New Jersey. Programa de Reparaciones para Arrendadores de Viviendas de Alquiler. Manual del Arrendador

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1 New Jersey Programa de Reparaciones para Arrendadores de Viviendas de Alquiler Manual del Arrendador

2 Índice Visión general 1 Pagos de reembolso a arrendadores 1 Lineamientos del Programa en la selección de arrendatarios 3 Límites de ingresos y máximos niveles de alquiler según el Programa 4 Año fiscal 2014: Límites del 80% del ingreso promedio del área en los nueve condados 4 Año fiscal 2014: Límites del 80% del ingreso promedio del área fuera de los nueve condados 4 Tabla de alquileres para los nueve condados 5 Tabla de alquileres fuera de los nueve condados 5 Regulaciones sobre desalojo de arrendatarios 6 Sección 414 de la Ley Stafford para arrendatarios en la fecha del huracán 7 Selección de arrendatarios con vales de vivienda 7 Verificación del ingreso del arrendatario 8 Certificación de ingresos 10 Certificación de ingreso no comprobado 11 Certificación de ningún tipo de ingreso 12 Contrato inicial y requisitos de renovación del contrato de arrendamiento 13 Contrato de arrendamiento residencial bajo del Programa 15 Anexo al contrato de arrendamiento del Programa LRRP 22 Informe sobre datos raciales y étnicos del arrendatario 25 Encuesta demográfica y del alquiler sobre el arrendatario 26

3 Visión general El diseño del Programa de Reparaciones para Arrendadores de Viviendas de Alquiler de New Jersey (en lo sucesivo el "Programa" o "LRRP", por sus siglas en inglés) tiene el fin de aumentar la disponibilidad de viviendas de alquiler asequible, mediante la restauración de pequeñas propiedades de alquiler dañadas por el huracán Sandy. Además de aumentar la oferta de viviendas con alquiler asequible en áreas dañadas por el huracán, el Programa también servirá para ayudar a revitalizar vecindarios dañados mediante la habilitación de edificios vacíos en ruina en nuevas viviendas de alquiler renovadas. El Programa ayudará a los arrendadores de viviendas de alquiler que fueron dañadas por el huracán Sandy, para que puedan ofrecer viviendas de alquiler a precios asequibles a familias de ingresos bajos a moderados y contribuir a la economía local. El Programa es administrado por el Departamento de Asuntos Comunitarios de New Jersey (DCA, por sus siglas en inglés). Los fondos para el Programa son proporcionados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) a través del Subsidio del Bloque para el Desarrollo de la Comunidad Recuperación en Caso de Desastres (CDBG-DR, por sus siglas en inglés). La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) proporcionó datos importantes sobre los daños ocasionados por el huracán en las comunidades donde se implementaría el Programa. El Plan de Acción CDBG-DR de New Jersey señaló la designación de US$70,000,000 de los US$1,829,520,000 de los fondos del CDBG-DR a disposición del LRRP, para la rehabilitación de propiedades de alquiler dañadas por el huracán. Al menos el 70% de los fondos del LRRP debe utilizarse en la reparación de propiedades de alquiler dañadas, ubicadas en los nueve condados más afectados (Atlántic, Bergen, Cape May, Essex, Hudson, Middlesex, Monmouth, Ocean y Unión). El propósito de este manual es proporcionar información adicional a los arrendadores sobre el proceso de alquiler de propiedades a arrendatarios y proporcionar los formularios de evaluación de ingresos de los hogares elegibles, para el cumplimiento necesario de las regulaciones para propiedades asistidas por el LRRP. Pagos de reembolso a arrendadores Las siguientes categorías describen dos escenarios (rutas A y B) y el proceso que los arrendadores deben seguir para recibir el pago por reembolso de gastos hechos en reparaciones iniciadas o finalizadas en su propiedad antes de la fecha de presentación de su solicitud al LRRP, así como para quienes llevarán a cabo las obras de construcción después de recibir el subsidio. Ruta A: Unidad(es) terminada(s) antes de presentar la solicitud al LRRP Reembolso de gastos solamente Los arrendadores de viviendas de la Ruta A deben haber completado totalmente las requeridas obras de rehabilitación y elevación (según corresponda), antes de la fecha de presentación de la solicitud, según esta categoría. El propietario de la vivienda completó la reconstrucción, rehabilitación o elevación (según corresponda) y solicita reembolso de los gastos incurridos para en la(s) unidad(es) de vivienda, antes de la fecha de presentación de la solicitud. La(s) unidad(es) puede(n) ser ocupada(s) si el trabajo fue hecho previo a la fecha de solicitud, pero el arrendatario debe tener ingresos elegibles de bajos a moderados. Ruta B: Gestión de las obras de construcción a cargo del arrendador En la Ruta B se incluye a los arrendadores que deseen completar la construcción con un contratista seleccionado por ellos. Los arrendadores en esta categoría pueden haber llevado a cabo algún trabajo antes de la fecha de solicitud, el que es elegible para reembolso, pero no han completado las obras de reconstrucción, rehabilitación o elevación (según corresponda) y, por lo tanto, requieren fondos del subsidio de construcción. Se emite un pago final de subvención con base en la prueba del cumplimiento de la reconstrucción, rehabilitación o elevación (según corresponda). Equidad de vivienda y asistencia al arrendatario Para recibir el subsidio de financiamiento de parte del LRRP, todas las unidades de vivienda asequibles deben ser ocupadas por arrendatarios con ingresos elegibles. Ya que el Programa es financiado por el gobierno federal, los propietarios a quienes se les otorga los fondos, están obligados a cumplir con las leyes federales de vivienda justa y prácticas no discriminatorias. Estas leyes prohíben la discriminación de vivienda con base en raza, color, religión, sexo, discapacidad, estatus familiar y/o nacionalidad de origen. Estas leyes también protegen a la gente del acoso y a quienes ayudan a otros a ejercer su libertad para elegir el vecindario de residencia. NJ LRRP - Manual del arrendador 1

