Segundo Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A. Market Overview

Transcripción

1 Segundo Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Ciudad de México Indicadores de Mercado 345 edificios de Oficinas clases A+&A 10 corredores de Oficinas 5.78 millones de metros cuadrados existentes 1.6 millones de metros cuadrados en construcción 12.9% tasa de desocupación Market Overview El mercado de oficinas clases A+ & A en la Ciudad de México cerró el segundo trimestre del 2017 con un inventario de 5.78 millones de metros cuadrados existentes dentro de los 10 submercados, lo que representa un incremento del 3.2% con respecto al cierre del año pasado y un incremento del 21% con respecto al cierre del mismo periodo en La oferta registrada al cierre del primer semestre del año es de 748,900 metros cuadrados de los cuales, el corredor "Norte", representa el 33% y el submercado "Polanco" representa el 16% del total disponible en el mercado. Los submercados "Interlomas", "Lomas Altas" y "Bosques" (SBD) suman únicamente el 4.3% del total del mercado disponible en la Ciudad de México. 1 La demanda bruta registrada durante 2Q 2017 fue de 110,800 metros cuadrados de los cuales el 51% corresponden al "ABD" (Insurgentes, Norte y Periférico Sur). La demanda total a cierre del primer semestre del año es de 250,200 metros cuadrados, lo que representa un incremento del 10% con respecto al cierre de 2Q Muchos edificios en construcción retrasaron sus entregas para los siguientes meses del año, por lo que se espera que en el segundo semestre de 2017, más de 450 mil metros cuadrados terminen su construcción. Los precios promedio de renta mostraron un decremento del 5% con respecto a cierre de 1Q cerrando el trimestre en US $24.7 por metro cuadrado al mes, precio más bajo registrado desde 1Q 2012.

2 Segundo Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Ciudad de México El panorama es más positivo, pero aún con riesgos. La inflación sigue en ascenso, pero se trata de un fenómeno transitorio. El fin del ciclo de subidas de tasas está más cerca El crecimiento PIB global se situó en el 0.9% trimestral durante la segunda mitad de Los datos recientes apuntan a tasas similares en lo que llevamos de 2017 y comparan positivamente con el 0.8% registrado en promedio desde La mejora generalizada de los indicadores de confianza, junto con el avance del comercio global están detrás de esta aceleración de la actividad. El desempeño de los países avanzados sigue siemdo especialmente positivo, gracias a la consolidación de la recuperación de EEUU y a que Europa crece a tasas por encima de su potencial. Por el contrario, América Latina saldrá este año de la recesión, aunque con crecimiento aun moderado. Las previsiones de crecimiento para el bienio se revisan solo marginalmente. El mejor arranque de año las eleva para la Eurozona y sobre todo para China, mientras que las de los países latinoamericanos son algo más negativas este año (con la notable excepción de México). Como resultado, el crecimiento mundial esperado es del 3.3% para 2017 y del 3.4% para 20148, en ambos casos una décima más que en lo previsto en febrero de Fuente: BBVA Research

3 Reporte de Oficinas 2Q 2017 Mercado de Oficinas Cuenta con 10 corredores los cuales se engloban en tres grandes submercados: Central Business District, Suburban Business District y Alternative Business District. Inventario Disponibilidad Tasa de Disponibilidad Demanda Bruta USD / m² / mes Actividad en Construcción 2017e 2018e 2019e En Proyecto CBD 2,425, , % 77,500 $ , , , ,400 SBD 1,662, , % 36,200 $ ,400 73,100 24, ,200 ABD 1,699, , % 136,400 $ , , , ,400 Total 5,787, , % 250,200 $ , , ,700 1,731,900 *2017 únicamente 2 do semestre 3

4 Segundo Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Construcción A cierre de 2Q 2017 más de un millón de metros cuadrados se encuentran en proceso de construcción, de los cuáles, 450 mil metros cuadrados se entregarán durante los siguientes seis meses del Los tres corredores que conforman el ABD (Norte, Periférico Sur e Insurgentes) suman el 44% del total de metros a entregar durante el siguiente semestre (197,200 m²). ONE Marina Park El submercado "Polanco" (CBD) cuenta con 104 mil metros cuadrados en construcción para entrega durante 2017 lo que representa el 23% del total de metros en el pipeline. El corredor "Bosques" es el único submercado de oficinas de la Ciudad de México que no cuenta con edificios en construcción ni en proyecto. Para el año 2019 el corredor "Insurgentes" pasará la barrera del millón de metros cuadrados existentes. Absorción La absorción bruta del mercado de oficinas a cierre del primer semestre de 2017 fue de 250,200 metros cuadrados, siendo "Periférico Sur" el submercado que sigue mostrando mayor comercialización debido a los pre arrendamientos detectados el 1Q El corredor que mostró mayor actividad durante el segundo trimestre del año fue "Insurgentes" con más de 25 mil metros cuadrados, llegando a un total de 36,900 metros totales arrendados. A cierre de 2Q 2016 la absorción bruta fue de 211,900 metros cuadrados lo que nos muestra que durante el 2Q 2017 hubo un incremento del 18% con respecto a ese periodo y del 10% con respecto al cierre de 2Q Corredor Reforma Precios de Renta El precio promedio ponderado de renta en el mercado de Oficinas de la Ciudad de México cerró el primer semestre del año en $24.7 por metro cuadrado al mes, lo que representa un decremento de 9% con respecto al mismo periodo de El corredor que muestra el precio más alto es "Lomas Palmas" con US $31.6 / m² al mes. El corredor "Norte" es el submercado que sigue mostrando el precio promedio más bajo del mercado con US $19.3 / m² al mes. Durante 2Q 2017 los precios promedio bajaron debido a la sobreoferta que se encuentra en el mercado y la alta construcción en el mismo, mostrando un decremento del 5% con respecto a cierre de 1Q Los precios promedio de renta en la Ciudad de México oscilan entre US $19.3y $31.6 / m² / mes. Edificios clases A+&A Citi Insur 4

