Estados contables de las empresas de promoción inmobiliaria

Transcripción

1 Estados contables de las empresas de promoción inmobiliaria Autor: GUTIÉRREZ VIGUERA, Manuel. Director en Ciencias Econónicas y profesor MDI de la Universidad Politécnica de Madrid. Título: Estados contables de las empresas de promoción inmobiliaria Fuente: Directivos Construcción nº 186 pág. 42. Marzo Resumen: Para un correcto análisis económico-financiero de una empresa de promoción inmobiliaria se debe tener en cuenta las distintas etapas por las que pasa la promoción en marcha. Según se encuentre en su fase inicial, en construcción o en la etapa final de venta, los ingresos y los gastos se reflejan de distinta manera en su cuenta de resultados. Descriptores: Contabilidad/ Promoción Inmobiliaria/ Balance de situación/ Cuenta de resultados. ] Las técnicas de análisis de balances aplicadas a las empresas de promoción inmobiliaria presentan una serie de particularidades tanto en su elaboración como en su interpretación. Para conocer el estado económico financiero de este tipo de empresas es necesario tener en cuenta [la fase en que se encuentra la promoción. Para analizar la situación económico-financiera de una empresa se puede tomar, como sistema de información, sus estados contables. Para llevar a cabo dicho análisis se suelen aplicar una serie de técnicas sustentadas en gran parte en la elaboración de ratios que vienen recogidos en los distintos manuales del llamado análisis de balances. Al aplicarse al caso concreto de las empresas de promoción inmobiliaria, estas técnicas presentan ciertas particularidades, tanto en su elaboración como en su interpretación. A efectos del análisis económico-financiero se deben tener en consideración las distintas fases por las que pasa una promoción inmobiliaria, como son: A) Fase de promoción inicial. B) Fase de construcción. C) Fase de venta. Desde el punto de vista económico-financiero cada una de estas fases tiene las siguientes características: A) Fase de promoción inicial Los desembolsos en esta fase inicial están constituidos principalmente por el solar en el que se va a edificar, la redacción de proyectos técnicos y las licencias administrativas. Durante esta fase se puede iniciar, en determinados casos, las ventas sobre planos. Tanto los gastos como los ingresos no se incorporan a resultados en este período, pues los gastos constituyen coste de promoción en curso y los ingresos se tipifican como anticipos de clientes. Directivos Construcción 42 Nº 187 Marzo de 2006

2 B) Fase de construcción Los desembolsos en esta fase están constituidos básicamente por la dirección facultativa, ejecución de la obra y el control de calidad. Durante esta fase se suelen ir realizando ventas mediante contratos privados. Pero hemos de tener presente que, de acuerdo con las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas inmobiliarias, las ventas de edificaciones se incorporarán a resultados cuando éstas estén en condiciones de entrega material a los clientes. Por tanto, los gastos durante esta fase se consideran coste de la promoción en curso, y los ingresos se tratan como anticipos de los clientes, tal como se señaló con anterioridad al hacer referencia a la fase de inicio de la promoción. C) Fase de venta Una vez terminada la construcción, comienza el período de venta y la formalización contable de las ventas efectuadas durante las fases de inicio y de construcción. En esta fase es cuando los ingresos por ventas y sus correspondientes costes de la promoción se incorporan a resultados, obteniéndose la oportuna ganancia o pérdida. Por tanto, los estados financieros de la empresa de promoción inmobiliaria presentarán distinta estructura, según la fase en que se encuentre, repercutiendo, como es obvio, en su análisis e interpretación. Si la empresa lleva a cabo una sola promoción inmobiliaria, la incidencia de la fase en que se encuentre reviste especial importancia en el análisis. Si la empresa lleva a cabo varias promociones inmobiliarias (cada una de ellas en distinta fase), el análisis se puede sustentar con un enfoque de regularidad operacional. Los próximos epígrafes se van a enfocar, en términos generales, como si la empresa de promoción inmobiliaria de que se tratara, recogiera en sus estados financieros varias promociones a la vez, cada una de ellas en distinta fase de promoción. En la fase de promoción, los grandes desembolsos se destinan a la compra del solar, redacción de proyectos técnicos y licencias administrativas ORDENACIÓN FINANCIERA DEL BALANCE DE SITUACIÓN Al tomarse como base de información los estados contables de la empresa, la ordenación financiera del balance de situación reviste especial importancia, a fin de que los datos extraídos de dicho balance sean los adecuados para el análisis y sobre todo en el caso de las empresas de promoción inmobiliaria, que presentan particularidades significativas al respecto. Pero antes de entrar en dichas particularidades, vamos a esquematizar la forma más habitual de ordenar el balance de situación con criterio financiero. Dicha esquematización es la siguiente: Activo (inversión). Criterio de ordenación: liquidez Activo fijo: Inmovilizado material. Inmovilizado inmaterial. Inmovilizado financiero. Gastos amortizables. Resultados negativos. Nº 187 Marzo de Directivos Construcción

