ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES DE LAS EMPRESAS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

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1 CAPÍTULO 37 ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES DE LAS EMPRESAS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA 1. ORDENACIÓN FINANCIERA DEL BALANCE DE SITUACIÓN El balance de situación debe interpretarse básicamente como un documento expresivo, en un momento dado, de: En el activo, las inversiones. En el pasivo las financiaciones. Bajo esta concepción básica del balance vamos a centrarnos en su ordenación con criterio financiero. Para ello se clasifica el activo (inversión) en orden a su grado de inmovilización financiera o liquidez y el pasivo (financiación) de acuerdo con su exigibilidad y vencimientos. El esquema de ordenación con criterio financiero es el siguiente: Activo (inversión), Criterio de ordenación: liquidez Activo fijo: Inmovilizado material. Inmovilizado intangible. Inmovilizado financiero. Resultados negativos. Activo circulante: Existencias. Realizable. Disponible. Pasivo (financiación). Criterio de ordenación: exigibilidad y vencimiento No exigible (recursos propios). Exigible a largo plazo. Exigible a corto plazo. Para esta ordenación del balance deberán tenerse presente, para el caso de la empresa de promoción inmobiliaria, entre otras, las siguientes consideraciones: El ciclo de producción o período medio de maduración en la empresa de promoción inmobiliaria se caracteriza por tener una duración superior al año. Por tanto, la diferenciación entre corto plazo (circulante) y largo plazo (fijo) no debe sustentarse en el período anual, como establecen las normas generales contables, Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 399

2 CAPÍTULO 37. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES... sino en su ciclo de producción, es decir, en la duración de la promoción. En consecuencia: a efectos de análisis de la situación económico-financiera de la empresa de promoción inmobiliaria, clasificaremos como circulante todas las cuentas que estén directamente relacionadas con la promoción, aunque su plazo real sea superior al año. Pese a lo anteriormente manifestado, hay que tener la cautela de clasificar en determinadas ocasiones en el activo fijo, elementos patrimoniales conceptuados, en principio, como circulante, por estar ligados a las promociones. Nos referimos en concreto a los siguientes casos. - Terrenos y solares sobre los que están previstos edificar futuras promociones, pero se estima que todavía se va a demorar varios años. - Promociones en curso interrumpidas, con problemas de continuación. - Edificaciones terminadas de difícil venta. Los préstamos hipotecarios subrogables, aunque su vencimiento sea a largo plazo, se incluirán en el pasivo circulante, ya que al final de la promoción quedan subrogados por los compradores. Los desembolsos pendientes de los accionistas se clasificarán: - En el realizable a corto plazo, si ya están exigidos. - Restando de los recursos propios (como menor Capital) si todavía no se han exigido. Si el resultado del ejercicio ha sido positivo, deberá incorporarse su distribución. Es decir: se ordenará el balance de después de distribución de beneficios. Las acciones propias adquiridas por la empresa se incluirán en el Realizable a corto plazo, si se van a colocar de nuevo en el mercado. Si su destino es su amortización entonces se restarán de los recursos propios (como menor Capital social). Las inversiones financieras temporales se clasificarán en el realizable a corto plazo, mientras que las inversiones financieras permanentes se incluirán en el Inmovilizado financiero. Las amortizaciones acumuladas del Inmovilizado material e intangible, se restarán del Inmovilizado respectivo. Las provisiones para indemnizaciones y terminación de promociones y para otras operaciones de tráfico, que generan pasivos, se incluirán en el Exigible a corto o largo plazo, según proceda. La provisión para riesgos y gastos se clasificará como pasivo exigible a corto o largo plazo, según proceda. Lo más usual es que esta provisión tenga que desdoblarse entre corto y largo plazo. Los deterioros de valor de los activos se deducirán de los mismos. Teniendo en cuenta estas consideraciones, el balance resumido de situación de la empresa de promoción inmobiliaria, presenta la siguiente ordenación, bajo el criterio financiero: 400 CISS