5 2Q 2017/ Mercado de Oficinas Skala Corporativo - ABD - 51,000 m² Down Town Santa Fe I, II y III - SBD - 62,500 m² Construcción Durante el segundo trimestre de 2017, únicamente 32,600 metros cuadrados ingresaron al inventario existente de oficinas Clases A+ & A de la Ciudad de México. El corredor "Insurgentes" es el que muestra la mayor cantidad de metros cuadrados en construcción con más de 500,000 metros cuadrados a entregarse durante los siguientes tres años. En total más de 1.6 millones de metros cuadrados se encuentran en proceso de construcción de los cuales el 55% se encuentran en el submercado ABD, el 30% en el CBD y el 14% en el SBD. Actividad en Construcción Actividad en Construcción e Pipeline 2017 Submercado Edificio M² Interlomas Paseo Interlomas 20,000 Lomas Altas DENN 4,315 Norte Skala 51,000 Insurgentes Torre Manacar 46,959 Enlace 6,327 Patriotismo 435 4,414 Revolución ,696 Santa Fe DownTown 62,500 The Tower Park 33,584 Periférico Sur Artz Pedregal 54,778 Periférico ,400 Polanco Latitud Polanco 31,408 One Marina Park 61,952 Torre Concreta 9,687 Reforma Torre Cuarzo 63,361 5

6 Antara Polanco Torre Paseo CBD - Reforma - Polanco - - Lomas Palmas millones de metros cuadrados Torre Diana Corporativo Altezza II El CBD conformado por los submercados "Reforma, Polanco y Lomas Palmas" cuenta con 2.4 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 11.8% lo que corresponde a 285,100 metros cuadrados de los cuales Polanco representa el 41% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante el primer semestre del 2017 fue de 77,500 metros cuadrados. Absorción Inventario / Market Share El CBD es considerado el corredor con los precios más altos registrados con un promedio de $30.0 por metro cuadrado al mes. Cuenta con 498 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 60% se encuentran en Polanco. 6

7 Torre Sur Distrito Santa Fe SBD - Bosques - Santa Fe - - Interlomas - Lomas Altas millones de metros cuadrados Arcos Torre II Corporativo DENN Centtral Interlomas El SBD conformado por los submercados "Bosques, Santa Fe, Interlomas y Lomas Altas" cuenta con 1.6 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 7.5% lo que corresponde a 124,400 metros cuadrados de los cuales Santa Fe representa el 74% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante el primer semestre del 2017 fue de 36,200 metros cuadrados, de los cuales el 72% corresponden a "Santa Fe". Absorción Inventario / Market Share El precio promedio de renta en el SBD es de US $23.5 / m² al mes el cuál mostró un incremento de tres centavos de dólar en comparación con el cierre de 2Q Cuenta con más de 232 mil metros cuadrados en construcción. 7

8 ABD - Insurgentes - Norte - - Periférico Sur millones de metros cuadrados Vertia Azcania Corporativo Periférico 4277 El ABD conformado por los submercados "Insurgentes, Norte y Periférico Sur" cuenta con 1.7 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. La tasa de disponibilidad cerró en 20%, lo que corresponde a 339,400 metros cuadrados de los cuales "Norte" representa el 73% del área total disponible. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La absorción bruta registrada durante el primer semestre del 2017 fue de 136,400 metros cuadrados, que en su mayoría corresponden a pre arrendamientos. Absorción Inventario / Market Share El precio promedio de renta en el ABD es de US $23.3 / m² al mes el cuál mostró un decremento de US$ 0.5 por m² al mes en comparación con el cierre de 2Q Cuenta con más de 902 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales, "Insurgentes" representa el 59% del total, cifra nunca antes registrada en este corredor. 8