3 Activo circulante: Existencias. Realizable. Disponible. PASIVO (FINANCIACIÓN). CRITERIO DE ORDENACIÓN:EXIGIBILIDAD Y VENCIMIENTO. Pasivo fijo: No exigible (recursos propios). Exigible a largo plazo. Pasivo circulante: Exigible a corto plazo. En cuanto a las particularidades de la ordenación o clasificación del balance para el caso de empresas de promoción inmobiliaria, cabe señalar las siguientes: El ciclo de producción o período medio de maduración en la empresa de promoción inmobiliaria se caracteriza por tener una duración superior al año. Además, hay que tener en cuenta que, de acuerdo con las normas contables de aplicación para este tipo de empresas, durante la fase de promoción no se van obteniendo resultados económicos (pérdidas o ganancias) con periodicidad anual, sino que hay que esperar hasta que las edificaciones de que se traten, se encuentren en situación de entrega material a los clientes. Por tanto, la diferenciación entre corto plazo (circulante) y largo plazo (fijo) no debe sustentarse en el período anual, como establecen las normas generales contables, sino en su ciclo de producción, es decir, en la duración de la promoción. En consecuencia: a efectos de análisis de la situación económico-financiera de la empresa de promoción inmobiliaria, clasificaremos como circulante todas las cuentas que estén directamente relacionadas con la promoción, aunque su plazo real sea superior al año. Pese a lo anteriormente manifestado, hay que tener la cautela de clasificar, en determinadas ocasiones, en el activo fijo elementos patrimoniales conceptuados, en principio, como circulante por estar ligados a las promociones. Nos referimos en concreto a los siguientes casos: - Terrenos y solares sobre los que están previstos edificar futuras promociones, pero se estima que todavía se va a demorar varios años. - Promociones en curso interrumpidas, con problemas de continuación. - Edificaciones terminadas de difícil venta. Los préstamos hipotecarios subrogables, aunque su vencimiento sea a largo plazo, se incluirán en el pasivo circulante, ya que al final de la promoción quedan subrogados por los compradores. El plazo medio de cobro a los clientes es difícil de calcular ya que el cobro de las edificaciones vendidas se obtiene a través de los anticipos de clientes Las provisiones para indemnizaciones y terminación de promociones y para otras operaciones de tráfico, que generan pasivos, se incluirán en el Exigible a corto o largo, según proceda. Directivos Construcción 44 Nº 187 Marzo de 2006

