que se perciba, sea total o parcial, una vez concretada la realización de la operación. Base legal: Art. 5º Num. 3 Reglamento de comprobantes de pago

Transcripción

1 Ficha Técnica Nacimiento de la obligación tributaria del mpuesto General a las Ventas y del mpuesto a la Renta en el caso de la primera venta de inmuebles gravados hecha por el constructor (Parte ) Autor : C.P.C. Josué Alfredo Bernal Rojas Título : Nacimiento de la obligación tributaria del mpuesto General a las Ventas y del mpuesto a la Renta en el caso de la primera venta de inmuebles gravados hecha por el constructor (Parte ) Fuente :, Nº Segunda Quincena de Setiembre ntroducción En el presente artículo se trata con respecto al nacimiento de la obligacion tributaria en el caso de la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, tanto para fines del mpuesto General a las Ventas como para efectos del mpuesto a la Renta. Como sabemos nuestro país vive un boom de la actividad de la construcción de inmuebles para la venta y al respecto aun existen dudas sobre el nacimiento de las obligaciones tributarias en esta actividad, es ánimo del desarrollo del presente tema despejar dichas dudas a fin de contribuir con el correcto manejo del aspecto tributario relacinado con el GV y el mpuesto a la Renta en la actividad mencionada. 2. Separaciones En este tipo de negocios se acostumbra a recibir montos dinerarios pequeños por parte de los potenciales compradores denominados separaciones, mientras tanto el comprador recurre a alguna entidad financiera para ser sujeto de evaluación para obtener un crédito hipotecario, Mi Vivienda o similar con la finalidad de obtener recursos para pagar la compra del inmueble. La recepción de dichos montos no origina la obligación de emitir comprobante de pago ni obligaciones tributarias, pues aun no se ha celebrado contrato alguno de compra venta, sólo se ha expresado una intención de compra que pueda o no concretarse mas adelante dependiendo si el comprador consigue los recursos necesarios para pagar la compra del inmueble. 3. Emisión de comprobante de pago En la primera venta de inmuebles que realiza el constructor se debe emitir el comprobante de pago en la fecha en que se perciba el ingreso, sólo por el monto que se perciba, sea total o parcial, una vez concretada la realización de la operación. Art. 5º Num. 3 Reglamento de comprobantes de pago 4. Operaciones de venta de inmuebles gravadas con GV Se encuentra gravada con GV la primera venta de inmuebles hecha por el constructor, asimismo también la posterior venta que realicen las empresas vinculadas con el constructor cuando el inmueble haya sido adquirido del constructor vinculado o de empresas vinculadas económicamente con el constructor. Sin embargo, no estará gravada la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor cuando el inmueble se haya adquirido de dicho constructor o de empresas vinculadas con el constructor cuando se demuestre que el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Art. 1º nc. d) Ley 5. Primera venta Se considera primera venta cuando se vende por primera vez un inmueble construido ubicado en territorio nacional, por ejemplo si una persona construye en el Perú un edificio de departamentos u oficinas, la venta individual de cada departamento u oficina constituye una primera venta, y por consiguiente cada venta estará gravada con GV, pero la posterior venta que realicen los compradores será la segunda venta, y ya no estará gravada con GV, ni las demás ventas sucesivas. Se considerará primera venta la que se realice con posterioridad a la resolución, nulidad o anulación de la venta gravada. También se considera primera venta, la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o trasapaso de empresas. Art. 1º nc. d) Ley 6. No constituye primera venta No se considera primera venta la transferencia de las alícuotas entre copropietarios constructores. 