4.1. Estudio Económico: Contenido. Tema 4 Apartado 4.1 página 1 Estructura económico-financiera de una promoción inmobiliaria

Transcripción

1 Estudio económico: Contenido Tema 4 Apartado 4.1 página Estudio Económico: Contenido En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operación. Evidentemente solo se acometerán aquellas promociones que arrojen, no solo margen positivo, sino que además con un volumen adecuado para compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas (B = b * V). Este estudio tiene como soporte documental el denominado Estudio Económico. Pero además, en la fijación inicial de los costes, viene implícita la hipótesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las inversiones a realizar, lo cual puede tener, a veces, un fuerte margen de error, que deberemos aproximar mediante la proyección temporal de los pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados en el Estudio Económico. Es un documento de carácter estático que recoge los ingresos y costes de una promoción Inmobiliaria, sin tener en cuenta el tiempo en que se producen los cobros y pagos que se originan. Su desglose lo podemos ver en el siguiente epígrafe, donde se propone un esquema de Estudio Económico a cinco columnas. Deduciendo de los ingresos los costes, obtendríamos el BENEFICIO BRUTO DE EXPLO- TACION, denominado en la literatura financiera EBITDA, al que deducimos los Gastos de Amortización (solo para el caso de promociones en alquiler, obteniendo el BENEFICIO ANTES DE INTERESES E IMPUESTOS, denominado en la literatura financiera BAII. Nos quedarían dos costes por considerar, que en este estudio estático, no podemos definir: GASTOS FINANCIEROS IMPUESTO DE SOCIEDADES El primero de ellos depende de la planificación temporal que asuma-

2 Tema 4 Apartado 4.1 página 2 Estudio económico: Contenido mos como hipótesis para los pagos y cobros generados, respectivamente, por los costes y gastos, y los ingresos, y además de la forma en que financiemos la Promoción Inmobiliaria en cuestión. El segundo concepto de coste, el impuesto de sociedades (IS), es realmente un coste genérico de la empresa, mas que de la promoción en cuestión, pero si analizamos de forma aislada esta, equivale al 35%, que es el tipo vigente actualmente en él IS, aplicado sobre la diferencia entre los ingresos y los costes. Ahora bien, dado que la financiación con recursos propios no es deducible, al contrario que sucede con los gastos financieros, generados por la financiación ajena, es evidente que cuanto mayor sea esta mayor serán los costes financieros, pero también será menor el impuesto de sociedades. En definitiva, solo podremos conocer los importes de estas dos ultimas magnitudes, una vez calculado el cash flow y decidido la forma en que se financia la operación, momento en el cual estos datos podrán introducirse en el correspondiente Estudio Económico, variando de forma consiguiente el coste total. Si no se realiza este cálculo existen dos formas prácticas de tenerlos en cuenta: acudiendo a una aproximación que permita su aproximación a priori o bien realizando los cálculos estáticos con el Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII) HOJA DE PRESENTACIÓN Un esquema de presentación del estudio económico es la siguiente: TABLA N M1 3 1 A)COSTES 1 Adquisición Solar 1.1 Precio Adquisición 1.2 Impuestos Estatales (1) 1.3 Impuestos Locales(IVBNU) (2) 1.4 Notaria y Registro 1.5 IBI (3) 1.6 Comisiones API y otros 2 Proyectos Iniciales 2.1 Levantamiento Topográfico 2.2 Estudio Geotécnico 2.3 Proyecto Básico Edificación IMPORTE % COSTE % VENTA IVA SOPORTADO

3 Estudio económico: Contenido Tema 4 Apartado 4.1 página 3 A)COSTES IMPORTE % COSTE % VENTA IVA SOPORTADO 2.4 Proyecto de Actividad (4) 2.5 Coordinador Seguridad y Salud durante el Proyecto (5) 3 Proyecto de Ejecución 3.1 Edificación 3.2 Infraestructura de Telecomunicaciones 3.3 Proyecto especifico de Instalaciones (6) 3.4 Estudio Seguridad y Salud 3.5 Plan de Seguridad y Salud (7) 3.6 Programa Control Calidad (8) 4 Licencias y Permisos 4.1 Licencia y Tasa Obras 4.2 Tasas Calificación Provisional (9) 4.3 Licencia de Actividad (4) 4.4 Visados Colegiales 5 Construcción 5.1 Viviendas 5.2 Locales 5.3 Garajes 5.4 Trasteros 5.5 Urbanización Interior 5.6 Revisión Precios 5.6 Medidas Seguridad y Salud (10) 5.7 Ensayos Control de Calidad 5.8 Acometidas Servicios 6.- Dirección Facultativa 6.1Dirección Obra Edificación 6.2 Dirección Ejecución Obra de Edificación 6.3 Coordinador Seguridad y Salud durante la Obra 6.4 Dirección Infraestructura de Telecomunicaciones 6.5 Otras Direcciones de Obra