4 Los procesos de selección del arrendatario deben ser coherentes con una serie de requisitos de vivienda justa. Es decir, los criterios de selección del inquilino, proceso de certificación de ingresos y formularios de solicitud, deben atender los siguientes considerandos: Ser consistentes con el propósito de proveer viviendas para familias de ingresos bajos y moderados -con ingresos inferiores o del 80% del ingreso medio del área. Estar vinculados en forma razonable con los criterios de elegibilidad del Programa y la capacidad del solicitante de cumplir con las obligaciones del contrato de arrendamiento. No deben "discriminar o segregar en el uso, goce, ocupación, traspaso, arrendamiento, subarrendamiento o alquiler de las unidades de vivienda a partir de la raza, color, ascendencia, nacionalidad de origen, religión, sexo, preferencia sexual, edad, estado civil, situación familiar, fuente de ingresos, discapacidad física o mental, síndrome de inmunodeficiencia adquirida (SIDA, por sus siglas en inglés) o complejo relacionado al SIDA (ARC, por sus siglas en inglés) o cualquier otro fundamento arbitrario". Usar los logos y términos sobre vivienda justa y accesibilidad en las solicitudes, anuncios y otros materiales de divulgación; así como exhibir de manera prominente la dirección de la ubicación física donde se aceptan solicitudes. Los logos de vivienda justa y accesibilidad pueden obtenerse, copiando los logotipos mostrados abajo o a través de su búsqueda en internet. Plan de Comercialización de Vivienda Justa Equitativa - Propiedades con cinco unidades de vivienda o más Los arrendadores con propiedades que tengan cinco o más unidades de vivienda, están obligados a desarrollar un plan de comercialización justo y equitativo, especificando su enfoque de comercialización de la propiedad al público. El formulario (12/2011) del HUD puede ser utilizado por los arrendadores para cumplir con este requisito. Una copia del formulario está disponible en este documento o se puede obtener en: NJ LRRP - Manual del arrendador 2

5 Lineamientos del Programa en la selección de arrendatarios El LRRP no es responsable por la selección del arrendatario. El Programa evalúa el ingreso del arrendatario con el fin de determinar si es elegible para ocupar una vivienda asistida a través del Programa. Existen múltiples criterios de selección de arrendatarios que el propietario de la vivienda puede utilizar para seleccionar a los solicitantes de una vivienda de alquiler. Cuando se hace la selección del arrendatario, ningún propietario de vivienda debe discriminar al solicitante por cualquier motivo. Para evitar posibles problemas acerca de la vivienda justa, es recomendable que los propietarios establezcan por escrito las políticas de selección de arrendatarios y seguirlas constantemente por igual con todos los solicitantes. A continuación se da un ejemplo de una política de selección de arrendatarios que proporciona un proceso consistente y no discriminatorio. Los valores puntuales pueden ser ajustados según sea necesario y los propietarios deben establecer un umbral mínimo para la aprobación del solicitante. Esta política no es necesaria pero puede ser utilizada a discreción del propietario de la vivienda. Copias de documentos de identificación adjuntos a la solicitud (licencia de conducir y tarjeta de seguro social): Sí: 5 puntos No: 0 puntos Solicitud completamente llena sin dejar espacios en blanco: Sí: 5 puntos No: -5 puntos; causal de rechazo Se proporcionó: a. Verificación de domicilio anterior: Licencia de conducir o factura de servicios públicos: 5 puntos b. Comprobante de ingresos; de empleo (talonario de pago): 5 puntos Se pagó el monto total del depósito de garantía: Sí: 0 puntos No: solicitud denegada Ingreso mensual= 3 veces x monto de alquiler (i.e. US$1350 x 3 = US$4050/mes o US$48,600/año): a. 3 veces o más alto: 10 puntos b. 2 veces o menor: solicitud rechazada; se considera codeudor Ingreso estable o empleo: a. Durante más de 3 años: 5 puntos b. 1-3 años: 3 puntos c. 0-1 año: 0 puntos Historial de crédito: a. Puntaje de 650 y más: 5 puntos b. Puntaje de 600 a 649: 2 puntos c. Inferior a 600: 0 puntos d. Cobranzas: -5 puntos e. Quiebra: -10 puntos En la dirección actual por un mínimo de: a. 1 año: 3 puntos b. Más de 1 año: 5 puntos c. Menos de 1 año: -5 puntos NJ LRRP - Manual del arrendador 3

6 Límites de ingresos y máximos niveles de alquiler en el Programa A continuación se detallan los límites de ingresos máximos, calculados por tamaño de familia, en los nueve condados del Estado que fueron más afectados por el huracán Sandy, así como los máximos niveles de alquiler, calculados por tamaño del dormitorio. Además, se incluyen a continuación los límites de ingresos y máximos niveles de alquiler en otros condados aparte de los nueve condados más afectados. La metodología utilizada por el LRRP no requiere que se sustraiga un margen de utilidad de los máximos niveles de alquiler, enumerados a continuación. Tenga en cuenta que el 70% de fondos del Programa debe ser destinado a los nueve condados más afectados, como se indica a continuación. AÑO FISCAL 2014: Límites del 80% del ingreso promedio del área (AMI) para los nueve condados* Departamento de Asuntos Comunitarios División Sandy de Recuperación CONDADO 1 persona 2 personas 3 personas 4 personas 5 personas 6 personas 7 personas 8 personas Atlantic $38,150 $43,600 $49,050 $54,500 $58,900 $63,250 $67,600 $71,950 Bergen $49,000 $56,000 $63,000 $70,000 $75,600 $81,200 $86,800 $92,400 Cape May $41,200 $47,050 $52,950 $58,800 $63,550 $68,250 $72,950 $77,650 Essex $49,150 $56,150 $63,200 $70,200 $75,800 $81,450 $87,050 $92,650 Hudson $42,150 $48,150 $54,150 $60,150 $65,000 $69,800 $74,600 $79,400 Middlesex $56,300 $64,300 $72,350 $80,400 $86,850 $93,250 $99,700 $106,150 Monmouth $48,850 $55,850 $62,800 $69,800 $75,400 $80,950 $86,550 $92,150 Ocean $48,850 $55,850 $62,800 $69,800 $75,400 $80,950 $86,550 $92,150 Union $49,150 $56,150 $63,200 $70,200 $75,800 $81,450 $87,050 $92,650 AÑO FISCAL 2014: Límites del 80% del ingreso promedio del área (AMI) fuera de los nueve condados* Departamento de Asuntos Comunitarios División Sandy de Recuperación CONDADO 1 persona 2 personas 3 personas 4 personas 5 personas 6 personas 7 personas 8 personas Burlington $44,150 $50,450 $56,750 $63,050 $68,100 $73,150 $78,200 $83,250 Camden $44,150 $50,450 $56,750 $63,050 $68,100 $73,150 $78,200 $83,250 Cumberland $35,350 $40,400 $45,450 $50,500 $54,550 $58,600 $62,650 $66,700 Gloucester $44,150 $50,450 $56,750 $63,050 $68,100 $73,150 $78,200 $83,250 Hunterdon $49,000 $56,000 $63,000 $70,000 $75,600 $81,200 $86,800 $92,400 Mercer $53,500 $61,100 $68,750 $76,400 $82,500 $88,600 $94,750 $100,850 Morris $49,150 $56,150 $63,200 $70,200 $75,800 $81,450 $87,050 $92,650 Passaic $49,000 $56,000 $63,000 $70,000 $75,600 $81,200 $86,800 $92,400 Salem $44,150 $50,450 $56,750 $63,050 $68,100 $73,150 $78,200 $83,250 Somerset $56,300 $64,300 $72,350 $80,400 $86,850 $93,250 $99,700 $106,150 Sussex $49,150 $56,150 $63,200 $70,200 $75,800 $81,450 $87,050 $92,650 Warren $49,300 $56,300 $63,350 $70,400 $76,050 $81,650 $87,300 $92,950 *NOTA: Revisados en abril de El HUD ha aprobado el uso de los límites de ingresos no nivelados para New Jersey, que se observan más arriba. Estos límites de ingresos fueron ajustados al rango de US$50 más próximo. NJ LRRP - Manual del arrendador 4

