Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report

Transcripción

1 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report Informe del Mercado de Oficinas Madrid, Barcelona y Valencia 2º Trimestre 211 Office Market Report Madrid, Barcelona & Valencia 2 nd Quarter 211

2 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Contexto Económico Durante este segundo trimestre la economía mundial siguió con su recuperación, aunque aún aquejada de decepciones y preocupaciones por la moderación del crecimiento de las economías emergentes, y en particular el riesgo generado por la crisis griega. Las previsiones de crecimiento para Estados Unidos se han recortado por parte del FMI (hasta el 2.5% a mediados de Junio), a causa del elevado endeudamiento de las familias y del sector público, y una lenta creación de empleo. Por su parte, Japón sigue sufriendo los problemas generados por el terremoto de Marzo, aunque esperanzados por recuperarse a lo largo del segundo semestre del año. China e India siguen lidiando con problemas en los precios al consumo sufriendo el primero la mayor subida desde julio del 28. En Europa, las previsiones de crecimiento han mejorado ligeramente gracias a Francia y Alemania, aunque manteniendo las grandes disparidades geográficas en la zona, concentrándose en Grecia y los países periféricos e incrementando la incertidumbre. España se ha situado por encima de los 275 puntos básicos en la prima de riesgo soberano, aunque siempre con una cierta estabilidad que la sitúa en una mejor óptica que el resto de países del sur de Europa. IPC y tipos de interés % 16, Tipos de Interés PIB Anual % 1, 8, 6, 4, 2,, -2, , -6, Así, las previsiones de los indicadores de este segundo trimestre apuntan al mantenimiento del ligero crecimiento ya vislumbrado en el los meses anteriores, con una disminución de 3 décimas de la variación interanual del IPC del mes de Junio, situándose en el 3.2%, mientras que la mensual de Junio es del -.1%. Por su parte, el consumo privado durante el segundo trimestre del año parece que mantendrá un crecimiento algo superior al del primero, mejorando igualmente la confianza del consumidor, aunque aún por debajo del promedio a largo plazo. El mercado de trabajo ha mejorado durante estos meses anteriores al verano, aunque ha IPC Spain F EU: European Union sido debido a la estacionalidad de la época, y ha afectado de manera muy diferente dependiendo de los sectores económicos, impactando negativamente en el sector de la construcción y algo más positivamente en la industria y los servicios. Además, en los primeros cinco meses del año, la variación media de la cifra de negocios del sector servicios es del.2%, disminuyendo en mayo el personal ocupado en un.1% respecto del mismo mes del año anterior, y alcanzando tasas interanuales positivas en 11 comunidades autónomas durante ese mismo mes. Las dificultades en los mercados bancarios seguirán manteniendo niveles muy bajos en los créditos, aunque la entrada en vigor en Junio del Decreto Ley que regula los tipos de interés de los depósitos y cuentas a la vista de las entidades de crédito se espera que suavice la escalada de tipos. F Fuente: Jones Lang LaSalle 2T , 12, 1, 8, 6, 4, 2,, -2, Fuente: Jones Lang LaSalle 2T Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5

3 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Oficinas Madrid Madrid por Zonas 1T 211 /m²/ mes 15, - 26,75 11, - 17, 8, - 16,75 5, - 12, Stock Total m² CBD Secundaria Periferia Satélite 27,43% 12,5% 2T 211 /m²/ mes 15, - 26,5 1,75-16,75 8, - 16,5 5, - 12, Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 1,23 % 8% 4,95% Rivas Vaciamadrid Tasa de Disponibilidad 1,36 % Fuente: 1T 211 Jones Lang LaSalle Fuente: 2T 211 Jones Lang LaSalle Rentas Las rentas Prime siguen disminuyendo ligeramente contenidas por los altos precios alcanzados en las Torres (CTBA) y el volumen de contratación en la zona CBD (Distrito Central de Negocios), que si bien escaso, acumula más del 5% del total de operaciones de oficinas en este trimestre. Así, en la Zona Prime las rentas se situaron en 26,5 / m 2 /mes mientras que el promedio en CBD fue de 2,75 /m 2 /mes, por lo que la variación interanual de precios, comparándolo con el mismo período del año anterior, sigue desacelerando su caída hasta el 5,36%. Por sexto trimestre consecutivo, en la zona Satélite las rentas se siguen manteniendo estables debido principalmente a que algunas de las operaciones más destacadas del trimestre se firmaron a precios máximos cerrando el trimestre a 12 /m²/mes. Como es habitual, es la zona de Las Rozas la que consigue estos precios máximos mientras que las zonas de San Fernando o San Sebastián de los Reyes alcanzan un promedio de 1 /m²/mes. El promedio de bajada en todas las zonas se sitúa en el 1%. Oferta La disponibilidad en oficinas exclusivas aumenta ligeramente en su conjunto, alcanzado una tasa del 1,36%. Sin embargo, por zonas se ve afectada por la escasez generalizada de alquileres y a las grandes operaciones firmadas en las zonas CBD y Satélite (Geoban alquila en Tripark un total de m² por ejemplo) Así, se ha mantenido o incluso disminuido ligeramente la tasa que se sitúa en el 8% para la zona centro, mientras que en Periferia, los productos exclusivos ya han superado el 12%, niveles que no se alcanzaban desde el 23. La disponibilidad total de oficinas y edificios high-tech ha disminuido ligeramente de manera coyuntural a causa de la retirada del mercado de productos secundarios necesitados de rehabilitaciones íntegra y la escasez de movimientos. Sin embargo, el volumen de superficie que saldrá al mercado entre el 211 y el 212 como consecuencia de la finalización de edificios de oferta futura en CBD (unos 8. m²), junto a la liberación de espacio a causa de las mudanzas que se realizarán este año, mantendrán la tendencia existente en precios Prime y contribuirá al aumento de la oferta disponible en el centro de la ciudad. Los edificios especulativos que saldrán al mercado para los próximos 3 años ( ) se mantienen en algo menos de 2. m², mientras que los que ya disponen inquilino se acercan a los 25. m², liderados por dos grandes bancos (el Popular y el BBVA) y el proyecto de Repsol en la zona de Méndez Álvaro. Demanda El nivel de demanda de este trimestre se mantiene en los mismos de años anteriores, siempre rondando el 2% por debajo de trimestres similares de épocas de bonanza. Las demandas grandes siguen en niveles bajos, aunque mejorando respecto al período anterior. Suponen el 2% del total del semestre, mientras que las de entre 18 m² y 5 m² alcanzan el 59%. El promedio de las demandas en el rango 18 m² - 5. m² en este trimestre ha sido de 688 Contratación Anual Contratación Trimestral ' m² Alquiler Pre-alquiler Ocupacion Propia High-Tech Q ' m² Q 27 3Q 27 4Q 27 Alquiler Pre-alquiler Ocupacion Propia High-Tech 1Q 28 2Q 28 3Q 28 4Q 28 1Q 29 2Q 29 3Q 29 4Q 29 1Q 21 2Q 21 3Q 21 4Q 21 1Q Q 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