3 1. Ordenación financiera del balance de situación Activo Inmovilizado material Terrenos y solares (que se estima que forman parte del activo fijo). Promociones en curso (que se estima que forman parte del activo fijo). Edificaciones terminadas (que se estima que forman parte del activo fijo). Resto de Inmovilizado material. Anticipos a suministradores de Inmovilizado material. Menos: Amortización acumulada del Inmovilizado material. Inmovilizado intangible Concesiones, patentes, licencias, marcas y similares. Aplicaciones informáticas. Otro Inmovilizado intangible. Anticipos a suministradores de Inmovilizado intangible. Menos: Amortización acumulada del Inmovilizado intangible. Inmovilizado financiero Inversiones financieras permanentes. Deudores (con vencimientos superiores a un año). Depósitos y fianzas constituidas a largo plazo. Resultados negativos Pérdidas acumuladas. Pérdidas del ejercicio. Existencias Edificios adquiridos. Terrenos y solares. Promociones en curso. Edificios construidos. Otros aprovisionamientos. Realizable Accionistas por desembolso exigidos. Deudores. Inversiones financieras temporales. Depósitos y fianzas constituidos a corto plazo. Ajustes por periodificación de activo. Acciones propias a corto plazo. Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 401

4 CAPÍTULO 37. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES... Pasivo Disponible Caja y Bancos. NOTA: Se ha supuesto que los deterioros de valor de los activos ya están deducidos. No exigible (recursos propios) Capital social suscrito. Prima de emisión y resto de Reservas. Ingresos a distribuir en varios ejercicios. Menos: Accionistas por desembolso no exigidos. Menos: Acciones propias para su amortización. Exigible a largo plazo Deudas (con vencimientos superiores a un año). Depósitos y fianzas recibidos a largo plazo. Provisiones para riesgos y gasto (a largo plazo). Provisiones para terminación de promociones, indemnizaciones y otras operaciones de tráfico (a largo plazo). Desembolsos pendientes sobre acciones no exigidos. Exigible a corto plazo (circulante) Préstamos hipotecarios subrogables. Anticipos a clientes. Deudas. Depósitos y fianzas recibidos a corto plazo. Ajustes de periodificación de pasivo. Provisiones para riesgos y gastos (a corto plazo). Provisiones para terminación de promociones y otras operaciones de tráfico a corto plazo. 2. ANÁLISIS DE LA ESTRUCTURA FINANCIERA Para el análisis de la estructura financiera de la empresa podemos basarnos en la información que facilita el balance de situación, en cuanto que el activo es representativo de la inversión y el pasivo es el reflejo de la financiación. La identidad contable Activo = Pasivo, se interpreta, bajo la estructura financiera, como: inversión = financiación. Evidentemente el volumen total de la financiación tiene que ser igual al de la inversión, ya que todo euro que entra en la empresa tiene que estar materializado en una inversión concreta (existencias, maquinaria, cuenta corriente bancaria...). 402 CISS

5 2. Análisis de la estructura financiera La inversión podemos dividirla en: Inversión en tesorería (Disponible). Inversión en clientes y deudores (Deudores). Inversión en existencias (Existencias). Inversión en inmovilizado (Inmovilizado material, inmaterial financiero y resultados negativos). También se puede clasificar la inversión en: Circulante (Tesorería, Deudores y Existencias). Fijo (Inmovilizado). En cuanto a las fuentes de financiación se puede hacer la siguiente clasificación: Recursos propios (no exigible). Recursos ajenos (exigible). A su vez, los Recursos Ajenos se pueden clasificar, atendiendo a las fechas de su vencimiento en: Vencimiento hasta un año (exigible a corto plazo). Vencimiento superior a un año (exigible a largo plazo). Respecto a la adecuación de la inversión y de la financiación, en orden al equilibrio financiero, cabe distinguir tres situaciones de estructura financiera, que vamos a representar, a continuación, gráficamente: Estructura A: CIRCULANTE RECURSOS AJENOS a corto plazo INVERSIONES FIJAS RECURSOS AJENOS a largo plazo RECURSOS PROPIOS Como puede observarse las inversiones en activo circulante están financiadas con recursos corto plazo y las inversiones fijas están financiadas con recursos permanentes (propios y ajenos a largo plazo). Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 403

