Transformación del modelo de negocio inmobiliario

Transcripción

1 SECTOR INMOBILIARIO Transformación del modelo de negocio inmobiliario Octubre, 2010 kpmg.es

2 Índice 1. Resumen ejecutivo 2. Análisis del sector a través de sus empresas 2.1. Evolución de la cifra de negocio y del resultado 2.2. Análisis del activo 2.3. Análisis del pasivo 2.4. Ajuste de la plantilla 3. El nuevo modelo de negocio inmobiliario 3.1. Nuevos parámetros de la empresa inmobiliaria 3.2. El tránsito hacia el nuevo modelo 4. Anexos 4.1. Nota metodológica 4.2. Otros informes de KPMG sobre el sector inmobiliario

3 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 1 1. Resumen ejecutivo KPMG presenta su tercer informe que tiene por objeto reflexionar sobre los procesos de transformación que afectan al sector inmobiliario español. En esta ocasión se fija el foco en los efectos que la crisis financiera y económica está teniendo sobre las empresas del sector a través del análisis de sus principales magnitudes contables. A continuación se reflexiona sobre cuál podría ser el modelo de éxito en el nuevo entorno y cómo las inmobiliarias pueden avanzar hacia él. El análisis realizado sobre las principales inmobiliarias españolas para el periodo que va desde hasta 2010, ha arrojado las siguientes conclusiones de interés: Las principales inmobiliarias han perdido cifra de negocio desde a un ritmo anual medio del 17%. La caída podría ser mayor si dejamos de tener en cuenta aquellas ventas vinculadas a procesos de canje de deuda por activos. Los activos en manos de las inmobiliarias han sufrido importantes correcciones valorativas, que en el caso de las cotizadas han estado por encima del 30% acumulado en dos años. Se observa también que el activo inmovilizado ha ido ganando terreno progresivamente al activo circulante, síntoma de que el modelo de negocio patrimonialista está resistiendo mejor la crisis que el de promoción inmobiliaria. Los fondos propios de las empresas han caído sucesivamente debido a la acumulación de pérdidas y correcciones valorativas de activos. En 2009 los fondos propios de las cotizadas representan tan sólo el 7% del total del pasivo, en contraste con el más del 20% que representaban en. El gasto financiero soportado por las inmobiliarias creció muy significativamente en debido al incremento de las primas de riesgo aplicadas al sector. La caída de los tipos de interés de referencia en 2009 ha neutralizado este efecto y se ha rebajado la factura financiera hasta niveles pre-crisis. Se ha producido una fuerte reestructuración organizativa con un ajuste de las plantillas de las inmobiliarias que en fue de un 29%. En 2009 las inmobiliarias cotizadas, por su parte, habían reducido hasta un 40% sus estructuras de personal. Cuáles son los parámetros clave que van a definir el nuevo modelo de éxito en el sector inmobiliario?. Según nuestra visión se ha de trabajar en tres planos diferentes: Foco en el producto. Incluye realizar esfuerzos en su diferenciación, a través de elementos como el diseño, la localización o la sostenibilidad. Nuevo modelo de negocio. Centrado en funciones donde la promoción inmobiliaria puede aportar valor añadido, evitando en la medida de lo posible procesos de integración vertical. Además, la mayor presencia de capital propio en la estructura financiera de las empresas es ahora un elemento básico. Reorganización. Estructuras organizativas reducidas y flexibles, que cuenten sólo con aquellos recursos permanentes necesarios para llevar a buen término los proyectos inmobiliarios. La externalización es la herramienta básica para lograr este objetivo. El tránsito hacia este nuevo modelo ha empezado ya en el sector inmobiliario español y requiere de la colaboración activa entre promotoras y entidades financieras. Esta tarea plantea dos desafíos básicos: Reducción inmediata de los stocks de vivienda terminada. Elaboración de planes de negocio a medio y largo plazo, previo análisis de la cartera de activos con el objetivo de catalogar y seleccionar aquellos que tienen sentido en la nueva hoja de ruta de las empresas. Sin duda aquellas empresas que sean capaces de estabilizar su situación a corto plazo y plantear al mismo tiempo un plan de negocio sólido y con futuro, tienen todo a su favor para liderar el sector inmobiliario de los próximos años.