7. Constructor Se entiende por constructor a cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos parcial o totalmente por terceros encargados por ella, para dicho constructor. Por lo que podemos deducir que si una persona que percibe rentas de tercera categoría por actividades distintas a la venta de inmuebles, como por ejemplo fabrica y vende juguetes, construye un inmueble para activo fijo y luego de un tiempo decide venderlo, la operación no está gravada con GV ya que no califica como constructor porque su giro de negocio no es construir y vender inmuebles. El inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando dicho tercero construye alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. Art. 3º nc. e) Ley 8. Empresas vinculadas Para establecer la vinculación económica, se debe tener en cuenta lo siguiente: a. Una empresa posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de tercero. b. Más del 30% del capital de dos o más empresas pertenezca a una misma persona directa o indirectamente. c. En cualquiera de los casos anteriores, cuando la indicada a proporción del capital pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad. d. El capital de dos o más empresas pertenezca, en más del 30%, a socios comunes de dichas empresas. e. El productor venda a una misma empresa o a empresas vinculadas entre sí, el 50% o más de su producción. f. Exista un contrato de colaboración empresarial con contabilidad independiente, en cuyo caso el contrato se considera vinculado con cada una de las partes contratantes. -7

2 Art. 1º nc. d); Art. 54º nc. b) Ley y Art. 12º Num. 2 Reglamento de la Ley 9. Valor de mercado El valor de mercado es el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor realiza con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor. Art. 1 nc. d) Ley 10. Trabajos de ampliación En los inmuebles en los que se haya efectuado trabajos de ampliación, la venta estará gravada con GV aun cuando se efectúe conjuntamente con el inmueble del cual forma parte, por el valor de la ampliación, es decir por el valor de toda área nueva construida. También estará gravada cuando la venta de inmuebles remodelados o restaurados por valor de las remodelaciones o restauraciones. A fin de determinar el valor de la ampliación, remodelación o restauración, se debe establecer la proporción existente entre el costo de la ampliación, remodelación o restauración y el valor de adquisición del inmueble actualizado con la variación del Índice de Precios al Por Mayor hasta el último día del mes precedente al de inicio de cualquiera de los trabajos mencionados anteriormente, más el referido costo de la ampliación, remodelación o restauración. El resultado de la proporción se multiplica por cien y se expresa hasta con dos decimales. Dicho porcentaje se aplicará al valor de venta del bien, resultando así la base imponible. 11. Venta de cochera Cuando se construye un edificio de departamentos, también queda espacio para la construcción de algunas cocheras o por que las normas pertinentes exigen la construcción de cocheras en algunos casos, debido a que dichas cocheras constituyen inmuebles independientes que se pueden vender conjuntamente con la vivienda; sin embargo, su uso no se destina a vivienda, aunque su precio esté por debajo de las 35 UT dicha venta se encuentra gravada con el GV, debiendo tener en cuenta que el 50% del valor de venta es la parte gravada con GV y el otro 50% se considera valor del terreno no gravado con GV. Ver informe Nº SUNAT/2B0000 disponible en la página web de la SUNAT. 12. Base imponible En el caso de venta de inmuebles la base imponble para el GV es el ingreso percibido excluyendo el valor del terreno, se excluye el valor del terreno porque la venta de terrenos no está dentro del campo de aplicación de la Ley, por lo tanto es venta inafecta. Art. 13º nc. d) Ley 13. Accesoriedad Cuando con motivo de la venta de bienes inafectos se proporcione servicios, el valor de tales servicios también estará inafecto. Art. 14º Ley 14. Nacimiento de la obligación en el caso Por la primera venta de inmuebles hecha por el constructor, la obligación tributaria nace en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se trate de arras de retractación siempre que superen el 15% del valor total del inmueble. Art. 4º nc. f) Ley En el caso de venta de inmuebles futuros, es decir de venta en planos cuando el bien aun no existe, podemos ver una discrepancia entre la Administración Tributaria SUNAT y el Tribunal Fiscal en el sentido de nacimiento de la obligación tributaria del GV, la SUNAT afirma mediante nformes Nº /SUNAT y Nº / SUNAT que en la venta de un bien futuro inmueble el nacimiento de la obligación tributaria nace en la fecha de percepción del ingreso parcial o total, mientras que el Tribunal Fiscal ha sentado precedente en el sentido de que la obligación tributaria nace cuando el bien exista, como podemos ver en las Resoluciones Nº ; ; entre otras. Al respecto concordamos con la opinión del Tribunal Fiscal que establece que para que nazca la obligación tributaria debe realizarse la primera venta del inmueble por el constructor, y se considera constructor al que se dedica habitualmente a la venta de inmuebles construidos totalmente por dicho constructor o que hayan encargado la construcción total o parcial a un tercero. 