9 2Q 2017/ Mercado de Oficinas Absorción 2Q 2015 Absorción 2Q 2016 Absorción 2Q 2017 Transacciones 2Q 2017 Edificio Corredor Tipo de Operación M 2 Inquilino / Comprador The Tower Park Plaza Toreo B y C Torre Mapfre Citi Insur Corporativo Del Parque Torre Acuario Torre Estrella Altezza I Torre Mayor Torre Mayor Santa Fe (SBD) Norte (ABD) Reforma (CBD) Insurgentes (ABD) Insurgentes (ABD) Santa Fe (SBD) Interlomas (SBD) Lomas Palmas (CBD) Reforma (CBD) Reforma (CBD) Prearrendamiento Expansión Reubicación Prearrendamiento Renovación Renovación Renovación Renovación Reubicación Renovación 9,200 8,700 4,600 3,500 3,500 3,100 2,300 1,900 1,800 1,700 We Work AT&T Aeromexico Servicio Panamericano de Protección ADT Private Security Services Johnson & Johnson Medical Phillips Maersk México Tokio Marine Western Union 9

10 2Q 2017/ Mercado de Oficinas 11.4% + de Inventario Total en comparación con 2Q % + de Absorción Bruta en comparación con 2Q % Decremento en precio promedio de mercado en comparación con 2Q Edificios existentes clases A+ & A 80 Edificios en etapa de Construcción clases A+&A 58 Inventario Total Santa Fe y Polanco han sobrepasado el millón de metros cuadrados existentes y se espera que para 2019 Insurgentes llegue a la misma cantidad y Reforma para Edificios en etapa de Planeación 10

11 2Q 2017/ Mercado de Oficinas Variables - Mercado de Oficinas Datos en comparación con 2Q 2016 Inventario Tasa de Disponibilidad Absorción Bruta Construcción Precios Promedio de Renta + 643,600 m % + 38,300 m 2 +32,600 m 2 - US$ 0.25 Torres Reforma Colón Tasa de Disponibilidad La tasa de desocupación mostró un incremento de 3.1 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo de

12 2Q 2017/ Mercado de Oficinas Resúmen El mercado de oficinas A+ & A de la Ciudad de México cuenta con 5.7 millones de metros cuadrados dentro de sus 10 corredores de oficinas. INVENTARIO HISTÓRICO 2Q Q Q Q 2018e 12

13 2Q 2017/ Mercado de Oficinas Carta del Director y Socio Desde la apertura de nuestras oficinas en la Ciudad de México en diciembre de 2015, en Avison Young hemos venido trabajando en conjuntar un equipo de trabajo con profesionales probados en el sector comercial inmobiliario. Somos la firma de servicios inmobiliarios comerciales de más rápido crecimiento a nivel mundial. El caso de México es un ejemplo de este vertiginoso crecimiento. En estos casi 18 meses desde nuestro arranque hemos doblado el tamaño de nuestro equipo y confiamos en volver a hacerlo en el corto plazo. La atracción de talento a una firma de mediano tamaño como lo es Avison Young no resulta fácil en un mercado tan competido como el de la Ciudad de México. Para ello se requiere de un modelo de negocio con un enfoque y modelo diferentes. El que nuestra firma sea operada por sus socios, quienes detentamos la propiedad de casi la totalidad de las acciones de la misma, proporciona al talento existente y a nuestros clientes, realmente una opción distinta a las existentes, casi todas ellas empresas públicas. Este ambiente de trabajo colaborativo nos permite realmente anteponer los intereses de nuestros clientes a cualquier otro. Buscamos una relación de largo plazo con nuestros clientes y no solo concretar transacciones para generar comisiones. Somos más que simples agentes inmobiliarios, somos una firma de servicios inmobiliarios realmente integrada. El presente reporte del mercado de oficinas de la Ciudad de México, es un ejemplo de nuestras capacidades en proporcionar a nuestros clientes con información valiosa sino también la forma de interpretarla para poder anticipar tendencias y ciclos de mercado. Ciudad de México Contactos Guillermo Sepúlveda Principal guillermo.sepulveda@ Emile Sarraf Principal emile.sarraf@ Tania Sánchez Research Director tania.sanchez@ Para más información sobre este reporte favor de contactar a: Tania Sánchez Research Director tania.sanchez@ Esperamos que esta información le resulte de interés y no dude en contactarnos para cualquier duda u comentario. Por último, lo invitamos a seguir pendiente de futuras publicaciones de Avison Young sobre este creciente mercado de bienes raíces comerciales. Cordialmente, Avison Young - México Prol. Paseo de la Reforma No Torre "A" Piso 18 Col. Santa Fe C.P Ciudad de México Guillermo J. Sepúlveda Socio y Director General Avison Young - México 2017 Avison Young México. All rights reserved. 13 E. & O.E.: The information contained herein was obtained from sources which we deem reliable and, while thought to be correct, is not guaranteed by Avison Young.

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