6 CAPÍTULO 37. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES... Estructura B: CIRCULANTE RECURSOS AJENOS a corto plazo INVERSIONES FIJAS RECURSOS AJENOS a largo plazo RECURSOS PROPIOS Como puede observarse, las inversiones en fijo están financiadas, en parte, con recursos a corto plazo. Estructura C: CIRCULANTE RECURSOS AJENOS a corto plazo RECURSOS AJENOS a largo plazo INVERSIONES FIJAS RECURSOS PROPIOS Como puede observarse, las inversiones en circulante están financiadas con todos los recursos a corto plazo y con una parte de los recursos permanentes (propios y ajenos a largo). La parte del circulante que está financiada con recursos permanentes se llama Fondo de Maniobra. Si partimos de la base de que la empresa necesita para su funcionamiento de determinado nivel de Fondo de Maniobra, las distintas estructuras financieras representadas gráficamente se caracterizan por: Estructura A: No existe Fondo de Maniobra. En consecuencia la situación es de desequilibrio financiero. Estructura B: Con recursos ajenos a corto plazo se están financiando parte de las inversiones fijas. La situación, por tanto, es de desequilibrio financiero. Estructura C: Existe Fondo de Maniobra. En este caso habrá que distinguir tres situaciones. 1. Fondo Maniobra real > Fondo Maniobra necesario. 2. Fondo Maniobra real = Fondo Maniobra necesario. 3. Fondo Maniobra real < Fondo Maniobra necesario. La situación 1. supone una estructura de superávit de financiación. La situación 2. supone una estructura de equilibrio financiero perfecto mientras que la 3. es de desequilibrio. 404 CISS

7 3. Cálculo del fondo de maniobra 3. CÁLCULO DEL FONDO DE MANIOBRA Desde el punto de vista operativo, el Fondo de Maniobra real, se puede obtener de dos formas, tomando como soporte el balance de situación de la empresa: 1ª forma: 2ª forma: Activo circulante Pasivo circulante Pasivo fijo Activo fijo Evidentemente con las dos formas se llega a un mismo resultado cuantitativo, como queda demostrado a continuación: o lo que es lo mismo: Activo = Pasivo Activo fijo + Activo circulante = Pasivo fijo + Pasivo circulante que operando convenientemente queda: Activo circulante Pasivo circulante = Pasivo fijo Activo fijo Como puede observar el lector, el cálculo del Fondo de Maniobra realmente existente, a una fecha determinada, se puede obtener fácilmente con la información facilitada por el balance de situación debidamente ordenado con criterio financiero (véase epígrafe 1). El problema en gran número de casos, estriba en la determinación del nivel del Fondo de Maniobra necesario o ideal para la empresa, que no tiene por qué coincidir con el realmente existente. Para el cálculo de Fondo de Maniobra necesario o ideal se suelen utilizar una serie de métodos, que en síntesis pueden agruparse en: Métodos basados en los datos de otras empresas del sector. Métodos basados en datos de la propia empresa. Entre los métodos basados en datos de otras empresas podemos destacar el método TORLAI. El método TORLAI consiste en elegir un número de empresas, lo más elevado posible, de la misma actividad de la empresa que se trate, y a continuación se calcula el porcentaje medio ponderado que representa el activo fijo sobre el total activo de dichas empresas elegidas, obteniéndose por diferencia el porcentaje correspondiente al activo circulante. El porcentaje medio ponderado obtenido para el circulante del conjunto, se aplica al caso concreto de la empresa de que se trate, restándose el pasivo circulante, llegándose, en consecuencia a la determinación del Fondo de Maniobra necesario o ideal. El inconveniente principal de este método es la fiabilidad sobre la representatividad que tenga la muestra elegida, y por otra parte, el que las empresas seleccionadas sean homogéneas en cuanto a su actividad y rentabilidad. En cuanto a los métodos de cálculo del Fondo de Maniobra basados en datos de la propia empresa, en vez de en datos de otras empresas como acabamos de ver, podemos decir que Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 405