15. Nacimiento de la obligación en el caso del R Para fines del mpuesto a la Renta, toda vez que los ingresos percibidos por los constructores representan rentas de tercera categoría, se regirán por el artículo 57º de la LR que establece que se imputan las rentas bajo el principio del devengado, y, al no haber definición de tal principio en la Ley mencionada recurrimos a las Normas nternacionales de Contabilidad en su Marco Conceptual y la NC 18 para el reconocimiento de los ingresos. Al respecto la NC 18 ngresos por Actividades Ordinarias establece las siguientes condiciones para el reconocimiento de ingresos por venta de bienes: a. Que se haya transferido al comprador los riesgos y ventjas de tipo significativo derivados de la propiedad del bien. b. Que el vendedor no conserve para sí ninguna implicancia en la gestión de los bienes vendidos, no retenga control sobre los mismos. c. El importe de los ingresos pueda medirse confiablemente. d. Es probable que se reciba los beneficios económicos de la venta. e. Se puedan medir los costos de la transacción confiablemente. Cumplidas las condiciones anteriormente mencionadas se considera devengado el ingreso y por lo tanto nacerá la obligación tributaria para fines del R. Por lo tanto, realizada la venta de un inmueble futuro, se pagará el mpuesto a la Renta correspondiente con la entrega del inmueble y/o bastará con que solamente exista una vez terminado. En ese sentido, cualquier importe recibido a cuenta constituyen anticipos y se deben contabilizar como tal, debiéndose revertir a ingresos en la fecha que se entreguen los inmuebles y por lo tanto en dicha fecha se gravará con el R (ver RTF Nº ). 16. Aplicaciones prácticas Caso Nº 1 Venta de departamentos futuros y existentes La empresa La Pirámide S.A.C. construirá un edificio de 20 departamentos a un costo de S/.120,000 c/u y los venderá a S/.170,000 c/u, incluido GV, la construcción se comienza en agosto de 2011 y culminará en abril de A noviembre 2011 recibe separaciones de S/.1,000 por cada departamento, se separaron 15 y al 31 de diciembre se concretó la venta de 12 departamentos por el cual se abonó el 10% del valor total por cada departamento. En enero de 2012 los clientes abonan el 90% restante al haber recibido el crédito respectivo de una entidad financiera. En mayo se entregan los 15 departamentos terminados por atraso en la obra, luego en julio de 2012 se venden los 5 departamentos restantes. Se pide el tratamiento con respecto al GV y el mpuesto a la Renta de los ejercicios 2011 y Por la separación: No es ingreso aun y tampoco hay obligación de emitir comprobante de pago, -8 nstituto Pacífico

3 tampoco ha nacido la obligación ni de hacer pago a cuenta del R. EFECT. 15, DV. - TERCEROS 15, x/x Por la recepción del monto de la separación. Por la inicial: En vista que el bien no existe no hay pago de mpuesto a la Renta. Una vez aprobado el crédito por el banco se firma la minuta (contrato) por los 15 departamentos vendidos que se terminarán y entregarán el año siguiente. Contabilización aplicando informes de la SUNAT para efectos Nace la obligación de GV COMERC. - TERC. 255, SALUD POR PAGAR 21, COMERC.- TERCEROS 233, la inicial de bien futuro. Hallamos la base imponible por cada unidad de la construción de la manera siguiente: 17,000:2.18 = 7, x 18% = 1, Terreno 7, x 15 = 116, Construcción 7, x 15 = 116, GV 18% 1, x 15 = 21, Total S/. 17, x 15 = 255, EFECTVO 240, DVERSAS - TERC. 15, Otras ctas. por pag. div. COMERCALES - TERC. 255, Por la cobranza del saldo en enero 2012: No hay pago a cuenta del R Nace la obligación de GV comprob. por cobr. SALUD POR PAGAR 189, GV - Cta. propia COMERC.- TERCEROS 2,105, x/x Por la emisión del comprobante por el saldo. Total nicial Saldo Terreno 77, , , x 15 = 1,052, Construc. 77, , , x 15 = 1,052, GV 18% 14, , , x 15 = 189, Total S/. 170, , , x 15 = 2,295, EFECT. 2,295, CTAS. POR COBR. COMERC. 2,295, Año 2012 mes de mayo: Se hace pago a cuenta del R Reconocimiento del ingreso y del costo a la entrega de los departamentos COMERC. - TERC. 2,339, VENTAS 2,339, Productos term Prod. inm. term. x/x Por el reconocimiento de los ingresos a la entrega del inmueble. 69 COSTO DE VENTAS 1,800, PRODUC. TERMNADOS 1,800, Productos inmuebles x/x Por el costo de ventas. Contabilización aplicando resoluciones del Tribunal Fiscal para fines No nace la obligación de GV COMERC. - TERC. 255, van Emitid. en cartera COMERC. - TERCEROS 255, Antic. de client. 