7 CONDADO Tabla de alquileres para los nueve condados Departamento de Asuntos Comunitarios División Sandy de Recuperación Sin dormitorios 1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 dormitorios 5 dormitorios 6 dormitorios Atlantic $954 $1,022 $1,226 $1,418 $1,581 $1,744 $1,799 Bergen $1,225 $1,313 $1,575 $1,820 $2,030 $2,240 $2,310 Cape May $1,030 $1,103 $1,324 $1,529 $1,706 $1,883 $1,941 Essex $1,229 $1,316 $1,580 $1,825 $2,036 $2,246 $2,316 Hudson $1,054 $1,129 $1,354 $1,564 $1,745 $1,925 $1,985 Middlesex $1,408 $1,508 $1,809 $2,091 $2,331 $2,573 $2,654 Monmouth $1,221 $1,309 $1,570 $1,815 $2,024 $2,234 $2,304 Ocean $1,221 $1,309 $1,570 $1,815 $2,024 $2,234 $2,304 Union $1,229 $1,316 $1,580 $1,825 $2,036 $2,246 $2,316 CONDADO Tabla de alquileres fuera de los nueve condados Departamento de Asuntos Comunitarios División Sandy de Recuperación Sin dormitorios 1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 dormitorios 5 dormitorios 6 dormitorios Burlington $1,104 $1,183 $1,419 $1,639 $1,829 $2,018 $2,081 Camden $1,104 $1,183 $1,419 $1,639 $1,829 $2,018 $2,081 Cumberland $884 $947 $1,136 $1,313 $1,465 $1,617 $1,668 Gloucester $1,104 $1,183 $1,419 $1,639 $1,829 $2,018 $2,081 Hunterdon $1,225 $1,313 $1,575 $1,820 $2,030 $2,240 $2,310 Mercer $1,338 $1,433 $1,719 $1,986 $2,215 $2,445 $2,521 Morris $1,229 $1,316 $1,580 $1,825 $2,036 $2,246 $2,316 Passaic $1,225 $1,313 $1,575 $1,820 $2,030 $2,240 $2,310 Salem $1,104 $1,183 $1,419 $1,639 $1,829 $2,018 $2,081 Somerset $1,408 $1,508 $1,809 $2,091 $2,331 $2,573 $2,654 Sussex $1,229 $1,316 $1,580 $1,825 $2,036 $2,246 $2,316 Warren $1,233 $1,320 $1,584 $1,831 $2,041 $2,253 $2,324 NJ LRRP - Manual del arrendador 5

8 Regulaciones sobre desalojo de arrendatarios La Ley de Asistencia en Reubicación Uniforme y Políticas de Adquisición de Propiedades de 1970 (URA, por sus siglas en inglés) impone una serie de obligaciones a los dueños de propiedades con el fin de proteger los derechos de los arrendatarios que viven en propiedades que forman parte de un proyecto de demolición, rehabilitación o adquisición con asistencia financiera federal. Para cumplir con estos requisitos y minimizar las necesidades de reubicación, el LRRP prohíbe a los propietarios a desalojar permanentemente a sus actuales arrendatarios. Cuando la reubicación temporal es necesaria, se requiere que el propietario ofrezca al arrendatario la oportunidad de trasladarse a una unidad de vivienda comparable en su propiedad, si estuviese disponible. En un plazo de quince (15) días calendario a partir de la fecha de aceptación de la carta de solicitud, el arrendador debe proporcionar a cada arrendatario que legalmente ocupa una vivienda residencial o comercial, el Aviso General de Información (GIN, por sus siglas en inglés). Este aviso tiene como propósito informar a los arrendatarios sobre la presentación de una solicitud al LRRP y sobre la asistencia de reubicación para quienes sean elegibles, dependiendo del alcance de las obras en el proyecto, y la firma en que se llevará a cabo el mismo. El arrendador debe proporcionar pruebas del envío del GIN a cada arrendatario con el fin de obtener su firma de acuse de recibo o enviar el GIN utilizando uno de los canales de correo; tales como el Servicio Postal de los Estados Unidos (USPS, por sus siglas en inglés) u otro servicio de entrega, con confirmación de la entrega. La falta de envío del GIN, podría conllevar a la obligación de proporcionar asistencia permanente de reubicación a los arrendatarios. Cuando es necesario reubicar temporalmente a un arrendatario durante la fase de construcción del proyecto, el dueño de la propiedad debe comunicarse con un representante del LRRP inmediatamente. El LRRP proporcionará orientación sobre la planificación de reubicación temporal de los arrendatarios afectados para asegurar que el plan de reubicación cumple con los requisitos federales. El LRRP podrá optar por pagar los costos necesarios directamente y, luego, deducirlos del subsidio al propietario si éste viola la política del Programa en los siguientes casos: Incumplimiento en ofrecer al arrendatario la oportunidad de volver a la misma, quien se vio forzado a desocupar la propiedad,; Incumplimiento en proporcionar la Notificación de Ocupación de Vivienda antes de la ejecución del contrato de arrendamiento a cualquier persona que vaya a ocupar la propiedad después de la fecha de solicitud; En estos casos y a la libre y exclusiva decisión del LRRP, el subsidio al propietario puede ser cancelado o reducido por el monto necesario para satisfacer las necesidades de reubicación del arrendatario, aunque ya esas unidades no fuesen elegibles para un subsidio de los fondos del LRRP. El LRRP proporcionará a cada arrendatario elegible o arrendador la siguiente asistencia consultiva: Servicios de asesoramiento, incluyendo remisiones a viviendas de reemplazo comparables y adecuadas; inspección de la vivienda de reemplazo para asegurar que cumple con las normas y ayuda en la preparación de formularios de reclamo para pagos de reubicación y cualquier otra ayuda para minimizar el impacto del cambio. Además de la ayuda para la obtención de vivienda de reemplazo temporal, se darán otras formas de asistencia según sea necesario, con el fin de minimizar el impacto del cambio. Se puede encontrar información adicional sobre la URA, en: eubicación/resumen NJ LRRP - Manual del arrendador 6

