Situación. Inmobiliaria

Transcripción

1 2015 Situación Inmobiliaria

2 Situación Inmobiliaria 2015 Índice 1. Condiciones económicas y financieras desafiantes 2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan moderación 3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos 4. Anexos: regulación y política pública 2

3 ene-06 jul-06 ene-07 jul-07 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14 ene-15 jul-15 Sección 1 Situación Inmobiliaria 2015 Confianza mantiene niveles pesimistas Confianza de consumidores y percepción de desempleo* (índices) En un entorno de baja confianza se observan expectativas de deterioro del mercado laboral IPEC Desempleo Neutral Fuente: BCCh, Adimark, BBVA Research *En cuanto al nivel de desempleo dentro de los próximos 12 meses, Cree que habrá más cesantía, aproximadamente la misma o menos cesantía que en la actualidad? (índice pts.) 3

4 ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 abr-13 jul-13 oct-13 ene-14 abr-14 jul-14 oct-14 ene-15 abr-15 jul-15 oct-15 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Masa salarial se estabiliza en niveles bajos, aunque existe espacio para ver mayor deterioro Masa salarial por componentes (var. % a/a) Crecimiento de la ocupación se estabiliza impulsado principalmente por empleos relacionados al mayor gasto fiscal y al sector construcción No obstante, salarios reales mostrarían un crecimiento acotado el A octubre acumulan caída de 0,7% IREM real Ocupados (var. % a/a) Masa salarial Fuente: BCCh, BBVA Research 4

5 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Ocupación crece por componente asalariado asociado al un mayor soporte fiscal, elemento que perderá intensidad durante el 2016 Creación de empleo en 12 meses por actividad económica (miles de personas) 300 Creación de empleo en 12 meses por categoría ocupacional (miles de personas) Públicos* Minería Agrícola Manuf actura Construcción Comercio y Hoteles Empleadores Cuenta propia Transporte y comunicaciones Act. Inm. y empresariales Asalariado Personal de Servicio Resto Total Familiar no remunerado Total Fuente: INE, BBVA Research Fuente: INE, BBVA Research 5

6 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Tasa de desempleo se muestra resiliente a debilidad cíclica. Son esperables alzas contenidas Tasa de desempleo promedio INE vs U. de Chile (porcentaje) Solicitudes de pago seguro de cesantía (porcentaje) INE (RM) U. de Chile (Gran Santiago) Var. % anual Fuente: INE, Microdatos U. de Chile, BBVA Research Fuente: Superintendencia de pensiones, BBVA Research 6

7 mar-09 jul-09 nov-09 mar-10 jul-10 nov-10 mar-11 jul-11 nov-11 mar-12 jul-12 nov-12 mar-13 jul-13 nov-13 mar-14 jul-14 nov-14 mar-15 jul-15 abr-03 nov-03 jun-04 ene-05 ago-05 mar-06 oct-06 may-07 dic-07 jul-08 feb-09 sep-09 abr-10 nov-10 jun-11 ene-12 ago-12 mar-13 oct-13 may-14 dic-14 jul-15 Condiciones crediticias (índice) Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Condiciones crediticias para personas, constructoras e inmobiliarias se mantienen restrictivas Menos restrictivo Menos restrictivo Más restrictivo Más restrictivo Hipotecarios para la vivienda (1) Empresas inmobiliarias (2) Empresas constructoras (2) (1) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estándares de aprobación de créditos eran menos restrictivos en algún grado y el porcentaje de quienes consideraron que dichos estándares eran más restrictivos en algún grado. (2) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que perciben un fortalecimiento de las solicitudes de crédito en algún grado y el porcentaje de quienes consideraron que dichas solicitudes se han debilitado en algún grado. Fuente: BCCh, BBVA Research 7

8 dic-10 abr-11 ago-11 dic-11 abr-12 ago-12 dic-12 abr-13 ago-13 dic-13 abr-14 ago-14 dic-14 abr-15 ago-15 dic-15 abr-16 ago-16 dic-16 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Se suman condiciones financieras que se tornan menos expansivas a partir de 2S15 de la mano de aumentos en la TPM 5.50 TPM efectiva y trayectorias implícitas en swaps y encuestas (porcentaje)* Combinación entre normalización monetaria y convergencia de inflación a la meta, aumentaría tasas reales a plazos medios (1 a 5 años) Banco Central considera elevar la TPM hasta 4,0% a diciembre EEE EOF Ef ectiva BBVAe Swaps Dic-15 Swaps Sep-15 Fuente: BCCh, Tradition, BBVA Research. *EEE: Encuesta de Expectativas Económicas del Banco Central de Chile con datos a diciembre de EOF: Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central de Chile con datos a la segunda semana de diciembre de

