PLAN ESPECIAL DE MEJORA URBANA EN EDIFICIO HOTELERO

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1 PLAN ESPECIAL DE MEJORA URBANA EN EDIFICIO HOTELERO PROMOTOR: SUNRISE HOTELS, S.L. EMPLAZAMIENTO: C/ Sènia del Barral nº LLORET DE MAR (Girona) ANTONIO LUIS VIMA MORENO ARQUITECTO Rambla de Catalunya nº ºE -Edificio Kursaal BARCELONA Tel Fax Barcelona, Septiembre de 2011

2 ÍNDICE MEMORIA 1. Antecedentes y objeto del Plan Especial Urbanístico 1.1. Antecedentes 1.2. Objeto 2. Programa de Participación Ciudadana 3. Estructura de la propiedad 4. Emplazamiento 4.1. Ámbito y superficie 4.2. Normativa urbanística 5. Descripción de la edificación existente 6. Intervenciones a realizar 6.1. Reforma y ampliación de la edificación existente (Edificios A y B ) Vestíbulo y elementos adyacentes Núcleo de comunicaciones y vestíbulos de independencia Remonta planta quinta 6.2. Nuevas edificaciones Edificio C Edificio D 7. Descripción de la edificación final 8. Justificación de la edificabilidad 8.1. Superficies estado actual 8.2. Superficies intervenciones (ampliación y reforma) 8.3. Edificabilidad 9. Plan de etapas

3 1. ANTECEDENTES Y OBJETO DEL PLAN ESPECIAL 1.1. ANTECEDENTES El solar se encuentra situado en una pequeña colina al este del término municipal de Lloret de Mar, señalada con el número 46 de la C/ Sènia del Barral. El municipio, ubicado en la comarca de La Selva, tiene una altura topográfica, altitud, de 5m. La finca está compuesta por dos edificios, y fue edificada en varias etapas temporales. Una edificación principal a la que denominaremos a partir de ahora Edificio A y una posterior ampliación o Edificio B. El Edificio A se distribuye en altura en 7 plantas y el Edificio B en 5 plantas. Ambos edificios se alinean a las calles Sènia del Barral (Edificio B) y Migdia (Edificio A). Forman en su conjunto una U dejando en el centro la zona destinada a las piscinas y el jardín. En la zona más alta del solar se sitúa una amplia zona de jardín, aparcamiento y pista de tenis OBJETO Este Plan Especial tiene como objeto dar cumplimiento a lo ordenado en el POUM vigente para definir el emplazamiento de las construcciones auxiliares permitidas y su Normativa aplicable. La reforma y ampliación proyectada, a petición de la propiedad, que consiste en la construcción de un nuevo vestíbulo de acceso al hotel, con acceso directo desde la C/ Sènia del Barral, la construcción de un núcleo vertical de comunicación, formado por una escalera de 1,40m y dos ascensores panorámicos con capacidad para 8 personas que, ubicados en el vestíbulo, dan acceso a las plantas superiores. En la planta segunda se construirá un forjado que unirá ambos edificios, Edificio A con Edificio B. A nivel de la planta sexta, tomando el nivel del nuevo vestíbulo como planta baja, se dará acceso a la zona del comedor a través de una rampa de dos tramos, con pendiente del 8%. Se ampliará la superficie de las áreas exteriores consistente en la construcción de dos terrazas, anexas a las actuales, sobre el terreno en desnivel donde actualmente crece vegetación salvaje sin ninguna construcción existente. La actuación consiste en la construcción de dos terrazas a diferente nivel soportadas por una estructura de pilares y jácenas, comunicadas entre si por una escalera de obra de 4 metros de ancho. El acceso se realiza a pie llano, a partir del nivel de la piscina, mediante una pasarela de 2 metros de ancho. La geometría en planta de la actuación se adapta a la topografía del terreno, presentando asimismo una forma poligonal. Tras la zona de terrazas se construirá un edificio de dos plantas, la mayor parte de él bajo la rasante del terreno y que contendrá un nuevo aparcamiento subterráneo y un amplio comedor.

