requerían obras adicionales. 2) El plano urbanístico debía corregirse puesto que surgieron correcciones de última hora, en especial al área de las zonas de cesión, realizados por la oficina de planeación del nuevo gobierno local. 3) El cálculo de los costos de las obras de urbanismo realizado por la empresa y la Junta de vivienda sólo tuvo en cuenta las obras de redes de acueducto, alcantarillado y energía y no incluían la construcción de muros de contención, de los rellenos y de los sistemas de desagües de las viviendas. 4) Por las condiciones del terreno era necesario contar con aportes de mano de obra de los trabajadores y maquinaria de la empresa, en especial para su adecuación y nivelación. Estas consideraciones eran similares a las que había realizado la empresa y la Junta de vivienda cuando empezaron a intervenir el terreno y fueron aceptadas como términos de referencia para iniciar el contrato de asesoría.

11 Las viviendas fueron diseñadas (por Fedevivienda???) en niveles, aprovechando la pendiente del terreno. Los costos incluyeron los muros de contención y movimientos de tierra entre otros. (al fin si los incluían o no???) De otro lado, Fedevivienda encontró en la revisión de cumplimiento de compromisos de ahorro y aportes extraordinarios, que para completar los recursos destinados a cubrir los costos de urbanismo y adecuación y nivelación del terreno, algunas familias debían hacer esfuerzos adicionales. Estas consideraciones en conjunto fueron aprobadas y se inició el proceso de postulación de los hogares al subsidio y de elegibilidad del programa. Este proceso se llevó a cabo realizando las siguientes actividades: 1) Se realizaron talleres de diseño participativo con los trabajadores y sus familias para determinar cómo debía ser diseñada la vivienda, cómo se podía manejar la pendiente del terreno y la localización de las áreas de servicios de la vivienda. 2) Se contrataron profesionales (ingeniero de suelos, ingeniero civil) quienes tuvieron a su cargo el estudio del terreno, el diseño técnico y estructural de las viviendas. 3) Se calcularon los costos de la construcción de la vivienda teniendo en cuenta los materiales de la región y las formas de construcción. 4).Se realizó la valoración de costos de las obras de urbanismo completas y de la vivienda, para proyectar la cantidad de recursos que debían conseguirse, definir las fuentes y diseñar una estrategia para financiar las viviendas. Fedevivienda presentó a la empresa y a la Junta de Vivienda una propuesta que comprendía varias actividades las cuales debían realizarse antes de presentar el paquete técnico a la entidad oferente. Se incluía la construcción de una casa modelo cuyo objetivo sería el de motivar a los trabajadores, evaluar los costos y definir el mecanismo de administración para construir el resto de las viviendas. Esta propuesta fue aprobada en su totalidad y ejecutada. Las actividades realizadas fueron las siguientes: 1) La empresa y la Junta de vivienda lograron que el municipio se comprometiera a conectar los servicios públicos una vez se realizaran las obras de alcantarillado y acueducto. 2) Se modificaron los planos de loteo de la urbanización y se tramitó una nueva resolución de obras de urbanismo. 3) La cimentación de las viviendas se diseñó de manera independiente garantizando que las obras se pudieran iniciar sin ninguna restricción, como muros compartidos o elementos estructurales.

12 4) Se realizó el diseño de las viviendas, teniendo en cuenta que la vivienda se debería construir por etapas, de acuerdo con las posibilidades económicas de los asociados a la Junta de Vivienda. 5) Se calcularon los costos de cada tipo de vivienda y se determinó el proceso para financiar las viviendas, el cual estaba dividido en las siguientes etapas: 1) las casas se entregaron cimentadas, con obras de acueducto, alcantarillado, energía y relleno en recebo para dejar la casa a nivel de las vías; 2) de acuerdo a las condiciones económicas de cada hogar se diseñaron cuatro tipos de viviendas todas en obra negra, sin acabados: unidades básicas para los hogares que no contaban con recursos, que consistía en un área múltiple, un baño, cocina y área de patio con lavadero; viviendas mínimas con un área de alcoba definida; viviendas terminadas en los primeros niveles y las áreas de segundo piso cubiertas pero sin divisiones de alcobas y baños; viviendas completas; 3) los futuros propietarios entregaron certificaciones de entidades financieras o del fondo de empleados sobre solicitudes de créditos para cubrir la diferencia entre el valor de la casa, el subsidio y los aportes colocados para la postulación; 4) cada hogar se comprometió a aportar un determinado número de horas de trabajo para cubrir otros costos de la vivienda. NUMERO DE VIVIENDA SEGÚN TIPO Unidades básicas. 12 Viviendas con una 13 alcoba. Viviendas terminadas 10 en los primeros niveles Viviendas terminadas 3 completamente. FOTO La empresa supervisa la cantidad de horas aportadas por las familias. Fedevivienda presentó los documentos a la entidad otorgante para postular los hogares al subsidio familiar y el proyecto para tramitar su elegibilidad. En ambos casos, elegibilidad de programa, y postulación y asignación del subsidio, la entidad otorgante tiene establecido un proceso de revisión de la documentación y unas fechas definidas para aprobar los programas y las solicitudes. En ese momento la norma permitía presentar mínimo grupos de 25 hogares a los programas asociativos sin importar la localización de las viviendas a mejorar y el tipo de actividades que se realicen en uno y otro caso. El grupo de los 38 trabajadores se presentó en conjunto con otros hogares (56 en total)

13 localizados en diferentes sitios de la Sabana de Bogotá y de Facatativá, Mosquera, Madrid, el Rosal y Alban.. Lotes individuales en diferentes Municipios. El programa se organizó con 18 lotes individuales y 38 lotes agrupados 4 La selección del terreno no fue la más acertada por la pendiente y la complejidad para el desarrollo de las obras de urbanismo y por los costos adicionales para la cimentación. 1.4 DESEMBOLSOS DE LOS RECURSOS PARA LA FINANCIACIÓN DEL PROYECTO. De acuerdo a la reglamentación vigente de la época los recursos del subsidio, los podían entregar las entidades otorgantes a los oferentes de asistencia técnica, utilizando varias modalidades. Para el caso se había establecido que para el giro de los subsidios la entidad oferente de asistencia técnica, entregaba una póliza de garantía. El manejo total de estos recursos incluidos los del aportes de las familias se manejó de la siguiente forma: Del 100% del subsidio se entregó el 90% del valor contra la aceptación de la póliza. La póliza y las condiciones de garantías, cubrimientos las definió la entidad otorgante tomando como base las normas establecidas. Las familias tenían sus aportes en entidades financieras o en el fondo de empleados al momento de la asignación. Para definir el inicio de las obras, consignaban los recursos en las cuentas de la entidad oferente de asistencia técnica. El 10% restante del valor del subsidio 4 lo desembolsó la entidad otorgante al finalizar la obra, se protocolizó la mejora mediante escritura (sin registrar), los 4 En este tipo de programas el costo de la asistencia técnica es del 10 % del valor de las obras y sólo se cobraba al final.

14 afiliados a la Caja realizaron una evaluación del proceso y la entidad oferente de asistencia técnica pasó la cuenta de cobro. 1.5 CONSTRUCCIÓN DE LAS VIVIENDAS Obras de urbanismo. En este trabajo participó todo el grupo familiar en especial las mujeres quienes tenían el compromiso de aportar jornadas de trabajo en actividades no especializadas. La Junta de vivienda y la empresa, a través del fondo de empleados, realizaron la mayoría de las obras de urbanismo. Por su parte Fedevivienda realizó la dirección técnica de esta actividad y participó en la propuesta de organización de las familias para el trabajo comunitario, adicionalmente realizó inspecciones de algunas actividades como, controlar la construcción y nivelación de los muros de contención y la nivelación de las terrazas para la construcción de las viviendas Construcción de la cimentación. La cimentación la construyó directamente Fedevivienda, utilizando los aportes de los hogares y los recursos que la Caja de Compensación le entregó con cargo al subsidio. Las obras las realizó en coordinación con la Junta de Vivienda, vinculando a familiares de los trabajadores que tenían experiencia en construcción. La estructura de costos de la cimentación involucraba activamente a la empresa en los costos indirectos, es decir en actividades y materiales que pudieran aportar para disminuir los costos. Estos de cimentación estaban distribuidos de la siguiente forma: Fedevivienda asumió: los costos de materiales y mano de obra; los costos de dirección técnica de profesionales y del maestro de obra. La empresa aportó la construcción del almacén, equipos como mezcladoras, herramientas menores y madera para la cimentación y tableros en madera para los muros de contención Construcción de la casa modelo. Esta construcción tenía como objetivo motivar a los asociados a la Junta de vivienda, para que continuaran aportando recursos, teniendo en cuenta que en la programación financiera, algunas familias estaban demoradas en abonos extraordinarios y otras que se habían comprometido a aportar sus cesantías, no se habían decidido utilizar este recurso. Adicionalmente, en ese momento, el proceso comunitario empezó a tener inconvenientes con algunos asociados, por varias situaciones:

15 Algunos querían saber cual era el lote y la cimentación que les correspondía. Existía molestia porque algunos asociados no habían cumplido con las jornadas de trabajo. Los 38 asociados no se encontraban en las mismas condiciones de aportes para iniciar la construcción de las viviendas y la propuesta de la empresa era iniciar las viviendas simultáneamente para darle a todas las familias la misma oportunidad. Los trámites en algunas entidades financieras para solicitar créditos que complementaran los recursos aportados hasta la fecha no eran favorables. Estos aspectos no crearon problemas para el trabajo de Fedevivienda hasta esta etapa del proyecto, el hogar que se seleccionó para aportar los recursos y construir la casa modelo no tuvo inconvenientes y el programa de construir la casa modelo se concluyó como estaba previsto. La construcción de la casa modelo permitió conocer en detalle los costos reales de la obra y evaluar la conveniencia de la propuesta de construir varios tipos de viviendas para ser desarrolladas progresivamente, en la medida en que los hogares contaran con recursos. Esta evaluación técnica y de costos se complementó con otros análisis realizados por el Fondo de empleados y la Junta de vivienda que arrojó los siguientes resultados: Cuando se realizó la propuesta de construir varios tipos de casa, la Junta de vivienda definió el número de familias que contaban con los recursos para construir sus viviendas en ese momento. Al finalizar la construcción de la casa modelo, la empresa y las familias prefirieron hacer un esfuerzo adicional, esperar más tiempo y conseguir recursos por otras fuentes para construir todas las viviendas en las mismas condiciones. Las solicitudes de créditos en entidades financieras no fueron aceptadas en algunos casos y los hogares no encontraron cómo continuar con el proceso. La mayoría acudió al fondo de empleados, a familiares y a la utilización del ahorro. Conjuntamente la Junta de vivienda, el Fondo de empleados y la empresa decidieron continuar con el proyecto en grupos, de acuerdo a las posibilidades económicas de cada uno, utilizando el crédito del fondo de empleados hasta donde fuera posible y realizando otras actividades para completar los recursos de cada hogar e iniciar la construcción de la vivienda. CONSTRUCCIÓN CASA MODELO. Con esta obra se concluyó la participación de FEDEVIVIENDA

16 Casa modelo completa 65 mt.2 en obra negra. CASA TERMINADA Primer nivel Zona social, cocina y baño Segundo nivel Alcoba, estudio Tercer nivel Dos alcobas y baño Cuarto nivel Patio, lavadero y ropas Costos del proyecto (incluido el lote) Valor del proyecto $ Valor / vivienda $ Valor del subsidio $ % del subsidio 38.5 % La construcción del primer grupo de casas, después de la casa modelo fue inmediata para un primer grupo de hogares que completaron los recursos Participación de la empresa. La empresa de flores a través del Fondo de Empleados participó activamente en el desarrollo de las obras. Realizó varias actividades en coordinación con la entidad oferente de asistencia técnica, como el arriendo del lote, aporte de materiales y de equipos, organización del trabajo comunitario para la construcción de la cimentación y participación en los comités que evaluaban el proceso de construcción, entre otras Participación de la comunidad. La comunidad colaboró en las excavaciones y en la elaboración del relleno que debieron realizarse dada la pendiente del terreno. Este trabajo comunitario se realizó simultáneamente con las actividades de construcción contratadas con personal especializado. La organización simultánea de estas actividades demandó un esfuerzo de coordinación con la Junta de vivienda para no generar traumatismos a la obra en especial porque las actividades que realizaba la comunidad eran la base para el desarrollo de las actividades contratadas. Por este motivo trabajaron como si estuvieran por contrato, al mismo ritmo de los trabajadores pagados. Los rellenos de las viviendas en promedio eran de 30 jornadas con tres personas por casa.