4 El resto de consideraciones a tener en cuenta para la ordenación o clasificación financiera del balance de situación son las habituales para todo tipo de empresas. Estructura y equilibrio financiero Para el análisis de la estructura financiera de la empresa podemos basarnos en la información que facilita el balance de situación, en cuanto que el activo es representativo de la inversión y el pasivo es el reflejo de la financiación. Nos referimos, como es obvio, al balance de situación ordenado con criterio financiero, de acuerdo con las pautas señaladas en el epígrafe anterior. La inversión podemos dividirla en: Inversión en Tesorería (Disponible). Inversión en clientes y deudores (Realizable). Inversión en Existencias (Existencias). Inversión en inmovilizado (Inmovilizado material, inmaterial, financiero, gastos amortizables y resultados negativos). También se puede clasificar la inversión en: Circulante (Tesorería, Deudores y Existencias). Fijo (Inmovilizado). En cuanto a las fuentes de financiación se puede hacer la siguiente clasificación: Recursos propios (no exigible). Recursos ajenos (exigible), a corto y largo plazo. A la vista de estos datos se puede elaborar el siguiente ratio de equilibrio financiero, que pone de manifiesto la proporción que guarda el activo fijo respecto a la financiación a largo plazo: Activo fijo Recursos propios + Recursos ajenos a largo Así por ejemplo, si su valor es 0,65, significa que cada euro de financiación a largo plazo, está invertido de la forma siguiente: En las empresas de promoción inmobiliaria no debe llamar la atención un alto ratio de endeudamiento a corto plazo En activo fijo: 0,65 En activo circulante : 0,35 Esta proporción será distinta para cada tipo de empresa. Resulta evidente que no será el mismo ratio para una empresa siderúrgica (con alta proporción de activo fijo) que en una empresa de comercio minorista (de alta proporción de activo circulante). Para el caso concreto de empresas de promoción inmobiliaria cabe indicar que este ratio de equilibrio financiero (de indudable interés y significación para la mayoría de las empresas) no se puede considerar relevante, pues si examinamos su composición, veremos que: En el numerador figura el activo fijo, que tiene un peso de mucha menor entidad que el activo circulante, para la empresa promotora inmobiliaria. (Su inversión básicamente es en circulante, que es el que está vinculado directamente a las promociones). En cuanto al denominador cabe señalar que la financiación a largo plazo es tam- Nº 187 Marzo de Directivos Construcción

5 Es en la fase de venta cuando los ingresos obtenidos por venta y sus correspondientes gastos de promoción se incorporan a resultados bién de menor entidad que la de a corto plazo (pasivo circulante), pues es este último el que está vinculado a las promociones. (Préstamo hipotecarios subrogables, anticipos de cliente). Liquidez Para el análisis de la situación de liquidez de la empresa se suelen utilizar dos ratios. A) Ratio de tesorería (test-ácido): Este ratio relaciona la suma de disponibilidades más créditos a corto plazo e inversiones financieras temporales, con las deudas a corto plazo. Viene dado por la expresión: Disponible + Realizable a corto Exigible a corto Se estima, con carácter de generalidad, que este ratio debe estar en torno a la unidad. B) Ratio de liquidez: Este ratio relaciona el Activo circulante con el Pasivo circulante: Activo circulante Pasivo circulante Como puede observarse, se diferencia del ratio anterior en que se incluyen en el numerador las existencias. Para el caso concreto de las empresas de promoción inmobiliaria hay que tener presente que el elemento diferenciador entre ambos ratios, tal como se ha señalado, viene constituido por la exclusión o inclusión de las Existencias en los mismos y, precisamente, esta rúbrica del balance es esencial para dicho tipo de empresas (promociones en curso, edificaciones adquiridas, edificaciones terminadas y solares). En consecuencia, la diferencia entre los valores de ambos ratios suele ser significativa, por el fuerte peso que normalmente alcanzan las existencias. La situación de liquidez es más significativa si se contempla el llamado ratio de liquidez, pues es frecuente que el llamado ratio de tesorería (al no incluir Existencias) se encuentre muy por bajo de la unidad. La interpretación es obvia: en las empresas de promoción inmobiliaria la liquidez descansa en la realización de sus existencias. Garantía frente a los acreedores Se suele utilizar el llamado ratio de garantía. Este ratio relaciona todo el activo con que cuenta la empresa para hacer frente a sus obligaciones de pago, respecto a estas obligaciones de pago. Viene dado, por tanto, por la expresión: Activo real (Activo total - Activo ficticio) Exigible a corto + Exigible a largo Como resulta evidente, este ratio debe ser superior a la unidad ya que, en caso contrario, la empresa se encontraría en una situación, de hecho, de quiebra. En la empresa de promoción inmobiliaria este ratio no suele ser muy alto. Es bastante usual que sea sólo algo superior a la unidad, pues no debemos olvidar que el activo real (mayormente formado por activos relacionados con las promociones) está financiado básicamente por deuda (préstamos subrogables, anticipos de clientes, diferimiento de pago a los contratistas de obras, etc.). Por tanto, el numerador y el denominador del ratio tienden a no presentar grandes diferencias entre ellos. Endeudamiento Para medir la importancia del endeudamiento de la empresa se puede utilizar el ratio: Exigible a corto + Exigible a largo Recursos propios Cuál es el límite del ratio de endeudamiento? La respuesta puede hacerse en una doble vertiente: Directivos Construcción 46 Nº 187 Marzo de 2006

