La incorporación de gastos financieros en el coste de las promociones inmobiliarias

Transcripción

1 c o n t a b i l i d a d La incorporación de gastos financieros en el coste de las promociones inmobiliarias E n la norma de valoración 13ª de la actual adaptación sectorial del Plan General de Contabilidad para las empresas inmobiliarias se establece que en el coste de las edificaciones en construcción de las promociones inmobiliarias se permite la inclusión de gastos financieros, A partir de 1 de enero de 2008, las empresas inmobiliarias deberán incluir obligatoriamente en el coste de las promociones los gastos financieros que correspondan. Ante la falta de detalle del nuevo Plan General de Contabilidad, en este artículo se propone un posible procedimiento de cálculo a partir de un ejemplo numérico siempre que el plazo de realización de dichas edificaciones sea superior a un año y tales gastos: - Se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de explotación del activo de que se trate. Directivos Construcción Mayo 2007

2 - Hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, destinados a financiar dicho activo. En el nuevo Plan General de Contabilidad (PGC) se recoge una norma en el mismo sentido para las existencias que necesiten de un periodo de tiempo superior a un año para Las indicadas pautas están en línea con las recogidas en: - El apartado sexto de la Resolución del ICAC, de 30 de julio 1991, sobre el inmovilizado material. - En la adaptación sectorial de concesionarias de autopistas, túneles, puentes y otras vías de peaje, en En el procedimiento propuesto, se distinguen la financiación ajena específica de la financiación con recursos propios, y con deuda genérica estar en condiciones de ser vendidas (como es el caso de las promociones inmobiliarias), pero con la particularidad de que no se trata de una alternativa permitida como en la indicada adaptación sectorial, sino que se considera de carácter obligatorio, ya que literalmente se señala que los gastos financieros se incluirán en el precio de adquisición o coste de producción de las expresadas existencias. Por otro lado, la nueva normativa contable española establece que las actuales adaptaciones sectoriales en vigor (como es el caso de la referente a empresas inmobiliarias) seguirán aplicándose, pero sólo en aquello que no se oponga al nuevo Plan General de Contabilidad. Por tanto, a partir de 1 de enero de 2008, con la entrada en vigor del nuevo Plan General de Contabilidad, las empresas inmobiliarias deberán incluir obligatoriamente en el coste de las promociones los gastos financieros que correspondan. Hay que matizar que en el nuevo PGC no se detalla el procedimiento para la determinación de los gastos financieros a incorporar al coste del activo de que se trate. En la adaptación sectorial para empresas inmobiliarias se marcan unas pautas, pero tampoco se llega al necesario detalle operativo de aplicación. la que la inclusión de los gastos financieros en dichos activos, durante la fase de construcción, es obligatoria. En consecuencia, vamos a detallar un posible procedimiento de cálculo de gastos financieros a incorporar al coste de las promociones inmobiliarias, con un ejemplo numérico. Para ello habrán de utilizarse datos extraídos de las siguientes fuentes de información contable: - Contabilidad financiera con periodicidad mensual. - Contabilidad analítica por promociones con periodicidad igualmente mensual. Respecto a la contabilidad analítica por promociones inmobiliarias, cabe señalar que nos estamos refiriendo a la que tenga establecida la empresa (o a establecer en caso de carencia de la misma) para determinar los costes de cada promoción inmobiliaria por separado, normalmente con base informática, desagregando adecuadamente las cuentas de gastos. En el procedimiento de cálculo que se propone se distingue la financiación ajena específica (préstamos para la promoción en concreto), la financiación Autor: Manuel Gutiérrez Viguera. Profesor Mercantil y Auditor- Censor Jurado Título: Fuente: Incorporación de gastos financieros en el coste de las promociones inmobiliarias Directivos Construcción nº 206 pág. 38. Diciembre Resumen: Con el nuevo Plan General de Contabilidad, que entrará en vigor el 1 de enero, los gastos financieros se deberán incluir obligatoriamente en el precio de adquisición o coste de producción de las expresadas existencias, algo que hasta ahora tan sólo era una alternativa. Tomando como partida esta nueva regulación, el artículo plantea un posible procedimiento de cálculo de gastos financieros a incorporar al coste de las promociones Descriptores: Promociones inmobiliarias/ Gastos financieros/ Coste/ Diciembre 2007 Directivos Construcción 39

3 Para la aplicación práctica del procedimiento propuesto se utilizan valores contables medios con recursos propios de la inmobiliaria y la financiación con deuda genérica. El procedimiento, a grandes rasgos, es el siguiente: A) Gastos financieros a incorporar por la financiación ajena específica: devengados, durante el periodo de que se trate, por la indicada deuda específica. B) Gastos financieros a incorporar por la financiación con recursos propios: - En segundo lugar, se asigna como fuente de financiación de la inversión de la promoción, los recursos propios. El importe de estos recursos El importe de los recursos propios se determina en base a comparar los recursos propios con el valor contable de su activo no financiado con deudas específicas - En primer lugar, se asigna como fuente de financiación de la inversión de la promoción la deuda por financiación específica de la misma. - Por esta financiación se incorporan como gastos financieros todos los se determina en base a la proporción que resulta de comparar el importe total de los recursos propios de la inmobiliaria con el valor contable de su activo que no esté financiado con deudas específicas. 40 Directivos Construcción Diciembre 2007