4 2. PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA Se facilitará información sobre este Plan Especial al público según el Decreto 1/2010 de la Ley de Urbanismo de Catalunya. 3. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD Propiedad: SUNRISE HOTELS, S.L. CIF B Representante: D. Manuel Hernández Sánchez (Administrador) DNI M Domicilio: Calle Sènia del Barral nº46 Localidad: Lloret de mar (Girona)

5 4. EMPLAZAMIENTO 4.1. ÁMBITO Y SUPERFICIE Edificio con patio y jardín que le circunda, sito en Lloret de Mar, en calle Sènia del Barral número 46, denominado Hotel Sunrise. Se trata de un solar de suelo apto urbanizable, actualmente ocupado por una edificación existente. La parcela tiene forma poligonal irregular y presenta una topografía abrupta con una marcada pendiente de Este a Oeste, desde el Turó de l Estelet al frente de la C/ Sènia del Barral. Presenta un desnivel de aproximadamente unos 20 metros desde la cota más alta a +72,38m de altitud, en la zona del aparcamiento y acceso principal, a la cota más baja a +49,70m de altitud, acceso desde la C/ Sènia del Barral. La superficie total de la parcela es de 9.046,16 m² 4.2. NORMATIVA URBANÍSTICA La propiedad se rige por el vigente Plan de Ordenación Urbana Municipal (P.O.U.M.) del ayuntamiento de Lloret de Mar, el cual clasifica el hotel con la clave 2.6, correspondiente a zona hotelera, y subzona 2.6.HA. Dicha normativa permite aumentar el techo actual en un 10% para servicios y usos complementarios al hotel (art.179 P.O.U.M. Lloret de Mar). Para aquellas zonas en las que se prevé la posibilidad de incrementar el techo actual hotelero en un determinado porcentaje, la nueva edificación podrá agotar también este incremento, siempre que se mantenga su uso hotelero y se tramite y apruebe un Plan Especial. Este Plan Especial definirá el resto de los parámetros de edificación, garantizando, en todo caso, la integración de la edificación en su entorno (art.172 P.O.U.M. Lloret de Mar).

6 PARÁMETROS URBANÍSTICOS - CLAU: 2.6 HA - Superficie de parcela: 9.046,16 m² - Coeficiente de Ocupación: 50 % - Edificación existente: ,08 m² - Edificación ampliable auxiliar (10% ed. Existente ,08 m²) = 1.067,11 m² - Techo edificable total: ,15 m² techo (Las plantas sótano no computan a efectos de edificabilidad) - Altura máxima reguladora Edificio B : 15,80 m (PB + 4PP + ático) - Altura máxima reguladora Edificio A : 21,30 m (PB + 6PP) Por encima de estas alturas reguladoras máximas solo se permiten, las cámaras de aire y elementos de cobertura de la cubierta plana con una altura máxima de 50cm; las barandillas de fachada de altura no superior a 1,2m, más 30cm de material translúcido; y el castillete de acceso a la azotea, los elementos técnicos de las instalaciones y lucernarios sobre patios situados bajo planos inclinado a 45º que parten de la intersección de las fachadas y el plano horizontal definido por la ARM. Excepto chimeneas de humos y ventilación. Se permite, en el Edificio B, una planta ático adicional retirada 3 metros del plano de fachada a espacio público, pudiendo el forjado de techo de dicha planta ático volar hasta el plano de fachada. La altura libre mínima será de 2,70m entre pavimento y forjado de techo. Se considera planta sótano aquellas que se sitúen enterradas o semienterradas bajo la cota de rasante. En los sótanos no está permitida la ubicación de habitaciones, pero en el primer sótano se permiten usos vinculados al uso principal. El resto de sótano por debajo del primero no podrá destinarse a actividades diferentes a las de aparcamiento de vehículos, almacén o instalaciones técnicas del edificio. La altura libre mínima de las plantas sótano es de 2,50m. Para la formación de terrazas se admitirá, tanto en el interior de la parcela como en cualquiera de los lindes, un desmonte máximo de 1,8m y un terraplenado máximo de 1,50m. De manera que los muros de contención no podrán tener más de 3,30m de altura como máximo.

7 5. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE La finca está compuesta claramente por dos edificios, y fue edificada en varias etapas temporales. Complejo formado por una edificación principal a la que denominaremos a partir de ahora Edificio A y una posterior ampliación o Edificio B. El Edificio A se distribuye en altura de 6 plantas y el Edificio B en planta baja más 4 plantas. Se accede al complejo por el Edificio A, desde la C/ Poeta Carner a la zona de aparcamiento donde se ubica el acceso principal a nivel de su tercera planta (+70.60) encontrándose la recepción en la planta primera (+63.32). Ambos edificios quedan comunicados a nivel de la planta tercera (+58.61) del Edificio A y de la planta cuarta (+61.61) del Edificio B. Exteriormente, el edificio hotelero dispone de varias áreas de estar (jardines, zonas de juegos, piscina y piscina infantil) o terrazas a distinto nivel comunicadas mediante escaleras. Desde la C/ Sènia del Barral y a través de una escalera y una vía exterior se accede directamente a la zona del bar (+58.77) y a la zona de la piscina (+58,52). Desde la zona de la piscina se accede a dos niveles superiores, el primero donde se ubica la piscina infantil (+60,15) y el segundo desde el que se realiza el acceso directo a la recepción (+63,32).