9 ene-13 mar-13 may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 may-15 jul-15 sep-15 nov Tasas de interés de colocaciones hipotecarias (porcentaje) Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Tasas se mantienen bajas desde una perspectiva histórica a pesar de mayor spread de colocaciones de bonos bancario Descomposición cambio en tasas hipotecarias: Diferencia entre Noviembre y Agosto 2015 (pb) Diferencia Nov-15 / Ago-15 Spread bancario promedio BCU10 Comisión/margen Tasa de interés de colocaciones de vivienda (reajustable en UF) Spread bancario promedio BCU10 Comisión/margen Tasa de interés de colocaciones de vivienda (reajustable en UF) Fuente: BCCh, BBVA Research 9

10 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Inversión sector inmobiliario en segundo lugar para total catastrado en quinquenio Inversión privada a materializar periodo según sector (% del total) % Inversión a materializar en el sector inmobiliario periodo según etapa actual de los proyectos (millones USD) 9,000 8,000 12% 21% 7,000 6,000 23% 4% 4% 5,000 4,000 3,000 3% 29% 2,000 1,000 Minería Forestal Industria Energía Puertos Inmobiliario Obras Públicas Otros Ing. De detalle Construcción Terminado Fuente: CBC, BBVA Research Fuente: CBC, BBVA Research 10

11 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 1 Región metropolitana concentra mayores montos de inversión Distribución regional proyectos privados del sector inmobiliario (millones USD) Ingreso de nuevos proyectos durante el 3T15 en el sector inmobiliario (millones USD, número de proyectos) 9, , ,000 6,000 5, , , , , Zona norte Zona Centro Zona Sur Región Metropolitana 0 V VII RM 0 1T15 2T15 3T15 Residenciales No residenciales N de proyectos (eje der.) Fuente: CBC, BBVA Research Fuente: CBC, BBVA Research 11

12 Situación Inmobiliaria 2015 Índice 1. Condiciones económicas y financieras desafiantes 2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan moderación 3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos 4. Anexos: regulación y política pública 12

13 mar-01 dic-01 sep-02 jun-03 mar-04 dic-04 sep-05 jun-06 mar-07 dic-07 sep-08 jun-09 mar-10 dic-10 sep-11 jun-12 mar-13 mar-10 dic-13 sep-14 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13 sep-13 mar-14 sep-14 mar-15 sep-15 jun-15 Ventas nacionales de viviendas nuevas (unidades) Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Ventas de viviendas muestran fuerte dinamismo en Santiago, zona con bajos niveles de entrega inmediata 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, Ventas totales de viviendas nuevas y porcentaje entrega inmediata en Santiago (miles de unidades; porcentaje) Departamentos (Gran Santiago) Departamentos (Resto) Casas (Gran Santiago) Casas (Resto) Ventas totales Entrega inmediata (eje der.) Total Fuente: CChC, BBVA Research Fuente: GFK Adimark, BBVA Research 13

14 mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13 sep-13 mar-14 sep-14 mar-15 sep-15 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 donde la oferta también crece con fuerza Stock nacional de viviendas (unidades) Santiago lidera la expansión de la oferta habitacional en base a departamentos De acuerdo a catastro de inversiones para el quinquenio esta inclinación geográfica se mantendría 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Departamentos (Gran Santiago) Departamentos (Resto) Casas (Gran Santiago) Casas (Resto) Total Fuente: CChC, BBVA Research 14

15 mar-10 may-10 jul-10 sep-10 nov-10 ene-11 mar-11 may-11 jul-11 sep-11 nov-11 ene-12 mar-12 may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 may-15 jul-15 sep Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 A pesar de incrementos en stocks, meses para agotar inventarios mantienen niveles bajos por fuerte dinamismo en ventas Meses para agotar el stock de viviendas Retroceso en último año por fuerte absorción 10 Nacional Gran Santiago Fuente: CChC, BBVA Research 15

