2.2. Separaciones que superan el 3 % del monto de la venta En caso que el monto pactado por separación

Transcripción

1 Nacimiento de la obligación tributaria del impuesto general a las ventas y del impuesto a la renta en el caso de la primera venta de inmuebles por el constructor Ficha Técnica Autor : c.p.c. Josué Alfredo Bernal Rojas Título : Nacimiento de la obligación tributaria del impuesto general a las ventas y del impuesto a la renta en el caso de la primera venta de inmuebles por el constructor Fuente : Nº Segunda Quincena de Octubre ntroducción El presente artículo desarrolla el tratamiento con respecto al impuesto general a las ventas (en adelante GV) y los pagos a cuenta del impuesto, a la renta (en adelante R) en la primera venta de inmuebles hecha por el constructor y además la aplicación del sistema de pago de obligaciones tributarias vigente desde febrero del presente año. 2. Obligación de emitir comprobante de pago En la primera venta de inmuebles que realiza el constructor se debe emitir el comprobante de pago en la fecha en que se perciba el ingreso, solo por el monto que se perciba, sea total o parcial, una vez realizada la operación. En tal sentido, si no hay percepción de ingreso no existe obligación de emitir comprobante de pago. Base legal: Art. 5º Num. 3 Reglamento de comprobantes de pago Separaciones que no superan el 3 % del monto de la venta En este tipo de negocios se acostumbra a recibir montos dinerarios pequeños por parte de los potenciales compradores denominados separaciones, mientras tanto el comprador recurre a alguna entidad financiera para ser sujeto de evaluación para obtener un crédito hipotecario, Mi Vivienda o similar con la finalidad de obtener recursos para pagar la compra del inmueble. La recepción de dichos montos no origina la obligación de emitir comprobante de pago ni obligaciones tributarias, pues aún no se ha celebrado contrato alguno de compra venta, solo se ha expresado una intención de compra que pueda o no concretarse más adelante Separaciones que superan el 3 % del monto de la venta En caso que el monto pactado por separación supere el 3 % del monto de la venta, se da nacimiento a la obligación tributaria del GV y por lo tanto debe emitirse el comprobante de pago respectivo, el mismo criterio también es aplicable para los casos de arras, depósito, garantía y similares. Base legal: Art. 5º Num. 7 Reglamento de Comprobantes de pago. 3. Operaciones de venta de inmuebles gravadas con GV Se encuentra gravada con GV la primera venta de inmuebles hecha por el constructor, asimismo también la posterior venta que realicen las empresas vinculadas con el constructor cuando el inmueble haya sido adquirido del constructor vinculado o de empresas vinculadas económicamente con el constructor. Sin embargo, no estará gravada la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor cuando el inmueble se haya adquirido de dicho constructor o de empresas vinculadas con el constructor cuando se demuestre que el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Base legal: Art. 1º nc. d) Ley del GV. 4. Definición de venta Se define como venta a todo acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, comprendiendo a la venta de bienes futuros, es decir a las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien. También se incluye como venta las arras, depósito o garantía que en conjunto superen el 3% del monto de la venta. Base legal: Art. 3º inciso a) Ley del GV y Art. 2º Num. 10 Reglamento de la Ley del GV. 5. Primera venta Se considera primera venta cuando se vende por primera vez un inmueble construido ubicado en territorio nacional; por ejemplo, si una persona construye en el Perú un edificio de departamentos u oficinas, la venta individual de cada departamento u oficina constituye una primera venta, y por consiguiente cada venta estará gravada con GV, pero la posterior venta que realicen los compradores será la segunda venta, y ya no estará gravada con GV, ni las demás ventas sucesivas. También se considerará primera venta la que se realice con posterioridad a la resolución,nulidad o anulación de la venta gravada. Base legal: Art. 2º Num. 1 nc. d) Reglamento de la Ley del GV. Asímismo, también se considera primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas. Base legal: Art. 1º nc. d) Ley del GV. 6. No constituye primera venta No se considera primera venta la transferencia de las alícuotas entre copropietarios constructores. Base legal: Art. 2º Num. 1 nc. d) Reglamento de la Ley del GV. 7. Constructor Se entiende por constructor a cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos parcial o totalmente