8 6. INTERVENCIONES A REALIZAR 6.1. REFORMA Y AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE EDIFICIOS A y B Las reformas y ampliaciones en el edificio se localizan en varios puntos, del siguiente modo: VESTÍBULO Y ELEMENTOS ADYACENTES: El nuevo vestíbulo se ubica en una zona a ampliar en planta baja y en la intersección del edificio A y el edificio B. Dada la orografía del terreno parte del vestíbulo no computa a efectos de edificabilidad por considerarse a tales efectos planta sótano. Los aseos de huéspedes y el maletero son una zona reformada en la edificación existente; en esta zona también se alarga la escalera existente con una salida de emergencia a la calle Sènia del Barral NÚCLEO DE COMUNICACIONES Y VESTIBULOS DE INDEPENDENCIA: PLANTA BAJA: Junto al nuevo hall de entrada se ubica el núcleo de comunicaciones verticales que se compone de dos ascensores, con capacidad para 8 personas cada uno, y una escalera de 1,40m de ancho. PLANTA PRIMERA: En esta planta una parte del núcleo de comunicaciones es zona ampliada y otra es zona reformada. PLANTA SEGUNDA: La escalera se encuentra parcialmente en una zona reformada. El resto de la escalera, los ascensores, el vestíbulo de independencia y un salón que comunica ambos edificios son ampliaciones. PLANTA TERCERA y PLANTA CUARTA: Prácticamente la totalidad de la obra es reforma, a excepción de la caja de ascensores que sobresale del plano de fachada actual. PLANTA QUINTA hasta PLANTA NOVENA: Toda la actuación es ampliación, tanto la escalera y los ascensores como el vestíbulo de independencia. En la entreplanta quinta la rampa de acceso al comedor también es superficie ampliada REMONTA PLANTA QUINTA: Se propone la ampliación de una planta ático sobre la planta cuarta del edificio B, con fachada a la calle Sènia del Barral retirada 3 metros de la línea oficial de calle. Esta planta se destinará a salón y aseos para huéspedes. Los castilletes de la escalera y el ascensor se incorporan a la intervención como superficie reformada.

9 6.2. NUEVAS EDIFICACIONES EDIFICIO C Edificio aislado situado en el jardín posterior de la finca compuesto de tres plantas. PLANTA SÓTANO -2: Situada en planta sótano menos dos en los niveles +52,25 y +53,25 formado por un espacio destinado a instalaciones técnicas del complejo hotelero y escalera de acceso a las plantas superiores. PLANTA SÓTANO -1: Situada en planta sótano menos uno en los niveles +55,30 y +56,30 formado por un salón para usos múltiples (convenciones, reuniones ) y escalera. Dada la orografía del terreno una parte de esta planta computa a efectos de edificabilidad. PLANTA SUPERIOR: Situada a la cota +60,00 formada por escalera de salida a terraza exterior y que comunica con las dos plantas inferiores EDIFICIO D Edificio aislado situado en el aparcamiento actual de la finca compuesto de dos plantas: PLANTA SÓTANO -2: Situada en planta sótano menos dos en la cota +63,35, esta planta alberga un aparcamiento para huéspedes. Dada la orografía del terreno una parte de esta planta computa a efectos de edificabilidad. PLANTA SÓTANO -1: Situada en planta sótano menos uno en la cota +66,10, esta planta alberga un comedor. Dada la orografía del terreno una parte de esta planta computa a efectos de edificabilidad.