16 dic-05 sep-06 jun-07 mar-08 dic-08 sep-09 jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14 sep-15 mar-07 sep-07 mar-08 sep-08 mar-09 sep-09 mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13 sep-13 mar-14 sep-14 mar-15 sep-15 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Algunos indicadores apuntan a cierta sobrevaloración, en particular, propiedades nuevas en Santiago Ratio precio-ingreso: diversas medidas (Índice marzo 2001=100) Ratio renta-precio: diversas medidas (Índice marzo 2001=100) Precio-ingreso (BCCh-Nacional) Precio-ingreso (CChC-Santiago) Promedio 15A (BCCh-Nacional) Promedio 15A (CChC-Santiago) Renta-precio (BCCh-Nacional) Renta-precio (CChC-Santiago) Promedio 9A (BCCh-Nacional) Promedio 9A (CChC-Santiago) Fuente: BCCh, CChC, INE, BBVA Research Fuente: BCCh, CChC, INE, Portal Inmobiliario, BBVA Research 16

17 Razón entre precio de la vivienda e ingreso disponible* (índice, base 2005 = 100) Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Razón precio/ingreso continúa aumentando en el margen, aunque se ubica por debajo de países desarrollados Chile Mediana Máximo - Mínimo *Incluye: Alemania, Australia, Bélgica, Canadá, Chile, Corea del Sur, Croacia, Dinamarca, España, EE.UU., Finlandia, Francia, Holanda, Irlanda, Israel, Italia, Japón, Luxemburgo, Noruega, Nueva Zelanda, Reino Unido, Sudáfrica, Suecia y Suiza. *Estimación para Chile al año 2015 calculada en base a índice de precios de vivienda del BCCh con información al 2T15. Mediana de países seleccionados para el año 2014 con información al tercer trimestre de ese año. Fuente: Banco Central de Chile.

18 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Zona norte: precios se estabilizan pero arriendos continúan resintiéndose Precio de venta de viviendas nuevas y usadas, zona Norte* (var. % a/a) Precio de arriendo de viviendas en la zona Norte* (var. % a/a) Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research *Zona Norte incluye regiones XV, I, II, y III. Variaciones al mes de junio de cada año. 18

19 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Zona centro (excl. RM): desaceleración en precios de viviendas y disminución en arriendos Precio de venta de viviendas nuevas y usadas, zona Centro* (var. % a/a) Precio de arriendo de viviendas en la zona Centro* (var. % a/a) Fuente: BCCh, BBVA Research *Zona Centro incluye regiones IV, V, VI y VII. Variaciones al mes de junio de cada año. Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research 19

20 Sección 2 Zona sur se adelanta al ajuste: retroceso en precios y arriendos es más relevante Situación Inmobiliaria 2015 Precio de venta de viviendas nuevas y usadas, zona Sur* (var. % a/a) Precio de arriendo de viviendas en la zona Sur* (var. % a/a) Fuente: BCCh, BBVA Research *Zona Sur incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII. Variaciones al mes de junio de cada año. Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research 20

21 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Región metropolitana pierde dinamismo en precios y arriendos dejan de aumentar Precio real de venta de viviendas nuevas y usadas (var. % a/a)* Precio real de arriendo viviendas en el Gran Santiago (var. % a/a) Gran Santiago (viviendas usadas, Portal Inmobiliario) Gran Santiago (viviendas nuevas, CChC) Región Metropolitana (viviendas nuevas y usadas, BCCh) Gran Santiago (viviendas usadas, Portal Inmobiliario) Fuente: Portal Inmobliario, CChC, BCCh, BBVA Research. *Variaciones al mes de junio de cada año. Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research 21

22 Situación Inmobiliaria 2015 Modelo de Precios reales de viviendas: Precio de viviendas estimado Ingreso disponible (+) Meses de inventarios (-) Tasas de interés reales (-) Costos de construcción (+) 22

23 jun-03 oct-03 feb-04 jun-04 oct-04 feb-05 jun-05 oct-05 feb-06 jun-06 oct-06 feb-07 jun-07 oct-07 feb-08 jun-08 oct-08 feb-09 jun-09 oct-09 feb-10 jun-10 oct-10 feb-11 jun-11 oct-11 feb-12 jun-12 oct-12 feb-13 jun-13 oct-13 feb-14 jun-14 oct-14 feb-15 jun-15 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 2 Desalineamiento de precios es acotado pero significativo. Sin embargo, se estabiliza en el margen Modelo de precios de viviendas y desalineamiento fundamental (índice 2008=100, cifras del BCCh al 2T15) 12.0% 9.0% 6.0% 3.0% 0.0% -3.0% -6.0% -9.0% % Residuo (eje der.) Ef ectivo Estimado Error estandar Fuente: BBVA Research en base a Banco Central de Chile