233, Prod. term GV 21, la inicial de bien futuro. EFECTVO 240, DVERSAS - TERCEROS 15, COMERC. - TERCEROS 255, No nace la obligación de GV 121 Fact., boletas y otr. comprob. por cobr Emit. en cartera 122 Antic. de client. 2,105, Prod. term GV 189, el saldo de bien futuro. EFECTVO 2,295, COMERC. - TERCEROS 2,295, Nace la obligación e R con la existencia de los inmuebles COMERC. - TERC. 2,555, Antic. de client Prod. term. 2,339, GV 210, AL SST. DE PENS. Y DE SAL. POR PAG. 210, VENTAS 2,339, Prod. inmu. term. x/x Por el reconocimiento de ingresos y a la entrega del inmueble. -9

4 69 COSTO DE VENTAS 1,800, PRODUCTOS TERMNAD. 1,800, Productos inmuebles Por el costo de ventas. Julio 2012 Venta de los departamentos restantes: Por la venta de los departamentos restantes, como ya existen al momento de la venta se reconoce el el ingreso para efectos y del mpuesto a la Renta una vez realizada la venta. Por la separación: No es ingreso aun y tampoco hay obligación de emitir comprobante de pago, tampoco ha nacido la obligación ni de hacer pago a cuenta del R. EFECTVO 5, DVERSAS - TERCEROS 5, x/x Por la separación. Por la venta: Si hay pago a cuenta del R Una vez aprobado el crédito por el banco se firma la minuta (contrato). COMERC. - TERC. 850, PASVO DFERDO 70, VENTAS 779, Productos inm. term. x/x Por la venta de los inmuebles. 170,000:2.18 = 77, x 18% = 14, Terreno 77, x 5 = 389, Construcción 77, x 5 = 389, GV 18% 14, x 5 = 70, Total S/. 170, x 5 = 850, Por la inicial: hay pago de GV COMERC. - TERCEROS 85, Fact., bol. y otros 49 PASVO DFERDO 7, van... SALUD POR PAGAR 7, CTAS. POR COBR. COM. - TERC. 85, Fact., bol. y otros x/x Por la emision del comprobante por la inicial. Terreno 7, x 5 = 38, Construcción 7, x 5 = 38, GV 18% 1, x 5 = 7, Total S/. 17, x 5 = 85, EFECT. Y EQUVALENTE DE EFECTVO 80, DVERSAS - TERCEROS 5, COMERC. - TERCEROS 85, Fact., boletas y otros Por la cobranza del saldo COMERC. - TERCEROS 765, PASVO DFERDO 63, SALUD POR PAGAR 63, COMERC. - TERCEROS 765, x/x Por la emisión del comprobante por el saldo. Total nicial Saldo Terreno 77, , , x 5 = 350, Construc. 77, , , x 5 = 350, GV 18% 14, , , x 5 = 63, Total S/. 170, , , x 5 = 765, EFECTVO 765, CTAS. POR COBR. COMERC. 765, Caso Nº 2 Venta al crédito La empresa La Pirámide S.A.C. vende un departamento que ha construido al crédito, el monto de la venta es por 180,000 incluido GV, en 4 cuotas mensuales, el interés mensual es de S/.1,000 más GV el costo del departamento es de S/.130,000 y existe al momento de la venta. La inicial es la primera cuota de S/.45,000 y las restantes, por el mismo monto más los intereses. Se pide explicar el tratamiento referido al mpuesto a la Renta. En vista que el bien existe el ingreso para fines del mpuesto a la Renta es reconocido al momento de la venta. Por el contrato de venta COMERC. - TERCEROS 183, PASVO DFERDO 18, ntereses dif. 3, ngresos dif. 15, VENTAS 165, Prod. inm. term. x/x Por la venta. Nota: Los intereses correspondientes al valor del terreno no están gravados con el GV por accesoriedad, los intereses del valor de construcción si tiene GV. Por el costo de ventas 69 COSTO DE VENTAS 130, PROD. TERMNADOS 130, Productos inm. x/x Por el costo de ventas. Emisión del comprobante por la inicial COMERC. - TERC. 45, PASVO DFERDO 3, SALUD POR PAGAR 3, van nstituto Pacífico

5 COMERC. - TERCEROS 45, x/x Por emisión del comprobante por la inicial. Por la cobranza de la inicial EFECTVO 45, COMERC. - TERCEROS 45, x/x Por el cobro de la primera cuota. Emisión del comprobante por la segunda cuota 49 PASVO DFERDO SALUD POR PAGAR la segunda cuota. Por la cobranza de la segunda cuota EFECTVO 1212 emitidas en cartera x/x Por el cobro de la segunda cuota. segunda cuota 49 PASVO DFERDO 77 NGRESOS FNANC Ctas. por cobr. comerc. Emisión del comprobante por la tercera COMERC. - TERC. 49 PASVO DFERDO SALUD POR PAGAR la tercera cuota. Por la cobranza de la tercera cuota EFECT. x/x Por el cobro de la tercera cuota. de la tercera cuota 49 PASVO DFERDO 77 NGRESOS FNANC Ctas. por cobr. comerc. Emisión del comprobante por la cuarta cuota COMERC.- TERCEROS 49 PASVO DFERDO SALUD POR PAGAR la cuarta cuota. Por la cobranza de la cuarta cuota 10 EFECT. Y EQUVALENTE DE EFECTVO 1212 emitidas en cartera x/x Por el cobro de la cuarta cuota. de la cuarta cuota 49 PASVO DFERDO 77 NGRESOS FNANCEROS 7722 Ctas. por cobrar comerc. Mayorización ,270 45, , , , , , , , , , , , , ,