5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario

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1 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario

2 INDICE: 0. Introducción: Las SOCIMI, Ventajas, Consideraciones y Encaje en el Sector Inmobiliario en el Momento Actual. 1. Objetivos y Ventajas del Emisor 2. Consideraciones para el Inversor 3. Estructuración del Vehículo y del Modelo de Negocio 4. Premisas de Inversión 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario 4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 2

3 0. Introducción Qué son las SOCIMI? Solventis.es 1. Las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. 2. Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. 3. Los activos tienen que ser considerados como activos cualificados. Cuál es el Objetivo de las SOCIMI? 1. Impulsar el mercado del alquiler en España. 2. Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. 3. Ofrecer una rentabilidad estable al inversor. Cómo están Reguladas? 1. Ley 11/2009 de 26 de Octubre 2. Modificado por Ley 16/2012 de 27 de diciembre Ventajas Fiscales 1. Con nueva Ley 2012, IS del 0%. Únicamente tributarán los dividendos. ITP 95% - Bonificación. Novedades del MAB 1. Mayor Regulación en gobierno corporativo y limitación a 500M la capitalización bursátil (matiz). 2. Resto de Medidas 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 3

4 0. Introducción Definir Plan de Negocio 1 Recursos Propios Tipología del Activo Impacto Fiscal La decisión es invertir en España en patrimonio y en consecuencia elegir SOCIMI: Análisis TOP - DOWN SOCIMI S.L. Seleccionar Vehículo Adecuado 2 S.A. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 4

6 1. Objetivos y Ventajas del Emisor Antes de empezar. Soy una empresa que busco la transparencia y profesionalidad en mi gestión? Conozco y me desenvuelvo bien en los mercados de capitales, o me da garantía mi asesor? La SOCIMI me ayudará a proteger los intereses de los accionistas en la empresa familiar? Voy a firmar próximamente una compraventa por ITP? Soy una empresa que persigue la eficiencia fiscal? Estoy próximo a una operación corporativa? Soy una empresa acostumbrada al reparto anual de dividendos entre los accionistas? Soy una empresa con ingresos y beneficios anuales estables? Tengo activo patrimonialista independiente? 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 6

7 1. Objetivos y Ventajas del Emisor Cuáles son las ventajas para el emisor? Tributación del dividendo más beneficioso para PF y PJ. Acceso a operaciones corporativas, facilidades en relación con estrategias de crecimiento. Ventajas fiscales: IS, ITP y AJD. Equipo directivo: fidelización y organización. Mayor visibilidad de la compañía sin coste adicional: negociación financiación e imagen corporativa. Adecuada fijación del valor de la compañía. Liquidez para el accionariado: operaciones de compra-venta y dividendo asegurado. Cuál es el tamaño mínimo para una SOCIMI? Capital Social mínimo de 5M y Bº Operativo de 240k para que compense el régimen especial. Mínimo para iniciar proyecto es de 15M dados los costes de salir a cotizar. Aquel que genere unas plusvalías fiscales suficientes para compensar costes de la SOCIMI o ahorro de ITP y AJD en una transacción. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 7

8 1. Objetivos y Ventajas del Emisor Caso Práctico de las Ventajas Fiscales TAMAÑO DE LA INVERSIÓN 5M 15M 60M 100M 250M SOCIEDAD X Yield esperada (7%) Costes de Gestión (1%) Beneficio operativo sociedad IS Sociedad (25%) Beneficio neto sociedad % Repartición de Beneficios 80% 80% 80% 80% 80% Dividendos Tributación de los dividendos Líquido que percibe el socio de la Sociedad SOCIMI Costes Anuales de la SOCIMI - MAB Beneficio operativo SOCIMI IS 0% SOCIMI 0% 0% 0% 0% 0% Beneficio Neto Sociedad % Repartición de Beneficios 80% 80% 80% 80% 80% Dividendos Tributación de los dividendos Líquido que percibe el socio de la Sociedad Diferencial entre Sociedad - SOCIMI Al diferencial cabría añadir el importe correspondiente al ahorro por ITP 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 8

