FÓRMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO MI VIVIENDA. Capital: Es el valor monetario de importe del préstamo o la cantidad financiada.
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- Ramona Iglesias Ortíz
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1 FÓRMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO MI VIVIENDA PRODUCTO: Nuevo Crédito MIVIVIENDA CONCEPTOS Crédito de Hipotecario MIVIVIENDA: Son aquellos créditos que se otorgan a personas naturales con ingresos dependientes o independientes con la finalidad de que los recursos que canalice COFIDE a la CMAC ICA podrán ser destinados a la adquisición de bien futuro y la adquisición de bien terminado. Capital: Es el valor monetario de importe del préstamo o la cantidad financiada. Interés: Es el alquiler o rédito que se recibe o se paga por el uso de un dinero o especie valorada en calidad de préstamo. Tasa de Interés: Es la valorización del precio del dinero, según los periodos de tiempo estipulados en una transacción comercial. Tiempo: Es el lapso de periodo establecido en una transacción comercial, generalmente se toma como unidad el año (360 días) Tasa de Costo Efectivo Anual: Es aquella tasa de interés que determina el costo real del crédito en el cual se incluye todos los costos y gastos que la operación genera. Premio Buen Pagador: premio al que accede el beneficiario que cumpla con cancelar puntualmente sus cuotas correspondiente al Tramo no Concesional, el premio está a cargo del Fondo MIVIVIENDA y consiste en dar por cancelado semestralmente la cuota. Tramo concesional: parte del préstamo equivalente a las condiciones sujetas por el Fondo MIVIVIENDA, de acuerdo al valor de la vivienda, bajo las mismas condiciones financieras del tramo no concesional a excepción de la periodicidad que es semestral. Tramo no concesional: de periodicidad mensual sujeto a las condiciones de la entidad financiera y resulta de restar el monto del préstamos menos el tramo concesional. FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 1
2 Lo créditos hipotecarios se cancelan mediante el pago de cuotas periódicas y constantes, dichas cuotas están compuestas por la amortización, los intereses, el seguro de desgravamen y el Seguro Multiriesgo. Para determinar el importe de las cuotas mensuales es necesario definir previamente algunas variables que serán fundamentales en el proceso del cálculo. El valor total de la vivienda a adquirir mínimo es de 14 UIT y el monto máximo es hasta 70 UIT. EJEMPLO Un Cliente solicita un Crédito HIPOTECARIO NUEVO MI VIVIENDA, para adquirir una vivienda valorizada en S/ nuevos soles a una tasa de interés anual de 11.48% a un plazo de 10 años, el premio de buen pagador es de 12,500 nuevos soles, la cuota inicial es el S/. 10,000, el prestatario pagara seguro de desgravamen aplicable al titular. Cuánto es la cuota a pagar? Cuál es la tasa de interés mensual? Cuánto es el interés a pagar por un periodo de gracia de 30 días? Monto de la vivienda : 60,000 Inicial : 10,000 Monto a financiar : 50,000 Premio buen pagador : 12,500 Monto con PBP : 37,500 Valor del bien : 50,000 Plazo : 120 meses 1. Fórmula para calcular la tasa de interés efectiva mensual: Donde: TEM : Tasa efectiva mensual TEA : Tasa efectiva anual P : Periodo entre cuota FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 2
3 TEM = 0.91% 2. Fórmula para calcular la cuota fija mensual: n (1+i) x i C = K n (1+i) - 1 Donde: i = Tasa de interés K = Capital o Monto del Préstamo n = Plazo C = Cuota 120 ( %) x 0.91% C = 50,000 x ( %) (1.0091) x C = 50,000 x (1.0091) - 1 FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 3
4 C = Nuevos Soles A la cuota fija se le adiciona el seguro de desgravamen + el seguro multiriesgo. 3. Fórmula para calcular los intereses de la cuota: Calculo de interés del primer mes Im = SC X TEM / 100 Donde: Im TEM SC = interés mensual de cada cuota = Tasa efectiva mensual = saldo capital, que corresponde al capital adeudo a la fecha Im = 50,000 x 0.91% Im = 50,000 x Im = Nuevos Soles 4. Calculo de capital de la cuota ( Amortización) Am = C - Im Donde: Am = amortización C = cuota mensual Im = interés mensual Am = Am = Nuevos Soles 5. Fórmula para calcular el saldo capital del préstamo: Para el cálculo del saldo se efectúa una resta. A la deuda inicial (préstamo) se le resta la amortización mensual y se obtiene un nuevo saldo. SC = SCA Am FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 4