9 Sección 414 de la Ley Stafford para arrendatarios en la fecha del huracán En el marco del financiamiento autorizado para el LRRP por el Congreso de los Estados Unidos, se requiere que los arrendadores cumplan con la Sección 414 de la ley de Stafford. Como tal, los arrendadores están obligados a ofrecer una unidad asistida por el LRRP al arrendatario que ocupaba la unidad en la fecha del huracán (DOS, por sus siglas en inglés), 29 de octubre de 2012, y quien tiene derecho a regresar a la unidad reparada. Es necesario que el arrendador se comunique con los arrendatarios que eran ocupantes de la misma durante el DOS y les proporcione información sobre la oportunidad de regresar. Si un arrendador no puede comunicarse con el arrendatario anterior por circunstancias ajenas a su voluntad, el DCA buscará a ese arrendatario a través de los medios descritos en la Sección 414 del documento de normas, de acuerdo a su política de acción afirmativa. Selección de arrendatarios con vales para vivienda Los dueños de propiedades en el marco del LRRP tienen a su disposición recursos adicionales de alquiler de mercado en su búsqueda de arrendatarios calificados que puedan ocupar las unidades terminadas. Entre los posibles arrendatarios elegibles para ocupar unidades asequibles del LRRP, están aquellos que poseen un vale para vivienda -es decir, arrendatarios del Programa de Asistencia con Alquileres en el marco de la Sección 8 y Apoyo Permanente de Vivienda (PSH, por sus siglas en inglés)- bajo los lineamientos de selección de arrendatarios del LRRP. Cada programa de vales tiene sus propios requisitos y criterios para certificación del arrendador y elegibilidad de vivienda. Además, cada autoridad de vivienda tiene sus propios límites de ingreso ajustados, cálculos de servicios básicos y, en algunos casos, pautas de inspección de vivienda. Los solicitantes al LRRP deben ser conscientes de que el monto de alquiler que reciben del titular de un vale de vivienda (arrendatario), no puede exceder el máximo de alquiler del LRRP para el nivel del ingreso medio para el área (AMI, por sus siglas en inglés). El monto del vale y, en consecuencia, la indemnización total al dueño de la propiedad, no superará el máximo determinado por el LRRP. La documentación completa y ejecutada de la Sección 8 del programa de vales deberá ser presentada en lugar de la verificación de documentación de ingresos para los arrendatarios que participan en el programa de la Sección 8. Los arrendatarios que posean otros vales para vivienda de otros programas, deberán presentar la documentación sobre ingreso. Si usted está interesado en obtener más información sobre alquiler de vivienda a arrendatarios que poseen un vale de vivienda, por favor póngase en contacto con su autoridad de vivienda pública local. Hay una lista alfabética completa de las autoridades de vivienda pública en New Jersey en el sitio web del HUD: Vivienda justa y programas de vales Todos los programas de vivienda del HUD deben adherirse a las leyes federales, estatales y locales contra la discriminación, la Ley sobre Estadounidenses con Discapacidades y los reglamentos de vivienda justa e igualdad de oportunidades del HUD. NJ LRRP - Manual del arrendador 7

10 Verificación del ingreso del arrendatario Se hará la verificación del ingreso del arrendatario, conforme la definición del Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) acerca del ingreso o datos sobre ingreso presentados por los arrendatarios al IRS como parte de su presentación anual del impuesto sobre la renta. El DCA utilizará el proceso de verificación de ingresos que se detalla a continuación. A. Auto-certificación de ingresos (LMI/sin LMI): Confirmar que el formulario de certificación de ingresos esté completo: Revisar certificación de ingresos de todos los miembros adultos de la familia y sus ingresos anuales. Revisar que el formulario de certificación de ingresos esté firmado y fechado por el jefe de familia. Revisar si el solicitante contesta la pregunta como ingreso igual o diferente más adelante, vea Paso B. Confirmar para certificar: Que se haya incluido a todos los miembros de la familia (de todas las edades y no sólo a los adultos). El grupo familiar incluye a todas las personas que viven en el hogar, independientemente de su relación. Que el ingreso bruto ajustado anual ajustado del grupo familiar sea igual o menor al ingreso máximo para el número de personas en un hogar. Que la información verificada sobre el ingreso del grupo familiar, de los miembros del hogar y del condado de residencia al ser verificados frente a los límites de ingresos no nivelados del HUD para 2014, coincida con las categorías enlistadas de LMI o sin LMI, tal como aparecen en la pantalla de concesión del subsidio. - - En caso afirmativo, proceda con el paso siguiente. De lo contrario, vaya al Archivo de Casos; documente sobre el problema y plantee el asunto a un supervisor y, luego, continúe. B. Documentación sobre el ingreso de terceros Hay que revisar que la información complementaria sobre ingresos, proporcionada por terceros, sea verificable. El archivo debe contener alguno de los siguientes: Declaración de impuestos federales más reciente (Formulario 1040 del IRS 2012 o 2013). Después del 15 de abril de 2014, se requiere la del 2013 a menos que se haya solicitado una extensión al IRS. Haga una copia de la declaración de impuestos para archivo, siguiendo la política de privacidad de mantener la confidencialidad de esa información. Si el ingreso anual proyectado para el 2014 en la auto-certificación de ingresos, es el mismo al documentado en la declaración de impuestos, no se necesita más información. Si el ingreso proyectado para el 2014 ha cambiado como mínimo en un talonario de pago actual o si la persona no está empleada, enliste una de las fuentes de documentación sobre "Si no se ha presentado ninguna declaración de impuestos federales". Haga una copia del talonario de pago, siguiendo la política de confidencialidad. Si no se tiene una declaración de impuestos federales disponible pero se ha declarado alguna al IRS en el 2012 o 2013: Pedir al solicitante que llene el Formulario 4506 del IRS de Solicitud de Copia de Declaración de Impuestos, que permitirá al DCA obtener una copia de su declaración. Una vez recibida la declaración, siga las instrucciones anteriores en relación con la comprobación de los ingresos proyectados para 2014 y haga una copia de la declaración/talonario de sueldo (si es necesario). Si no se ha presentado ninguna declaración de impuestos federal, por favor obtenga uno de los siguientes tipos de documentación, según el tipo de ingreso indicado por el propietario en su Formulario de Certificación de Ingresos: NJ LRRP - Manual del arrendador 8

11 Salario y declaración de impuestos (Formulario W2 del IRS) para 2013; Declaración de ingresos misceláneos (Formulario 1099 del IRS); Ingreso por negocios (Formulario K-1 del IRS); Declaración sobre ingreso anual de jubilación; Declaración sobre ingreso anual por beneficio público (seguridad social o excombatientes); u Otra documentación que pueda ser presentada por el solicitante y que será considerada caso por caso. Si esto ocurre, por favor comunicarse con un supervisor apropiado acerca del tema. NJ LRRP - Manual del arrendador 9

12 CERTIFICACIÓN DE INGRESOS NOMBRE DEL SOLICITANTE NÚMERO DE SOLICITUD: DIRECCIÓN DE VIVIENDA DAÑADA: MIEMBROS DEL GRUPO FAMILIAR: Enumere a todos los miembros del grupo familiar y proporcione la información solicitada. Grupo familiar se define como todas las personas que habitan en la misma unidad de vivienda, independientemente del parentesco. Número de personas que en la actualidad son parte de mi grupo familiar y tienen 18 años o más: Número de personas menores de 18 años que, en la actualidad, son parte de mi grupo familiar: Total de miembros del grupo familiar: Indique el INGRESO ANUAL de cada adulto del grupo familiar en Se considera adulto a todo miembro del grupo familiar con 18 años de edad o más. Nombre del Fuente de ingreso #1 Fuente de ingreso #2 Fuente de ingreso #3 Fuente de ingreso #4 TOTAL miembro del grupo familiar Tipo (sea, nombre del empleador, SS/SSI*, jubilación, desempleo) Monto Tipo Monto Tipo Monto Tipo Monto TOTAL *SS/SSI = seguro social/seguridad de Ingreso Suplementario Si alguien del grupo familiar tiene ingresos adicionales, haga una copia de esta página y complétela con la información adicional. ESTIMACIÓN TOTAL DE INGRESOS ANUALES DEL GRUPO FAMILIAR PARA 2014: Cuando haga esta estimación, sólo incluya los montos que con seguridad se recibirán en Por ejemplo, si no tiene seguridad que su salario aumentará en 2014 o si desconoce sus ingresos por intereses o propinas/bonificaciones, use el monto correspondiente a 2013 para la estimación de los ingresos de FIRMA DEL JEFE DE FAMILIA: Certifico que esta información de ingresos de mi grupo familiar, correspondiente a 2013 y 2014, es completa y exacta. Acepto proporcionar información y documentación adicionales sobre todas las fuentes de ingresos al Estado de New Jersey o a su contratista designado, si se lo requieren. Autorizamos al Estado de New Jersey y a sus contratistas designados a verificar la declaración sobre información de ingresos de fuentes de terceros. Firma del jefe de familia Nombre en letras de imprenta Fecha ADVERTENCIA: La información proporcionada en este formulario está sujeta a verificación por parte del Estado de New Jersey y del HUD. El Artículo 1001 del Título 18 del Código de los Estados Unidos establece que una declaración falsa o fraudulenta, intencional y voluntaria, a un departamento del Gobierno de Estados Unidos, puede resultar en la conclusión de la asistencia y en sanciones civiles y penales. NJ LRRP - Manual del arrendador 10

13 Certificación de ingreso no comprobado Este formulario debe utilizarse cuando un miembro de la familia no puede proporcionar documentos de comprobación de los ingresos reportados. Esto puede suceder cuando una persona tiene trabajo independiente y recibe dinero en efectivo (por ejemplo, niñeras, trabajo de cabello/uñas, labores pequeñas). Por favor, proporcione la siguiente información y certifique su exactitud. 1. Qué tipo de trabajo hace usted? 2. Por qué no puede proveer documentación sobre su trabajo? 3. Cuántas horas trabaja a la semana? 4. Cuánto le pagan por hora? US$ Se usarán estos valores para calcular su ingreso anual. Si no le pagan por hora sobre una base semanal, por favor responda las preguntas 2 y 3 para explicar el monto y la frecuencia de pago. Certificación y firmas del(los) arrendatario(s) Yo/nosotros, abajo firmante(s), reconozco(cemos) y acepto(amos) que la información proporcionada es verdadera y correcta a partir de la fecha establecida junto a mi/nuestra firma y que cualquier tergiversación intencional o negligente de la información puede ocasionar responsabilidad civil, incluyendo daños y perjuicios monetarios, a cualquier persona que sufra cualquier pérdida, por cualquier falsedad hecha en esta certificación de ingresos, o en sanciones penales que incluyen, entre otros, multa, encarcelamiento o ambos conforme a lo indicado en el Título 18, Sección 1001 del Código de los Estados Unidos. Yo/nosotros certifico(amos) que a mi/nuestro mejor saber y entender toda la información anterior es verdadera, correcta, completa y proporcionada de buena fe. Yo/nosotros reconozco(cemos) que cualquier información falsa o fraudulenta dada, puede ser motivo de denegación o terminación de la ocupación y puede ser penada con multa o encarcelamiento. Yo/nosotros entiendo(demos) que cualquier información dada puede ser investigada. Nombre del arrendatario (en letras de imprenta) Firma del arrendatario Fecha Se debe presentar un formulario separado por cada miembro adulto de la familia que sea mayor de 18 años de edad, tal como que aparece en la Documentación de Ingresos de Arrendatarios y Certificación de ingreso no comprobado. NJ LRRP - Manual del arrendador 11

14 Certificación de ningún tipo de ingreso Este formulario debe ser llenado por cualquier miembro del grupo familiar que no tenga NINGÚN tipo de ingreso. Yo,, certifico que no tengo ningún tipo de ingreso para declarar. No recibo ingresos de ninguna de las siguientes fuentes (confirme marcando cada una de las siguientes fuentes): Ingresos por trabajo (salarios, sueldo, bonos, comisiones) Ingresos de jubilación, pensión, intereses o dividendos Pensión alimenticia Manutención de hijos Asistencia monetaria u otra de la familia o amigos (incluyendo el pago de recibos en nombre de la familia) Seguridad social (incluyendo SSI) Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF, por sus siglas en inglés) Otra asistencia pública Desempleo Compensación del trabajador Ingreso neto de trabajo por cuenta propia o negocio Ingreso por bienes/rentas del capital Cualquier otro tipo de ingreso no específicamente enlistado aquí Certificación y firma Yo, abajo firmante, reconozco y acepto que la información proporcionada es verdadera y correcta a partir de la fecha establecida junto a mi/nuestra firma y que cualquier tergiversación intencional o negligente de la información puede ocasionar responsabilidad civil, incluyendo daños y perjuicios monetarios, a cualquier persona que sufra cualquier pérdida por cualquier falsedad hecha en esta certificación de ingresos o en sanciones penales que incluyen, entre otros, multa, encarcelamiento o ambos sujeto a lo indicado en el Título 18, Sección 1001 del Código de los Estados Unidos. Yo certifico que a mi mejor saber y entender toda la información anterior es verdadera, correcta, completa y proporcionada de buena fe. Yo entiendo que cualquier información falsa o fraudulenta dada, puede ser motivo de denegación o terminación de la ocupación y puede ser penada con multa o encarcelamiento. Yo entiendo que cualquier información dada puede ser investigada. Nombre del arrendatario (en letras de imprenta) Firma del arrendatario Fecha Se debe presentar un formulario separado por cada miembro adulto del hogar que sea mayor de 18 años de edad, tal como aparece en la Documentación de Ingresos de Arrendatarios y Certificación de ningún tipo de ingreso. NJ LRRP - Manual del arrendador 12

