CRISIS Y FUTURO DEL SECTOR INMOBILARIO

Transcripción

1 CRISIS Y FUTURO DEL SECTOR INMOBILARIO 1

2 PROCESO DE FORMACIÓN DE LA BÚRBUJA Crisis y futuro del sector inmobiliario Ahorro Valor de los activos Inversión Productiva P.I.B P.I.B Inversión especulativa Endeudamiento 2 Valor de los activos

3 EL DETONANTE DE LA CRISIS: EL ESPEJISMO DE LA LIQUIDEZ INFINITA AUTORES INTELECTUALES: Alta dirección de la banca de inversión y gestoras de fondos de renta fija, remunerada en función del volumen de las operaciones MATERIALES: Sistema financiero en su conjunto, incluyendo gestores, brokers, asesores, directores de sucursales, etc, etc. INDUCTORES Promotores, Intermediarios inmobiliarios COOPERADORES NECESARIOS Tasadoras, Agencias de calificación de riesgos, CNMV, Banco de España, Gobiernos (Local, Regional, Estatal), Bancos extranjeros CÓMPLICES Medios de comunicación, agencias de publicidad, escuelas de negocio, amigos, parientes VÍCTIMAS Todos aquellos que han perdido vivienda, ahorros, inversiones y trabajo, y que no cuentan con el respaldo de los impuestos que maneja 3 la Hacienda Pública (Bancos y Cajas)

4 CONSECUENCIAS DE LA CRISIS (I) Crisis y futuro del sector inmobiliario EN EL SECTOR FINANCIERO: 1 Billón de en créditos hipotecarios: +/- 0,65 Bill. Vivienda y Rehabilitación +/- 0,35 Bill Promotores (Suelo, obra en curso, corporativos, etc.) +/ Millones. Destinados a compra de suelo urbanizable +/ Millones. Total Capital + Reservas + Provisiones sistema financiero español a Millones. Pérdidas previstas al final de la crisis Mill Beneficios sector financiero español: Mill 14/15 Mill (Previsión) 4

5 EN EL SECTOR INMOBILIARIO: CONSECUENCIAS DE LA CRISIS (II) Crisis y futuro del sector inmobiliario 80% / 90% Bajada de cotización media acciones cotizadas del sector ¾ Partes de promotoras concursadas, liquidadas o sin actividad Inviabilidad de Proyectos con nuevos precios de viviendas en stock Descenso de precios medios: Vivienda Suelo Urbano 30 / 35 % 50 / 55 % Suelo Urbanizable 60 / 65 % 5

6 FUTURO (I) Tras el ajuste (fase actual) vendrá una nueva fase alcista. Crisis y futuro del sector inmobiliario CÓMO SE ALCANZA EL PRECIO DE EQUILIBRIO? Cuando los precios de las viviendas se puedan pagar con hipotecas mensuales que no superen el 30% o 35% de los ingresos medios por hogar Ingresos medios por hogar anuales Ingresos medios por hogar mensuales % Ingresos medios Adquisición vivienda 730 Cuota : 730 Plazo : 25 años Tipo : 3,5% Hipoteca % Precio vivienda Superficie media 100 m² /m²

7 FUTURO (II) CUÁNDO SE REACTIVARÁ LA ACTIVIDAD DE PROMOCIÓN? Cuando los suelos, urbano y urbanizable bajen lo suficiente para poder soportar la bajada del precio de la vivienda, supuesta la absorción del stock actual VIVIENDA SUELO URBANO SUELO URBANIZABLE /m² /m² 851 /m² % /m² /m² 21 % 25% 640 /m² PRECIO DE EQUILIBRIO 26% /m² 37% 41 % 53% 50% 668 /m² /m² 62%

8 FUTURO (III) HABRA DEMANDA PARA NUEVAS VIVIENDAS? La población española ha pasado de 40 a 47 Mill. oficialmente en los últimos 9 años El ratio de ocupantes por hogar tiende a disminuir y acercarse al resto de Europa (2,7 vs 2,1) Casi 1 Mill. de viviendas vendidas en plena crisis financiero inmobiliaria ( ) La costa española sigue estando considerada como el destino más deseado por los europeos para su jubilación, incluso para establecerse con las familias La edad media de emancipación de los jóvenes españoles ronda en los 30 años, mientras que nuestros socios europeos lo hacen a los 25 años 8

9 CAMBIOS Y TENDENCIAS DEL SIGUIENTE CICLO (I) Mayor sensibilidad medioambiental y paisajística de los proyectos Oferta más dirigida a nichos de mercado y menos generalista Promotoras con más capital, incluso incorporando a la banca y fondos de inversión Mayor valoración de la experiencia y profesionalidad, y menos del oportunismo Mayor participación ciudadana real en la aprobación de los planes urbanísticos y las recalificaciones de suelo Más rigor en la valoración de los riesgos del urbanizador y distinción con los del promotor de viviendas 9

10 CAMBIOS Y TENDENCIAS DEL SIGUIENTE CICLO (II) Resurgirán las cooperativas de viviendas a corto plazo como alternativa de viabilidad comercial de las promociones La actividad patrimonialista tendrá un mayor peso por ser más resistente a los cambios de ciclo La financiación hipotecaria buscará referencias más estables y de largo plazo que el Euribor, quizás un mercado alternativo de células hipotecarias Las ventas sobre plano se regularán de tal forma que no se vean tan afectadas por otros riesgos de la promotora como en la actualidad Todos estos cambios y tendencias llegarán de manera lenta e imperceptible, y en general, tampoco servirán para evitar cometer los mismos excesos vividos recientemente, aunque de otra forma y con otras personas. 10

11 de los textos. jimenez de Laiglesia de las imágenes. jimenez de Laiglesia 11