4 2 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 2. Análisis del sector a través de sus empresas El análisis de los balances y cuentas de resultados del conjunto de las cincuenta principales inmobiliarias españolas y, al mismo tiempo, de las nueve grandes cotizadas, ha sido la herramienta elegida en este informe para obtener una visión de cómo se está reestructurando el sector después de sufrir el impacto de la crisis financiera de verano de y afrontar un periodo de muy débil demanda y racionamiento del crédito. Aún así es necesario advertir que el sector inmobiliario español ha estado tradicionalmente muy atomizado 1, por lo tanto cualquier análisis sobre las principales empresas del sector debe ser tomado con la cautela necesaria. El análisis se ha centrado en algunas magnitudes contables que pueden aportar información útil sobre el impacto del ajuste en el sector inmobiliario. En primera instancia se analiza la evolución del negocio, a través de las series temporales de Cifra de Negocio, Resultado de Explotación y Resultado Neto desde hasta el cierre de A continuación se analiza el aspecto patrimonial de estas empresas y cómo ha impactado la evolución de las magnitudes anteriores en la estructura de activo y de pasivo. Finalmente, como elemento representativo de los ajustes de las estructuras de las empresas, se realiza un análisis tanto de la plantilla de las inmobiliarias como de su partida asociada de gastos de personal. Gráfico 1. Evolución cifra negocio inmobiliarias n/d Millones de Cotizadas Principales Inmobiliarias 1 Las cinco primeras promotoras inmobiliarias construían en tan sólo el 5% del total de viviendas iniciadas en dicho ejercicio.

5 Transformación del modelo de negocio inmobiliario Evolución de la cifra de negocio y del resultado Cifra de Negocio La debilidad de la demanda de vivienda que ha caracterizado los ejercicios y 2009 ha impactado directamente en la cifra de negocio de las inmobiliarias. Las principales cincuenta inmobiliarias sufrieron un recorte en sus ingresos del 17,3% en respecto a lo obtenido en. Si limitamos el análisis al caso de las inmobiliarias cotizadas encontramos que está caída es menos acentuada y supuso un 12,1% en y un 13,7% en Los primeros meses de 2010 (primer trimestre) han representado también para estas últimas una caída en su cifra de negocio del 16,4%, si bien en este caso se trata de una comparación parcial trimestral que hay que tomar con cautela. En el análisis de estas magnitudes hay que tener en cuenta el hecho de que la caída real de las ventas a clientes finales puede haber sido mucho mayor ya que en estas cifras pueden estar incluidas operaciones de canje de deuda por activos, procesos a través de los cuales las empresas han vendido lotes de suelo y vivienda a sus entidades financieras acreedoras. En consecuencia y a la vista de estos datos, parece que la mayoría de empresas del sector llevan sufriendo recortes de cómo mínimo dos dígitos en su cifra de negocio al menos durante dos ejercicios completos. Resultado de explotación La caída tanto de las ventas como de los precios de las viviendas, en muchas ocasiones por debajo de sus costes de producción teniendo en cuenta el precio de adquisición del suelo sobre en el que se han edificado, llevó a las inmobiliarias a incurrir en pérdidas de explotación en cuando en en general aún se obtenían cifras positivas. Las cincuenta principales inmobiliarias pasaron en de un resultado de explotación conjunto positivo de millones de a unas pérdidas en de millones de. Esto supone una caída del 184%. Las inmobiliarias cotizadas tuvieron en un comportamiento similar, con una caída incluso mayor, un -258%. En 2009 el resultado de explotación de estas inmobiliarias sigue siendo negativo: 461 millones de. Si bien hay que tener en cuenta que en 2009 algunas de ellas ya arrojan cifras positivas, esto parece no ser suficiente para compensar los malos datos de las empresas aún en concurso o de aquellas en las que en su modelo de negocio tienen pocos ingresos recurrentes al no contar con una actividad patrimonial significativa. Gráfico 2. Evolución resultado explotación y resultado neto inmobiliarias cotizadas Millones de Resultado Explotación Resultado Neto