15 Contrato inicial y requisitos de renovación del contrato de arrendamiento Unidades de vivienda económicas Se formalizará un adecuado contrato de arrendamiento con una duración de un año por lo menos para las unidades de vivienda económicas, excepto cuando se indica más abajo. (Se necesita un contrato de cinco años para las organizaciones sin fines de lucro). Se adjunta en este documento una copia de muestra de un contrato aceptable para el LRRP. Sin embargo, los dueños de propiedades pueden usar cualquier contrato de arrendamiento que sea legalmente aceptable en el Estado de New Jersey. Si el dueño de una propiedad utiliza su propio contrato, que sea legalmente aceptable, es necesario que usen el Anexo del Contrato de Arrendamiento del LRRP, que se encuentra en este documento. En el Anexo del Contrato de Arrendamiento del LRRP se enumeran las disposiciones por acordar tanto por el arrendatario como por el propietario, según lo requerido por el LRRP. Además, hay que enviar los datos étnicos del arrendatario (Información sobre Datos Raciales y Étnicos del Arrendatario, en la página 26, y Encuesta Demográfica sobre el Arrendatario, en la página 27) al consejero del arrendador junto con la documentación sobre los ingresos del arrendatario. En todos los casos, el contrato de arrendamiento debe incluir las siguientes disposiciones: Nombre y dirección de los arrendadores; Nombre del arrendador; Dirección de la propiedad y número de unidad de vivienda que será alquilada, si procede; Duración del contrato de arrendamiento (plazo inicial y disposiciones de renovación); El importe del alquiler mensual que debe pagar el arrendatario por la unidad de vivienda, no puede exceder el monto aprobado por el programa para esa unidad de vivienda (ver tabla de alquileres máximos); Fecha de pago del alquiler; Información sobre todos los depósitos, si corresponde; Reglas de ocupación de la vivienda (es decir, ruidos, animales); Requisitos de mantenimiento de los arrendatarios, si los hubiere; Requisitos de mantenimiento de los dueños de la propiedad; Cargos por morosidad (montos y fecha efectiva); Procedimientos de control; y Anexo sobre el Contrato de Arrendamiento del LRRP, requerido. Descuentos al alquiler Se aceptan los descuentos al alquiler cuando los arrendatarios pagan por adelantado. Sin embargo, ambos montos indicados en el contrato deben quedar dentro de los límites máximos de alquiler del LRRP. Si un contrato de arrendamiento señala dos cantidades de alquiler, ya sea un importe bruto y uno neto, ambos deben quedar dentro de los límites máximos de alquiler del LRRP. Renovación del contrato Si existen disposiciones sobre periodo de retención del contrato de arrendamiento o renovación automática, el monto del alquiler renovado debe quedar dentro de los límites máximos de alquiler del LRRP cuando el contrato de arrendamiento fue aprobado inicialmente. Si no es aceptable, el solicitante deberá presentar un nuevo contrato de arrendamiento con el monto de alquiler correcto. Requisitos de alquiler mes a mes El programa aceptará prórrogas mes a mes del contrato de arrendamiento anual presentado por el dueño de la propiedad que fue previamente revisado y aprobado por el LRRP, a condición que: El contrato de arrendamiento anual formalizado con ese arrendatario, haya sido aprobado por el Programa o que se haya presentado para aprobación subsecuente del Programa un contrato de arrendamiento anual expirado para un arrendatario que cumple con todos los requisitos del programa (pero que no fue aprobado previamente); NJ LRRP - Manual del arrendador 13

16 La renovación del contrato de arrendamiento no incluye anexos, costos adicionales o cambios en los montos de alquiler a menos que el monto de alquiler haya cambiado debido a un vale del programa; y La renovación del contrato de arrendamiento es para los mismos individuos arrendatarios según lo indicado en el contrato aprobado por el Programa o si los arrendatarios que no figuran en un contrato de arrendamiento que no es del LRRP, aparecen en el sistema de registro del LRRP. La Certificación de Renovación del Contrato de Arrendamiento está totalmente formalizada. Los dueños de la propiedad tienen la opción de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento o permitir la renovación de un contrato de arrendamiento vigente siempre que cumplan todos los requisitos anteriores. De lo contrario, ellos inmediatamente serán considerados en incumplimiento de los requisitos. Se pretende que todos los términos en el contrato previamente aprobado permanezcan inalterados para permitir que la renovación del contrato de arrendamiento pueda ser considerada. Rescisión anticipada del contrato Si el contrato termina de manera anticipada, sea por voluntad del arrendatario o rescisión justificada por el arrendador, éste deberá conseguir otro arrendatario con LMI durante el resto del período requerido por el LRRP de 12 meses de arrendamiento a un individuo con LMI. El arrendador debe comunicar al LRRP si esto ocurre y proporcionar documentación sobre el ingreso del arrendatario para certificación y datos étnicos sobre los nuevos arrendatarios. En tales circunstancias, la notificación al LRRP debe enviarse a: División Sandy de Recuperación Departamento de Asuntos Comunitarios de New Jersey 101 South Broad Street, PO Box 823 Trenton, NJ NJ LRRP - Manual del arrendador 14