4 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Renta Prime y Disponibilidad Oferta Futura Disponibilidad en ' m² Renta prime en /m²/mes m² High-Tech Prealquilado Ocupación propia Especulativo Edif Terminados High-Tech Edif Terminados oficinas Q 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 m², concordando al 1% con la contratación de este período, ya que el promedio de operaciones firmadas ha sido de 661 m² para las de tamaño pequeño/mediano. Analizando la totalidad del mercado, el promedio de m² firmado subiría hasta los 874 m². A pesar de estar ya inmersos en las nuevas tecnologías, la fuente preferida de la demanda son los carteles de los edificios, seguido de cerca por el contacto personal de antiguos clientes, por lo que los métodos tradicionales siguen ayudando a satisfacer las necesidades de espacio. Casi el 4% de las demandas activas con una búsqueda clara de zona se centran en CBD y otro tanto en Periferia, mientras que el 16% se centra en Satélite y tan solo el 4% en Secundaria. Los clientes siguen dilatando la toma de decisiones para conseguir muy buenas condiciones contractuales o renegociaciones en su actual ubicación. Transacciones La contratación ha alcanzado entre abril y junio un total de 87.5 m² en Madrid, lo que añadido a la registrada durante el primer trimestre arroja una contratación total para el primer semestre de 211 de 163. m 2. De las dos grandes operaciones destacadas del trimestre de más de 1. m², una se ha firmado en la calle Edison, la venta de 11.5 m² de la CNMV, mientras que la otra ha sido el alquiler en Las Rozas, en el parque empresarial Tripark por parte de Geoban. Representan el 26% de la contratación del trimestre y el 2% del número de operaciones. Sin embargo, el resto de las operaciones firmadas durante el período se mantienen en superficies por debajo de los 4. m². Un gran porcentaje de los metros cuadrados contratados, el 43%, se han realizado en operaciones medianas, de entre los 1. y los 5. m², que sin embargo representan el 2% en número. Como es habitual, el grueso de las firmas mantienen un rango inferior a los 5 m² agrupadas en el CBD gracias a la disponibilidad de producto en la zona a precios y condiciones contractuales muy competitivas. Tendencias Mientras que los precios máximos siguen su ligero ajuste y las carencias se mantienen en términos generales, a la hora de descender a la operación concreta estas dependerán de la situación particular de cada empresa y del inmueble estudiado, pudiendo alcanzar hasta 2 meses de carencia y hasta otros 12 en otro tipo de incentivos. Tanto la oferta futura como los edificios que se vaciarán en un futuro cercano en el centro de la ciudad afectarán a corto plazo a la disponibilidad de esta zona, aunque la falta de proyectos para los próximos 5 años contribuirá a la estabilización en tasas de disponibilidad e incluso disminución en su conjunto. Operaciones en Madrid del trimestre GEOBAN Jacinto Benavente, m² Comercializado en exclusiva por JLL GAMESA Ramírez de Arellano m² 9 Disponibilidad y Contratación por Zonas High-Tech 21% Disponibilidad CBD 2% High-Tech 9% Contratación BBVA Pº de la Castellana m² Satelite 19% Satelite 2% Secundaria 1% CBD 45% Total: m² Periferia 3% Periferia 21% Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Secundaria 5% Total: m² CNMV. Edison m² Operación en Venta 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 7

5 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Inversión Madrid Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas Bruselas Barcelona Rotterdam Madrid Amsterdam Frankfurt/M Hamburgo Milan Paris Londres 5,75% 5,5% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Demanda La demanda de edificios de oficinas en Madrid se sigue centrando en la tipología de activos que ya hemos detallado en informes anteriores: Ubicaciones Prime y CBD, Zonas secundarias y periféricas muy consolidadas, como el entorno de la M-3, Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega. Zonas Satélite también muy consolidadas como el Parque Empresarial Las Rozas pero que cuenten con contratos a largo plazo y arrendatarios solventes. Sale & leaseback, siempre y cuando el activo sea de cierta calidad y el contrato a muy largo plazo Oferta En los últimos meses, el número de oportunidades de inversión inmobiliaria ha aumentado considerablemente. El CBD y Prime han sido especialmente protagonistas en este segundo trimestre. La puesta en venta de la sede de Caja Madrid en el Paseo de la Castellana ha generado mucho interés en el mercado. Adicionalmente se ha especulado con la posible venta de otros edificios, entre los que destacan la Torre Picasso y la Torre Titania, por los que los inversores internacionales han mostrado su interés. Esto evidencia que existe una demanda latente para edificios emblemáticos en el CBD de Madrid. En otras zonas, como Arroyo de la Vega y el Parque Empresarial Las Rozas, han surgido varias oportunidades de inversión y han despertado el interés de los inversores por tratarse de zonas muy consolidadas y que presentan tasas de disponibilidad bajas y con poca oferta futura. Por otra parte, ciertas entidades financieras y organismos públicos están considerando la venta de sus activos inmobiliarios y empiezan a organizar procesos de venta. Los precios que estén dispuestos a aceptar para muchos activos serán clave para la formalización de operaciones antes de final de año. Rentabilidades La rentabilidad Prime permanece estable en un 5,5% por tercer trimestre consecutivo. La ausencia de operaciones registradas en CBD y Prime en este año no creemos que sea un inconveniente para que ciertos inversores aceptaran dicha tasa de rentabilidad. Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables una vez que la sensibilidad de los inversores se focaliza más en la calidad de los edificios y en sus condiciones arrendaticias. Volumen de Inversión Total acumulada Madrid Barcelona Q 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

6 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor Por origen comprador Por origen vendedor Operaciones en Madrid del trimestre 25% 25% 75% 75% Total Madrid : 112 Millones Total Madrid : 112 Millones Extranjero Nacional Global Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Extranjero Nacional Transacciones Tal y como comentábamos, el número de oportunidades de inversión en edificios de oficinas ha aumentado considerablemente en los últimos meses, esto no se ha visto reflejado en un aumento proporcional de compraventas cerradas. De esta manera la operación más significativa ha sido: Cerquia, promotora española que cuenta también con activos en patrimonio, ha adquirido el edificio situado en la avenida de Burgos 18 y actualmente ocupado por Repsol. El vendedor ha sido Aliseda, la inmobiliaria del Banco Popular. Tendencias El número de transacciones debería aumentar considerablemente en el tercer y cuarto trimestre. A día de hoy tenemos conocimiento de varios edificios que están en comercialización o en negociaciones y que deberían cerrarse en las próximas semanas. La oferta de productos previsiblemente continuará aumentando en los próximos meses, especialmente en zonas secundarias y periféricas. Los inversores internacionales continúan considerando que España es un mercado objetivo de inversión por lo que continúan muy activos a la hora de analizar oportunidades. Otra cosa será que consigan cerrar en las rentabilidades que requieren, especialmente marcadas por las dificultades y la carestía de la financiación. Los inversores siguen muy centrados en la calidad y ubicación de los edificios, así como en la situación arrendaticia de los mismos, pero algunos inversores, especialmente internacionales aunque también algunos nacionales, empiezan a considerar las certificaciones medioambientales tipo LEED como un factor importante a tener en cuenta. Los inversores privados siguen activos y volverán a protagonizar alguna operación, incluso en periferia y Satélite. La financiación continuará muy focalizada a operaciones de inversión muy seguras, en lo referente a ubicación y seguridad de ingresos. Vendedor: Infoinvest Paseo de la Castellana 18, Madrid Vendedor: Aliseda Av Burgos 18, Madrid Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo Note This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of June 211 London City, Oslo London West End Moscow, Zurich Rental Growth Slowing Rents Falling Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Düsseldorf, Geneva, Lyon, Stuttgart Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out Their position refers to Prime Face Rental Values Munich, Stockholm Berlin, Hamburg, Helsinki, Paris, Warsaw Copenhagen Istanbul, St. Petersburg Source: Jones Lang LaSalle IP, July 211 Athens, Lisbon Barcelona, Madrid Brussels, Dublin, Edinburgh, Luxembourg Amsterdam, Bucharest, Budapest Rome Frankfurt, Kiev, Milan, Prague 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 9

7 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Oficinas Barcelona Barcelona por Zonas 1T 211 2T 211 /m²/ mes / m²/ mes 15, - 19, 14,75-18,75 19,54 % 1, - 16,5 1, - 16,25 9,5-16,75 9,5-16,5 7, - 1,25 Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 13,2% 17,3 % 8,96 % 8,27 % 7, - 1,25 Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 13,55% Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 211 Precios Como viene siendo habitual desde hace tres años, las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona este segundo trimestre del año se han corregido ligeramente a la baja, descendiendo una media del 1,4%. En lo que llevamos de año el descenso medio acumulado es del 2,74%. A lo largo del 211 se continuarán produciendo descensos muy leves hasta llegar a la estabilización de rentas a final de año. En estos momentos la renta máxima Prime se sitúa en 18,75 /m²/mes para los mejores edificios. Para la zona CBD la renta máxima es 16,25 / m²/mes, en Nuevas Áreas de Negocio 16,5 /m²/ mes y en Periferia 1,25 /m²/mes. Las negociaciones entre inquilinos y propietarios siguen siendo lentas y protagonizadas por concesiones que ayuden a minimizar el impacto de la renta. Aunque los propietarios son muy flexibles en todas las zonas, se está percibiendo que los que tienen en propiedad un inmueble en la zona centro están especialmente receptivos a realizar ofertas atractivas e interesantes concesiones a los futuros inquilinos. Quizás esta política de rentas ha ayudado este trimestre a conseguir una contratación récord en el eje Prime, ya que desde el año 25 no se contrataban en Prime 13. m² de oficinas. La Oferta En este segundo trimestre del año, la tasa de disponibilidad media se sitúa en el 13,55%. Desde hace un año este porcentaje no varía demasiado y se prevé que comience un descenso más acusado a partir del segundo semestre del año 211 cuando la oferta futura especulativa es nula. Como ya hemos explicado otros trimestres, a partir del año 21 el centro de la ciudad de Barcelona, y sobre todo el eje Prime, empezó a sufrir unas tasas de desocupación cercanas al 8% (cuando desde hace 5 años se había mantenido en el 2%). En el eje Prime esta tasa de disponibilidad del 8% ha ido descendiendo levemente. El ritmo entre superficies que van quedando disponibles y la contratación es muy similar, por ello la reactivación de la contratación este trimestre en zona Prime no acaba de reflejarse en las tasas de disponibilidad. Los proyectos más destacados entregados este segundo trimestre han sido las sedes de Bassat Ogilvy en 22@ (operación llave en mano asesorada por Jones Lang LaSalle en 21) y de Iguzzini en Sant Cugat. La Demanda Este trimestre ha sido especialmente activo en Barcelona en cuanto al número de operaciones ya que se han producido 162. Esto es debido a que ha habido un aumento de las operaciones de pequeño metraje y un descenso en las consideradas de gran superficie. En este sentido, el 67% de las operaciones realizadas han sido de rango menor a 3 m 2 y el 7% de más de 1. m 2. Respecto a la tipología de contrato, el 87% de la Contratación Anual Contratación Trimestral En m² 5 4 En m² acumulado Alquiler Pre-alquiler Venta Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim Alquiler Pre-alquiler Venta Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

8 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Renta Prime y Disponibilidad En ' m² / m²/mes Oferta Futura En m² Disponibilidad Renta Prime Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 211 Terminaciones Especulativo Ocupacion Propia Pre-alquiler Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 211 superficie contratada ha sido en alquiler y el 13% en venta. Como ya va siendo habitual, la zona de mayor contratación ha sido el área Secundaria o nuevas áreas de negocio donde se ha firmado el 44% de la superficie. En este sentido, de los 32.3 m 2 firmados en esta zona, el 32% corresponde al 22@ y el 58% a Plaza Europa. Por zonas, Plaza Europa y alrededores (Pl. Cerdà, etc) continúan consolidándose como los emplazamientos con mayor demanda. La Contratación En este segundo trimestre del año 211 la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado un volumen de 74.5 m 2, un 14% superior a la del trimestre anterior y un 42% superior al mismo trimestre del año anterior. Cabe destacar que en la zona Prime y la zona Periferia la contratación ha sido el doble de lo que viene siendo habitual en los últimos trimestres. En este sentido, la mitad de las operaciones de más de 1. m 2 en el centro de la ciudad. Quizás este fenómeno de Prime y Periferia producido desde abril a junio sea fruto de las concesiones de los propietarios de inmuebles en estas zonas que ante la desocupación progresiva de sus inmuebles han decidido llevar a cabo rehabilitaciones en sus edificios y políticas de rentas más atractivas. Entre las operaciones más representativas durante este trimestre destacar el pre- alquiler de 15. m 2 de laboratorios Puig en Plaza Europa, un llave en mano acordado con Catalunya Caixa, los 2.2 m² alquilados por Kraft en Illa Diagonal, operación asesorada por Jones Lang LaSalle o los m² alquilados por DAS en Torre Realia BCN. Tendencias En lo que queda de año, ningún proyecto de oficinas tiene prevista su entrega. Por lo que respecta a los dos próximos años, los proyectos de oficinas especulativos que verán la luz se reducen a 7 inmuebles que suman un total de 62.5 m 2 y seguramente alguna de estas superficies verán la luz finalmente en 214. Estos datos contribuirán sin duda a reducir paulatinamente la tasa de disponibilidad y ayudarán a la estabilización de las rentas. Respecto a la demanda y teniendo en cuenta que la contratación acumulada este primer semestre del año alcanza casi los 14. m 2 creemos que nuestras previsiones iniciales de 25. m 2 contratados en 211 siguen siendo una cifra alcanzable para el mercado de Barcelona, lo que permitirá que la actividad de oficinas permanezca en unos niveles más que aceptables. Operaciones en Barcelona trimestre 15. m² (Pre-Alquiler) Sede Puig 2.2 m² (Alquiler) L Ila Diagonal Avda. Diagonal 575 Disponibilidad y Contratación por Zonas Disponibilidad Prime 8% CBD 13% Contratación Prime 18% m² (Alquiler) Torre Realia CBD 33% Periphery 24% Periphery 25% Secondary 35% Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 211 Secondary 44% Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim m² (Alquiler) Torres Diagonal Litoral 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 11

9 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Inversión Barcelona Rentabilidad Prime 1% 8% Madrid Minimo: 1er y 2º trim 27: 3.9% Madrid Barcelona Bonos 1 años Barcelona Productos pequeños: % 6% 4% 2% % Q 2112Q 211 Source: 211 Jones Lang LaSalle y Banco de España Nota: Bonos a 1 años 1Q 211 de Mayo 211 Demanda Pese a que el inicio de año comenzó con un ligero aumento del interés por parte de los inversores en el mercado de oficinas, éstos se han mantenido muy cautos a lo largo del segundo trimestre de este año 211. Continúan estudiando las oportunidades de inversión pero se muestran expectantes ante el futuro a corto y medio plazo. La evolución de la situación económica de nuestro país y como es percibida por parte de los mercados financieros marcará inevitablemente las decisiones de inversión tanto por parte de los inversores nacionales como por parte de los internacionales. La demanda continúa buscando contratos con obligados cumplimientos a largo plazo y con rentas lo menos alejadas posibles a las rentas de mercado actuales. Estos dos puntos junto a la solvencia de los inquilinos y la calidad de los activos, siguen siendo puntos básicos en las tomas de decisión de los inversores. Respecto a la s diferentes tipología s de inversor podemos decir que : Los inversores privados y family offices siguen concentrados en oportunidades en el eje Prime: Paseo de Gracia / Diagonal, ubicaciones que conocen bien y cuyo riesgo a largo plazo es muy limitado si se adquiere en las actuales condiciones de mercado. Este tipo de inversor ha sido y sigue siendo muy activo en la compra de locales comerciales en estas dos calles y estimamos que lo seguirán siendo a falta de inmuebles de oficinas (propiedad vertical) en venta en esta zona. Respecto al resto de zonas de la ciudad son cautos en sus decisiones y tendrán que ser activos muy seguros para que tomen la decisión de compra, como ha pasado ya este mismo trimestre con alguna operación cerrada en periferia. Respecto a los inversores internacionales los que están dando mayores muestras de interés y se están mostrando más activos en Barcelona son los inversores alemanes. De todos modos, la cautela está siendo la tónica general entre estos inversores, que ya no están tan dispuestos a asumir riesgos si el activo no cumple la gran mayoría de parámetros preestablecidos por sus comités de dirección. Los inversores oportunistas siguen estando presentes en el mercado de Barcelona pero las altas rentabilidades que solicita este tipo de inversor están dificultando la compa de activos. Son de los pocos inversores que aún siguen estudiando oportunidades en zonas periféricas. Oferta El producto ideal requerido por los inversores no ha salido al mercado durante este primer semestre del año ni se espera que salga en lo que queda de año. Sí que muy puntualmente va a haber alguna buena oportunidad de inversión en rentabilidad en zonas no prime y el inversor deberá estar expectante porque incluso estas oportunidades no serán muchas. En este sentido, durante el segundo trimestre del año han salido al mercado activos de calidad a través de procesos oficiales de venta en nuevas áreas de negocio. Habrá que esperar a después del verano para ver cómo acaban cerrándose estos procesos ya que la toma de decisiones por parte de los inversores es mucho más lenta de lo habitual. Por otra parte, como ya hemos visto durante el primer semestre, continuaremos viendo ventas off-market en el mercado de Barcelona. Esta práctica se ha convertido para algún propietario en una alternativa para proceder a desinversiones planificadas a medio plazo de activos no estratégicos sin dañar el precio del activo al ser el comprador el que ha solicitado la compra del inmueble en cuestión. A lo largo de lo que queda de año y el próximo año, cobrará especial protagonismo como vendedor la Generalitat de Cataluña. El primer portfolio, que muy probablemente salga a la venta después del verano engloba varios tipos de activos (oficinas, naves industriales y locales comerciales) en rentabilidad que tendrán como arrendatario a la propia administración pública. El primero de los lotes se cerrará antes de finalizar el año aunque auguramos que el grueso importante de las operaciones de desinversión serán a lo largo del próximo año 212. Sin duda, la clave de la mayoría de operaciones de la administración catalana será la duración de los contratos y las posibles opciones de recompra de los activos. Transacciones El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona ha alcanzado entre abril y junio los 132 millones de euros, una cifra muy inferior a la registrada en el mismo período del año 21 (41 millones de euros). En cuanto a la tipología de las operaciones, durante este primer semestre de 211, el 42% han sido operaciones de inversión tradicionales, el 32% refinanciaciones de deuda y el 26% reconversiones de oficinas a otro tipo uso. Una de las operaciones más destacadas este segundo trimestre del año ha sido la compra por parte de Olivia Hotels de la antigua sede de CIBA en la confluencia de las calles Balmes con Provenza y que se reconvertirá a hotel de la cadena. Se prevé que el volumen de inversión en inmuebles de oficinas en el mercado de Barcelona no supere los 25 millones de euros para todo el 211. Esto supondría un volumen un 6% inferior al alcanzado en el año Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