10 2. Consideraciones para el Inversor 1 Análisis de la procedencia de la rentabilidad Rentabilidad Total Revalorización de activos Rentas Revaloriz. Activos Hipótesis de mercado: 30-35% Equity - Deuda Bancaria 3% (50-50) %TIR TIR Total TIR Rentas TIR Ventas Rentas %TIR Ventas 0,50% 4,63% 3,79% 81,86% 0,84% 18,14% 1,00% 5,46% 3,79% 69,41% 1,67% 30,59% 1,50% 6,27% 3,79% 60,45% 2,48% 39,55% 2,00% 7,06% 3,79% 53,68% 3,27% 46,32% 2,50% 7,84% 3,79% 48,34% 4,05% 51,66% 3,00% 8,61% 3,79% 44,02% 4,82% 55,98% 7,50% 13,74% 3,79% 27,58% 9,95% 72,42% 8,00% 14,44% 3,79% 26,25% 10,65% 73,75% Análisis requerido dada la mayor volatilidad existente en la revalorización de activos, por lo que a mayor ponderación de la misma, mayor riesgo tendrá la inversión en esta SOCIMI Analizar la capacidad del equipo gestor. Especialización, modelo de negocio y valor añadido. Calcular el valor de la SOCIMI, confianza inmuebles. NNNAV EPRA - NAV NAV Valor de Mercado de los Activos Deudas + Ajustes Triple Net Asset Value (NNNAV) 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 10

12 3. Estructuración del Vehículo y del Modelo de Negocio Hay tres aspectos estratégicos a calendarizar por parte del emisor: AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 SOLICITUD ADMISIÓN RÉGIMEN SOCIMI SALIDA AL MAB / CONTINÚO Temporalidad: operación por ITP Financiación (HIP/DC) Fijación del precio de la acción (CAPEX) Consultoría Patrimonial Consultoría Fiscal Consultoría Legal Adecuación a requisitos SOCIMI Coordinación Asesores. Elección de AR. Elaboración del BP. Fase I: Emitir una Opinión Fase II: Preparar Sociedad Elaboración documentación. Diseño OPV/OPS. Elección PL. Roadshow. Fase III: Listar la SOCIMI Fase IV: Gestionar la SOCIMI Cumplimentación continua a requisitos MAB y SOCIMI. Comunicación HR. Seguimiento del BP. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 12

13 3. Estructuración del Vehículo y del Modelo de Negocio Necesidad de evaluar la estructura de financiación de la SOCIMI La estructura financiera es importante para que la descapitalización de los dividendos junto con el repago de la deuda no provoquen situaciones de escasez de liquidez. Aún existe viabilidad financiera para la emisión de deuda corporativa dada la escalada del precio del alquiler (variación en la amortización de la deuda). Vemos casos de emisiones tales como: Lar España: 2015, Emisión de 140M, 7 años, 2,90% Colonial: 2015, Emisión de 1.250M, 4 y 8 años, 2,20% Merlin Properties: 2016, 850M, 7 años, 2,225% Saint Croix Holding: 2016, Emisión de 10M, 6 y 8 años, 2,50% 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 13

14 3. Estructuración del Vehículo y del Modelo de Negocio CUIDADO con el estrangulamiento de caja por pago de dividendos CF Libre Deuda Acumulada -1,87 1,90 3,57 9,58 3,62 2,83 2,79 13,82 7,95 6,10 4,19 Dividendos (80%) Resultado 0,00 0,21 1,29 1,51 1,69 1,92 2,15 2,39 2,47 2,71 2,97 Dividendos (50%) Ventas 0,00 0,00 0,00 3,68 0,00 0,00 0,00 3,91 0,00 0,00 0,00 Dividendos Adicionales 0,00 0,00 0,70 3,00 1,50 0,70 0,70 2,50 2,50 2,50 2,50 Caja Libre Acumulado -1,87 1,68 1,58 1,39 0,43 0,22-0,06 5,02 2,99 0,89-1,27 Impuesto sobre Sociedades (0%) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 TIR de los accionistas (Equity) Dividendos -75,00-24,79 1,99 8,19 3,19 2,62 2,85 8,80 4,97 5,21 145,52 TIR Equity 7,21% Una vez calculada la CF Libre Deuda (paso anterior), obtenemos los dividendos a distribuir a los inversores correspondientes : Dividendo del 80% Dividendo del 50% 1 del beneficio de las 2 de las plusvalías 3 RENTAS por VENTAS Dividendos extra en función de la Caja Libre de Deuda Asegurando la suficiencia para la actividad de la sociedad así como una descapitalización aceptable en Balance. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 14