6 4 Transformación del modelo de negocio inmobiliario Resultado Neto Si añadimos a los datos anteriores de resultado de explotación, el impacto del resultado financiero y de las minusvalías originadas en operaciones de venta de activos forzadas, los resultados netos agregados para fueron también negativos y supusieron un impacto en el sector de más de millones de en pérdidas. Teniendo en cuenta que en aún se obtenía un dato positivo, en torno a unos millones de de beneficio neto, se hace patente la magnitud del ajuste sufrido por el sector durante el ejercicio. Gráfico 3. Evolución activo total de las inmobiliarias Cotizadas Principales Inmobiliarias n/d Millones de Sin embargo en 2009 las inmobiliarias cotizadas ya presentan una importante reducción de pérdidas respecto a (en torno a un 68% menos) y dado que los datos contables publicados para el primer trimestre de 2010 insisten con una reducción de pérdidas netas en torno al 18%, parece razonable afirmar que el sector tocó fondo durante y en la actualidad está inmerso en una fase de cierta recuperación. 2.2 Análisis del activo El estallido de la burbuja inmobiliaria ha tenido como consecuencia una corrección importante del valor de los activos inmobiliarios en manos de las empresas del sector, circunstancia que se ha ido trasladando paulatinamente a los balances de las empresas. Este ajuste se ha producido tanto desde el punto de vista del precio (menor valor de los activos incluidos en los balances) como desde la cantidad (las empresas se han deshecho de muchos activos con el objetivo de reducir deuda). La caída del activo total en de las 50 principales inmobiliarias fue del 17%, desde los casi millones de (99.671) en hasta los a 31 de diciembre de. En el caso de las inmobiliarias cotizadas la caída fue incluso mayor con un recorte del 20,7% en. Un factor que puede contribuir a explicar esta diferencia es la mayor supervisión contable y financiera a la que están sujetas estas compañías, que les lleva a reconocer los ajustes de valor de activos antes que el resto de las empresas. En 2009 el ajuste se suaviza con una caída del 14,7%, lo que ahonda en la impresión anteriormente comentada de que fue el año donde las empresas del sector se ajustaron con mayor severidad. Aún así, después de dos años de ajuste el conjunto del activo habría caído un 32,4% Es importante destacar que las inmobiliarias cotizadas representan en torno a un 60% de los activos totales de las 50 principales inmobiliarias, por tanto su comportamiento se puede considerar moderadamente representativo del sector en su conjunto. A la hora de abordar el análisis del activo de las empresas inmobiliarias es necesario tener en cuenta las diferencias en la contabilización de los activos según se trate de inmobiliarias patrimonialistas o promotoras. En el primer caso, se trata de empresas cuyo objeto de negocio principal es la explotación de inmuebles en régimen de alquiler, sean de naturaleza comercial, industrial o incluso residencial. En el segundo, incluimos la actividad tradicional de promoción inmobiliaria, que consiste básicamente en la compra y transformación de suelo para desarrollar viviendas destinadas a la venta. Por regla general, las patrimonialistas contabilizan sus activos inmobiliarios en partidas dentro del Inmovilizado, mientras que las promotoras inmobiliarias contabilizan el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante. Así, según el destino que pueda tener un suelo (desarrollo de patrimonio o promoción de vivienda), se clasificará de una manera de otra. Además, estos modelos de negocio pueden coexistir dentro de una misma empresa, por lo que es posible encontrar casos en los que haya activos como suelo o inmuebles contabilizados, algunos como circulante, otros como inmovilizado.