por terceros encargados por ella, para dicho constructor. Por lo que podemos deducir que si una persona que percibe rentas de tercera categoría por actividades distintas a la venta de inmuebles (como por ejemplo, fabrica y vende juguetes), construye un inmueble para activo fijo y luego de un tiempo decide venderlo, la operación no está gravada con GV ya que no califica como constructor porque su giro de negocio no es construir y vender inmuebles. El inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando dicho tercero construye alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. Base legal: Art. 3º nc. e) Ley del GV 8. Empresas vinculadas Para establecer la vinculación económica se debe tener en cuenta lo siguiente: -7

2 a. Una empresa posea más del 30 % del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de tercero. b. Más del 30 % del capital de dos o más empresas pertenezca a una misma persona directa o indirectamente. c. En cualquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporción del capital pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad. d. El capital de dos o más empresas pertenezca, en más del 30 % a socios comunes de dichas empresas. e. El productor venda a una misma empresa o a empresas vinculadas entre sí, el 50 % o más de su producción. f. Exista un contrato de colaboración empresarial con contabilidad independiente, en cuyo caso el contrato se considera vinculado con cada una de las partes contratantes. Base legal: Art. 1º nc. d); Art. 54º nc. b) Ley del GV y Art. 12º Num. 2 Reglamento de la Ley del GV. 9. Valor de mercado El valor de mercado es el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor realiza con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor. Base legal: Art. 1º nc. d) Ley del GV 10. Trabajos de ampliación En los inmuebles en los que se haya efectuado trabajos de ampliación, la venta estará gravada con GV aún cuando se efectúe conjuntamente con el inmueble del cual forma parte, por el valor de la ampliación, es decir por el valor de toda área nueva construida. También estará gravada cuando la venta de inmuebles remodelados o restaurados por valor de las remodelaciones o restauraciones. A fin de determinar el valor de la ampliación, remodelación o restauración, se debe establecer la proporción existente entre el costo de la ampliación, remodelación o restauración y el valor de adquisición del inmueble actualizado con la variación del Índice de Precios al Por Mayor hasta el último día del mes precedente al de inicio de cualquiera de los trabajos mencionados anteriormente, más el referido costo de la ampliación, remodelación o restauración. El resultado de la proporción se multiplica por cien y se expresa hasta con dos decimales. Dicho porcentaje se aplicará al valor de venta del bien, resultando así la base imponible. Base legal: Art. 2º Num. 1 nc. d) Reglamento de la Ley del GV. 11. Venta de cochera Cuando se construye un edificio de departamentos, también queda espacio para la construcción de algunas cocheras o por que las normas pertinentes exigen la construcción de cocheras en algunos casos, debido a que dichas cocheras constituyen inmuebles independientes que se pueden vender conjuntamente con la vivienda. Sin embargo, su uso no se destina a vivienda, aunque su precio esté por debajo de las 35 UT dicha venta se encuentra gravada con el GV debiendo tener en cuenta que el 50 % del valor de venta es la parte gravada con GV y el otro 50 % se considera valor del terreno no gravado con GV. Ver informe Nº SUNAT/2B0000 disponible en la página web de Sunat. 12. Base imponible En el caso de venta de inmuebles, la base imponible para el GV es el ingreso percibido excluyendo el valor del terreno, se excluye el valor del terreno porque la venta de terrenos no está dentro del campo de aplicación de la Ley del GV, por lo tanto es venta inafecta. Base legal: Art. 13º nc. d) Ley del GV. 13. Accesoriedad Cuando con motivo de la venta de bienes inafectos se proporcione servicios, el valor de tales servicios también estará inafecto. Base legal: Art. 14º Ley del GV. 14. Nacimiento de la obligación en el caso del GV Por la primera venta de inmuebles hecha por el constructor, la obligación tributaria nace en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se trate de arras, depósito o garantía que en conjunto superen el 3 % del valor total del inmueble. Base legal: Art. 4º nc. f) Ley del GV 15. Aplicación de la detracción A partir de febrero de 2013 la primera venta de inmuebles gravada con el GV se encuentra sujeta al sistema de detracciones con la tasa de 4 %, siendo el sujeto obligado a efectuar el