16 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario Mayor corrección de precios en Europa Entre 2012 y 2013 los precios de los activos tocaron suelo en prácticamente todos los sectores. Sobretodo PRIME. España está barata en relación a las principales ciudades de Europa. Todavía la falta de financiación, y la disposición de Equity tiene un gran poder negociador. Cambio de tendencia en el mercado En este marco, localización y conocimiento de la plaza y precios es esencial. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 16

17 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Oficinas Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales Stock de Oficinas Madrid y Barcelona ene-16 jul-16 Madrid Barcelona Fuente: Jones Lang Lasalle Madrid Centro de Negocios, (CDN) Barcelona Centro de Negocios (CDN). Tendencias del Sector Yields del Sector Madrid y Barcelona CDN Madrid jun-16 Zona Prime 5,50% 5,25% 4,30% Extrarradio 6,25% 6,25% 5,25% Barcelona jun-16 Zona Prime 5,75% 5,50% 4,50% Extrarradio 7,25% 7,25% 5,50% Fuente: Aguirre Newman Fuente: Solventis 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 17

18 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Hotelero Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales Número de Turistas Anual E > Ranking de los 5 Países más Visitados en el Mundo 2015 Madrid Barcelona Islas Baleares y Canarias Costa del Sol Valencia San Sebastián Tendencias del Sector 1. Francia 2. USA 3. España 4. China 5. Italia Yields del Sector Madrid Zona Prime 5,50% 4,50% Extrarradio 6,25% 5,25% Barcelona Zona Prime 5,75% 4,50% Extrarradio 7,25% 7,25% Vacacional Zona Prime 5,75% 6,50% Extrarradio 7,25% 7,75% Fuente: Solventis Fuente: Cushman & Wakefield 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 18

19 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Retail Comercial Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales Evolución Precio ( ) Podemos apreciar una reducción generalizada en la oferta de locales comerciales, lo que ha generado un incremento en los precios y que las tendencias para el ejercicio 2016 continúen siendo positivas en este aspecto. Yields del Sector (2016) Madrid ZONA PRIME Barcelona ZONA PRIME Otras zonas de interés: Sevilla, Bilbao, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca, Zaragoza (HSS: High Street Shops) A continuación mostramos las yields esperadas para el ejercicio 2016 dentro del sector comercial: Madrid Barcelona Otros Grandes Centros Urbanos Costa Retail Comercial 3,50% 3,50% 5,50% 5,50% Tendencias del Sector, Prime Zone Tendencias 2016 España Madrid/Barcelona Oferta Demanda Rentas alquiler Precio Inversión Fuente: Solventis Datos de Interés De acuerdo con el Globe Shopper Index, Madrid está catalogada como la segunda mejor ciudad de Europa donde puedes realizar tus compras dentro del sector Retail después de Londres, seguido por Barcelona, París y Roma. Barcelona es la 4ª ciudad europea con mayor número de pernoctaciones anuales con más de 16,4 millones de pernoctaciones en 2015 y ocupa el décimo puesto de las ciudades más visitadas del mundo y el 4º a nivel europeo. Fuente: Solventis 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 19