4 - Por la parte que se estima financiado con recursos propios no se incorporan gastos financieros a la promoción. C) Gastos financieros a incorporar por la deuda genérica: - Por último, se considera que el resto de la inversión de la promoción (no financiada con deuda específica ni con recursos propios) está financiada con deuda genérica de la inmobiliaria. - Los gastos financieros a incorporar a la promoción por esta financiación ajena genérica vendrá dada por la parte proporcional que le corresponde del total de gastos financieros de toda la deuda genérica de la inmobiliaria durante el período de que se trate. Para la aplicación práctica de este procedimiento se ha de tener presente que, como los valores contables de las distintas magnitudes (inversión en la promoción, recursos propios, deudas específicas y deudas genéricas) sirven Importe a final de mes en miles de euros Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Inversión Media Anual 1.204,2 186,5 824,8 Tabla 1

5 Importe a final de mes en miles de euros Recursos Ajena Ajena Propios Específica Genérica Promoción Promoción Promoción A B C Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Valor medio anual 675,5 817, ,4 362,9 Importe a final de mes en miles de euros específica promoción A 42,53 específica promoción B 6,28 específica promoción C 38,51 genérica 26,49 Inversión media 1.204,2 186,5 824,8 específica media (817,9) (122,0) (755,4) con recursos propios 386,3 64,5 69,4 y ajenos genéricos Tabla 2 Tabla 3 Tabla 4 de base para la asignación de los gastos financieros imputados durante el período, se estima adecuado utilizar valores contables medios. Estos valores contables medios deberán estar referidos al intervalo temporal (normalmente anual) que abarca los gastos financieros a asignar por promociones. Ejemplo de aplicación Veamos a continuación un ejemplo de aplicación práctica del procedimiento expuesto: A) Costes asignados como inversión de las promociones en curso (Datos extraídos de la contabilidad analítica) (Tabla 1). B) Activo neto medio: El activo neto medio en el año ha sido, según datos de la contabilidad financiera, de (miles de euros) C) propia y ajena (datos extraídos de la contabilidad financiera) (Tabla 2). D) Gastos financieros (datos extraídos de la contabilidad financiera) (Tabla 3). El proceso de asignación de gastos financieros será el siguiente: I) En primer lugar, se asigna a cada promoción sus fuentes de financiación específica (ver Tabla 4). II) A continuación, se asigna a cada promoción su financiación con recursos propios de la inmobiliaria: La proporción de financiación con recursos propios del activo de la inmobiliaria viene dada por: Recursos propios medios Activo medio no financiado por deudas específicas x 42 Directivos Construcción Diciembre 2007

6 Siendo: Recursos propios medios 657,5 Activo medio 3.128,0 específica A (817,9) específica B (122,0) específica C (755,4) Activo medio no financiado 1.432,7 con deuda específica De donde: Inversión media 1.204,2 186,5 824,8 específica media (817,9) (122,0) (755,4) recursos propios (177,3) (29,6) (31,8) ajena genérica 209,0 34,9 37,6 Tabla 5 675, ,7 x = 45,89% Los recursos propios asignables a cada promoción vienen dados por: (Invers. media Por tanto: - Financ. media ajena especif.) x 45,89 Promoción A: (1.204,2 817,9) x 45,89 = 177,3 Promoción B: (186,5 122,0) x 45,89 = 29,6 Promoción C: (824,8 755,4) x 45,89 = 31,8 III) Por último, se asigna a cada promoción su financiación con deuda genérica (Tabla 5) Los gastos financieros por la deuda genérica presentan una tasa media anual dada por: En el nuevo PGC no se ha entrado en el detalle del procedimiento para la determinación de los gastos financieros a incorporar al coste del activo Gastos financieros deuda genérica Deuda genérica media x = 26,49 362,9 x = 7,3% Diciembre 2007 Directivos Construcción 43

7 En el proceso de asignación de gastos financieros, en primer lugar se debe tener en cuenta las fuentes de financiación específica de cada promoción Gastos financiación específica 42,53 6,28 38,51 Gastos financiación recursos propios Gastos financiación genérica 15,25 2,55 2,74 Por tanto, los gastos financieros a asignar por deuda genérica a cada promoción viene dado por: media genérica x 7,3 57,78 8,83 41,25 De donde: Tabla 6 Promoción A: 209,0 x 7,3 = 15,25 Promoción B: 34,9 x 7,3 = 2,55 Promoción C: 37,6 x 7,3 = 2,74 - Los gastos financieros a incorporar como coste de la promoción inmobiliaria serán las relejadas en la Tabla 6 Para el procedimiento de cálculo de gastos financieros, se habrá de utilizar los datos extraídos de la contabilidad financiera mensual y la contabilidad analítica 44 Directivos Construcción Diciembre 2007