depósito el adquiriente del inmueble si el comprobante solicitado otorgara derecho a deducir costo o gasto para efecto tributario y el importe de la operación supere S/ ; si el comprobante otorgado no diera derecho a ejercer crédito fiscal o costo o gasto el obligado a realizar el depósito es el proveedor (vendedor), en este caso el vendedor se autodetrae. También debe autodetraerse el vendedor cuando habiendo emitido un comprobante que otorga derecho a crédito fiscal, costo o gasto reciba la totalidad del importe por parte del cliente Momento para efectuar el depósito de la detracción En el caso de que la venta se haya realizado otorgando un comprobante que de derecho a deducir crédito fiscal o costo gasto y el vendedor reciba la totalidad del importe sin que el cliente haya efectuado la detracción el vendedor tiene un plazo de 5 días hábiles para realizar el depósito computados a partir del día siguiente de recibido el pago. En el caso de que se hubiera otorgado un comprobante que no otorgara derecho a deducir costo o gasto para efecto tributario, el vendedor debe realizar el depósito de la detracción el mismo día de recibido el pago. Por su parte, el cliente deberá hacer el depósito en el momento del pago o dentro del quinto día hábil del mes siguiente de la anotación del comprobante de pago en el registro de compras lo que ocurra primero Monto sobre el cual se efectúa el depósito El monto sobre el cual se debe aplicar la tasa de 4% para realizar el depósito de la detracción es el total de la operación, lo que incluye el valor del terreno aunque este último se encuentre inafecto del GV ya que su importe también forma parte de la operación. (Ver informe N SUNAT/4B0000 en gob.pe). 16. Nacimiento de la obligación en el caso del R Para fines del R, toda vez que los ingresos percibidos por los constructores representan rentas de tercera categoría, se regirán por el artículo 57º de la Ley del mpuesto a la Renta que establece que se imputan las rentas bajo el principio del devengado. Al no haber definición de tal principio en la ley mencionada, recurrimos al Marco Conceptual de las Normas nternacionales de Contabilidad y a la NC 18 para el reconocimiento de los ingresos. Al respecto, la NC 18 ngresos por Actividades Ordinarias establece las siguientes condiciones para el reconocimiento de ingresos por venta de bienes: a. Que se haya transferido al comprador los riesgos y ventajas de tipo significativo derivados de la propiedad del bien. -8 nstituto Pacífico

3 b. Que el vendedor no conserve para si ninguna implicancia en la gestión de los bienes vendidos, no retenga control sobre los mismos. c. El importe de los ingresos pueda medirse confiablemente. d. Es probable que se reciba los beneficios económicos de la venta. e. Se puedan medir los costos de la transacción confiablemente. Cumplidas las condiciones anteriormente mencionadas se considera devengado el ingreso y por lo tanto nacerá la obligación tributaria para fines del R. Por lo tanto, realizada la venta de un inmueble futuro, se pagará el R correspondiente con la entrega del inmueble y no bastará con que solamente exista una vez terminado. En ese sentido, cualquier importe recibido a cuenta constituyen anticipos y se deben contabilizar como tal, debiéndose revertir a ingresos en la fecha que se entreguen los inmuebles y por lo tanto en dicha fecha se gravará con el R. (ver RTF Nº ). 17. Caso práctico Caso Práctico Venta de departamentos futuros y existentes La empresa Las Torres S.A.C. construirá un edificio de 20 departamentos a un costo de S/.150,000 c/u y los venderá a S/.210,000 c/u, incluido GV, la construcción se comienza en agosto de 2013 y culminará en abril de A noviembre 2013 recibe separaciones de S/.1,000 por cada departamento, se separaron 15 departamentos; al 31 de diciembre se concretó la venta de 12 departamentos por el cual se abonó el 10 % del valor total por cada departamento. En enero de 2014 los clientes abonan el 90 % restante al haber recibido el crédito respectivo de una entidad financiera. En mayo se entregan los 12 departamentos terminados por atraso en la obra, luego en julio de 2014 se venden los 8 departamentos restantes. Se pide el tratamiento con respecto al GV y el R de los ejercicios 2013 y Solución Por la separación La separación no es ingreso y tampoco hay obligación de emitir comprobante de pago, en vista que no supera el 3 % del monto de la venta, tampoco nace la obligación del GV ni de hacer pago a cuenta de R. Una vez aprobado el crédito por el banco se firma la minuta (contrato) por los 12 departamentos vendidos que se terminarán y entregarán el año siguiente. Nace la obligación de GV 1 DEBE HABER 12 Ctas. por cobrar comerc. - terceros 252, Facturas, bol. y otros comprob. por cobrar 40 Tributos, contrap. y aportes al sist. DE 20, mpuesto general a las ventas 12 Ctas. por cobrar comerc. - terceros 231, x/x Por emisión del comprobante por la inicial de bien futuro. Hallamos la base imponible por cada unidad de la construcción de la manera siguiente: 21,000 : 2.18 = 9, x 18 % = 1, Terreno 9, x 12 = 115, Construcción 9, x 12 = 115, GV 18 % 1, x 12 = 20, Total S/. 