4 Tema 4 Apartado 4.1 página 4 Estudio económico: Contenido 7 Gastos de Titulación 7.1 Declaración Obra Nueva 7.2 División Horizontal 7.3 Const. Préstamo Hipotecario 8 Gastos de Entrega 8.1 Licencia 1 Ocupación 8.2 Licencia Activ. Garaje Piscinas 8.3 Cédula Habitabilidad 8.4 IAE (11) 8.5 IVBNU cargo promotor (1) 9 Gastos Imputables 9.1 Gastos Administración 9.2 Gastos Gerenciales 9.3 Gastos de posventa y mantenimiento (12) 10 Gastos Comercialización 10.1 Promoción y Publicidad 10.2 Ventas A.1 TOTAL COSTES DE EXPLOTACIÓN (CE) 11 Amortizaciones (12) 12 Gastos Financieros (GF) 12.1Intereses Préstamos 12.2 Gastos Avales Ley Gastos Descuento de Efectos 12.4 Costes de no subrogación 12.5 Otros Gastos Financieros 13 Imp. De Sociedades (IS) B1 INGRESOS POR VENTAS 1 Viviendas 2 Locales 3 Garajes 4 Trasteros B2 INGRESOS POR ALQUILERES B3 OTROS INGRESOS B TOTAL INGRESOS (VT) C RESULTADOS (13)

5 Estudio económico: Contenido Tema 4 Apartado 4.1 página 5 NOTAS: 1. Si la compra tributa por IVA, se trata del Impuesto de AJD al tipo variable según Comunidades Autónomas (entre 0,5% o al 1%) y a un tipo especial por AJD para el caso de operaciones en las que se renuncie a la exención por IVA. Si la compra esta sujeta pero exenta de IVA, se tratara del Impuesto de ITP al 6% o al 7%, según la Comunidad Autónoma. 2. Se trata del Impuesto de Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana (mas conocido como plusvalía). El sujeto pasivo es el vendedor en el caso de la adquisición del solar; pero será el promotor en el caso de la venta de edificaciones. 3. Se trata del IBI que se devengara anualmente. Durante el plazo de la promoción, y hasta 3 años, si aquel es mayor, se goza de una Bonificación de hasta el 90%. 4. Obligatorio para edificio de uso terciario e industrial; en el caso de edificios de uso residencial para los garajes y piscinas comunitarias si existen. 5. Obligatorio solo si los proyectos se encargan a distintos proyectistas 6. Es el caso de ascensores; electricidad si la potencia es superior a 100 Kw; instalaciones térmicas si la potencia es superior a 70 Kw; así como ciertos tipos de garajes. 7. Lo redacta el Constructor y lo aprueba el autor del Estudio de Seguridad y Salud; el requisito del Plan es que su presupuesto debe ser igual o mayor que el consignado en el Estudio. 8. Es un documento independiente del proyecto de edificación en las Comunidades Autónomas que así lo tienen establecido: Cataluña, País Vasco y País Valenciano. 9. Solo para promociones de Viviendas de Protección Publica 10. Es obligatorio consignar el presupuesto de Seguridad y salud, en un capitulo del presupuesto de la obra. 11. Impuesto de Actividades Económicas, en su cuota variable por m2 vendido o arrendadazo. 12. Los gastos de posventa se dan en las promociones en venta y/o en alquiler y los de mantenimiento en las promociones en alquiler. 13. Solo para el caso de promociones en alquiler En dicho esquema se plantea el desglose de costes por capítulos, siguiendo muy de cerca el orden temporal en que aparecen en una Promoción Inmobiliaria del Tipo Residencial, que parte de la adquisición de un suelo finalista, y que son las más generalizadas en el sector.