10 7. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN FINAL EDIFICIOS A y B El edificio principal se desarrolla en planta sótano y diez plantas sobre rasante, incluida la planta baja, del siguiente modo: PLANTA BAJA: Situada entre las cotas +48,92 y la cota +49,85, en ésta última es donde se ubica el acceso desde la C/ Sènia del Barral y desde el que se accede por medio de una escalera y dos ascensores a las restantes plantas del edificio. En esta planta baja se localiza el vestíbulo de entrada al Hotel, una escalera y dos ascensores, aseos de huéspedes y un maletero. Además hay dos locales comerciales, escalera de huéspedes con salida de emergencia a la C/ Sènia del Barral y los cuartos de contadores de agua y electricidad. Dada la orografía del terreno una parte de esta planta no computa a efectos de edificabilidad. PLANTA PRIMERA: Situada entre las cotas +52,64 y +52,61, con la siguiente distribución: 7 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, dos habitaciones para huéspedes con baño completo, almacén de servicio, office, sala con grupo electrógeno, almacén con aseo, escalera de acceso a planta sótano y pasos. Además de una escalera y dos ascensores localizados en edificio A y dos escaleras y un ascensor en el edificio B. PLANTA SEGUNDA: Desarrollada en la cota +55,61 con la siguiente distribución: 7 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, seis habitaciones para huéspedes con baño completo, office, vestíbulo, un espacio polivalente y pasos. Además de una escalera, dos ascensores y un vestíbulo previo en el edificio A, y dos escaleras y un ascensores en el B ; también hay una salida de emergencia desde la escalera exterior. PLANTA TERCERA: Desarrollada a niveles escalonados desde la cota +58,61 a la cota +61,92 con la siguiente distribución 15 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, office, vestíbulo, un bar, salón, SPA y piscina climatizada, aseos para huéspedes y dependencias de servicios, paso de acceso a dormitorio para huéspedes y paso de acceso al bar. Además de una escalera, dos ascensores y un vestíbulo previo en el edificio A, y dos escaleras y un ascensores en el B ; también hay cinco escaleras para comunicar los distintos niveles y un montacargas. Desde el bar-salón situado a la cota +58,77 se accede al jardín exterior donde se encuentra una piscina para adultos y otra piscina infantil.

11 PLANTA CUARTA: Desarrollada en niveles escalonados desde la cota +61,61 a la cota +64,72 con la siguiente distribución: 24 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, dos office de planta, salones, vestíbulos, oficinas, sauna y baños turcos, vestuarios, lavandería, almacén y pasos. Además de cinco escaleras, cuatro ascensores y un vestíbulo previo en el edificio A, y dos escaleras y un ascensores en el B. PLANTA QUINTA: Desarrollada en niveles escalonados desde la cota +66,14 a la cota +67,55 con la siguiente distribución: 10 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, economato, almacén, cocinas, comedor, office de planta, bodeguero, aseos para huéspedes, cuatro ascensores y dos montacargas y 4 escaleras y pasos. ENTREPLANTA QUINTA: Desarrollada en la cota +64,61, se ubican dos rampas de acceso al comedor, una sala polivalente de usos múltiples, aseos para huéspedes, vestíbulo y pasos. Además de una escalera, dos ascensores y un vestíbulo previo en el edificio A, y dos escaleras y cuarto de máquinas del ascensor en el B ; también hay cinco escaleras para comunicar los distintos niveles y un montacargas. PLANTA SEXTA: Desarrollada en la cota +70,60 con la siguiente distribución: 23 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, office, entrada de servicio, sala de calderas, almacén de basuras, vestíbulo de entrada para huéspedes, cuatro ascensores, dos montacargas y cuatro escaleras y pasos. PLANTA SÉPTIMA: Desarrollada en la cota +73,68 con la siguiente distribución: 23 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, office, cuatro ascensores, un montacargas, cuatro escaleras y pasos. PLANTA OCTAVA: Desarrollada en la cota + 76,76 con la siguiente distribución: 23 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, office, cuatro ascensores, un montacargas, cuatro escaleras y pasos. PLANTA NOVENA: Desarrollada en la cota +79,84 con la siguiente distribución: 23 habitaciones para huéspedes equipadas con baño completo y terraza individual, office, cuatro ascensores, un montacargas, cuatro escaleras y pasos. EDIFICIOS C y D El estado definitivo de los dos edificios adyacentes, dado que son de nueva planta, es el descrito en el apartado anterior.

12 8. JUSTIFICACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD 8.1. SUPERFICIES ESTADO ACTUAL Superficies construidas ACTUALES por planta: Planta Superficies construidas (m²) Planta Baja 640,00 Planta Primera 700,02 Planta Segunda 515,44 Planta Tercera 1.411,67 Planta Cuarta 1.868,07 Planta Quinta 1.292,21 Planta Sexta 1.135,19 Planta Séptima 1.036,16 Planta Octava 1.036,16 Planta Novena 1.036,16 Total Superficie construida ACTUAL ,08 m² 8.2. SUPERFICIES INTERVENCIONES (REFORMA Y AMPLIACIÓN) Superficies construidas AMPLIADAS y REFORMADAS por planta: EDIFICIOS A y B Planta Sup. Ampliada (m²) Sup. Reformada (m²) Sup. Total (m²) Planta Baja 174,31* 167,80 342,11 Planta Primera 7,25 28,70 35,95 Planta Segunda 7,25 103,75 111,00 Planta Tercera 7,25 31,69 38,94 Planta Cuarta 2,87 31,69 38,94 Planta Quinta 455,61 11,92 455,61 Entreplanta Quinta 82,41 44,33 126,74 Planta Sexta 27,86 7,22 35,08 Planta Séptima 27,86 7,22 35,08 Planta Octava 27,86 7,22 35,08 Planta Novena 27,86 7,22 35,08 TOTAL 848,39 m² 448,76 m² 1.297,15 m² * Parte de esta superficie a efectos de edificabilidad se considera planta sótano según se muestra en el plano número 14-Edificabilidad adjunto a esta memoria.