7 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 5 Inmovilizado Si analizamos la composición del activo total (fijo y circulante), en el transcurso del ejercicio el activo inmovilizado de las 50 principales inmobiliarias ha ido ganando terreno progresivamente frente al circulante. En representaba un 38,7% del activo y a finales de un 42,8%. En el caso de las inmobiliarias cotizadas se produce una evolución en el mismo sentido, si bien el punto de partida de distribución del activo entre fijo y circulante es más equilibrado en este caso (43,7% y 56,3% respectivamente). Esto se puede explicar por el hecho de que entre las cotizadas abunda más el modelo de negocio patrimonialista que se caracteriza por mantener una mayor proporción de inmovilizado que circulante en los balances. Esta evolución positiva del inmovilizado frente al circulante se puede explicar como una consecuencia de la mayor fortaleza que presenta el negocio patrimonialista frente a los efectos de una crisis inmobiliaria como la actual, que ha afectado con más severidad a las inmobiliarias centradas en la promoción de viviendas. Circulante Ya hemos comentado que durante el periodo el activo circulante de las inmobiliarias cotizadas ha ido perdiendo peso frente al inmovilizado, pasando de representar más de la mitad del activo total (56,3% en ) a menos de la mitad en 2009 (46,8%). El resultado de todo esto parece ser el paso de un modelo pre-crisis donde el sector estaba dominado por las inmobiliarias centradas en la promoción inmobiliaria, con fuertes saldos de circulante (suelo y vivienda) a un modelo post-crisis donde esta situación se ha invertido y el modelo de negocio patrimonialista parece imperar. Pero, Qué razones han impulsado esta reducción del circulante en el sector?. No hay que olvidar que la capacidad de las inmobiliarias para desarrollar el stock de suelo en su poder ha quedado drásticamente limitada desde mediados de debido primero a la crisis de crédito y después a la debilidad de la demanda de vivienda. Esto les ha obligado a corregir el valor de este suelo que ahora es menos líquido, o bien les ha forzado a transferirlo a las entidades financieras acreedoras en el marco de procesos de canje de activos por deuda. El efecto sobre los otros componentes del activo circulante es similar. El valor de los stocks de viviendas terminadas se ha visto recortado de manera significativa por la práctica inexistencia de demanda de vivienda a causa del endurecimiento del crédito a las familias y a la mala evolución de las variables y expectativas macroeconómicas, entre ellas la tasa de desempleo. De igual manera se ve afectado el valor de las viviendas en curso, como consecuencia de la restricción del crédito promotor (que impide continuar con el desarrollo de las promociones) y a la reducción de las expectativas de una venta rápida como en el pasado. A esto hay que añadir la fuerte reducción que han sufrido las inmobiliarias en general en sus posiciones de tesorería, saldos de clientes e inversiones financieras temporales, elementos que también están incluidos en el activo circulante. Por todo ello el activo circulante de las principales inmobiliarias españolas cayó en un 22,6%, mientras que el de las cotizadas cayó a tasas incluso mayores: 27,1% en y 22,9% en 2009, lo que acumuladamente representa un 43,8% en un periodo de dos ejercicios. Gráfico 4. Evolución de la estructura del activo de las inmobiliarias cotizadas ( ) 100% 56,3% 51,8% 46,8% 75% 50% Circulante Fijo 43,7% 48,2% 53,2% 25% %