5 Donde: SC : nuevo saldo capital SCA : saldo de capital anterior Am : amortización mensual Caso: Primer mes SC = 50, SC = 49, Cálculo del seguro de desgravamen individual directo : Cs = Sc x Fs Cs : Costo del seguro Fs : Factor del seguro Sc : saldo capital Cs = 50,000 x Cs = Fórmula para calcular el seguro multiriesgo CSM = VCB x Fs Donde: CSM : Costo de seguro multiriesgo VCB : valor de construcción del bien Fs : Factor del seguro Prima mínima: Ejemplo: CSM = 50,000 X CSM = El cálculo resulta menor a la prima mínima, entonces se considera S/ FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 5
6 8. Cálculo de la cuota Total a pagar: CTP = amortización del mes + interés del mes + seguro de desgravamen + seguro multiriesgo CTP = CTP = nuevos soles 9. Fórmula para calcular los intereses por periodo de gracia: n I = K x (( 1 + i ) - 1 ) Donde: I = Monto de interés i = Tasa de interés K = Capital o Monto del Préstamo n = Plazo Si el cliente solicita un periodo de gracia de 30 días (un mes). Cuánto sería el interés a pagar? 1 I = 50,000 x (( % ) - 1) 1 I = 50,000 x ((1.0091) - 1) I = Nuevo Soles. En el caso de periodo de gracia, los intereses se capitalizan, es decir S/ se suman al monto a financiar S/ 50,000. FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 6
7 10. Simulación de cronograma de pagos: Nº Saldo Capital 50, Amortización Interes Desgravamen Multiriesgo Cuota Final 1 49, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 7
8 31 41, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 8
9 71 27, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Total 50, , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 9
10 11. Simulación de cronograma considerando Premio al Buen Pagador Nº Saldo Capital Amortización 37, Interes Desgravamen Multiriesgo Cuota Final 1 37, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 10
11 41 28, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 11
12 81 16, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Total 37, , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 12
13 12. Costo Efectivo Anual ( TCEA ) : La tasa costo efectivo anual, se considera la amortización+ intereses + seguro de desgravamen + seguro multiriesgo. n TCEA = ( (1 + IT ) - 1) TCEA = Tasa de costo efectivo anual IT = Tasa costo efectivo correspondiente al periodo de pago de la cuota (mensual, trimestral, etc.) N = Número de cuotas en el año TCEA = % 13. Cálculo de Intereses Moratorios en caso de Incumplimiento: Interés moratorio.- Es aquel interés que se genera por atraso en el pago de las cuotas pactadas en el calendario de pagos, por lo que adicional se cobran los siguientes conceptos: - Interés compensatorio corrido: Es el interés compensatorio que resulta de aplicar la tasa de interés compensatoria (pactada) en forma diaria por los días de atraso aplicada sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s). - Interés moratorio: Penalidad resultante de aplicar la tasa de interés moratoria pactada en forma diaria por los días de atraso sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s). Fórmula para calcular el interés moratorio: Donde: TED = Tasa efectiva diaria ICC = Interés compensatorio corrido TMA = Tasa moratoria anual TMD = Tasa moratoria diaria IM = Interés moratorio. KC = Saldo capital de cuota vencida IC = Interés de la cuota FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 13
14 EJEMPLO El cliente se atrasa 2 día en el pago de la cuota número 6, con una tasa de interés moratoria anual de %. Calculo de la tasa efectiva diaria: TED = (( ) 1/360 1) TED = % Calculo de interés compensatorio corrido: ICC = (( ) (2) -1 ) * ( ) ICC = 0.41 Nuevos Soles Calculo de la tasa moratoria diaria: 1/360 TMD = ( (( ) 1 ) x 100 ) TMD = % Calculo del interés moratorio: IM = (( ) (2) 1) * ( ) IM = 3.60 Nuevos Soles FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página 14
15 Calculo del monto de la cuota vencida CUOTA VENCIDA =CUOTA + ICC+IM Entonces el monto total que debe pagar el cliente es la Cuota + interés moratorio por 2 días, es decir S/ = S/ S/ S/ Cancelación anticipada En el caso que el cliente haya cancelado puntualmente sus cuotas y decida pre cancelar el total de su deuda en la 6ta cuota, la CMAC ICA realizará la reducción de intereses. El cliente al pre cancelar pierde el beneficio del premio al buen pagador: Nº Saldo Capital 50, Amortización Interes Desgravamen Multiriesgo Cuota Final 1 49, , , , , , , , , Saldo Capital pendiente por cancelar 48, nuevos soles , , , , Este producto está sujeto al Impuesto de Transacciones Financieras ITF = 14 46, % 15 46, , , , , , , , , , , FORMULA PRODUCTO CREDITO MI VIVIENDA VERSION Página , , , , ,
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