6 Tema 4 Apartado 4.1 página 6 Estudio económico: Contenido En donde se obtienen los siguientes parámetros: DIFERENCIA: INGRESOS COSTES = EBITDA AMORTIZACIONES (Caso de Promociones Inmobiliarias en Alquiler) = EBIT o BAII (BENEFICIO ANTES DE INTERESE IMPUES- TOS) GASTOS FINANCIEROS BAI (BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS) IMPUESTO SOCIEDADES = BN (BENEFICIO NETO) Una diferencia de presentación se da para el caso de la consideración de los gastos de comercialización, ya que unos los incluyen entre los costes considerados, mientras que otros lo deducen del importe de las ventas. Lógicamente el efecto final es el mismo, pero algunos consideran esta presentación no solo más favorable, sino también más lógica, ya que si no se vende no se incide en este gasto, verdad que siempre es una verdad a medias, ya que siempre existirán gastos de campaña publicitaria o de promoción, que se devengaran con anterioridad al inicio de las ventas MAGNITUDES INCÓGNITAS Lógicamente las magnitudes que no podemos obtener de este Estudio Económico, hasta que no realicemos el Cash Flow, serán: los gastos financieros y el impuesto de sociedades GASTOS FINANCIEROS Los gastos financieros dependerán, lógicamente de la proyección temporal que realicemos con los ingresos y los costes, convirtiendo los primeros en cobros y los segundos en pagos. Con esta proyección temporal, resultaran unas necesidades financieras, para cubrir los saldos negativos de tesorería en los periodos en que se produzcan, que serán los que originen el volumen mayor o menor de gastos financieros. Lógicamente si toda

7 Estudio económico: Contenido Tema 4 Apartado 4.1 página 7 la operación se financia con fondos propios, los gastos financieros serán nulos IMPUESTO DE SOCIEDADES El beneficio empresarial, considerado en la parte que resulta de ingresos computables fiscalmente menos gastos deducibles fiscalmente, se grava por el Impuesto de Sociedades (IS), a un tipo general del 35% (salvo país vasco que es del 32,5%, y salvo para las pequeñas y medianas empresas en el que un primer tramo se grava al 30%. Es una magnitud que depende lógicamente de la anterior, los gastos financieros. A mayores gastos financieros, el impuesto de sociedades será menor y viceversa.

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9 Estructuras económicas tipo Tema 4 Apartado 4.2 página Estructuras Económicas Tipo ESTRUCTURAS ECONÓMICAS TIPO La estructura de costes de una promoción inmobiliaria para el Ministerio de Hacienda es muy poco realista, ya que supone los siguientes porcentajes: Suelo. 21 % Obra.. 50% Resto (incluido gastos generales y beneficio del promotor). 29% La realidad es bastante distinta y como valores medios podemos establecer las siguientes estructuras de coste en donde podemos observar su evolución desde 1996 hasta el 2006 TABLA Nº M1 3-2 COMPONENTES DEL COSTE ESTRUCTURA 1996 (%) ESTRUCTURA 2006 (%) Suelo 25,00 30,00 40,00 50,00 Gastos gestión de Suelo 5,00 10,00 8,00 12,00 Administración 1,50 3,00 1,50 3,00 Honorarios técnicos 3,50 4,50 3,50 4,50 Licencias y Titilación 2,50 3,50 2,50 3,50 Construcción 25,00 28,00 30,00 50,00 Gastos Financieros 13,00 15,80 3,00 5,00 Comercialización 2,50 4,00 2,50 4,00 Siendo significativos, en el periodo considerado, el alza de la repercusión del suelo y la baja en la repercusión de los gastos financieros.

10 Tema 4 Apartado 4.2 página 2 Estructuras económicas tipo CASH FLOW Como vimos en la ecuación básica que definía el beneficio empresarial, este depende de la política de amortizaciones que realice la empresa, luego no es un buen índice para usarlo como indicativo de la bondad de un proyecto de inversión. Recordando que: BAI= Ingresos Gastos (incluidos los financieros) - Amortizaciones Si en esta ecuación, pasamos el término amortizaciones al segundo miembro tendremos, una nueva magnitud empresarial denominada cash - flow: Cash Flow = Ingresos Gastos = BAI + Amortizaciones Ahora bien este concepto sigue siendo un concepto estático, mientras que nosotros estamos interesados en un concepto dinámico que muestre la corriente de flujos monetarios. Es decir mientras en el Estudio Económico, se emplea la corriente de bienes y servicios, en el análisis de inversiones es mejor utilizar el principio de caja, en el que prima la corriente monetaria. Es un documento que recoge el movimiento de fondos de tesorería, es decir las entradas y salidas de dinero. En primer lugar partiendo de los datos del estudio económico, se proyectan temporalmente, convirtiendo los ingresos en cobros y los costes en pagos. Se elabora en primer lugar el llamado Cash Flow Operativo (CFO), es decir los flujos de caja sin tener en cuenta como van a ser financiados, que representara el movimiento de fondos de las operaciones. Una vez obtenida la evaluación económica sin financiación, se estudiara la financiación de la promoción inmobiliaria, estableciéndose el cálculo del Cash Flow de la Deuda (CFD). Los resultados finales de la rentabilidad de la promoción inmobiliaria se evalúan económicamente mediante el Cash Flow Financiero o Final (CFF), también llamado Cash Flow Libre.