8 CAPÍTULO 37. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES... los mismos suelen apoyarse en el concepto de período de maduración, en cuyo detalle no entramos, pues, para el caso de la empresa inmobiliaria, su aplicabilidad resulta, en nuestra opinión, excesivamente compleja, en la mayoría de los casos, ya que cada promoción tiene su propio período de maduración. 4. COEFICIENTE BÁSICO DE FINANCIACIÓN Se conoce como coeficiente básico de financiación al ratio de equilibrio financiero, expresado por: Si: Cbf = Recursos propios + Recursos ajenos a largo plazo Activo fijo + Fondo Maniobra necesario Cbf >1 Los recursos permanentes son superiores a lo necesario. Es posible, por lo tanto, que nos encontremos con la presencia de recursos ociosos. Cbf <1 Hay un déficit de financiación. Hacen falta nuevos recursos permanentes, si se desea mantener el mismo nivel de actividad. Cbf = 1 Equilibrio financiero perfecto. Como en el terreno práctico resulta, en numerosas ocasiones, muy difícil la obtención del nivel del Fondo de Maniobra necesario, el indicado ratio no siempre puede aplicarse. En este caso se puede utilizar, para el análisis del equilibrio financiero, el siguiente ratio. Recursos propios + Recursos ajenos a largo Activo fijo en el que se ha excluido el Fondo de Maniobra necesario. O bien, con los términos invertidos: Activo fijo Recursos propios + Recursos ajenos a largo Este último ratio pone de manifiesto, la proporción que guarda el activo fijo respecto a los recursos permanentes. Así, por ejemplo, si su valor es de 0,75, significa que cada euro de recursos permanentes está invertido de la forma siguiente: En activo fijo: 0,75. En Fondo de Maniobra: 0,25. Por tanto, cuando el expresado ratio es superior a la unidad, es evidente que la empresa se encuentra en situación de desequilibrio, con una financiación permanente que no llega a cubrir la totalidad del Activo fijo, ni el Fondo de Maniobra necesario. Cuando el ratio es menor que la unidad, habrá que analizarse si la proporción de los recursos permanentes destinados a Activo fijo y a Fondo de Maniobra es la adecuada. Esta proporción será distinta para cada tipo de empresa. Resulta evidente que no será el mismo ratio para una empresa siderúrgica (con alta proporción de activo fijo) que en una empresa de comercio minorista (de alta proporción de activo circulante). 406 CISS

9 5. Liquidez Para el caso concreto de empresas de promoción inmobiliaria cabe indicar que este ratio de equilibrio financiero (de indudable interés y significación para la mayoría de las empresas) no se puede considerar relevante, pues si examinamos su composición, veremos que: En el numerador figura el activo fijo, que tiene un peso de mucha menor entidad que el activo circulante, para la empresa promotora inmobiliaria. (Su inversión es en circulante, que es el que está vinculado directamente a las promociones). En cuanto al denominador cabe señalar que la financiación a largo plazo es también de menor entidad que la de a corto plazo (pasivo circulante), pues es este último el que está vinculado a las promociones. (Préstamos hipotecarios subrogables, anticipos de clientes). 5. LIQUIDEZ Para el análisis de liquidez de la empresa se suelen utilizar dos ratios. A) Ratio de tesorería (test-ácido). Este ratio relaciona la suma de disponibilidades más créditos a corto plazo e inversiones financieras temporales, con las deudas a corto plazo. Viene dado por la expresión: Disponible + Realizable a corto Exigible a corto Se estima, con carácter de generalidad, que este ratio debe estar en torno a la unidad. B) Ratio de liquidez. Este ratio relaciona el Activo circulante con el Pasivo exigible a corto plazo: Activo circulante Pasivo exigible a corto Como puede observarse se diferencia del ratio anterior, en que se incluyen en el numerador las Existencias. Para el caso concreto de las empresas de promoción inmobiliaria hay que tener presente que el elemento diferenciador entre ambos ratios, tal como se ha señalado, viene constituido por la exclusión o inclusión de las Existencias en los mismos y precisamente está rúbrica del balance es esencial para dicho tipo de empresas (promociones en curso, edificaciones adquiridas, edificaciones terminadas y solares). En consecuencia, la diferencia entre valores de ambos ratios suele ser significativa, por el fuerte peso que normalmente alcanzan las Existencias. La situación de liquidez es más significativa si se contempla el llamado ratio de liquidez, pues es frecuente que el llamado ratio de tesorería (al no incluir Existencias) se encuentre muy por debajo de la unidad. La interpretación es obvia: en las empresas de promoción inmobiliaria la liquidez descasa en la realización de sus existencias. Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 407