13 EDIFICIO C Planta Sup. Ampliada (m²) Sup. Reformada (m²) Sup. Total (m²) Sótano -2 Bajo Terraza* 876,98 876,98 Sótano -1 Bajo Terraza* 876,98 876,98 Terraza 22,20 22, ,16 m² 1.776,16 m² EDIFICIO D Planta Sup. Ampliada (m²) Sup. Reformada (m²) Sup. Total (m²) Sótano -2 Aparcamiento* 1.375, ,70 Sótano -1 Comedor* 1.223, , ,50 m² 2.599,50 m² TOTAL 5.224,05 m² 448,76 m² 5.672,81 m² *a efectos de edificabilidad las superficies en planta sótano no son computables 8.3. EDIFICABILIDAD Superficies ampliadas computables a efectos de EDIFICABILIDAD: EDIFICIOS A y B Planta Superficie Ampliada (m²) Planta Baja 23,98 Planta Primera 7,25 Planta Segunda 7,25 Planta Tercera 7,25 Planta Cuarta 2,87 Planta Quinta 455,61 Entreplanta Quinta 82,41 Planta Sexta 27,86 Planta Séptima 27,86 Planta Octava 27,86 Planta Novena 27,86 698,06 m² EDIFICIO C Planta Superficie Ampliada (m²) Sótano -1 Bajo Terraza** 186,40 Terraza 22,20 208,60 m²

14 EDIFICIO D Planta Superficie Ampliada (m²) Sótano -2 Aparcamiento** 46,13 Sótano -1 Comedor** 64,73 110,86 m² TOTAL 1.017,52 m² **se computan las superficies situadas a más de 1,50m de la cota natural del terreno Justificación de las superficies ampliadas: Total superficie construida Actual ,08 m² Superficie de ampliación Permitida (10% Sup. Total construida actual según P.O.U.M.) 1.067,10 m² Total superficie AMPLIADA (9,53%) 1.017,52 m² Sup. Ampliación permitida >Total sup. Ampliada computable 1.067,10 m² >1.017,52 m²

15 9. PLAN DE ETAPAS Las obras descritas anteriormente, dado su magnitud, se realizaran por etapas de la siguiente manera: Etapa 1: Corresponde a las obras en ejecución que se iniciaron el 7 de enero de 2011 y se tiene previsto que concluyan el 30 de diciembre de Estas obras son: por un lado las del nuevo vestíbulo y núcleo de comunicaciones verticales (escalera, ascensores y vestíbulos de independencia), y por otro, la ejecución de las nuevas terrazas y la primera planta bajo terraza (sótano -1). Etapa 2: Sin fecha de inicio. Corresponde a la remonta de la planta quinta del edificio B y a la ejecución del segundo sótano bajo terraza (sótano -2) y las escaleras que han de comunicar los tres niveles. Etapa 3: Sin fecha de inicio. Ésta corresponde a la nueva edificación destinada a aparcamiento (sótano -2) y comedor (sótano -1). Antonio L. Vima Moreno Arquitecto Barcelona, septiembre de 2011

16 ÍNDICE PLANOS ESCALA 1 Situación 1/ Emplazamiento 1/500 3 Topográfico inicial 1/200 4 Edificación estado inicial 1/200 5 Fachada inicial c/ Sènia del Barral 1/100 6 Fachada inicial c/ Migdia 1/100 7 Fachada inicial posterior 1/100 8 Fachada inicial zona piscina 1/100 9 Fachada inicial zona aparcamiento 1/ Planta secciones Terrazas 1/ Secciones 1 al 15 Terrazas 1/ Secciones 16 al 35 Terrazas 1/ Secciones Vestíbulo 1/ Edificabilidad 1/ Edificación estado modificado 1/ Fachada modificada c/ Sènia del Barral 1/ Fachada modificada c/ Migdia 1/ Fachada modificada posterior 1/ Fachada modificada zona piscina 1/ Fachada modificada zona aparcamiento 1/ Fachada terrazas 1/ Plan de etapas 1/500

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18 Planeamiento: Zonificación: P.O.U.M. (Plan de Ordenación Urbanística Municipal) Zona hotelera Clau 2.6 Subzona 2.6. HA

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