24 Sección 2 Determinantes del cambio porcentual en precios de viviendas Situación Inmobiliaria 2015 En este contexto, precios deberían continuar desacelerándose Ajustes regulatorios que afectan al sector es una potencial explicación para el desalineamiento a través del canal de expectativas jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 jun-15 Ingreso disponible Costos de construcción Precio ef ectivo BCCh Tasas reales Meses de inventarios Precio estimado BBVA Fuente: BBVA Research, BCCh 24

25 Situación Inmobiliaria 2015 Índice 1. Condiciones económicas y financieras desafiantes 2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan moderación 3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos 4. Anexos: regulación y política pública 25

26 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 3 Precios de arriendo de oficinas continúan retrocediendo, en línea con aumento sostenido de la vacancia 25 Vacancia oficinas clase A+, A (entre 1T14 y 3T15, % stock de m 2 disponible) 0.65 Precio de arriendo oficinas clase A+, A (entre 1T14 y 3T15, UF/m2) Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total 0.30 Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research 26

27 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 3 Inversión en oficinas se posterga en respuesta al aumento en la vacancia. Centros comerciales incrementan su inversión Inversión inmobiliaria en oficinas (millones de dólares) Fuente: BBVA Research en base a Corporación de Bienes de Capital (CBC) Inversión inmobiliaria para uso comercial (millones de dólares) Fuente: BBVA Research en base a Corporación de Bienes de Capital (CBC) Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015 Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015 Página 27

28 Situación Inmobiliaria 2015 Índice 1. Condiciones económicas y financieras se deterioran 2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan moderación 3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos 4. Anexos: regulación y política pública 28

29 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 4 Cambios regulatorios: algunas innovaciones podrían explicar aceleración de ventas en verde y precios de viviendas nuevas Restricciones a exención de 65% IVA construcción Modificación a norma de provisiones hipotecarias Impuesto a la ganancia de capital Con tope en 225 UF, a viviendas con un precio menor a 2.000UF Implementación gradual desde enero 2016 Afectaría a carteras con loan-to-value sobre 80% Encarecimiento de crédito o mayores necesidades de capital para compradores/inversores entrantes Para toda ganancia acumulada de capital por sobre UF Desde enero Escape a la norma: Retasación pero con mayores contribuciones 29

30 Distribución de los hogares según situación de tenencia de la vivienda ( , porcentaje)* Situación Inmobiliaria 2015 Sección 4 Se observa mayor proporción de hogares que arriendan mientras propiedad reduce su prevalencia, impulsado por quintil de mayor ingreso Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN *Otro incluye otros tipos de tenencia de la vivienda como por ejemplo usufructo y poseedor irregular. Porcentaje calculado sobre casos válidos Propio Otro* Cedido Arrendado Distribución de los hogares según situación de tenencia de la vivienda por quintil de ingreso autónomo per cápita del hogar (2013, porcentaje) I II III IV V Propio/a Usuf ructo Arrendado/a Ocupante o poseedor irregular Cedido/a 30

31 Situación Inmobiliaria 2015 Sección 4 A pesar de esfuerzos para reducir, déficit habitacional sigue concentrado en quintiles de menores ingresos 40 Composición del déficit habitacional por quintil de ingreso autónomo per cápita del hogar ( , porcentaje) I quintil II quintil III quintil IV quintil V quintil Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN 31

32 Principales mensajes 1. Condiciones económicas se han deteriorado para los hogares. Se prevé un deterioro adicional en el mercado laboral. 2. Condiciones para otorgamiento de crédito se han tornado menos favorables. A pesar de tasas hipotecarias en mínimos históricos, condiciones regulatorias han llevado a mayor cautela en otorgamiento de créditos. 3. Tasas de créditos para hipotecas se mantienen bajas, pero esperamos leves alzas ante incrementos de TPM, tasas externas y menor espacio para compresiones de márgenes en la banca. 4. Pese a lo anterior, el 2015 termina con ventas dinámicas y fuertes colocaciones hipotecarias. En alguna medida no menor se explica por anticipo de compra ante cambios tributarios. 32

33 Principales mensajes 5. Precios de viviendas moderan su incremento, pero aún se observa acotado aunque significativo desalineamiento respecto a fundamentales. Mejora en fundamentales y/o desaceleraciones adicionales en precios serían necesarias para cerrar esta brecha. 6. Aumento de ventas en verde/blanco representa un riesgo para la sostenibilidad de precios ante la concreción de un escenario de riesgo para la economía. 7. Nuestra advertencia sobre el mercado de propiedades comerciales se concreta, a través de aumento en tasas de vacancia y retrocesos en precios de arriendo. 33

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