21, x 12 = 252, No hay pago a cuenta del R 1 DEBE HABER 10 Efectivo y equivalente de efectivo 15, Cuentas por pagar diversas - TERCEROS 15,000 x/x Por la recepción del monto de la separación. Por la inicial En vista que el bien no existe no hay pago de R. -9

4 10 Efectivo y equivalente de efectivo 240, Ctas. por pagar diversas - terceros 12, Ctas. por cobrar comerciales - terceros 252, Facturas, boletas y otros comprobantes por cobrar x/x Por la cobranza de la inicial. 10 Efectivo y equivalente de efectivo 10, Ctas. corrientes en instituciones financieras 1042 Ctas. corrientes para fines específicos 10 Efectivo y equivalente de efectivo 10, Cuentas por pagar diversas - terceros 3, Efectivo y equivalente de efectivo 3,000 x/x Por la devolución de las separaciones por ventas no concretadas. Año 2013 mes de mayo: Se hace pago a cuenta del R Reconocimiento del ingreso y del costo a la entrega de los departamentos 12 Ctas. por cobrar comerc. - terc. 2,311, Ventas 2,311, Productos terminados 7024 Productos inmuebles terminados x/x Por el reconocimiento de los ingresos a la entrega de los inmuebles. 69 Costo de ventas 1,800, Productos terminados 6924 Productos inmuebles terminados 21 Productos terminados 1,800, Productos inmuebles x/x Por el costo de ventas. Por la cobranza del saldo en enero 2013: No hay pago a cuenta del R Nace la obligación de GV 12 Ctas. por cobrar comerc. - terceros 2,268, Facturas, boletas y otros comprobantes por cobrar 40 Trib., contrap. y aportes al sist. de 187, mpuesto general a las ventas 12 Ctas. por cobrar comerciales - terceros 2,080, x/x Por la emisión del comprobante por el saldo. Total nicial Saldo Terreno 96, , , x 12 = 1,040, Construcción 96, , , x 12 = 1,040, GV 18 % 17, , , x 12 = 187, Total S/. 210, , , x 12 = 2,268, Efectivo y equivalente de efectivo 2,268, Cuentas por cobrar comerciales 2,268,000 x/x Por la cobranza del saldo. 10 Efectivo y equivalente de efectivo 90, Ctas. corrientes en instituc. financieras 1042 Cuentas corrientes para fines específicos 10 Efectivo y equivalente de efectivo 90,720 Julio 2012 Venta de los departamentos restantes Por la venta de los departamentos restantes, como ya existen al momento de la venta se reconoce el ingreso a efectos del GV y del R una vez realizada la venta. Solución Por la separación El monto de la separación no representa ingreso y tampoco hay obligación de emitir comprobante de pago, tampoco ha nacido la obligación del GV ni de hacer pago a cuenta del R. -10 nstituto Pacífico

5 10 Efectivo y equivalente de efectivo 8, Cuentas por pagar diversas - TERCEROS 8,000 x/x Por la separación. Por la venta: Si hay pago a cuenta del R Una vez aprobado el crédito por el banco se firma la minuta (contrato). 10 Efectivo y equivalente de efectivo 6, Ctas. corrientes en instituciones financieras 1042 Ctas. corrientes para fines específicos 10 Efectivo y equivalente de efectivo 6, Ctas. por cobrar comerc. - terceros 1,680, Pasivo diferido 138, ngresos diferidos 4961 GV diferido 70 Ventas 1,541, Productos terminados 7024 Productos inmuebles terminados x/x Por la venta de los inmuebles. 210,000 : 2.18 = 96, x 28 % = 17, Terreno 96, x 8 = 770, Construcción 96, x 8 = 770, GV 18% 17, x 8 = 138, Total S/. 210, x 8 = 1,680, Por la inicial: Solo nace la obligación tributaria del GV por el monto inicial cobrado 49 Pasivo diferido 13, ngresos diferidos 4961 GV diferido 40 Trib., contrapr. y aportes al sistema de 13, mpuesto general a las ventas x/x Por la emisión del comprobante por la inicial. Terreno 9, x 8 = 77, Construcción 9, x 8 = 77, GV 18 % 1, x 8 = 13, Total S/. 21, x 8 = 168, Efectivo y equivalente de efectivo 160, Ctas. por pagar diversas - terceros 8, x/x Por la cobranza de la inicial. Por la cobranza del saldo. 12 Ctas. por cobrar comerc. - terc. 1,512, Pasivo diferido 124, ngresos diferidos 4961 GV diferido 40 Trib., contraprest. y apor. al sist. de 124, mpuesto General a las ventas 12 Ctas. por cobrar comerc. - terceros 1,512, x/x Por la emisión del comprobante por el saldo. Total nicial Saldo Terreno 96, , , x 8 = 693, Construcción 96, , , x 8 = 693, GV 18 % 17, , , x 8 = 124, Total S/. 210, , , x 8 = 1,512,