20 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Centros Comerciales Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Características y Tendencias Clasificamos los CC en tres tipos en función de su calidad: Oro, Plata y Bronce. Madrid Barcelona Islas Baleares y Canarias Costa del Sol Valencia San Sebastián En el año 2015 las visitas a centros comerciales se incrementaron en un 15%. Dada la escasez existente de centros comerciales prime, el interés general se está volcando gradualmente hacia estrategias y productos de Value Add. Las rentas de centros comerciales prime se sitúan en 88 /m2/mes durante el 2T2016. Previsiones de incremento de rentas de entorno el 2,2% para el período 2016 a Tendencia hacia la construcción de centros comerciales omnicanales. Estos son aquellos que hacen uso de tecnología big data para realizar un análisis sobre el consumo y así realizar interacciones con los consumidores. Tendencias de los Centros Comerciales Yields del Sector CC en España Tendencias 2016 Oferta Demanda Rentas alquiler Precio Inversión Fuente: Solventis España Yields España 7,00% 6,50% 5,50% 4,50% Fuente: Jones Lang Lasalle 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 20

21 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Industrial-Logístico Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales Absorción Logística en España Absorción Logística/m S2016 Madrid Barcelona Fuente: Jones Lang Lasalle Evolución Principales Indicadores Nota: Incremento gradual de la demanda de centros logísticos, especialmente aquellos con superficies superiores a m2 en las zonas de Barcelona, Madrid y sus alrededores, así como Tarragona y Bilbao como zonas estratégicas. Fuente: Solventis Tendencias 2016 Oferta Demanda Rentas alquiler Precio Inversión Tendencias del Sector España Madrid Indicadores 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015 1T2016 2T2016 Stock (m2) Tasa de Disponibilidad (%) 11,14% 10,73% 7,98% 6,10% 5,54% 4,90% Contratación (m2) Barcelona Indicadores 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015 1T2016 2T2016 Stock (m2) Tasa de Disponibilidad (%) 7,23% 6,39% 5,66% 434,00% 4,50% 3,68% Contratación (m2) Fuente: Jones Lang Lasalle Yields del Sector Industrial en España (Prime) Yields S2016 Madrid 8,00% 6,75% 6,30% Barcelona 8,00% 6,75% 6,30% Fuente: Jones Lang Lasalle 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 21

22 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Residencial Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales Stock de Vivienda e Fuente: Ministerio de Fomento Evolución de Precios Madrid, barrios zona PRIME y demanda turística. Barcelona, barrios de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia y Sarrià- San Gervasi Tendencias del Sector Tendencias 2016 España Madrid/Barcelona Oferta Demanda Rentas alquiler Precio Inversión Fuente: Solventis Yields del Sector General Cataluña Madrid Yields Zona Prime 4%-6% 3%-5% 3%-5% 3%-5% Extrarradio 5%-7% 4%-6% 4% 6% 4% 6% Costa 5%-7% 5%-7% 4% 6% 4% 6% Fuente: RR de acuña y asociados y Solventis 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 22

23 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario Residencial Residencial es el sector que mejor se adapta. Clave la política de compra-venta. Realista? Portfolios dispersos? Hotelero Dependencia del Turismo extranjero en mayor medida. Análisis y previsiones del sector turístico. Centros Comerciales Alto grado de obsolescencia, y la oportunidad de reposicionarse (Value Add). Omnicanalidad. Hoteles y centros de ocio Edificios Residenciales (Prime) Naves Industriales (Logística) Retail Comercial (Prime) Edificios de oficinas Superfícies comerciales (mediograndes) Retail Comercial Vinculación al turismo de compras. Evolución de la oferta y demanda de espacios, rentabilidades a la baja. Oficinas Resto de España Screening de oportunidades para todos los usos. Indicadores macro de la economía, contexto económico. Evolución de la oferta, planes de expansión (Value Add). Industrial Logístico Dependencia Import - Export del sector Logístico. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 23

24 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario A continuación mostramos una tabla de rentabilidades esperadas de la cartera en función de su distribución geográfica y tipología: Residencial Centros Comerciales Oficinas Hoteles Retail Comercial Industrial Logístico Madrid Barcelona Otras Grandes Urbes Costa 4% 5% 5% 5% 5% 5% 7% 7% 4% 5% 7% 7% 5% 5% 7% 7% 4% 4% 6% 6% 6% 6% 8% 8% Residencial Madrid 4% Residencial Barcelona 5% Centros Comerciales Madrid 5% Centros Comerciales Barcelona 5% Oficinas Madrid 4% Oficinas Barcelona 5% Hoteles Madrid 5% Hoteles Barcelona 5% 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 24