10 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor Por origen Comprador Por origen Vendedor 11% 35% 65% Extranjero Nacional Global Total Barcelona: 132,3 Millones Nacional 89% Global Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Rentabilidades Las rentabilidades se mantienen estables un trimestre más. Las pocas transacciones realizadas hasta la fecha en 211 dificultan la visualización clara de la tendencia que tomarán las rentabilidades en los próximos semestres. En cuanto a las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona, estas se sitúan a día de hoy en el 5,75%. En el CBD actualmente las rentabilidades se encuentran entre el 6% y el 6,5% y en la zona Secundaria se entre el 6,5% y el 7,25%. La Periferia, donde los inversores exigen las mayores rentabilidades que reflejen el mayor riesgo, se sitúan en este segundo trimestre del año entre el 7,75% y el 8,5%. Como siempre solemos comentar, la rentabilidad del 5,75% para activos en zona Prime es un parámetro que se refiere a activos de gran volumen. Para activos con volúmenes de hasta 2-25m las rentabilidades se contraen considerablemente hasta cifras que pueden llegar hasta el 5% si la inversión cumpliese todos y cada uno de los requisitos de los compradores. Tendencias La financiación sigue siendo la clave en el mercado de inversión de oficinas. Las altas primas de riesgo no han hecho más que aumentar las restricciones para acceder al crédito por parte de los inversores. Es por ello, que la existencia de deuda asociada a un activo y la posibilidad de subrogación pueden ser claves en la venta de algunos inmuebles. Después del verano esperamos poder tener algo más claro la situación económica española lo que ayudará a visualizar la futura evolución de las rentabilidades a corto y medio plazo. Auguramos también la salida al mercado de más portfolios de sucursales bancarias antes de que acabemos el año. Operaciones Inversión en Barcelona Balmes/ Provença Barcelona Reconversión a Hotel Tipología inversión en Barcelona Millones RECONVERSION DE USO REFINANCIACION DE DEUDA SALE & LEASEBACK PORTFOLIO INVERSION Q 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Triopark Sant Cugat Sant Cugat del Vallès 42.. Refinanciación de deuda 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 13

11 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Oficinas Valencia Valencia por Zonas 5,79% Prime Secundaria Periferia /m²/ mes Renta Mínima Renta Máxima 8, - 16, Renta Media 12, 8, - 14, 1, - 4, 8, 7, 14,74% 27,51% Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 26,45% Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 211 Precios Durante el primer semestre del 211, las rentas y precios de venta de las oficinas en Valencia han seguido sufriendo una bajada a nivel general, si bien en porcentajes más suaves y principalmente en aquellos edificios más anticuados, manteniéndose el nivel de rentas en los más modernos. Sigue habiendo una negociación individual para cada demanda, donde es práctica habitual firmar rentas progresivas, comenzando por debajo de las rentas medias de mercado, marcando subidas anuales durante el plazo de obligado cumplimiento pactado entre las partes. Adjuntamos tabla con las rentas máximas y mínimas de cada zona, así como una media de renta por zona. En el caso de CBD, marcamos como Terminaciones renta máxima los 16 /m 2 /mes, si bien hay un inmueble donde la renta solicitada llega a los 18 / m 2 /mes. En el caso de la zona Secundaria, marcamos como renta máxima los 14 /m 2 /mes, aunque de nuevo hay un edificio donde la renta solicitada es de 17 /m 2 /mes, debido a la singularidad del inmueble. Las rentas medias, exponen la renta media por zona, marcando el alquiler medio de un edificio exclusivo de oficinas en esa zona Son muy escasas las operaciones de venta que se han producido en este primer semestre y las condiciones de compra han sido excelentes para los compradores. La falta de compradores ha llevado a aquellos propietarios con deseo de vender, a tener que aceptar precios por debajo de sus expectativas. Stock Un claro resumen de la situación actual del mercado de oficinas en Valencia tanto en venta como en alquiler es: Flexibilidad en las negociaciones. Oferta El stock ha aumentado durante este primer semestre de 211 debido a la consecución de licencias en algunos proyectos ya terminados en el 21. La disponibilidad aumenta en todas las zonas por dos motivos claros: liberación de espacio por parte de las empresas y desaparición de empresas que no se sustituyen de igual manera con empresas de nueva creación. La tasa de disponibilidad media de oficinas en Valencia pasa del 17,23% del último semestre del 21 a un 26,45%, aumentando en todas las En m² En m² Q 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim Q 211 Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

12 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Stock y disponibilidad por zonas stock en m² Tasa de Disponibilidad en % Millares 8 6 5,79% 6% 5% 4% 4 27,51% 26,45% 3% 2 14,74% 2% 1% Prime Secundaria Periferia Total Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 211 % zonas. La tasa de disponibilidad más alta sigue estando en la Periferia y la menor en la zona CBD. Además de las de zonas, la calidad de los inmuebles está siendo un factor determinante a la hora de realizar los análisis de ocupación, siendo aquellos edificios con menor calidad técnica los que muestran un porcentaje de desocupación más altos. Respecto a proyectos futuros, el proyecto Complejo 9 de Octubre de la Generalidad Valenciana, en la antigua Cárcel Modelo, complejo administrativo que acogerá Consellerías, servicios centrales y territoriales, en un espacio de 11. m 2, dejarán disponible superficie en varios edificios donde actualmente la administración está de inquilino. Demanda La demanda de oficinas ha disminuido tanto en número de operaciones como en metraje. La demanda media actual en términos absolutos se sitúa sobre los 2 m 2, si bien la mayoría de las operaciones cerradas en el mercado han sido de alquileres de superficies inferiores a los 1 m 2. Muchas de estas demandas provienen de profesionales liberales que deciden poner en marcha pequeñas empresas ante la imposibilidad de encontrar trabajo por cuenta ajena. La demanda en compra es muy escasa, a pesar de que los precios están a niveles atractivos; la falta de financiación, la inseguridad en el futuro y el necesitar invertir los fondos Inversion Durante los primeros meses del año existía interés por parte de inversores para buscar inmuebles de oficinas en rentabilidad. Las rentabilidades exigidas han ido en aumento con el transcurso de los meses, debido a la poca contratación que se estaba produciendo en el sector y a que las rentas de cierre real, bajaban las rentabilidades con las que inicialmente se hacían los números de compra. La falta de producto que cumpliera las necesidades del inversor ha producido que este interés se haya dirigido bien a otros sectores, especialmente el de locales, o a otras ciudades. Tendencia Tendencia a la estabilización en las rentas, especialmente en los edificios exclusivos de calidad, pero con concesiones al inquilino, negociadas de manera particular. Habrá que ver cómo influye en el mercado la finalización del proyecto de la Generalidad Valenciana, previsto para la primavera del 212. Disponibilidad por Zonas trimestral Operación estrella Valencia Periferia 39% Prime 26% Secundaria 35% Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 211 Venta Edificio de Oficinas en Puerto de Sagunto 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 15

