Financiamiento de Vivienda

Transcripción

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2 Financiamiento de Vivienda Crédito convencional Bonos de vivienda Planes de ahorro y préstamo del INVU y modalidades similares en otros bancos Alquiler de vivienda con opción de compra (AVOC)

3 AVOC: Qué es? Es un producto diseñado para las personas que no?enen el monto de la prima que se requiere para poder suscribir un crédito para la compra de vivienda, pero que sí?enen la capacidad de pago para atender el crédito Permite a las personas vivir HOY en la vivienda que han elegido, a través de un contrato en el que pactan el precio de una vez, y durante el plazo del contrato van construyendo un ahorro que se conver?rá en la prima

4 El futuro inquilino debe aportar una señal de trato del 2% del valor de la vivienda más dos meses de depósito de garanea El precio de la vivienda se fija desde el inicio y las cuotas mensuales se manienen iguales por los 5 años del contrato de alquiler El plazo del arrendamiento es por 5 años máximo, período durante el cual, el inquilino realiza paralelamente un ahorro para acumular la prima requerida para optar por un crédito Una vez alcanzado el monto de la prima, el inquilino ejerce la opción de compra, máximo a los 5 años En caso de que logre acumular la prima en un Iempo menor, puede ejercer la opción de manera anicipada sin penalidad de ningún Ipo

5 Cuadro ComparaIvo Crédito convencional Precio de vivienda: $190,000 Pago inicial 20%: $38,000 Cuota mensual: $1,331 Plazo del crédito 20 años Alquiler con Opción de Compra Precio de vivienda: $190,000 Pago inicial 3.17%: $6,017 Cuota mensual (5 años): $1,632 Alquiler: $1,109 Ahorro: $ 423 Mantenimiento: $ 100 Cuota mensual crédito: $1,331 (suponiendo que se man?enen las condiciones del crédito al día de hoy)

6 Cuánto se amoriza en los primeros 60 meses?

7 ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA Precio vivienda: $190,000 Señal de trato: $ 3,800 Depósito: $ 2,217 Ahorro mensual: $ 423 Total ahorrado: $ 26,355 Total amorizado: $ 32,371 CRÉDITO CONVENCIONAL BANCO A Precio vivienda: $190,000 Cuota: $ 1,619 Tasa: 8.25% Plazo: 240 meses Total amorizado: $ 23,125 CRÉDITO CONVENCIONAL BANCO B Precio vivienda: $190,000 Cuota: $ 1,049 Tasa: 7.50% Plazo: 360 meses Total amorizado: $ 8,074 17% 12.17% 4.25%

8 Producto de Inversión Ahora bien, durante el plazo del arrendamiento, el Fondo Inmobiliario debe ser un producto de inversión atracivo

9 Qué ventajas Iene para el inversionista? Le permite par?cipar en el mercado inmobiliario habitacional, de una forma muy sencilla, no?ene que preocuparse por el mantenimiento, seguros, etc Es una inversión con un plazo de inversión máximo de 8 años, es decir, el Fondo?ene una estrategia de salida, en realidad se espera que sea de menor plazo Inicialmente ob?ene como ganancia los rendimientos líquidos que se generan por los ingresos que se perciben por los alquileres También ob?ene la ganancia que se recibe por la plusvalía en la venta del inmueble (venta de la vivienda al inquilino al momento en que se convierte en propietario)

10 Qué ventajas Iene para el inversionista? El riesgo de desocupación de los inmuebles se diluye al haber una can?dad importante de inquilinos, no hay concentración en grandes inmuebles que pudieran quedar desocupados

11 Fondo Inmobiliario Flujos esperados para el inversionista por cada $1000 de inversión Año Inversión inicial (1,000.00) Ingresos por beneficios distribuidos Ingresos por devoluciones de capital Flujos proyectados (1,000.00) TIR esperada 7.2% Supuestos: Ejercicio de opciones de compra por año de 12.5% del total de viviendas adquiridas por el Fondo Porcentaje de ocupación de 95% a par?r del mes 19

12 Nuevas Opciones de Financiamiento de Proyectos

13 Antecedentes SUGEVAL no permi?ó que se?tularizaran flujos futuros (año 2005) SUPEN prohibió que los Fondos de Pensiones invir?eran en productos estructurados por el mismo grupo financiero SUGEF estableció normas digciles de cumplir cuando un Banco es fiduciario de una emisión de Oferta Pública

14 Antecedentes Varios proyectos no se realizaron (EBAIS, Centros Educa?vos, Telecomunicaciones) por aproximadamente US$1,000 milllones, proyectos con contratos firmados y refrendados por la CGR Nuevas autoridades del BCCR solicitaron revisar la forma de facilitar el acceso al mercado de valores para financiar infraestructura pública

15 Financiamiento de proyectos inmobiliarios Reglamento sobre Financiamiento de Proyectos de Infraestructura (S. Público o Privado) Reglamento sobre Procesos de Titularización Reglamento sobre Sociedades Fiduciarias que Administren Fideicomisos Emisores de Valores de Oferta Pública

16 Financiamiento de proyectos inmobiliarios Pero además: SUPEN revir?ó la prohibición para que las OPC pudieran inver?r en emisiones estructuradas por el mismo grupo financiero SUGEF flexibilizó las normas rela?vas a los fideicomisos de oferta pública de valores

17 Muchas Gracias