25 4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario Evolución del Sector Al inicio oportunidades localizadas en el sector Oficinas. Seguidamente se trasladó el panorama hacia el Retail y Hotelero. Por último el sector Residencial. Oficinas Hotelero - Retail Residencial -Otros Promociones Suelo - Rehabilitación Oportunidades A día de hoy incremento de la focalización en la compra de suelos y promociones inmobiliarias. Compra de edificios para rehabilitar (Value Add). Rehabilitación = Demanda de mayores Rentas = Incrementos de Rentabilidad. Operaciones de menos de 10M. Otros grandes centros urbanos. 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 25

26 4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI 1 Especialización 2 Concentración 3 Posibles cambios normativos (SOCIMI de Deuda) y Reinicio Promoción/Gestión Amenazas: 4 i)desinversión de Fondos en Próximos Años Incertidumbre Política 5 ii) Plan Sareb 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 26

27 4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI Maduración del Mercado Gestores oficinas San Francisco REIT USA REIT Europa REIT Asia Diversificadas 11% Diversificadas 35% Diversificadas 56% Especialización del Mercado Self Storage 6% Resorts 5% Diversificado 11% Residencial 22% Industrial 4% USA Europa Asia Industrial 6% Salud 13% Residencial 16% Oficinas 12% Retail 28% Oficinas 10% Retail 25% Diversificado 35% Residencial 2% Oficinas 12% Salud 7% Retail 21% Diversificado 56% Años 60 Años Años octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 27

28 4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI Incorporación SOCIMIs MAB (25) Incremento considerable en el último año del número de SOCIMIs cotizadas en el MAB, habiendo a fecha actual Última SOCIMI en salir a mercado: Optimum Re T2015 4T2015 1T2016 2T2016 3T2016 Fuente: MAB Tendenciaalaespecialización en la cartera de activos delassocimis,enlíneaconlapaulatina sofisticación de la demanda de los inversores. Distribución GAV Hispania Distribución GAV Axiare Distribución GAV Lar Distribución GAV Merlin Residencial Oficinas Hoteles 59% Fuente: CNMV 12% 29% Retail Logística Oficinas 72% 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 13% 15% Residencial Logística Oficinas 69% Centros Comerciales 7% 7% 17% Hoteles 36,00% 4,60% 4,80% 5,60% 31,10% Centros Comerciales Tree Portfolio Oficinas 6,60% 11,30% 28

29 4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI Vehículo Diversificado Family Office Diversificación con N Vehículos Inversor 33% 33% Inv. Industrial Inv. Financiera 33% 33% Inv. Industrial Inv. Financiera Inv. Inmobiliaria Inv. Inmobiliaria 33% 33% Búsqueda de Diversificación Búsqueda de Especialización Inversor prefiere decidir cómo diversificar su cartera de inmobiliario, no que se la den impuesta, como es el caso de aquellas SOCIMIs ya diversificadas. Objetivo Family Office Objetivo Inversor Salto Corporativo (MAB) 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 29

30 4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI : Incertidumbre/Posible Cambio de Ciclo : Crecimiento Ventajas Fiscales P.Físicas Fin Plan de Negocio SAREB 2027 Cambio de Legislatura 2023 Efecto Equity (menor apalancamiento) Incertidumbre Política 2020/1 Inicio últimos 5 años plan de desinversión SAREB Hemos aprendido de los errores? (Inmob./Ent.Financ.) SAREB + Ley /7 Inicio Desinversión Fondos Fin Plan Desinversión de Fondos 2012 Canalización a través de fondos: proceso más rápido. Ley SAREB = Cambio en la titularidad (ventajas fiscales p. jurídicas) Saneamiento de las Entidades Financieras 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 30

31 5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario

32 LAS SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario Octubre octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario