Presentado por : Ing. Manuel Javier Ángeles Campos

Tamaño: px

Comenzar la demostración a partir de la página:

Download "Presentado por : Ing. Manuel Javier Ángeles Campos"

Miguel Gallego Salas
hace 5 años
Vistas:

1 I N F O R M E T E C N I C O Presentado por : Ing. Manuel Javier Ángeles Campos

2 V A L U A C I O N D E S E R V I D U M B R E S

3 El Código Civil en sus artículos 999 al 1054 establece como: Definición de Servidumbre: Es un derecho real sobre una cosa ajena. El derecho real otorga actos de disposición o de uso sobre una propiedad ajena, impidiendo que el propietario ejerza algunas de las facultades propias del dominio. Definición de Usufructo: Es una servidumbre a un plazo acordado.

4 1).- LA SERVIDUMBRE PUEDE CONSTITUIRSE SOBRE PROPIEDAD URBANAS, AGRíCOLAS ó ERIAZAS.

5 PREDIO SIRVIENTE: es el predio matriz donde se ubica la servidumbre PREDIO DOMINANTE: es el predio donde se genera la situación de servidumbre La Servidumbre se extingue cuando la Propiedad del predio Sirviente y de la Dominante pertenecen a una sola persona

6 En función al destino, la servidumbre puede constituirse sobre el suelo, sub suelo, y aires Los tipos de servidumbres más comunes son: -Niveles de paso, acueductos, líneas telefónicas, tuberías, carreteras, etc. -La Servidumbre es el pago ó indemnización por no poder utilizar una propiedad

7 1.01- OBJETIVO El objeto del presente Informe es la valorización de la servidumbre de una franja de terreno eriazo no ribereño al mar ubicado en la Costa Peruana FECHA DE VALUACIÓN La fecha de valuación es la de inspección ocular, 20 de Mayo del CONSIDERACIONES GENERALES a) Los derechos de servidumbre son para una propiedad del Estado. b) El predio afectado al momento de la inspección no se encontraba incorporado a ningún proceso económico o fin útil.

8 DATOS PRINCIPALES 1.06 De conformidad con el Plano Nº XXXX, los linderos con respectivas distancias entre vértices del área afectada son: Por el norte, XXX Por el sur, XXXX Por el este, XXXXX Por el oeste, XXXX ÁREA TOTAL, AFECTADA y REMANENTE De conformidad con la Partida electrónica Nº XXXX del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao el área actual del predio Matriz es de 22, hectáreas o , m 2 ; y acorde al Plano Nº TG-SER-3- PRO R, el área total de la franja de Servidumbre es de 367, m 2.Por tanto, las correspondientes áreas del Lote Matriz, área afectada y remanente son: Área M 2 % Matriz , Afectada 367, Remanente ,

9 1.09.PERIMETRO DEL ÁREA AFECTADA Según el Plano Nº TG-SER-3-PRO-1888-R, la línea poligonal que encierra los linderos del total del perímetro del área afectada es de 29, m 1.10.ZONIFICACION Y USO ACTUAL Zonificación: Zona rústica Uso Actual: El predio al no contar con agua de riego se encuentra sin ninguna labor agropecuaria, condición que se mantendrá hasta la ejecución de indispensables obras de irrigación NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS DE LAS TIERRAS Los terrenos a lo largo de la franja motivo de valorización de servidumbre son eriazos. No son explotados por carecer de agua de regadío. Tienen textura arenosa, buena profundidad, no pedregosos, sin estructura definida, pendientes onduladas, por trechos de 2 a 3 % y de 12 a 15 %, interrumpidas por algunas quebradas, poco anchas y con pronunciadas laderas INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO En el entorno no existen servicios de agua potable, desagüe, ni de energía eléctrica.

10 1.17.FACTORES ECOLÓGICOS El predio se ubica en la Pampa de Curucuchun. Es un desierto Subtropical (dd-s); donde la bíotemperatura media anual máxima es de 22.2º C y la media anual mínima de 17.9º C. El promedio máximo de precipitación total por año es de 44.0 milímetros y el promedio mínimo de 2.2 milímetros. La vegetación natural prácticamente no existe apareciendo especies halófitas distribuidas en pequeñas manchas verdes en el extenso arenal eólico FORMA DE EXPLOTACIÓN Por su condición de eriazo el predio no presenta forma alguna de explotación de los suelos TITULACIÒN E INSCRIPCIÓN El predio se encuentra debidamente inscrito en la Partida Electrónica Nº del Registro de Predios de la Oficina Registral-Zona Registral Nº IX-Lima-SUNARP GRAVAMENES En el predio no está sujeto a Cargas ni Gravámenes.

METODOLOGÍA El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. Nº

derechos de servidumbre no es posible establecer reglas fijas por la gran

libertad de usar criterios técnicos, siempre y cuando éstos estén debidamente

11 METODOLOGÍA El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. Nº VIVIENDA del 07 de Mayo del 2007, precisa que, para la valuación de derechos de servidumbre no es posible establecer reglas fijas por la gran variedad de casos que se pueden presentar y por ello deja a los Peritos la libertad de usar criterios técnicos, siempre y cuando éstos estén debidamente sustentados. Deberá tenerse en cuenta los daños y perjuicios que afectasen al propietario.