6 Desde el punto de vista financiero, dependerá del momento y de la capacidad que tenga la empresa para generar recursos con los que devolver los capitales ajenos. Desde el punto de vista económico, tal límite vendrá dado por el hecho de que el coste de los capitales ajenos no debe superar el rendimiento de las inversiones que éstos financian. Incluso cabe señalar una tercera vertiente: la psicológica. En este sentido se puede decir que hay un límite psicológico que viene dado por el hecho de que, a partir de cierto grado de endeudamiento, la empresa pasa a ser de los acreedores más que de sus propietarios. En general, este límite podría ser la unidad en el sentido de que los fondos ajenos no superen a los propios. Otro aspecto a tener en cuenta es el del vencimiento de las deudas, por lo que es conveniente desdoblar el ratio de endeudamiento en: Endeudamiento a corto plazo: Exigible a corto plazo Recursos propios Endeudamiento a largo plazo: Exigible a largo plazo Recursos propios En el caso concreto de la empresa de promoción inmobiliaria, no debe llamar la atención un alto ratio de endeudamiento a corto plazo, pues hemos de tener presente, como se ha indicado anteriormente, que las promociones se financian, casi en su totalidad, con deuda. Por tanto, el alto endeudamiento como consecuencia de las deudas derivadas de la forma habitual de financiarse las promociones, debe interpretarse en un sentido positivo, como fórmula financiera muy adecuada para cubrir las altas inversiones que trae consigo la promoción inmobiliaria. Los estados financieros de las promotoras inmobiliarias presentan distinta estructura según la fase en que se encuentra Rotaciones y plazos medios Para el caso de empresas de promoción inmobiliaria (no constructoras), el cálculo de rotaciones y plazos medios no es muy significativo. Quizás, la rotación y plazo medio de pago a los contratistas pueda resultar interesante. En cuanto al plazo medio de cobro a los clientes, cabe señalar la dificultad de su cálculo e interpretación ya que el cobro de las edificaciones vendidas se obtiene a través de los anticipos de los clientes, entrega llave en mano, préstamos hipotecarios que se subrogan los compradores, etc. En el caso de que la empresa inmobiliaria realice también actividad constructora, se podrían aplicar las rotaciones y plazos medios habituales en dicha actividad. Análisis de los resultados Para el análisis de resultados se toma como base la cuenta de Pérdidas y Ganancias. Esta cuenta se ordena de forma analítica. Nº 187 Marzo de Directivos Construcción