17 Contrato de arrendamiento residencial del programa LRRP 1. Partes contratantes y unidad de vivienda Dirección de la propiedad: Dirección de calle Ciudad Estado Código Número de unidad: Nombre de arrendador: Nombre de arrendatario: Fecha válida de contrato: Número de dormitorios: Alquiler inicial: Servicios provistos por arrendador: Electricidad Calefacción Agua Cloacas Basura Servicios a cargo de arrendatario: Electricidad Calefacción Agua Cloacas Basura Electrodomésticos provistos por arrendador: Cocina Refrigerador 2. Duración del contrato de arrendamiento La duración del contrato de arrendamiento es por un periodo de al menos un año, desde el hasta el. 3. Monto del alquiler El arrendatario se compromete a pagar US$ por el mes parcial que termina el. Después de eso, el arrendatario se compromete a pagar un alquiler de US$ por mes. El pago de este monto se vence el 5 día del mes en la siguiente dirección:. El arrendador no puede aumentar el monto de alquiler durante el periodo inicial del contrato de arrendamiento y el monto de alquiler no podrá exceder el autorizado por el LRRP. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento (incluyendo el periodo inicial del contrato de arrendamiento y cualquier lapso de extensión), el monto fijado por el arrendador no podrá exceder el 30% del ingreso mensual para un grupo familiar que gane el 80% de ingreso medio para el área en el condado correspondiente, según lo establecido por el LRRP y publicado en el sitio web del DCA de New Jersey. El arrendador no puede cobrar montos adicionales al arrendatario por artículos habitualmente no incluidos en el alquiler en el lugar en donde se encuentran las instalaciones o que son provistas sin costo adicional a los arrendatarios fuera del LRRP, que residen en aquellas instalaciones. El arrendador certifica que cualquier depósito de garantía u otros cargos -además del alquiler- son coherentes con las leyes y regulaciones del Estado de New Jersey para arrendadores y arrendatarios. 4. Multas por retraso en los pagos y cheques devueltos Si el arrendatario no pagase el importe total del alquiler que aparece en el apartado 3 al final del quinto día del mes, el arrendador puede cobrar una multa de US$5 en el sexto día del mes. Posteriormente, el arrendador puede recolectar US$1 por cada día adicional en que el alquiler estuviese sin pagar durante el mes cumplido. El arrendador no puede rescindir el presente contrato por falta de pago de las multas por morosidad, pero puede terminarlo por falta de pago del alquiler. El arrendador puede cobrar una cuota de US$ en el segundo o en cualquier momento cuando un cheque no pudo ser cobrado (rebotado). Los cargos que se discuten en este párrafo, son adicionales al alquiler mensual regular por pagar por el arrendatario. NJ LRRP - Manual del arrendador 15

18 Condición de la unidad de vivienda Mediante la firma de este contrato, el arrendatario reconoce que la unidad de vivienda es decente, segura e higiénica. El arrendatario reconoce que todos los aparatos electrodomésticos y equipos en la unidad de vivienda, están en buenas condiciones, excepto lo que se describe en el Informe de Inspección de la Unidad que figura como Anexo Nº 1 de este contrato, según corresponda. El arrendatario acuerda también que el arrendador no se ha comprometido a decorar, modificar, reparar o mejorar la unidad de vivienda, excepto como se indica en el Informe de Inspección de la Unidad. 6. Depósitos de garantía A la firma de este contrato, el arrendatario depositará al arrendador la suma de DÓLARES (US$ ) cuyo recibo, por la presente, el arrendador reconoce como garantía por los daños causados a la propiedad durante el término del contrato. De conformidad con las leyes de New Jersey (NJSA Sección 46:8-19), el arrendador pagará al arrendatario el interés sobre el depósito de garantía del arrendatario, menos cualquier tarifa de servicio cobrada por el banco o empresa de inversión. Los intereses serán pagados anualmente en la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento en efectivo o en forma de crédito sobre el monto del alquiler por pagar. Además, el arrendador notificará anualmente al arrendatario la información sobre el depósito de garantía: nombre del banco donde se encuentra el depósito de garantía; tipo de cuenta en la cual se han depositado los fondos y tasa de interés de la cuenta. El depósito de garantía no puede ser usado para pagar alquiler u otros cargos, mientras el arrendatario ocupe la unidad de vivienda. No se hará ningún reembolso del depósito de garantía hasta que el arrendatario no haya desocupado la vivienda y que la misma haya sido inspeccionada por el arrendador. Después de que el arrendatario haya desocupado la unidad de vivienda, el arrendador la inspeccionará y elaborará otro informe de inspección de la unidad de vivienda. El arrendador permitirá que el arrendatario esté presente en la inspección, si así lo solicita este último. La devolución de un depósito de garantía se realizará dentro de 30 días después de que se haya mudado el arrendatario y haya dado aviso de su nueva dirección al arrendador. El arrendador reembolsará al arrendatario el importe del depósito de garantía más el interés devengado, menos cualquier cantidad necesaria para pagar el costo de: (1) alquileres sin pagar; (2) daños fuera del desgaste normal y que no aparecen en el Informe de Inspección de la Unidad al inicio; (3) cargos por demora en el pago de alquiler y cheques devueltos, tal como se describe en el párrafo 5 y (4) cargos por llaves no devueltas, como se describe en el párrafo 7. El arrendador también deberá entregar al arrendatario una lista escrita de los cargos sustraídos del depósito de garantía. Si el arrendatario no está de acuerdo con el arrendador sobre las cantidades deducidas y pide hablar con el arrendador, éste se compromete a reunirse con él y discutir informalmente los cargos en disputa. Si la unidad es alquilada por más de una persona, los arrendatarios se pondrán de acuerdo para dividir cualquier reembolso entre sí mismos. El arrendador puede pagar el reembolso a cualquier arrendatario identificado en el párrafo 1 del presente contrato. Si es necesario que el arrendatario se mude a otra unidad de vivienda de tamaño diferente en virtud del párrafo 13, el arrendador está de acuerdo en que se aplicará el depósito de garantía al depósito de garantía de la nueva unidad de vivienda. 7. Llaves y cerraduras El arrendatario se compromete a no instalar cerraduras adicionales o diferentes o rejas en puertas o ventanas de la unidad de vivienda sin el permiso por escrito del arrendador. Si éste aprueba la solicitud del arrendatario para instalar dichas cerraduras, el arrendatario se compromete a proporcionar al arrendador una llave para cada cerradura. Cuando termine este contrato, el arrendatario se compromete a devolver todas las llaves de la unidad de vivienda al arrendador. El arrendador puede cobrar al arrendatario la suma de US$ por cada llave no devuelta. NJ LRRP - Manual del arrendador 16

