Augusto Arellano Adrian Cano. Pedro Aspe. Asociación Mexicana de Capital Privado. FIBRAs

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1 FIBRAs Asociación Mexicana de Capital Privado Pedro Aspe Augusto Arellano Adrian Cano

2 Qué es una Fibra? Definición Enfoque de Inversión Horizonte de Inversión Al menos 70% de los activos de la Fibra deben de estar invertidos en bienes raíces destinados al arrendamiento. Las propiedades no deben de ser vendidas durante al menos cuatro años después de su adquisición o término de construcción. Qué es una Fibra? Distribuciones Vehículo para el financiamiento de bienes raíces para arrendamiento. Ofrece pagos periódicos del resultado fiscal proveniente de las rentas y potenciales ganancias de capital (plusvalía). La Fibra emite Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ( CBFI ) y debe realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs equivalentes a por lo menos el 95% del resultado fiscal por lo menos una vez al año. Principales características financieras de las Fibras Estructura fiscal eficiente Atractivos rendimientos de largo plazo Distribuciones periódicas e inmediatas Protección contra inflación La Fibra es una nueva clase de activo, sumamente atractivo para inversionistas institucionales y no institucionales, con características de renta fija y renta variable Correlación baja con otras clases de activo 2

3 El caso Fibra Uno Desde el IPO, Fibra Uno ha tenido un desempeño bursátil muy positivo. Los CBFIs se han apreciado 42.4%, mientras que el rendimiento acumulado por dividendo es de 11% Fibra Uno (1) : +42.4% desde el IPO vs. +8.1% para el IPC Alto rendimiento de dividendo ,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 Rendimiento trimestral anualizado y calculado sobre el precio de IPO (PS$ 19.50) 4.6% 6.2% 7.7% 7.5% 7.0% 4.0% 105 1,000, ,000 1T 2T 3T 4T 1T Por CBFI (Ps$) Total (P$sm) Mar Mar Apr Apr May May Jun Jun Jul Jul Aug Aug Sep Sep Sep Oct Oct Nov Nov Dec Dec Jan Jan Feb Feb Mar Mar Mar Apr Apr May May Jun Jun-12 Indice (base = 100, al 17 de marzo) Volumen FUNO IPC * El dividendo / CBFI del T se calculó con base en 796,325,223 CBFI en circulación después del Follow-on de marzo 2012 y precio del IPO Mxn$19.5 Fuente: Bloomberg, Fibra Uno (1)Fuente Bloomberg al

El caso Fibra Uno El solido desempeño de Fibra Uno es resultado de una exitosa ejecución de acciones que generan valor y del cumplimiento puntual de compromisos Adquisiciones Ofertas Públicas Deuda

Fibra Uno y Mex Fund Diciembre 19 Contratación de línea de crédito con Inbursa Diciembre 21 Contratación de línea de crédito con Santander Marzo 22 Follow-on de capital Marzo 26 Adquisición de

4 El caso Fibra Uno El solido desempeño de Fibra Uno es resultado de una exitosa ejecución de acciones que generan valor y del cumplimiento puntual de compromisos Adquisiciones Ofertas Públicas Deuda Marzo 18 IPO Marzo 18 - Junio 17 Se concluyen las adquisiciones para completar el Portafolio Inicial Junio 30 Adquisición de Toluca Noviembre 11 Firma convenio marco de adhesión y aportación entre Fibra Uno y Mex Fund Diciembre 19 Contratación de línea de crédito con Inbursa Diciembre 21 Contratación de línea de crédito con Santander Marzo 22 Follow-on de capital Marzo 26 Adquisición de Tlalnepantla Mayo 3 Adquisición de propiedades de Santander Mayo 7 Adquisición de Cuemanco Mayo 14 Se concluye la transacción de 23 propiedades del portafolio Mex Fund Junio 06 Se concluye la adquisición de Villahermosa Marzo Mayo Junio Fin Q1 Fin Q2 Agosto Noviembre Diciembre Fin Q3 Fin Q4 Marzo 2012 Fin Q1 Abril 2012 Mayo 2012 Junio 2012 Distribuciones Mayo 26 Pago de 1ra distribución $0.0343/CBFI Agosto 11 Pago de 2da distribución $0.3021/CBFI Noviembre 08 Pago de 3era distribución $0.3779/CBFI Febrero 9 Pago de 4ta distribución $0.3689/CBFI Abril 30 Pago de 5ta distribución $0.196/CBFI 4

5 CKDs Inmobiliarios Las Fibras son un instrumento muy potente. Actualmente el valor de capitalización de Fibra Uno es mayor que el de todos los CKDs inmobiliarios en el mercado Cifras en millones de pesos CKDs Inmobiliarios vs. Fibras Nombre Monto colocado AMB PLA Inmuebles Industriales Artha Capital Vertex Real Estate Capital Inmobiliario IGS1 IGS 2 MRP Plani Grupo $ 3,300 $ 3,095 $ 2,440 $ 1,671 $ 1,530 $ 513 $ 575 $ 5,000 $ 2,475 Capital Colocado IPO + Follow-on $ 12,500 TOTAL $ 20,599 Market Cap 1 $ 21,867 (1) Fuente: Bloomberg Junio 20,