11 Estructuras económicas tipo Tema 4 Apartado 4.2 página ESTRUCTURA TIPICA DE CASH FLOW Lógicamente para cubrir las necesidades de tesorería reflejadas en el Cash Flow, es necesario recurrir a su financiación a través de los siguientes medios: Prestamos con garantía Hipotecaria Recursos Propios Prestamos Puente Descuento de Efectos Excepto la financiación de la operación a través de recursos propios, el resto de financiación utilizada significa la aparición de los costes financieros, en forma de intereses y otro tipo de comisiones que se establecen de forma pactada en los instrumentos legales que las formalizan. Estos costes financieros son de tipo explícito, ya que están fijados por contrato, pero esto no quiere decir que el uso de fondos propios no tenga un coste asociado, aunque lógicamente no sea implícito, es evidente que los inversores o accionistas de la operación, no invertirán su dinero, si no se les retribuye en forma de dividendos. La empresa, con el Beneficio obtenido en cada ejercicio, puede seguir una política de reparto de una parte del mismo, en forma de Dividendos, D, a pagar a los accionistas, como retribución de sus aportaciones al capital social, y el resto dejarlo en la empresa capitalizando la misma por autofinanciación en forma de Reservas. En una empresa se conoce como Pay Out, a la proporción del beneficio que se reparte, esto es: Pay Out = D / BN

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13 Cash-flow de Tesorería Tema 4 Apartado 4.3 página Cash - Flow de Tesorería Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria. Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash Flow, que nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis. Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos.

14 Tema 4 Apartado 4.3 página 2 Cash-flow de Tesorería Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles. Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer. Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promoción Pública. Es un documento que recoge los pagos y los cobros que se producen en la Promoción Inmobiliaria. Normalmente el periodo que se elige es el mensual. Para calcular estos cobros y pagos, es necesario proyectar temporal-

15 Cash-flow de Tesorería Tema 4 Apartado 4.3 página 3 mente los ingresos y los costes y gastos que se producen, como vamos a estudiar en los epígrafes siguientes HOJA DE PRESENTACIÓN La hoja de presentación del Cash Flow, comienza por elegir la unidad del periodo de estudio, que será normalmente el mes, aunque también puede elegirse el trimestres, semestres o años. La que proponemos es la siguiente: TABLA Nº M1 3-3 CONCEPTOS COBROS PAGOS SALDO CONCIALIACION IVA SALDO FINAL SALDO ACUMULADO ACCIONES CORRECTORAS Año N-1 N Con el esquema anterior obtendremos una curva de tesorería, que como ya hemos dicho en el caso de las promociones Inmobiliarias siempre presenta saldos iniciales negativos que se van incrementando, desde la compra del solar, por los gastos que se van acumulando desde ese momento (Proyectos, Titilación, Licencia de Obras, etc.). Esta curva puede cambiar de curvatura por efecto de los ingresos por ventas y por las hipotecas que se van disponiendo durante la obra, llegando a un punto de cote con el eje de abscisas, de tesorería nula, momento desde el cual se va recuperando el capital invertido, para pasar a continuación a saldos positivos, dando el saldo final acumulado el resultado de la operación monetarizado en ese momento. Necesitaremos inyectar financiación al proyecto para que todos losa saldos de cada periodo sean nulos o ligeramente positivos (un exceso de

16 Tema 4 Apartado 4.3 página 4 Cash-flow de Tesorería saldos positivos indicara tesorería en exceso), lo cual se realiza mediante las llamadas Acciones Correctoras, que pueden ser las siguientes: DESEMBOLSOS DE CAPITAL SOCIAL DESCUENTO DE EFECTOS UTILIZACION DE PRESTAMOS PUENTE FINANCIACION PROVEEDORES