19 8. Mantenimiento a. El arrendador se compromete a (1) limpiar regularmente todas las zonas comunes de la propiedad; (2) mantener zonas comunes y servicios en condiciones de seguridad; (3) organizar la recolección y el retiro de desechos y basura; (4) mantener todos los equipos y aparatos en condiciones de seguridad y funcionamiento; (5) hacer las reparaciones necesarias con razonable prontitud; (6) mantener la iluminación exterior en buenas condiciones; (7) proveer servicios de exterminación, según sea necesario, y (8) cuidar de los jardines y arbustos. b. El arrendatario se compromete a (1) mantener la unidad de vivienda limpia y a utilizar todos aparatos, accesorios y equipos de manera segura y únicamente para los fines a los que están destinados; (2) no tirar basura en el jardín o en las zonas comunes de la propiedad; (3) no destruir, alterar, dañar o eliminar cualquier parte de la unidad de vivienda, áreas comunes o terrenos de la propiedad; (4) dar aviso oportuno al arrendador sobre los defectos en tuberías, accesorios, electrodomésticos, calefacción y refrigeración, equipo o cualquier otra parte de la unidad de vivienda o instalaciones relacionadas y (5) quitar la basura y otros residuos de la unidad de vivienda de manera higiénica y segura. 9. Daños Cuando el daño es causado por falta de cuidado, mal uso o negligencia por parte del arrendatario, su familia o los visitantes, el arrendatario se compromete a pagar: a. El costo de todas las reparaciones dentro de los treinta (30) días calendario después de haber recibido el pedido del arrendador de hacer las reparaciones; y b. El alquiler durante el período en que la unidad de vivienda dañada sea habitable o no. 10. Límites a las modificaciones No se podrá efectuar ninguna alteración, adición o mejora a la propiedad sin el consentimiento previo por escrito del arrendador. El arrendador se compromete a proveer alojamiento razonable a un arrendatario discapacitado que sea elegible, incluyendo cambios en las normas, políticas o procedimientos, y a costear las reformas estructurales en una unidad de vivienda o zonas comunes. El arrendador no está obligado a hacer adaptaciones que constituyan una modificación fundamental a su programa o que planteen dificultades financieras y administrativas extremas. Ver los reglamentos federales aplicables en el Código de Regulaciones Federales 24; Parte 8. Además, si la modificación estructural solicitada supone una dificultad financiera y administrativa extrema, el arrendador debe permitir que el arrendatario la haga y pague por ella con arreglo a la Ley de Vivienda Justa. 11. Restricciones generales El arrendatario debe vivir en la unidad de vivienda y la misma debe ser su único lugar de residencia. El arrendatario deberá utilizar la propiedad solamente como residencia privada para sí mismo y de los individuos enumerados en la Certificación y Recertificación de Elegibilidad del Arrendatario. El arrendatario se compromete a no permitir que otras personas residan en la unidad de vivienda sin antes obtener el consentimiento previo por escrito del arrendador. El arrendatario se compromete a evitar lo siguiente: a. Subarrendar o ceder la unidad de vivienda o cualquier parte de la misma; b. Usar la unidad de vivienda para fines ilícitos; c. Entablar o permitir actividades ilícitas en la unidad de vivienda, en las zonas comunes o en el jardín de la propiedad; d. Tener mascotas o animales de cualquier especie en la unidad de vivienda sin la previa autorización por escrito del arrendador, pero permitirá que el arrendatario mantenga un animal cuando es necesario para asistir de manera adecuada a un arrendatario discapacitado y permitirá que otros animales acompañen a los visitantes con discapacidades, quienes necesitan estos animales como asistencia a su discapacidad; o e. Hacer o permitir ruidos o actos que perturben los derechos o la comodidad de los vecinos. El arrendatario se compromete a mantener el volumen adecuado de cualquier radio, tocadiscos, televisión o instrumento musical para no molestar a los vecinos. NJ LRRP - Manual del arrendador 17

20 12. Normas El arrendatario se compromete a obedecer las Normas de Vivienda del Anexo Nº 2 en este contrato, según corresponda. El arrendatario se compromete a obedecer reglas adicionales y establecidas después de la fecha de vigencia de este contrato, si: a. Las normas están razonablemente vinculadas con la seguridad, cuidado y limpieza del edificio y con la seguridad, comodidad y conveniencia de los arrendatarios; y b. El arrendatario recibe una notificación por escrito sobre las normas propuestas por lo menos treinta (30) días antes del cumplimiento de la normativa. 13. Ingreso del arrendador a la unidad de vivienda El propietario se compromete a entrar en la unidad de vivienda por las razones expuestas abajo, solamente después de proveer razonable aviso por anticipado sobre su intención de entrar en la unidad de vivienda y haber recibido el consentimiento del arrendatario para hacerlo durante horas razonables; excepto cuando exista una situación de emergencia que imposibilita dicha notificación. a. Si el arrendador necesita hacer inspecciones periódicas y reparaciones adecuadas, el arrendatario debe permitir que el arrendador, sus agentes u otras personas entren en la unidad vivienda, cuando estos últimos fueron autorizados por el arrendador. b. Si el arrendatario ha dado aviso sobre su intención de desocupar la unidad de vivienda, debe permitir que el arrendador muestre la unidad de vivienda a posibles arrendatarios durante horas razonables. c. Si el arrendatario ha decidido mudarse antes de que termine este contrato, debe permitir que el arrendador entre en la unidad de vivienda para decorarla, remodelarla, modificarla o, de lo contrario, prepararla para ser ocupada otra vez. 14. Discriminación prohibida Las leyes federales prohíben que los arrendadores discriminen a las personas por raza, color, religión, creencias, nacionalidad de origen, sexo, edad, estado familiar y discapacidad. Las leyes de vivienda justa de New Jersey prohíben además la discriminación con base en el afecto o la orientación sexual; expresión de preferencia de género; unión marital o de hecho, estado civil; ascendencia y credo. Es ilegal que un arrendador se niegue a alquilar a una persona que tiene un vale para alquiler según la Sección 8 u otro tipo de asistencia. 15. Cesación del arrendamiento Este contrato puede ser rescindido por el arrendador según las disposiciones de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de New Jersey y los términos del contrato de arrendamiento. Durante el período inicial de arrendamiento o cualquier extensión, el arrendador podrá rescindir el contrato sólo por infracciones graves o reiteradas a los términos del contrato de arrendamiento, incluyendo, entre otros: 1) Falta de pago de alquiler u otros pagos vencidos; 2) Pagos morosos en forma repetida, los que se definen como la falta de pago del alquiler u otros cargos al 5º día del mes. Cuatro pagos atrasados dentro de un período de 12 meses constituirán un retraso en los pagos en forma repetida; 3) Falta de pago de facturas de servicios públicos cuando el arrendatario es responsable de pagarlos directamente al proveedor de los servicios públicos; 4) Tergiversación de ingresos familiares o su composición; 5) Daños graves o reiterados a la unidad de vivienda; instauración de peligros físicos en la unidad de vivienda, áreas comunes, jardines o áreas de estacionamiento de las instalaciones; 6) Actividad delictiva del arrendatario, miembro de la familia, invitados u otra persona bajo la responsabilidad de los arrendatarios, incluyendo actividad criminal que amenace la salud, la seguridad o el derecho al disfrute pacífico de los locales por otros inquilinos o empleados o cualquier actividad delictiva relacionada con uso de drogas dentro o fuera de las instalaciones; 7) Abuso del alcohol cuando el arrendador determina que interfiere con la salud, seguridad o derecho al disfrute pacífico de los locales por otros arrendatarios; NJ LRRP - Manual del arrendador 18