13 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Economic Context The global economy continued its recovery in, but suffered due to disappointment and concern over sluggish growth in emerging economies and particularly to the risk generated by the Greek crisis. GDP Annual % 1, 8, Spain EU: European Union F The IMF has cut growth forecasts for the US (to 2.5% at mid-june) due to high household and public sector debt and slow job creation. Japan is still suffering the effects of the earthquake in March, though recovery is expected throughout the second half of the year. China and India continue to face problems with consumer prices, with the former suffering the greatest increase since July 28. European growth forecasts have improved slightly thanks to France and Germany, but there continue to be major disparities in the region, particularly with Greece and the other periphery countries, which is driving economic uncertainty. Spain s risk premium is over 275 basis points, but it remains reasonably stable which puts Spain in a stronger position than the other southern European countries. indicators therefore 6, 4, 2,, -2, , -6, suggest that the slight growth glimpsed in recent months will continue; June s CPI stood at 3.2%, down.3% yearon-year and.1% month on month. Consumer spending looks likely to grow slightly more in than it did in and consumer confidence will also improve, though it will remain below the-long term average. The job market has improved during the pre-summer months but this is due to a seasonal effect that has not been the same in all sectors; it has impacted the construction negatively and been slightly more positive for the industry and services Source: Global Insight, July 211 sectors. The average change in business turnover for the services sector in the first five months of the year was.2%. The number of personnel employed dropped.1% in May compared with 21 whilst 11 Autonomous Regions registered positive year-on-year changes for the same month. Difficulties in the banking sector mean credit will remain scarce, although climbing interest rates are expected to be curtailed by the Royal Decree law that came into force in June to regulate the interest rates applied by lending institutions on deposits and accounts. CPI & Interest Rates % 16, Tipos de Interés IPC F 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, -2, Source: Global Insight, May Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 17

14 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Madrid Offices Madrid Office Submarkets 1 Q Q 211 /m²/ month 27,43% /m²/ month 15, - 26,75 CBD 15, - 26,5 11, - 17, Secondary Periphery 1,75-16,75 8, - 16,75 Satellite 12,5% 8, - 16,5 5, - 12, 5, - 12, Total Stock m² Vacancy Rate 1,23% Source: 211 Jones Lang LaSalle 8% 4,95% Rivas Vaciamadrid Total Stock m² Vacancy Rate 1,36 % Source: 211 Jones Lang LaSalle Rental levels Prime rental levels continue to decline slightly, reined in by the high prices reached in the Castellana towers (CTBA) and the take-up volume in the CBD (Central Business District), which, whilst scarce, accounts for over 5% of the total office transactions this quarter. Rental levels in the prime area stood at 26.5/sqm/month whilst the average in the CBD was 2.75/sqm/month, meaning that the year-on-year change has continued to slow its descent in the second quarter to 5.36%. For the sixth consecutive quarter, rental levels have remained stable in the satellite area, mainly because some of the most important transactions of the quarter were signed at maximum rental levels, which closed the quarter at 12/sqm/month. As usual, Las Rozas is the location that is attracting these maximum rents, whilst locations like San Fernando and San Sebastián de los Reyes are looking at an average of 1/sqm/month. The average decrease in all areas stands at 1%. Supply Vacancy rates for exclusive offices are up slightly overall, at 1.36%. However, by area, vacancy rates have been affected by the widespread lack of rentals and by the large transactions closed in the CBD and satellite (for example, Geoban has leased a total of 12,348 sqm in Tripark). The vacancy rate has therefore remained steady or even dropped slightly, standing at 8% in the central area; in the periphery, exclusive products have now surpassed 12%, a level which has not been seen since 23. Total vacancy for offices and high-tech buildings has dropped slightly due to the temporary withdrawal from the market of secondary products in need of complete overhauls and the lack of handovers. However, the space that will come onto the market in 211 and 212 as a result of the completion of office projects in the CBD (some 8, sqm) as well as the space freed up through relocations undertaken this year will maintain the current trend in prime rental levels and contribute to an increase in available supply in the city centre. Speculative buildings coming onto the market over the next three years ( ) total slightly less than 2, sqm, whilst those that already have a tenant total almost 25, sqm, led by two major banks (Popular and BBVA) and Repsol s project in the Méndez Álvaro area. Demand Demand this quarter has remained at the same level as in recent years, hovering at 2% lower than the demand seen during times of economic boom. Large-scale demand is scarce, but is improving compared with last quarter. This accounts for 2% of the total for H1, whilst demand for spaces between 18 and 5 sqm stands at 59%. The average demand for spaces in the 18 sqm - 5, sqm range this year was 688 sqm, which is 1% in line with the take up for this period, as the average lease signed in the small to mid-sized segment was for 661 sqm. Looking at the market Annual Take up Take up by Quarters Leasing Pre-letting Owner Occupation High-Tech ' m² Q 211 Source: 211 Jones Lang LaSalle ' m² Q 27 3Q 27 4Q 27 Leasing Pre-letting Owne Occupation High-Tech 1Q 28 2Q 28 Source: 211 Jones Lang LaSalle 3Q 28 4Q 28 1Q 29 2Q 29 3Q 29 4Q 29 1Q 21 2Q 21 3Q 21 4Q 21 1Q Q Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

15 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Prime Rent & Vacancy Offices + High-tech Future Supply Vacancy in ' m² Prime rent in /m²/month 5 4 m² High-Tech Pre-letting Owner Occupation Speculative High-Tech Completions Office Completions Q 211 Source: 211 Jones Lang LaSalle Source: 211 Jones Lang LaSalle as a whole, the average space taken up stands at 874 sqm. Despite the widespread adoption of new technologies, most demand comes from signs on buildings themselves, followed closely by personal contact by existing clients, which shows that traditional methods are continuing to meet the needs of the demand. Almost 4% of the existing demand with clear location criteria is focused on the CBD and the same amount on the periphery, whilst 16% is looking at the satellite area and just 4% in the secondary area. Clients are still putting off decisions to obtain very advantageous rental conditions or renegotiations in their current locations. Transactions Take-up reached a total of 87,5 sqm between April and June in Madrid, which, added to takeup, gives a total take-up for H1 211 of 163, sqm. The biggest transactions of the quarter - involving over 1, sqm - were the sale of 11,5 sqm in Calle Edison by the CNMV and the rental in the Tripark business park in Las Rozas by Geoban. These account for 26% of take-up and 2% of the number of transactions. However, the other transactions signed during the period were for offices smaller than 4, sqm: a major part of the space taken up - 43% - was through mid-sized transactions, between 1, and 5, sqm, which nonetheless represent just 2% of the total number, since - as usual - the main part of the take-up was for offices smaller than 5 sqm in the CBD, thanks to the availability of space in the area at very competitive rental levels and lease conditions. Trends Whilst maximum rental levels continue to trend slightly downwards and rent-free periods are ongoing in general, the actual transaction depends on the individual situation of each company and of the building in question; rent-free periods can reach up to 2 months, with a further 12 in other kinds of incentives. Both future supply and the buildings due to be vacated in the near future in the city centre will affect vacancy rates in the area in the short term, although the lack of projects for the next five years will contribute to the stabilisation of availability rates and even a decrease overall. Madrid Main Occupier Transactions GEOBAN Jacinto Benavente, m² GAMESA Ramírez de Arellano m² PROPERTY MARKETED EXCLUSIVELY BY PROPERTY MARKET Availability & Take up by Submarkets Satelite 19% High-Tech 21% Availability Take up BBVA CBD 2% Secundaria 1% Satelite 2% High-Tech 9% CBD 45% Pº de la Castellana m² Periferia 3% Periferia 21% Secundaria 5% Total: m² Source: 211 Jones Lang LaSalle Total: m² Source: 211 Jones Lang LaSalle CNMV. Edison m² Owner occupation 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 19