17 Necesidades financieras Tema 4 Apartado 4.4 página Necesidades Financieras Es evidente que, la aparición de este tipo de gastos, es consecuencia directa de la necesidad de cubrir parte de los recursos necesarios para llevar a cabo una Promoción Inmobiliaria con financiación ajena, ya que estos gastos representan la contraprestación por la utilización de aquella. Los podemos clasificar en los siguientes bloques: FONDOS PROPIOS Que serán el Capital Social desembolsado por los socios o participes y/o el saldo disponible en tesorería de otras promociones. Su característica esencial es que no tiene retribución fija, ya que los dividendos con los que se retribuye al capital social dependerán de los beneficios obtenidos por la Sociedad y en su caso, del reparto que se apruebe en la Junta General. En ningun caso su utilización se considera gasto deducible del impuesto de sociedades FONDOS AJENOS Son los capitales prestados a la sociedad en forma de préstamos o créditos en cualquiera de las modalidades existentes en el mercado. Su característica esencial y diferenciadora con respecto a los capitales propios es que su retribución es fija, ya que depende del contrato suscrito con la entidad prestamista, dando lugar a lo que se conoce como gastos financieros, cuya característica diferenciadora frente a la retribución de fondos propios es que se consideran gastos deducibles del impuesto de sociedades PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA Esta fuente de financiación, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan, no solo la necesidad de financiación propia de la empresa inmobiliaria para llevar a cabo su inversión, sino que se utilizan para reforzar la política comercial, a efectos de facilitar la adquisición de los productos

18 Tema 4 Apartado 4.4 página 2 Necesidades financieras inmobiliarios, en especial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos escasos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales de este tipo de compradores, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una financiación a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los pagos a efectuar. La financiación de las promociones inmobiliarias, a través de los préstamos con garantía hipotecaria, es la modalidad mas corrientemente utilizada, y consiste en la afectación de un bien inmueble, en cuya posesión continua el deudor, con la finalidad de garantizar un préstamo. Esta financiación, una de las más características del sector inmobiliario, se compone jurídicamente de tres elementos esenciales: el préstamo, la hipoteca y la subrogación. Este tipo de préstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes modalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias: A) En el momento de adquirir el solar a) Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado, directamente al vendedor, mediante la constitución de una hipoteca a su favor, cuya garantía es el propio solar. b) Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crédito, un préstamo hipotecario, con garantía del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo al vendedor. B) Durante la construcción a) Por el promotor, que solicita un préstamo hipotecario, que queda garantizado por el solar sobre el que se construye y por la propia edificación realizada sobre aquel. b) Por el promotor, con las mismas características anteriores, pero en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promoción, una vez entrega esta. C) En la venta a) Por el promotor que subroga en el comprador el préstamo que previamente ha obtenido a su nombre. b) Por el vendedor, que lo solicita de forma directa, en una Entidad de Crédito, y que le sirve para financiar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor.

19 Necesidades financieras Tema 4 Apartado 4.4 página PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS PUENTE Los prestamos y créditos puente se utilizan por el promotor para cubrir puntas de tesorería a corto plazo, por lo que se utiliza generalmente como financiación puente FINANCIACIÓN POR ENTREGAS A CUENTA DE LOS CLIENTES Representan el coste de los avales que es necesario obtener de una Entidad Financiera, Compañía de Seguros o de Crédito y Caución, sobre las cantidades entregadas a cuenta por los compradores antes de la entrega de las viviendas, según lo dispuesto en la Ley 57/68, de 27 de julio, y en la reciente ley de Ordenación de la Edificación (LOE). I NICIATIVAS MPRESARIALES BARCELONA MADRID BILBAO TEL: WWW. INICIATIVASEMPRESARIALES. COM I NICIATIVAS E MPRESARIALES BARCELONA MADRID BILBAO TEL: WWW. INICIATIVASEMPRESARIALES. COM Hay que tener en cuenta que la operación de aval se debe negociar con anticipación, por una cantidad global, fijando una cantidad (o la totalidad) de viviendas a avalar, para conforme se vayan formalizando las ventas, poder entregar certificados individualizados de aval. El coste de los avales se paga se suele pagar por trimestres anticipados, y una estimación media de su coste actual la podemos cifrar en un 1% anual Entregas en efectivo Es la parte entregada por los clientes en efectivo, primero cuando se realiza la reserva del inmueble y segundo cuando se formaliza en contrato privado la compraventa Entrega de efectos comerciales El resto del precio, deducida la entrega en efectivo y la parte reservada a la hipoteca, se recibe de los compradores en pagos periódicos hasta la entrega. Estos pagos periódicos pueden ser simples recibos o ingresos y/o transferencias realizadas por los clientes en una cuenta del promotor, o bien se instrumentan en efectos cambiarios o en pagares, que tienen la ventaja de poder ser utilizados como financiación adicional, a través de la operación de descuento comercial. Intereses y comisiones por descuento de efectos Son los gastos que origina el descuento de efectos aceptados por los compradores en la formalización del contrato privado, y con vencimientos periódicos hasta la entrega de llaves.