8 6 Transformación del modelo de negocio inmobiliario Gráfico 5. Evolución activo circulante de las inmobiliarias (-2009) Millones de Cotizadas Principales Inmobiliarias n/d Análisis del pasivo Fondos propios Los fondos propios de las principales inmobiliarias españolas cayeron en un 38,6%, cifra que se puede explicar como el resultado de la acumulación de pérdidas operativas, minusvalías e impacto de las provisiones por depreciación de activos, tanto en suelo como en vivienda u otros activos como inmuebles en renta. Las inmobiliarias cotizadas están sufriendo este ajuste de manera mucho más acelerada con una tasa de caída de los fondos propios en del 60,3% y en 2009 del 46,3%. Esto supone en los dos ejercicios haber perdido un 78,8%. Hay que destacar que estos fondos propios en representaban más de un 20% de todo el pasivo y a cierre de 2009 no llegaban al 7%. Esta drástica reducción de los fondos propios ha abocado a muchas inmobiliarias al concurso de acreedores o incluso a su liquidación. Una consecuencia a corto plazo de este fenómeno es el hecho de que el fondo de maniobra de las principales inmobiliarias se redujo en un 43,1%, como una expresión de posiciones de caja muy débiles combinadas con fuertes vencimientos de deuda a corto plazo. La reducción real del fondo de maniobra en algunos casos podría ser incluso más acusada, al mantener muchas promotoras suelos ilíquidos en su activo circulante, dentro del epígrafe de existencias. No obstante este análisis sobre los fondos propios de las inmobiliarias cotizadas se ha de matizar, ya que existen diferencias importantes de unas a otras. Las inmobiliarias en concurso de acreedores pueden presentar valores negativos, mientras que las que gozan de mejor salud financiera han sufrido simplemente reducciones menos drásticas. También es cierto que antes de la crisis muchas empresas del sector presentaban importantes volúmenes de recursos propios, después de años de acumulación de beneficios, plusvalías en activos y sobretodo para el caso de las inmobiliarias de menor tamaño, una clara tendencia a la reinversión de los beneficios. LOS FONDOS PROPIOS DE LAS COTIZADAS EN REPRESENTABAN MÁS DE UN 20% DE TODO EL PASIVO Y A CIERRE DE 2009 NO LLEGABAN AL 7%

9 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 7 10,5% ES EL PORCENTAJE EN QUE HA CAIDO EL PASIVO EXIGIBLE DE LAS 50 PRINCIPALES INMOBILIARIAS EN, LO QUE IMPLICA UNA CLARA REDUCCIÓN DEL NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DEL SECTOR Exigible El ajuste del endeudamiento del sector también tiene su reflejo en los balances. El pasivo exigible de las 50 principales inmobiliarias cayó en un 10,5%, lo que implica una clara reducción del nivel de endeudamiento del sector. En el caso de las cotizadas, la caída fue similar con un 9,7% en y un 10,8% en 2009, lo que implica una rebaja del endeudamiento de casi el 20% en dos ejercicios. Esto ha sido posible debido fundamentalmente a: 1) procesos de canje de activos por deuda, 2) venta forzada de activos estratégicos (frecuentemente con minusvalías importantes) o 3) quitas logradas en algunos procesos de reestructuración/concurso. Respecto a este último fenómeno, hay que destacar que su importancia es relativa en términos cuantitativos, dado que los bancos acreedores se han mostrado en general más dispuestos al aplazamiento que a la quita. Aunque cabría esperar que las refinanciaciones hayan transformado la estructura de la deuda de las empresas, aumentado la proporción de deuda a largo plazo respecto a la deuda a corto, los datos no parecen confirmar este hecho (Ver gráfico 6). Esto parece apuntar, entre otras cosas, a que aún quedaría cierto recorrido dentro de las reestructuraciones de deuda del sector para lograr una adecuación definitiva del pasivo inmobiliario a la nueva dinámica del sector. Gráfico 6. Evolución de la estructura del pasivo de las inmobiliarias cotizadas ( ) 43,7% 36,3% 41,9% 21,7% Pasivo Circulante Pasivo Fijo Fondos Propios 47,8% 41,3% 10,9% 53,7% 39,5% 6,8% % Gráfico 7. Evolución pasivo exigible de las inmobiliarias (-2009) Cotizadas Principales Inmobiliarias n/d 75% 50% 25% % Millones de

10 8 Transformación del modelo de negocio inmobiliario A pesar de la reducción general del endeudamiento de las empresas del sector, los gastos financieros aumentan considerablemente hasta doblarse en (101,6%). Este fenómeno se puede explicar por el incremento de las primas de riesgo que soportan las inmobiliarias españolas, que aún logrando en los procesos de refinanciación mayores plazos de devolución del capital, deben asumir al mismo tiempo un mayor coste financiero. UN 63% SE HA REDUCIDO LA FACTURA FINANCIERA QUE SOPORTAN LAS INMOBILIARIAS COTIZADAS Gráfico 8. Evolución gasto financiero en inmobiliarias cotizadas (-2009) Miles de Para unos tipos de interés de referencia similares en y, las empresas inmobiliarias tuvieron que hacer frente durante a una altísima factura financiera debido al incremento de las primas de riesgo aplicadas al sector. En 2009 esta situación parece haber cambiado de plano ya que los datos publicados en este ejercicio sobre gasto financiero reflejan caídas importantes, con una reducción de la factura financiera que soportan las inmobiliarias cotizadas de en torno a un 63%. Sin duda la evolución intensamente bajista de los tipos de interés de referencia, como el Euribor, ha tenido un papel importante en este sentido. También es lógico pensar que según se van cerrando refinanciaciones de empresas del sector con planes de negocio sólidos, las primas de riesgo tienen que moderarse como consecuencia de un cambio en la percepción del riesgo por parte de las entidades financieras. 2.4 Ajuste de la plantilla La situación del mercado ha llevado a sus empresas a reducir sus estructuras al mínimo, frecuentemente en el contexto de un plan de negocio o reestructuración financiera. El análisis de la evolución de la plantilla y del gasto de personal es una buena aproximación al ajuste organizativo que las empresas están llevando a cabo. De hecho el número total de trabajadores de las 50 principales inmobiliarias españolas se redujo en un 28,8% y en las cotizadas se observó un recorte del 43,6% en y de un 39,9% en Como consecuencia de estos recortes la plantilla de estas inmobiliarias ha pasado de personas en a tan solo en 2010.

11 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 9 Gráfico 9. Evolución plantilla en inmobiliarias cotizadas Gráfico 10. Evolución gasto personal en inmobiliarias cotizadas Aunque como hemos visto, la plantilla de las inmobiliarias cotizadas se redujo ya en de manera considerable, el coste de personal repuntó en ese ejercicio, debido al coste extraordinario de los procesos de ajuste de plantilla, fundamentalmente indemnizaciones (Ver gráfico). En 2009 los datos muestran que el proceso parece haberse normalizado y los costes de personal que soportan las inmobiliarias son más proporcionales a la plantilla que mantienen. Dado que las grandes empresas inmobiliarias españolas en general han mantenido altos niveles de subcontratación para funciones de producción y técnicas, es lógico pensar que el personal que ha tenido que ser recortado ha sido fundamentalmente comercial y administrativo. Todo parece indicar que se han tenido que ajustar unas estructuras claramente sobredimensionadas formadas durante los años expansivos del ciclo inmobiliario.

12 10 Transformación del modelo de negocoi inmobiliario 3. El nuevo modelo de negocio inmobiliario Del análisis anterior se desprende que el sector se está ajustando reduciendo su capacidad productiva. Parece poco probable que el sector inmobiliario español vuelva a ser lo que fue en los años anteriores al estallido de la crisis financiera de. Producciones anuales que superen las viviendas no deben considerarse en el escenario base mientras se mantengan los actuales parámetros demográficos y socioeconómicos que determinan la demanda real de vivienda. Es cierto que en el 2010 el mercado empieza a recuperarse con reducciones importantes en los stocks de vivienda terminada en manos de las entidades financieras, pero, en todo caso, las expectativas de actividad son moderadas y consecuentes con la demanda real de vivienda existente en España cifrada por diversas fuentes en una horquilla de entre 300 y 400 mil viviendas anuales. La resultante es por tanto una evolución gradual de las viviendas que se empezaron a construir en 2009 hacia esa cifra de , teniendo en cuenta que el periodo medio de desarrollo de vivienda está en torno a los dos años y que existe un stock que debe absorberse. Este stock debe analizarse siempre atendiendo a su localización geográfica y tipología de producto. El otro elemento que ha sido crítico en todo este proceso es la financiación. No parece que el crédito, tanto desde el punto de vista del promotor como del comprador de vivienda, vaya a resultar tan accesible como en el pasado. La tolerancia al riesgo inmobiliario de las entidades financieras se mantendrá previsiblemente baja por mucho tiempo, tanto como el que precisen para hacer su propia reestructuración. Esto significa que las viviendas no se venderán con la misma rapidez, el esfuerzo comercial de las promotoras deberá ser mayor y el abanico de opciones de pago para los compradores deberá ser más amplio y menos dependiente de la financiación bancaria. Por último no podemos perder de vista los factores que determinan la demanda de los individuos a la hora de comprar vivienda, donde se incluyen elementos como la renta, tipos de interés o el nivel de confianza en general y en particular el convencimiento de que el ajuste de precios inmobiliarios ya ha concluído. Siendo este el escenario macro, en las páginas siguientes pretendemos identificar las principales tendencias de transformación que se apuntan en los numerosos procesos de reestructuración en los que estamos y hemos estado presentes como firma de servicios profesionales. No parece que el crédito, tanto desde el punto de vista del promotor como del comprador de vivienda, vaya a resultar tan accesible como en el pasado