6 Tamaño relativo de Fibra Uno Después de ejecutar el pipeline del follow-on, Fibra Uno sería la empresa número 19 del IPC, en términos de valor de capitalización, por encima de todas las vivienderas Cifras en millones de pesos Cifras en millones de pesos AMERICA MOVIL $ 1,329,973 WALMART $ 648,103 FEMSA $ 379,611 AMERICA MOVIL $ 1,329,973 WALMART $ 648,103 FEMSA $ 379,611 SORIANA CHEDRAUI CONTROLA COMERCI ASUR GAP GENOMMA LAB COMPARTAMOS TV AZTECA OHL MEXICO FIBRA UNO GRUMA BOLSA MEXICANA ICA URBI ALSEA HOMEX GEO ARA AXTEL Fuente: Bloomberg $33,448 $30,158 $29,850 $28,129 $26,635 $24,247 $24,238 $22,183 $21,867 $19,700 $15,602 $12,922 $11,610 $10,675 $10,412 $7,466 $5,658 $3,432 $68,182 SORIANA FIBRA UNO CHEDRAUI CONTROLA COMERCI ASUR GAP GENOMMA LAB COMPARTAMOS TV AZTECA OHL MEXICO GRUMA BOLSA MEXICANA ICA URBI ALSEA HOMEX GEO ARA AXTEL $68,182 $44,867 $33,448 $30,158 $29,850 $28,129 $26,635 $24,247 $24,238 $22,183 $19,700 $15,602 $12,922 $11,610 $10,675 $10,412 $7,466 $5,658 $3,432 6

7 Factores de éxito en la colocación de una Fibra en el mercado público La probabilidad de éxito en la colocación de una Fibra en el mercado público depende de varios factores, de los cuales identificamos seis que consideramos fundamentales Portafolio de calidad Bajos niveles de deuda / libertad de gravámenes Mayor probabilidad de éxito en la colocación de una Fibra en el mercado Acuerdo y compromiso entre socios propietarios público Beneficios fiscales en ganancias de capital Flujo de nuevos negocios Beneficios fiscales en la aportación de inmuebles 7

8 Análisis comparativo Sociedades vs Fibras Las Fibras se consolidan como el vehículo más eficiente para el comercial real estate en el mercado de valores Fibras Sociedades Anónimas Deben distribuir por lo menos el 95% de su resultado fiscal por lo menos una vez al año No se pagan impuestos a nivel Fibra No están obligadas a repartir dividendos Dividendos / Distribuciones Puede repartir la depreciación sin retención de impuestos (aunque disminuyendo el costo fiscal de adquisición de los CBFIs), permitiendo repartir por encima del mínimo de ley del 95% del resultado fiscal (las Afores están exentas de ISR en distribuciones, y en ganancias de capital a través de la BMV) Deben realizar las comparativas del Art. 89 de la LISR para determinar los dividendos que pueden pagar a los accionistas, que ya hayan pagado los respectivos impuestos a nivel sociedad Retorno después de impuestos para Afores Las distribuciones de la Fibra son considerados productos financieros, además de que no se pagan impuestos a nivel Fibra Las Afores perderían la exención del ISR sobre dividendos dado que no serían considerados productos financieros, además de que se pagan impuestos a nivel sociedad Alternativas de crecimiento Pueden crecer no sólo por la emisión de deuda y capital en los mercados, sino también a través de la aportación de inmuebles pagaderos con CBFIs, donde tanto el aportante como la Fibra difieren impuestos (IETU e ISR; e ISAI, respectivamente) Si bien pueden emitir deuda y capital en los mercados, cualquier aportación que sea pagada con acciones paga impuestos en el momento del intercambio (i.e no hay posibilidad de diferir ningún impuesto). Límites de apalancamiento Se pagan distribuciones únicamente en efectivo, lo cual, aunado con la obligación de repartir por lo menos el 95% del resultado fiscal (que no deduce la amortización de la deuda) limita de forma natural el apalancamiento óptimo del vehículo (~50% LTV) No hay límites naturales, pudiendo tener problemas de sobre-apalancamiento en el mediano y largo plazos. 8

9 Perspectivas para las Fibras en México Incremento en el número de colocaciones en los próximos años Ofertas de Fibras diversificadas y especializadas Incremento en la actividad en el mercado inmobiliario, ejerciendo presión sobre los cap rates FirstMoversAdvantage: Acceso a capital más barato para competir por nuevos negocios Proceso de consolidación entre los diferentes vehículos públicos (Fibras), con más probabilidades que las primeras Fibras consoliden a las demás 9

10 Agenda hacia delante Después del IPO y primer aumento de capital de Fibra Uno esperamos ver más colocaciones de Fibras en el futuro. La Fibra ha demostrado, que bien manejada, puede ser un instrumento financiero poderoso. Creemos que la agenda de las Fibras hacia delante debe incluir los siguientes puntos: 1. Especialización por industria 2. Lanzamiento de Fibras hoteleras 3. Participación de las Fibras en el IPC de la BMV e índices de precios internacionales 4. Adquisición de portafolios apalancados por parte de las Fibras 5. Posibilidad de que el régimen de inversión de las Afores permita la inversión en inmuebles en el extranjero 10

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