16 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Madrid Investment Bruselas Barcelona Rotterdam Madrid Amsterdam Hamburgo Frankfurt/M Milan Paris Londres Prime Yield Prime Yields in Major European Cities 5,75% 5,5% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% Source: 211 Jones Lang LaSalle Demand The demand for office buildings in Madrid continues to be centred around the type of assets we have mentioned in previous reports: Prime and CBD locations and well-established secondary and peripheral locations, such as the area surrounding the M-3, Campo de las Naciones and Arroyo de la Vega. Highly established satellite areas such as the Parque Empresarial Las Rozas with longterm leases and credit-worthy tenants. Sale & leaseback, when the asset is of a certain quality and on a very long-term lease. Supply In recent months, the number of property investment opportunities has increased considerably. The CBD and the prime areas have been the stars of this second quarter. The headquarters of Caja Madrid in Paseo de la Castellana is up for sale and has generated a great deal of interest in the market. Also, there has been speculation regarding the possible sale of other buildings, including the Torre Picasso and the Torre Titania, in which international investors have shown an interest. This shows that there is demand for emblematic buildings in Madrid s CBD. In other areas, such as Arroyo de la Vega and Parque Empresarial Las Rozas, a number of investment opportunities have arisen and have generated interest from investors, as they are in very well-established areas and offer low vacancy rates and limited future supply. Elsewhere, certain financial institutions and public bodies are considering selling property assets and are beginning to organise sales processes. The prices they are prepared to accept for many assets will determine whether or not transactions take place before the end of the year. Yield levels Prime yield levels remain stable at 5.5% for the third consecutive quarter. We do not believe that the absence of transactions registered in the CBD and prime areas this year will make investors unwilling to accept these yield levels. In other areas of Madrid, yield levels remain relatively stable, as investors focus more on building quality and lease conditions. Transactions As we have mentioned, the number of office building investment opportunities has increased considerably in recent months, though this has not been reflected in a corresponding increase in transactions closed. As a result, the most significant transaction was: Cerquia, a Spanish developer which also holds rental assets, acquired the building at Avenida de Burgos, 18, currently occupied by Repsol. The seller was Aliseda, Banco Popular s property arm. Total Investment Volume Madrid Barcelona Q 211 Source: 211 Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

17 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Madrid accumulated investment volume by Purchaser & Vendor origin By vendor origin By purchaser origin Main Transactions in Madrid 25% 25% 75% 75% Total Madrid : 112 Millones Total Madrid : 112 Millones Extranjero Nacional Source: 211 Jones Lang LaSalle Extranjero Nacional Global Vendor: Infoinvest Paseo de la Castellana 18, Madrid Trends The number of transactions should rise materially in the third and fourth quarters. Currently, we are aware of a number of buildings that are currently being marketed or are under negotiation and which should close in the next few weeks. Supply is likely to continue to increase in the coming months, especially in the secondary and peripheral areas. International investors are still looking at Spain as a target investment market and are therefore actively analysing opportunities. However, they may not obtain the yields they are seeking, which are being heavily influenced by difficulties obtaining financing. Investors are still very focused on the quality and location of assets, as well as their rental situation, though some investors - particularly international investors but domestic ones as well - are beginning to give more weight to environmental certifications like LEED when it comes to investments. Private investors remain active and will take part in some transactions, even in the periphery and satellite area. Financing remains focused on very safe investments in terms of location and income security. Vendor: Aliseda Av Burgos 18, Madrid Jones Lang LaSalle European Property Clock Note This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of June 211 London City, Oslo London West End Moscow, Zurich Rental Growth Slowing Rents Falling Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Düsseldorf, Geneva, Lyon, Stuttgart Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out Their position refers to Prime Face Rental Values Munich, Stockholm Berlin, Hamburg, Helsinki, Paris, Warsaw Copenhagen Istanbul, St. Petersburg Source: Jones Lang LaSalle IP, July 211 Athens, Lisbon Barcelona, Madrid Brussels, Dublin, Edinburgh, Luxembourg Amsterdam, Bucharest, Budapest Rome Frankfurt, Kiev, Milan, Prague 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 21

18 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Barcelona Offices Barcelona Office Submarkets /m²/ 1Q mes 211 2Q / 211 m²/ mes /m²/ month /m²/ month 15, 14,75-19, - 14,75 19, 14,75-18,75-18,75 19,54 % 19,54 % 1, 1,- -16,5 16,5 1,- 16,25-16,25 9,5-16,75-7, - 7, 1,25-1,25 Stock Total m² Total Stock m² Tasa de Disponibilidad 13,2% Vacancy Rate 13,2% Source: 8,96 % 8,96 % 8,27 % 8,27 % 17,3 % 17,3 % 9,5-16,5-16,5 7, - 7, 1,25-1,25 Stock Total m² Total Stock m² Vacancy Tasa Rate de 13,55% Disponibilidad Source: 13,55% Fuente: Jones Jones Lang Lang LaSalle LaSalle 1º Trim 1Q 211 Fuente: Jones Lang Jones LaSalle Lang LaSalle 2Q 2112º Trim 211 Rental levels In line with the trend observed over the last three years, rental levels for Barcelona office buildings decreased slightly, by an average of 1.4%. For the year to date, the average decline stands at 2.74%. Throughout 211, rental levels are expected to continue to decline very slightly before stabilising at the end of the year. Maximum prime rental levels currently stand at 18.75/sqm/month for the best buildings. Maximum rental levels are 16.25/sqm/month in the CBD, 16.5/sqm/month in new business areas and 1.25/sqm/month in the periphery. Negotiations between tenants and owners remain slow and are still marked by incentives helping to ease the impact of rents. Although owners are highly flexible in all areas, those owning a building in the city centre are increasingly perceived as being particularly inclined to make attractive offers and give interesting incentives to would-be tenants. This rental policy has possibly contributed to achieving record take-up in the prime area this quarter, as this quarter s 13, sqm of office take-up in the primer area has not been seen since 25. Supply The second quarter has ended with an average vacancy rate of 13.55%. The figure has remained fairly stable for a year and it is expected to see a more pronounced decline from the beginning of the second half of 211, as no speculative supply will come onto the market. As explained in previous quarters, from 21 the Barcelona city centre - and particularly the prime area - began recording vacancy rates in the region of 8%, compared with 2% five years ago. In the prime area, the vacancy rate at 8% has experienced a slight decline. The pace of both new vacant space and take-up is very similar and this is why the vacancy rates are not fully reflecting this quarter s increase in take-up in the prime area. The most significant projects handed over during the second quarter are the headquarters of Bassat Ogilvy in the 22@ district (a turnkey transaction advised by Jones Lang LaSalle in 21) and of Iguzzini in Sant Cugat. Demand The quarter has been particularly active in Barcelona in terms of transaction volumes, with a total of 162. This has been driven by an increase in the number of small-scale transactions and a decrease in large-scale deals. Indeed, 67% of completed transactions were for spaces smaller than 3 sqm and 7% were for spaces larger than 1, sqm. Regarding the type of contract, 87% of transactions were rentals and 13% sales. Increasingly, the areas with the greatest take-up volume were the secondary and the new business areas, which accounted for 44% of all transactions. Of the 32,3 sqm taken up in this area, 32% corresponds to 22@ and 58% to Plaza Europa. Plaza Europa and its surroundings (Pl. Cerdà, etc.) continue to consolidate their position as the most wanted locations. Annual Take up Take up by Quarters En m² 5 4 En m² acum Lease Pre-letting Owner Occupation Source: Jones Lang LaSalle 211 Source: Jones Lang LaSalle Lease Pre-Letting Owner Occupation Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