13 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 11 Es preciso que todos los elementos de la cadena de valor del proceso inmobiliario se transformen para adecuarse a la nueva etapa, de mayor exigencia y competencia 3.1 Nuevos parámetros de la empresa inmobiliaria En un mercado caracterizado por una demanda moderada y un bajo nivel de apalancamiento tanto para familias como para empresas, qué tipo de promotoras pueden tener más posibilidades de éxito?. En primer lugar aquellas con un alto de nivel de profesionalización. Desde luego, el tradicional alto grado de atomización del sector no ha contribuido en este sentido hasta ahora, pero lo que sí que parece claro es que el actual proceso de duro ajuste ha cambiado bastante las cosas. No en vano, se han cerrado muchas empresas y las que se mantienen han dado una vuelta prácticamente completa a su negocio. Esta exigencia de profesionalización, junto con las dificultades financieras y de demanda actuales, habrán contribuido sin duda a establecer unas barreras de entrada en el sector que siempre fue conveniente tener. En este nuevo escenario hemos identificado tres parámetros definitorios para la empresa inmobiliaria que no son otros que el producto, el modelo de negocio y la estructura organizativa necesaria para desarrollar la actividad. El producto En un contexto en el que es preciso recuperar una demanda hoy inexistente y cuya componente principal es la demanda real y no la especulativa, la diferenciación del producto es clave. No es suficiente con producir viviendas que cumplan con la legislación técnica y urbanística vigente, sino que deberán ser productos innovadores que aporten un claro valor añadido al comprador por un precio mucho más ajustado. La viabilidad de una promoción ha de pasar por el estado o disponibilidad de las infraestructuras del lugar donde se asienta, así como su encaje en sus respectivos entornos urbanos. Construir grandes promociones residenciales en lugares mal comunicados y sin servicios, sólo tiene sentido en un mercado con especulación. Por otro lado esto es un elemento crítico que permitirá valorar también la buena gestión urbanística de las entidades locales. El nuevo esquema va a requerir por tanto un mayor nivel de especialización de las promotoras inmobiliarias, que tendrán que invertir en I+D+i, al igual que hacen otras industrias, para ofrecer soluciones residenciales competitivas e innovadoras. En este sentido, la sostenibilidad y el ahorro energético van a jugar un papel clave en la definición de los nuevos productos inmobiliarios, incluyendo el uso intensivo de la energía solar, gestión de residuos y uso de materiales no contaminantes entre otros. Una aportación de valor del sector inmobiliario a la economía española es recuperar el componente de diseño de los productos, que tendrán que adaptarse a las necesidades y gustos de un mercado de cada día más exigente. En definitiva es una apuesta por el diseño en un ámbito en el que en muchos casos se había perdido. El modelo de negocio Es preciso que todos los elementos de la cadena de valor del proceso inmobiliario se transformen para adecuarse a la nueva etapa, de mayor exigencia y competencia. Esto requiere un esfuerzo permanente de mejora continua en la eficiencia de cada uno de sus procesos. Solo así el crecimiento se asentará sobre bases sólidas. Teniendo en cuenta que el negocio inmobiliario gira entorno a tareas como la construcción, promoción y comercialización, es recomendable en general que las inmobiliarias se centren en la segunda de ellas. Cómo genera valor entonces el promotor inmobiliario?: conociendo la demanda, gestionando el suelo, diseñando el producto adecuado y definiendo e impulsando el proceso técnico, administrativo y legal necesario para llevar a buen término la promoción. Estas actividades son complejas y entrañan un nivel de riesgo de negocio alto. Por tanto centrar los esfuerzos y el know-how de la organización en estos aspectos justifica la definición de un modelo de negocio propio separado del resto de actividades. La ejecución material de las obras debe encomendarse a constructores especializados en el segmento correspondiente, con el fin de que aporte la máxima productividad y valor. Por último la venta de las viviendas puede realizarse a través de redes de comercialización inmobiliaria, que tengan

