Antecedentes del Sector Inmobiliario en Chile

Transcripción

1 Antecedentes del Sector Inmobiliario en Chile Rodrigo Vergara Presidente Banco Central de Chile B A N C O C E N T R A L D E C H I L E 2 DE ENERO DE 2013

2 Marco General Esta presentación resume el análisis del Informe de Estabilidad Financiera del 2do semestre del La experiencia internacional ha demostrado que vulnerabilidades en el sector inmobiliario pueden tener importantes repercusiones macro-financieras La evidencia en Chile sugiere que actualmente no se encuentran presentes vulnerabilidades como las experimentadas en economías tales como EE.UU, España, o Il Irlanda Sin embargo, existen elementos que de continuar, o acentuarse, podrían contribuir a la gestación de riesgos Es importante comunicar a los agentes estos riesgos, para que los internalicen en sus decisiones de inversión y endeudamiento bancos, CSV, inmobiliarias, hogares, etc. La labor de monitoreo y evaluación de estos riesgos, así como cursos de acción a seguir, debe mantenerse El trabajo en conjunto con el CEF, y en particular con la SBIF, ha sido una instancia de colaboración en esta materia. 2

3 Sector Residencial

4 Las ventas residenciales continúan muy dinámicas, con señales de escasez de oferta Ventas de viviendas residenciales en el Gran Santiago (*) (unidades) 12, Ventas de casas según estado de obra (porcentaje) 9, , , III 10 III 11 III 12 III Terminado Terminaciones Departamentost t Casas Obra gruesa Otros sin terminar 4 (*) Incluye promesas de compras. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción y Collect.

5 y se espera que la oferta mantenga su dinamismo en el sector residencial 140 Índice mensual de actividad de la construcción (IMACON) (índice base 2008 = 100) Nuevos proyectos habitacionales (*) (número) ene-04 ene-06 ene-08 ene-10 ene-12 5 (*) Línea punteada representa el promedio del período. Fuente: CChC y Collect (2012) III 00 III 03 III 06 III 09 III 12

6 Los precios agregados de viviendas mantienen su ritmo de expansión 160 Índice de precio real de viviendas (índice base mar.04=100) Estratificado (1) CChC (2) 6 (1) Resultados preliminares. Calculado usando un ajuste composicional de acuerdo a las características de la vivienda. (2) Índice de precios para viviendas nuevas en el Gran Santiago, elaborados en base a la metodología de precios hedónicos. Promedio de comunas con quiebres estructurales en crecimiento, de acuerdo a metodología de Ferreira y Gyourko (2011) Fuente: Banco Central de Chile en base a información del SII y CChC.

7 Ha aumentado el número de comunas que registran quiebres estructurales en sus índices de precios desde el último IEF (6 versus 13) Crecimiento del precio de viviendas por comunas (porcentaje anual real) 15 Después del quiebre estructural Antes del quiebre estructural Comunas Informe anterior Comunas Informe actual 7 Fuente: Banco Central de Chile en base a información del SII y Ferreira y Gyourko (2011).

8 El crecimiento del crédito hipotecario se ha mantenido relativamente acotado Colocaciones hipotecarias (variación ió anual, porcentaje) Oct.06 Oct.07 Oct.08 Oct.09 Oct.10 Oct.11 Oct.12 8 Fuente: Banco Central de Chile a base de información SBIF.

9 Se ha observado recientemente estándares de otorgamiento de créditos más laxos en algunas dimensiones Razón de deuda a garantía hipotecaria (porcentaje) (*) Mar.07 Dic.07 Sep.08 Jun.09 Mar.10 Dic.10 Sep.11 Jun.12 9 (*) Cifras preliminares, correspondientes a nuevas operaciones en cada período. Fuente: SBIF.

10 donde aproximadamente un 70% de las operaciones se realizan con un LTV mayor a 80% Razón de deuda a garantía hipotecaria (porcentaje de colocaciones hipotecarias) i (*) % > 60% y 70% > 70% y 80% > 80% y 90% > 90% 10 (*) Corresponde a la razón auto reportada por los bancos al tercer trimestre del 2012 (Encuesta de Crédito Bancario). Fuente: Banco Central de Chile.

11 Por último, el nivel de endeudamiento de las inmobiliarias más grandes ha tendido a aumentar Razón de endeudamiento: constructoras (*) (veces el patrimonio) Razón de endeudamiento: inmobiliarias (*) (veces el patrimonio) 0,9 0,45 0,65 0,26 0,8 0,44 0,55 0,24 0,7 0,43 0,6 0,42 0,45 0,22 0,5 11 0, Grande Pymes 0,35 0, Grande Pymes (*) Las empresas del sector construcción corresponden al CAE 54 y, en promedio, la base contiene 398 empresas grandes y pymes anualmente, y las inmobiliarias al CAE 68 y, en promedio, la base contiene 176 firmas grandes y pymes. Fuente: Banco Central de Chile a base de información de la SII.

12 Sector Comercial

13 En el balance de oferta y demanda de oficinas persisten los riesgos enfatizados en el IEF pasado 360, , , , ,000 60, ,000 Oferta y demanda de oficinas (metros cuadrados, porcentaje) Producción Absorción Producción proyectada Tasa de vacancia 13 Fuente: Global Property Solutions

14 Síntesis

15 Elementos de potenciales vulnerabilidades Existen elementos cuya persistencia podría contribuir a incubar riesgos hacia adelante, a saber: Dinamismo de la oferta inercial-, en un escenario externo aun complejo Dinámica de precios agregados y a nivel comunal podría ser interrumpida por shocks de oferta y/o demanda El ciclo de construcción y ventas en verde sugieren una posible aceleración del crédito hipotecario, i en un contexto en que algunos indicadores sugieren estándares crediticios más laxos Las empresas inmobiliarias, consistente con el ciclo de expansión, exhiben un mayor nivel de endeudamiento d Complementariamente, es importante destacar que el actual escenario de bajas tasas de largo plazo y menores LTV, podrían incentivar las compras viviendas por motivos financieros, amplificando este crecimiento del crédito. 15

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