10 CAPÍTULO 37. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES GARANTÍA FRENTE A LOS ACREEDORES Se suele utilizar el llamado ratio de garantía. Este ratio relaciona todo el activo con que cuenta la empresa para hacer frente a sus obligaciones de pago, respecto a estas obligaciones de pago. Viene dado, por tanto, por la expresión: Activo real (Activo total Activo ficticio) Exigible a corto + Exigible a largo Como resulta evidente este ratio debe ser superior a la unidad, ya que en caso contrario, la empresa se encontraría en una situación, de hecho, de quiebra. En la empresa de promoción inmobiliaria este ratio no suele ser muy alto. Es bastante usual que sea solo algo superior a la unidad, pues no debemos olvidar que el activo real (mayormente formado por activos relacionados con las promociones) está financiado básicamente por deuda (préstamos subrogables, anticipos de clientes, diferimiento de pago a los contratistas de obras, etc.). Por tanto, el numerador y el denominador del ratio, tienden a no presentar grandes diferencias entre ellos. 7. ENDEUDAMIENTO Para medir la importancia del endeudamiento de la empresa se puede utilizar el ratio: Exigible a corto + Exigible a largo Recursos propios Cuál es el límite del ratio de endeudamiento? La respuesta puede hacerse en una doble vertiente: Desde el punto de vista financiero dependerá del momento y de la capacidad que tenga la empresa para generar recursos con los que devolver los capitales ajenos. Desde el punto de vista económico tal límite vendrá dado por el hecho de que el coste de los capitales ajenos no debe superar el rendimiento de las inversiones que éstos financian. Incluso cabe señalar una tercera vertiente: la psicológica. En este sentido se puede decir que hay un límite psicológico que viene dado por el hecho de que, a partir, de cierto grado de endeudamiento, la empresa pasa a ser de los acreedores más que de sus propietarios. En general, este límite podría ser la unidad en el sentido de que los fondos ajenos no superen a los propios. Otro aspecto a tener en cuenta es el del vencimiento de las deudas por lo que es conveniente desdoblar el ratio de endeudamiento en: Endeudamiento a corto plazo: Endeudamiento a largo plazo Exigible a corto plazo Recursos propios Exigible a largo plazo Recursos propios 408 CISS