20 Tema 4 Apartado 4.4 página 4 Necesidades financieras El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiación, característica de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epígrafe anterior, durante el periodo de edificación, se suelen contratar ventas, formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cambiarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su descuento financiero concertado previamente en una entidad de crédito. Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son función del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mantenidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliación de pagos de proveedores, nominas, etc. Con dicha retención, que suele oscilar entre un 5% a un 15%, dependiendo de la calidad del papel y de la historia anterior sobre estadística de impagados, etc., se asegura la disposición de un determinado saldo con el que poder atender posibles impagos. En las operaciones inmobiliarias la cartera de efectos generada suele tener dos utilizaciones financieras distintas, en un determinado momento de la promoción: A) El descuento de los efectos hasta un vencimiento razonable, que suele ser como máximo de 6 meses, ya que plazos mayores, tienen, si son aceptados al descuento, unos costes de descuento excesivos. B) El resto de efectos, no descontados en ese momento, por tener un plazo de vencimiento excesivo, pueden servir como garantía de prestamos, depositándose en la entidad de crédito que nos ha concedido el préstamo, endosándoselos en gestión de cobro, por lo que no se descuentan, para que dicha entidad proceda a su cobro en su vencimiento, en caso de impago del préstamo o parte del mismo, con lo cual dispone de una garantía adicional, ya que, aunque su liquidez pueda exceder del plazo del préstamo, le permite poder diversificar riesgos FINANCIACIÓN PROVEEDORES Se consigue conviniendo con Arquitectos o Constructores el aplaza-

21 Necesidades financieras Tema 4 Apartado 4.4 página 5 miento del pago de sus honorarios o certificaciones de obra. Lógicamente esta estrategia, cuando sea posible llevarla a cabo tiene la ventaja de que no consume riesgo crediticio en las entidades de préstamo a nombre del Promotor. Aplazamiento de pago que pueden convenirse en el primer caso, hasta días, y en el segundo hasta entre días, aunque lógicamente la utilización de plazos largos conlleva recargos financieros por parte de los proveedores.

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23 Casos prácticos resueltos Tema 4 Apartado 4.5 página Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M1 3 1 ENUNCIADO Se trata de realizar el esquema de un estudio Económico de una promoción inmobiliaria a desarrollar en aportación al 30%, siendo el cedente una empresa inmobiliaria. SOLUCIÓN El esquema sería el siguiente: A) COSTES Precio de adquisición del Solar 0 Resto coste de adquisición Costes de comercialización Gastos de IAE Gastos constitución hipoteca Resto costes B) INGRESOS Por Ventas Los correspondientes a su valor fiscal El 70% de los previstos para el total El 70% de los previstos para el total El 70% de los previstos para el total El 100% de los previstos El 70% del total de ventas promoción

24 Tema 4 Apartado 4.5 página 8 Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M1 3 2 ENUNCIADO En el caso anterior esbozar el cash flow del inicio de la operación. SOLUCION El esquema sería el siguiente, suponiendo que el contrato de aportación se formaliza el mes 1 (suponemos mes de Enero de un determinado año), y que no existen mas costes ni cobros en los meses 2, 3 y 4 que los originados por la aportación MESES PAGOS Solar 0 AJD X (0,5% - 1% según CCAA del valor fiscal del solar entregado; se ingresa en Hacienda el mes 2) IVA soportado Y (16% valor fiscal solar) Ingreso Hacienda I = Z Y > 0 (suponemos) TOTAL PAGOS Y X 0 I COBROS IVA repercutido Z (7% valor de las viviendas + 16% valor locales entregar a los 24 meses) TOTAL COBROS Z DIFERENCIA I -X 0 - I DIF. ACUM. I I X I X - X En este esbozo de cash flow observamos algunas hechos de carácter general dignos de mención:

25 Casos prácticos resueltos Tema 4 Apartado 4.5 página 9 a) Que el coste de la operación de aportación es, en este caso, de que el cedente es otra empresa, es decir un sujeto pasivo de IVA, solo el importe de AJD que la empresa tiene que ingresar en Hacienda (así como el cedente, aunque este hecho lógicamente no se contempla en el cash flor del cesionario, que es el que estamos esbozando). b) Que la tesorería inicial de la operación es muy favorable, ya que no se tiene que hacer frente al precio de adquisición del solar c) Solo hay que financiar el IVA que debemos soportar por la entrega del solar menos el repercutido al cedente que nos ingresaría este. d) Se comprueba que el IVA es neutro respecto a los costes de la operación, no siendo un coste, sino una mera financiación, como resulta de comprobar el saldo acumulado final (hasta el mes 4, en este caso).

26 Tema 4 Apartado 4.5 página 10 Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M1 3 3 ENUNCIADO Un promotor inmobiliario esta estudiando la viabilidad de una promoción, cuyo volumen de ventas lo ha estimado en de euros, el coste de explotación lo ha presupuestado en de euros. La promoción la piensa financiar con capital social y un prestamo con garantía hipotecaria del 80% del precio de venta, estimando que de acuerdo a la disponibilidad de la que va a realizar del mismo durante la promoción, así como los gastos de avales de las cantidades que piensa recibir de los clientes a cuenta y hasta la entrega de los productos de la promoción, le va a suponer un importe total por gastos financieros que estima en el 5% sobre el coste total de la promoción. Para la comercialización de la misma estima gastarse un 1% del volumen de venta estimado en publicidad y un 2% también del volumen de venta como gastos de agentes de ventas a contratar. Los gastos generales, de administración y de dirección de la promoción los estima en un 5% del coste de explotación más gastos generales. Con estos datos obtener del Estudio Económico planteado, los siguientes datos: 1º EBITDA 2º BAII 3º BAI 4º BN SOLUCIÓN Planteemos primero el esquema de Estudio Económico: 1 INGRESOS TOTALES Ventas

27 Casos prácticos resueltos Tema 4 Apartado 4.5 página 11 2 COSTES Y GASTOS Y 2.1 Costes de Explotación Gastos Financieros 4% S/Y 2.3 Gastos Generales 5% ( ) 2.4 Gastos de publicidad Gastos de comerciales Luego: Y = ,04 Y + 0,05 ( ,04 Y) O sea: Y = ,04 Y (1+0,05) = ,042 Y De donde: Y = /0,958 = euros Y: GF= 0,04 x ( ) = euros IS = 35% S/( ) = euros Costes de Explotación = = euros Por lo tanto: 1º EBITDA = = euros 2º BAII = EBITDA = al no existir amortizaciones. 3º BAI = EBITDA GF = = º BN = BAI IS = =

28 Tema 4 Apartado 4.5 página 12 Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M1 3 4 ENUNCIADO En una operación inmobiliaria de un edificio de oficinas que pretende comercializar en alquiler, una vez terminada, se dispone de los siguientes datos contables: - Coste del solar euros - Coste total de la edificación euros - Prestamo Hipotecario euros - Capital social euros Se pretende obtener una rentabilidad libre de impuestos del 6%, supuesto que la calculamos capitalizando las rentas anuales a este tipo de interés. El préstamo con garantía hipotecaria, después de haber agotado su periodo de carencia, esta pendiente de amortizar a 10 años, al tipo de interés fijo del 3% anual, correspondiendo cuotas mensuales de amortización e intereses de euros en el primer año de amortización del prestamo. Se supone que el promotor ha estimado como gastos de administración (emisión y cobro de recibos, y gestión de impagados) el 0,25% de la inversión y un 1% en concepto de mantenimiento de elementos generales del edificio. Con estos datos se pide: a) Calcular la cuota de amortización que se puede incluir en la cuenta de resultados, si el promotor elige amortización lineal y cuota fiscal máxima que para este tipo de edificaciones es del 2% anual). b) Renta en concepto de alquiler que debe exigir para tener la rentabilidad marcado como objetivo. SOLUCIÓN a) La cuota de amortización máxima deducible fiscalmente será:

29 Casos prácticos resueltos Tema 4 Apartado 4.5 página 13 2% S/ = euros/año El terreno no se amortiza b) De la rentabilidad exigida, calculada como una capitalización, se obtiene la renta mensual neta que debe obtener el promotor, será: = R x 12/0,06, luego: R = euros/mes = x 12 = euros/año. Teniendo en cuenta la formación de la cuenta de resultados anual, que con los datos facilitados seria: Rentas por Alquileres X Gastos de Administración 0,25% s/ Gastos de mantenimiento 1% s/ Intereses Prestamo Hipotecario Amortización Edificio Resultado antes de Impuestos BAI Impuesto de Sociedades 35% S Total Beneficio Neto (BN) Y como: (X ) x (1 0,35) = Resulta: X = 815

30 Tema 4 Apartado 4.5 página 14 Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M1 3 5 ENUNCIADO En promotor inmobiliario esta estudiando la viabilidad de una promoción formada exclusivamente por viviendas que tendrán como anejos inseparables, y así serán inscritos en el Registro de la Propiedad, dos plazas de garaje y un trastero por vivienda, y de la que ha estimado los siguientes datos: Coste de adquisición del solar mas el IVA y el impuesto de AJD al 2% tipo vigente en la CCAA, para una operación en la que se ha debido renunciar a la exención. Una entidad de crédito esta dispuesta a financiar el 60% del precio de adquisición. El promotor financia el resto de costes hasta poder dar comienzo a las obras de construcción (proyectos, licencia de obras y demás gastos de titulación) con la aportación de euros de capital social desembolsado. El coste de construcción alcanza tiene un precio de contrata estimado de euros mas el 6% en concepto de gastos de dirección de obra, mas un 1% en concepto de otras licencias y permisos necesarios. Para financiar la promoción obtiene un prestamo con garantía hipotecaria subrogable por los futuros clientes, cuyo nominal equivale al 80% del precio de venta que asciende a un total de de euros, imponiéndole la entidad de crédito que tendrá un plazo de carencia de 3 años, que la primera disposición será para amortizar el prestamo del solar, y que durante la obra podrá disponer de forma proporcional al importe certificado un 85% del nominal, quedando el 15% para cobrar una vez presentadas las escrituras publicas de compraventa, inscritas en el Registro de la Propiedad.. La comercialización la piensa realizar cobrando un 20% en efectivo y el resto por subrogación en la hipoteca concedida al promotor. Se pide, con estos datos, realizar un esquema de la financiación adicional necesaria para realizar la promoción.

31 Casos prácticos resueltos Tema 4 Apartado 4.5 página 15 SOLUCIÓN 1º FINANCIACIÓN DE LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR Precio adquisición = Coste por AJD 2% = IVA soportado 16% = Total financiación necesaria = euros (no se tiene en cuenta los gastos de Notario y Registro) Financiación Aportada por la entidad de crédito = euros Financiación Capital Social aportado = euros Según el enunciado con estas aportaciones se cubren los de la adquisición del suelo y el resto de costes hasta poder iniciar la construcción. 2º FINANCIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Precio de la construcción = IVA a soportar 7% = Dirección Obra 6% = IVA a soportar 16% = Otros permisos 1% = Total a financiar = Financiación a disponer: Prestamo Hipotecario = 80% s/ = A deducir: = Primer pago cancelación préstamo solar = Retención 20% S/ =

32 Tema 4 Apartado 4.5 página 16 Casos prácticos resueltos Neto disponible durante la ejecución de la obra = Ingresos por ventas: = Por Ingresos a cuenta 20% s/venta = Por IVA repercutido 7% = Total Financiación disponible = Luego según estas previsiones no haría falta financiación adicional a la prevista, pero lógicamente, estos son grandes números, que no tienen en cuenta los periodos de tiempo en que es necesaria, por lo que en absolut podemos estar seguros de este cálculo, y deberemos realizar el oportuno cash flow para tener mayor seguridad. Existe superávit, pero puede ser solo aparente, ya que, por ejemplo, magnitudes que no han sido consideradas, entre otras, son: Los intereses de la financiación dispuesta. El coste de avalar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores hasta la entrega de las viviendas. El coste fiscal de la aportación societaria de capital social.