17 Los retiros de escombros y movimientos de tierras para los rellenos los realizaba la comunidad. Al igual que la excavación de la cimentación estas actividades se realizaban coordinadamente con los contratistas de cimentación o estructura. Los rellenos de las cimentaciones para alcanzar el nivel de las vías demandaban un trabajo muy cuidadoso por parte de cada grupo de trabajo. Al igual que en las excavaciones el trabajo de rellenos era necesario para adelantar por contrato las obras de alcantarillado y redes de agua y energía de la vivienda. En todas las viviendas se trabajó con un cronograma de actividades para no atrasar la obra y evitar inconvenientes con los contratistas Participación del municipio. El papel del municipio fue muy importante para alcanzar los resultados del proyecto. Algunas de las funciones desempeñadas por el gobierno municipal consistieron en aprobar la solicitud de las obras de urbanismo; la conexión de los servicios públicos; la construcción de vías dentro de la urbanización que estaban consideradas en el plan vial de la zona; el apoyo en las negociaciones con otras entidades territoriales. 1.6 CONTINUIDAD DEL PROYECTO La continuación del proyecto se logró en la medida en que grupos de familias aportaban los recursos para construir la vivienda completa. El proceso para terminar las viviendas se desarrolló entre Enero de 2000 y Diciembre de El fondo de empleados y la empresa continuaron con la construcción de las viviendas, retomando en lo básico el modelo desarrollado por Fedevivienda y el aprendizaje obtenido en la organización del proceso constructivo, así como del manejo administrativo y organización comunitaria. Sin embargo se dieron algunos cambios puesto que en adelante 1) el fondo de empleados realiza la dirección técnica, suministra los materiales y aporta un maestro general para dirigir las obras; 2) cada familia contrata la mano de obra y las herramientas; 3) Fedevivienda delega la responsabilidad técnica pero realiza revisiones periódicas de las obras y apoya en la negociación de materiales (a través del programa de materiales suministra materiales en mejores condiciones de precio que el mercado en la zona) Viviendas entregadas en obra negra.

18 Viviendas terminadas por cada familia en desarrollo progresivo El proceso constructivo fue asimilado por el fondo de empleados, buscando con ello reducir los costos que generan la asistencia técnica. Progresivamente la Junta de vivienda y el fondo de empleados organizan las fachadas y las zonas verdes exteriores apoyados por la comunidad. La construcción de las vías se realiza en coordinación con la alcaldía municipal El trabajo comunitario se consolida en la medida en que la urbanización se conforma espacialmente y las viviendas se empiezan a ocupar progresivamente. Escuela pública. Primaria Jardín infantil En relación con el equipamiento complementario de la vivienda el sector cuenta con Jardines infantiles; educación preescolar, primaria y secundaria; zonas recreativas; y centros de salud. Las inversiones realizadas por el municipio para apoyar la junta de vivienda, mejoraron la accesibilidad al barrio con la construcción de dos vías laterales de la urbanización. Posteriormente, se realizó el proceso de legalización de las mejoras hechas en el lote y se entregaron las escrituras a cada propietario. Teniendo en cuenta que al momento de presentar la solicitud a la Caja de Compensación para el subsidio el lote era un solo globo de terreno a nombre de la Junta de Vivienda. Como el subsidio se recibió individualmente era necesario desenglobar el lote y definir la propiedad de cada lote. Para el momento en que se tomó ya se habían realizado las siguientes actividades: Las familias estaban al día en los aportes para el pago del lote, era una condición para realizar la actividad. Alguna familias que no contaban con los recursos para pagar el saldo del lote hipotecaron el lote desenglobado a nombre del fondo de empleados para realizar el tramite.

19 Con todas las familias al día en sus obligaciones con el Fondo de empleados, se contrato un profesional para realizar el plano de amojonamiento de la urbanización, presentarlo a planeación municipal, conseguir un concepto favorable sobre el amojonamiento y entrega de las vías y zonas de cesión y se entrego a una notaria para el proceso formal. Finalmente, la Caja de compensación realizó una encuesta de evaluación del servicio prestado por parte de Fedevivienda a los afiliados a la entidad. Este mecanismo mide el grado de satisfacción y aceptación de los servicios prestados y detecta fallas en el proceso que deben ser corregidas. Además de esto visita periódicamente a las familias en las viviendas mejoradas o construidas para confirmar si existen problemas en las viviendas especialmente -Pago de la asistencia técnica Después de legalizada la operación con la escritura firmada y las encuestas de satisfacción, la entidad oferente de asistencia técnica cobra sus servicios profesionales. Por lo general esto no superaban el 10% del valor de las obras. Esta forma de manejar los recursos estaba acompañada por una programación detallada de actividades y cumplimiento de resultados, de tal manera que para las entidades responsables de la administración de recursos, los tiempos definidos para cada actividad les permitían costear la operación con recursos diferentes a los del subsidio y si se cumplían los tiempos y resultados, cubrir los gastos con los recursos de honorarios.