11 9. Análisis de resultados En el caso concreto de la empresa de promoción inmobiliaria no debe llamar la atención un alto ratio de endeudamiento a corto plazo, pues hemos de tener presente, como se ha indicado anteriormente, que las promociones se financian, casi en su totalidad, con deuda. Por tanto, el alto endeudamiento como consecuencia de las deudas derivadas de la forma habitual de financiarse las promociones debe interpretarse en un sentido positivo, como fórmula financiera muy adecuada para cubrir las altas inversiones que trae consigo la promoción inmobiliaria. 8. ROTACIONES Y PLAZOS MEDIOS Para el caso de empresas de promoción inmobiliaria (no constructoras) el cálculo de rotaciones y plazos medios no es muy significativo. Quizás la rotación y plazo medio de pago a los contratistas pueda resultar interesante. En cuanto al plazo medio de cobro a los clientes cabe señalar la dificultad de su cálculo ya que el cobro de las edificaciones vendidas se obtiene a través de los anticipos de los clientes, entrega llave en mano, préstamos que se subrogan los compradores, etc. 9. ANÁLISIS DE RESULTADOS Para el análisis de resultados se toma como base la cuenta de Pérdidas y Ganancias. Esta cuenta se ordena en forma analítica. La indicada ordenación analítica para la empresa de promoción inmobiliaria puede ser del siguiente tenor: + Ventas de edificaciones. + Ventas de terrenos y solares. + Prestación de servicios. + Otros ingresos de explotación. = INGRESOS DE EXPLOTACION. - Aprovisionamientos. ± Variación de Existencias. - Gastos de personal. - Dotaciones a las amortizaciones de inmovilizado. ± Variación de provisiones de tráfico. - Otros gastos de explotación. = RESULTADOS DE EXPLOTACION. + Ingresos financieros. - Gastos financieros. = RESULTADO DE LAS ACTIVIDADES ORDINARIAS. ± Resultados extraordinarios. = RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS. - Impuesto sobre beneficio de la empresa. = RESULTADO NETO DEL EJERCICIO. Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 409

12 CAPÍTULO 37. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES... Lo más frecuente es comparar las cifras de los distintos componentes de la citada Cuenta de Pérdidas y Ganancias con las del ejercicio anterior, obteniéndose las oportunas diferencias relativas en base porcentual. También es bastante usual calcular el peso relativo de cada componente de los resultados del ejercicio, dando valor 100 a las Ventas. Este análisis se puede plasmar en un estado con la siguiente estructura: CONCEPTO EJERCICO ANTE- EJERCICIO ACTUAL RIOR IMPORTE % IMPORTE % TASA DE VARIACIÓN S/ EJERCICIO ANTERIOR Ventas - 100,0-100, Para calcular el peso de cada componente de la cuenta de resultados, respecto a ventas (valor base: 100), se haría, como es evidente: Importe concepto de que se trate x 100 Importe ventas del año Para el caso concreto de la de promoción inmobiliaria se puede dar el valor 100 a la suma de todas las ventas (ventas de edificaciones + ventas de terrenos y solares + prestación de servicios). En cuanto al cálculo de la tasa de variación de cada componente de resultados, respecto al ejercicio anterior, se hará: Importe ejercicio actual Importe ejercicio anterior Importe ejercicio anterior x 100 O bien: Importe ejercicio actual Importe ejercicio anterior x ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD Se entiende por rentabilidad de una empresa a la relación existente entre el beneficio obtenido y los recursos invertidos, expresado normalmente en forma de porcentaje. Es importante resaltar que existen varios enfoques de la rentabilidad pero lo más usual es distinguir entre: Rentabilidad económica. Rentabilidad financiera. 410 CISS

13 10. Análisis de la rentabilidad La rentabilidad económica (ROA) es la que se refiere al total de los recursos invertidos, es decir: la rentabilidad del activo (inversión). Viene dada por la formulación: Siendo: ROA = Beneficio ordinario neto + gastos financieros (1-t) x 100 Activo medio t = Tasa impositiva Maticemos cada uno de estos componentes: Beneficio ordinario neto: Se trata del beneficio después de impuestos, pero con exclusión de los resultados extraordinarios. Activo medio: El resultante de computar el activo de final y de inicio del ejercicio. Si se dispone de balances referidos a fechas intermedias, se incorporarán al cálculo. En cuanto a la rentabilidad financiera (ROE) cabe señalar que es la que se calcula sobre los recursos propios. Viene dada por la formulación: ROE = Beneficio ordinario neto x 100 Recursos propios medios De la comparación del ROA y el ROE se puede obtener el efecto del apalancamiento, mediante el ratio: ROE ROA Si: ROE > 1 El efecto del apalancamiento es favorable. ROA ROE < 1 El efecto del apalancamiento es desfavorable. ROA ROE = 1 El efecto del apalancamiento es neutro. ROA Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias CISS 411

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