7 La indicada ordenación analítica para la empresa de promoción inmobiliaria puede ser de la siguiente manera: + Ventas de edificaciones + Ventas de terreno y solares + Prestación de servicios + Otros ingresos de explotación = INGRESOS DE EXPLOTACION - Aprovisionamientos ± Variación de Existencias - Gastos de personal - Dotaciones para amortizaciones del inmovilizado ± Variación de las provisiones de tráfico - Otros gastos de explotación = RESULTADOS DE LA EXPLOTACION + Ingresos financieros - Gastos financieros = RESULTADO DE LAS ACTIVIDADES ORDINARIAS ± Resultados extraordinarios = RESULTADO ANTES IMPUESTOS - Impuesto sobre el beneficio = RESULTADO NETO DEL EJERCICIO Lo más frecuente es comparar las cifras de los distintos componentes de la citada Cuenta de Pérdidas y Ganancias con las del ejercicio anterior, obteniéndose las oportunas diferencias relativas en base porcentual. También es bastante usual calcular el peso relativo de cada componente de los resultados del ejercicio, dando valor 100 a las Ventas. Este análisis se puede plasmar en un estado con la siguiente estructura: Conceptos Ejercicio actual Ejercicio anterior Tasa de variación importe % importe % s/ejercicio anterior Ventas - 100,0-100, Cuadro 1 Para calcular el peso de cada componente de la cuenta de resultados, respecto a ventas (valor base: 100), se haría, como es evidente: Para el caso concreto de la empresa de promoción inmobiliaria se puede dar el valor 100 a la suma de todas las ventas (ventas de edificaciones + ventas de terrenos y solares + prestación de servicios). En cuanto al cálculo de la tasa de variación de cada componente de resultados, respecto al ejercicio anterior, se hará: O bien: Importe concepto de que se trate X 100 Importe ventas del año Importe ejercicio actual - Importe ejercicio anterior Importe ejercicio anterior ( ) X 100 Importe ejercicio actual X Importe ejercicio anterior Por lo que respecta al caso concreto de las empresas de promoción inmobiliaria, hemos de tener presente que la determinación de resultados con periodicidad anual está influida por las normas contables, pues como el lector ya sabe, los ingresos y costes de una promoción inmobiliaria no se incorporan a la cuenta de Pérdidas y Ganancias, hasta que las edificaciones son susceptibles de entrega material a los clientes, pese a que se hayan registrado ventas durante la fase de construcción o sobre planos. Se sigue el criterio de obra terminada en vez del de grado de avance de obra. En consecuencia, es lógico que se observen intermitencias periódicas en el reflejo contable de los resultados y, por tanto esta circunstancia deberá tenerse presente en el momento del análisis comparativo entre distintos ejercicios. Directivos Construcción 48 Nº 187 Marzo de 2006

8 Rentabilidad Se entiende por rentabilidad de una empresa la relación existente entre el beneficio obtenido y los recursos invertidos, expresado normalmente en forma de porcentaje. Es importante resaltar que existen varios enfoques de la rentabilidad, pero lo más usual es distinguir entre: Rentabilidad económica Rentabilidad financiera La rentabilidad económica (ROA) es la que se refiere al total de los recursos invertidos, es decir la rentabilidad del activo (inversión). Viene dada por la formulación: Siendo: Si la empresa lleva a cavo una sola promoción, la incidencia de la fase reviste especial importancia en el análisis Beneficio ordinario neto + gastos financieros (1-t) ROA = x 100 Activo medio t = Tasa impositiva Beneficio ordinario neto: Se trata del beneficio después de impuestos, pero con exclusión de los resultados extraordinarios. Activo medio: El resultante de computar el activo de final y de inicio del ejercicio. Si se dispone de balances referidos a fechas intermedias, se incorporarán al cálculo. En cuanto a la rentabilidad financiera (ROE), cabe señalar que es la que se calcula sobre los recursos propio. Viene dada por la formulación: Beneficio ordinario neto ROA = x 100 Recursos propios medios En relación con estos índices de rentabilidad, en cuanto a su aplicación a las empresas de promoción inmobiliaria, diremos que presentan intermitencias temporales, dada la forma de aflorar contablemente los resultados periódicos, tal como se ha señalado en el epígrafe anterior. Según las normas contables, durante la fase de promoción no se van obteniendo resultados económicos con periodicidad anual, sino que hay que esperar hasta la entrega de la edificación a los clientes Maticemos cada uno de estos componentes: Nº 187 Marzo de Directivos Construcción