19 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 On Point Prime Rent & Vacancy Future Supply En ' m² / m²/mes En m² Completions Speculative Owner Occupation Pre-Letting Vacancy Prime Rent Source: Jones Lang LaSalle 211 Source: Jones Lang LaSalle Take- up In the second quarter of 211, take-up in the Barcelona office market has reached a volume of 74,5 sqm, 14% more than in the previous quarter and 42% more than in the same quarter of the previous year. It should be noted that in the prime and periphery areas, take-up was twice that registered in recent quarters. In this respect, half of all the transactions for over 1, sqm were completed in the city centre. This new prime/periphery trend seen between April and June may be the result of the incentives offered by owners in these areas, who, faced with increasing vacancy rates, have opted to renovate their buildings and implement more attractive rental policies. The most important transactions completed this month include: the pre-lease of 15, sqm by Laboratorios Puig in Plaza Europa, a turn-key project agreed with Catalunya Caixa, 2,2 sqmleased by Kraft in L illa Diagonal, a transaction on which Jones Lang LaSalle advised, and 1,332 sqmleased by DAS in Torre Realia BCN. Trends There are no new office projects due to be handed over for the rest of this year. Over the next two years, the speculative projects to be completed are limited to 7 buildings totalling 62,5 sqm. It is also likely that some of these buildings will actually be completed in 214. These figures are undoubtedly contributing to a gradual reduction of the vacancy rate and will help stabilise rental levels. As for demand, bearing in mind that the take-up registered in the first half of the year stands at almost 14, sqm, we believe that our initial forecast of 25, sqm for 211 is still achievable for the Barcelona market, which will help keep activity in the office sector at more than acceptable levels.. Main Transactions in Barcelona 15. m² (Pre-letting) Sede Puig PROPERTY MARKE 2.2 m² (Lease)L Ila Diagonal Avda. Diagonal 575 PROPERTY MAR Vacancy & Take up by Submarkets Vacancy Prime 8% CBD 13% Take up Prime 18% m² (Lease) Torre Realia CBD 33% Periphery 23% Periphery 26% Secondary 36% Secondary 43% Total: m² Source: Jones Lang LaSalle 211 Total: m² m² (Lease) Torres Diagonal Litoral 211 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 23

20 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 211 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2 nd Q 211 Barcelona Investment Prime Yields 1% 8% Madrid Minimo: 1er y 2º trim 27: 3.9% Madrid Barcelona Bonos 1 años Barcelona Productos pequeños: % 6% 4% 2% % Q 2112Q 211 Source: 211 Jones Lang LaSalle y Banco de España Nota: Bonos a 1 años 1Q 211 de Mayo 211 Demand: Whilst investors were showing slightly more interest in the office market at the beginning of the year, they have remained very cautious throughout the second quarter of 211. They are still analysing investment opportunities but are holding back on investments in the short and medium term. The way the Spanish economy performs and the perception of the country by the financial markets will inevitably impact investment decisions by both domestic and international players. Potential investors continue to seek obligatory long-term leases with rents as close as possible to current market levels. These two factors as well as credit-worthy tenants and asset quality are still fundamental when it comes to decisionmaking by investors. As for the different types of investors, we have noted that: Private investors and family offices are still focusing on opportunities in the prime Paseo de Gracia/ Diagonal axis; they know these locations well and there is very limited long-term risk involved in acquisitions under current market conditions. These kinds of investors have been, and still are, very active in retail property acquisitions on these two streets and we believe this will continue given the lack of office buildings for sale in the area. They are cautious in decision-making about other parts of the city and sales are only being completed for very safe assets, as we have seen from some of the sales in the periphery this quarter. The international investors that are showing the greatest interest and proving the most active in Barcelona are German investors. In any case, investors are being cautious as a rule, as they are not so willing to take on risk unless the asset in question fulfils the vast majority of the pre-established criteria set by their management committees. Opportunistic investors are still present in the Barcelona market but the high yield levels required by these investors are making asset acquisitions difficult. These are some of the few investors that are still analysing opportunities in peripheral areas. Supply The ideal product investors are looking for has not come onto the market in the first half of the year, nor is it expected to in the second half. There will be very occasional good investment opportunities for rental assets in non-prime areas and investors need to be on their toes, as even these opportunities will be scarce. In this respect, quality assets have come onto the market in through official sales processes in new business areas. We will have to wait until after the summer to see how these processes are eventually completed, as investors are taking much longer than usual to make decisions. On another note, off-market sales, which we have already seen in H1, will continue to take place in the Barcelona office market. Some owners see off-market sales as a way to carry out planned divestments of non-strategic assets over the medium term with no adverse effect on the price of the property in question, as it is the buyer who has initiated the acquisition process. The Catalan Regional Government will be particularly active as a seller over the rest of this year and next year. The first asset portfolio, which is likely to come onto the market after the summer, comprises various types of rental assets (offices, industrial warehouses and retail units), which will be leased by the Regional Government itself. The first lot will be finalised before the end of the 34 year, although we believe the bulk of divestments will take place throughout 212. Without a doubt, the most important factor in the transactions by the Catalan Government will be the duration of contracts and possible asset buy-back options. Transactions The investment volume for office buildings in Barcelona between April and June was 132 million, which reflects a significant year-on-year decrease, from 41 million. In H1, traditional investment transactions accounted for 42% of the total, debt refinancing accounted for 32% and conversions of offices for other uses accounted for 26%. Important transactions in the second quarter included the acquisition of the former CIBA HQ on the corner of Calle Balmes and Calle Provenza by Olivia Hotels. The property will be redeveloped into one of the chain s hotels. The investment volume for the Barcelona office investment market is not expected to surpass 25 million in 211. This would represent a 6% drop on the 21 figure Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.