12 II Valorización de Servidumbres en Terrenos Eriazos El Título III, Capítulo Artículos III.D.28 y III.D.29 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú indica que la valuación de los eriazos se halla multiplicando el valor básico eriazo (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión: VBE = 1/10VRxdxUxTxVxE VBE = Valor básico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categoría d = Distancia al área con valor oficial urbano U = Uso T = Topografía y naturaleza del terreno V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de corrección ecológica El artículo III.D.30 del citado Reglamento establece que, la expresión numérica para los factores d, U, T, V, y E, son los consignados en las tablas N os 05, 06, 07, 08 y 08-A. El valor comercial para terrenos de primera categoría en el valle de Cañete, obtenido del estudio de mercado es de $35, por hectárea o$3.50porm 2 ; luego, VR es igual a $ 3.50 por m 2

El Estudio de Mercado fue ejecutado visitando entidades públicas y privadas, así como las principales Empresas

00/Ha para terrenos de primera categoría y $ 30000 para los de segunda categoría.

el índice para d es 1.00. Al encontrarse el terreno afectado sin uso en toda su extensión, se ha estimado para U 1.

00 en razón que la franja afectada se encuentra sin carretera. Por corrección ecológica de buen clima (índice 1.

13 El Estudio de Mercado fue ejecutado visitando entidades públicas y privadas, así como las principales Empresas Rurales. De la investigación realizada se fija el valor de $ 35,000.00/Ha para terrenos de primera categoría y $ para los de segunda categoría. El terreno motivo de valorización, tiene distancia mayor a 1000 m a la zona con valor arancelario urbano, por ello el índice para d es Al encontrarse el terreno afectado sin uso en toda su extensión, se ha estimado para U El factor T referente a topografía y naturaleza del terreno es 1x0.8x0.70 = 0.56 V tiene expresión numérica 1.00 en razón que la franja afectada se encuentra sin carretera. Por corrección ecológica de buen clima (índice 1.04); paisaje poco atractivo (índice 0.96) y sin contaminación ambiental (índice 1.10), E resulta con Valor Por lo tanto: VBE = 1/10 $ 3.50/m 2 x 1.00 x 1.20 x 0.56 x 1.00 x = $ /m2

14 VALOR DEL TERRENO ERIAZO $ /M2 X M2 = $ 94,824 CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRENO ERIAZO POR DAÑOS Y PERJUICIOS 94, X 1.21 = $

16 1.- LIMITACIONES Al uso del suelo al desarrollo Al desarrollo de Cultivos A ejecución de construcción ALTO MEDIANO NINGUNO 2.- RIESGOS Roturas de lo que se ejecutara en el predio bajo servidumbre Daños Personales Daños Materiales 3.- INCOMODIDADES Paso de Personas Paso de Vehículos Sonidos Pérdida de Valor del Terreno Valores sugeridos 1.10 a a

17 VALOR DE SERVIDUMBRE DEL TERRENO ERIAZO Se propone que el valor del terreno eriazo, sea afectado por un factor que refleje los daños y perjuicios que provocaría la servidumbre. Aplicando el cuadro ya mostrado anteriormente y asumiendo los siguientes factores : ALTO MEDIANO NINGUNO 1.- LIMITACIONES Al uso del suelo al desarrollo 1.00 Al desarrollo de Cultivos 1.00 A ejecución de construcción RIESGOS Roturas de lo que se 1.00 ejecutara en el predio 1.10 bajo servidumbre Daños Personales 1.00 Daños Materiales INCOMODIDADES Paso de Personas 1.05 Paso de Vehículos 1.05 Sonidos 1.00 Pérdida de Valor del Terreno 1.00 Factor de Ajuste

B DETERMINACION DEL VALOR DE LA SERVIDUMBRE Se estima que el

de 3 % de su valor. Alquiler = 114737m 2 x 0.03 = $3442.

iguales es F = (1 + i) n 1)/i(1+i) n n = número de años (30).

1001 i = 3% tasa de interés anual a plazo fijo en moneda

60 VS = Ra x F VS = US$ 3442.11 x 19.60= US$ 67465.

Conclusión: El valor de la servidumbre asciende a: $ 67465.

18 B DETERMINACION DEL VALOR DE LA SERVIDUMBRE Se estima que el alquiler anual de un terreno eriazo de estas características es de 3 % de su valor. Alquiler = m 2 x 0.03 = $ El factor de actualización financiera para flujos anuales iguales es F = (1 + i) n 1)/i(1+i) n n = número de años (30). Código Civil Art i = 3% tasa de interés anual a plazo fijo en moneda extranjera o 0.03 en tanto por uno F = VS = Ra x F VS = US$ x 19.60= US$ este monto es el valor de la servidumbre para las condiciones indicadas de plazo y tasa de interés. El Perito analizara cada caso en particular. Conclusión: El valor de la servidumbre asciende a: $ SESENTAISIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTAICINCO CON 35/100 DÓLARES AMERICANOS Tasa de cambio: USA $ 1.00 = S/ VTS = US $ x S/ 2.82 VTS = S/ CIENTO NOVENTA MIL DOCIENTOS CINCUENTAIDOS CON 00/100 NUEVOS SOLES

Documentos relacionados

Tasación de Servidumbres y Usufructos

Tasación de Servidumbres y Usufructos Expositor: Mag. Econ. Jenner Alegre Elera Perito Adscrito al RPA del MVCS Dirección de Construcción DGPRCS/ MVCS Servidumbres y Usufructos Servidumbre Resolución Ministerial