14 12 Transformación del modelo de negocoi inmobiliario una fuerte implantación física (agencias) o virtual (portales inmobiliarios). En todos estos procesos la existencia de una adecuada gestión financiera es clave. Los procesos de integración vertical observados en los últimos años previos a la crisis, donde algunos promotores inmobiliarios eran a la vez sus propios constructores y comercializadores de producto, están sufriendo una evolución inversa, como reflejo en todo caso de la necesidad de asignar adecuadamente los diferentes riesgos a las actividades que los sustentan. Se trata de un ejemplo de cómo la reestructuración sirve para racionalizar modelos de negocio. Otra lección posible es por tanto la clarificación dentro del negocio de tareas con estructuras y procesos diferentes. El objetivo es que una actividad exitosa no enmascare un rendimiento deficiente de otra actividad. Por último, dentro del esquema del nuevo modelo de negocio, la estructura financiera de las inmobiliarias es una variable clave a ajustar. Los niveles de apalancamiento del pasado difícilmente se repetirán y el equity o capital propio va a restarle una parte importante del protagonismo a la deuda. Está es quizás la lección más importante que habrá aprendido el sector a raíz de la crisis y una buena gestión financiera debería aplicarla a través del establecimiento siempre de un loan to value máximo especialmente a la hora de adquirir suelo. Al mismo tiempo se debe tratar de adecuar los vencimientos de la deuda a los plazos reales de desarrollo del suelo: no se debe volver a cometer el error de financiar su compra con instrumentos de crédito a corto plazo. En Dentro del esquema del nuevo modelo de negocio, el equity o capital propio va a restarle una parte importante del protagonismo a la deuda definitiva y desde la óptica financiera del negocio, se trata de pasar de un esquema que en el pasado estaba basado en al financiación ajena a uno donde el capital propio debe tener un papel protagonista. Todo ello asumiendo que el mercado es capaz de solucionar la actual situación de bloqueo en los mecanismos de financiación del sector. La organización Un mercado más reducido en cuanto a volumen, más competitivo y con mayor presión en los márgenes de beneficio va a requerir estructuras corporativas diferentes. Se trata de una tarea urgente que las empresas del sector ya están acometiendo, muchas veces en el contexto de un plan de negocio vinculado a una refinanciación. La estructura de la empresa inmobiliaria debe ser coherente con el nuevo modelo de negocio y lo idóneo es que cuente sólo con aquellos recursos que son necesarios mantener de forma permanente para desarrollar las actividades centrales de la promoción inmobiliaria: análisis de la demanda, gestión de suelo, definición del producto y control del proceso de producción y venta. La externalización de determinadas funciones no centrales ( core ) del negocio es una herramienta efectiva para reducir los costes de estructura, considerando como negocio central la propia promoción inmobiliaria. Ya hemos hablado de las más evidentes, como la comercialización o la construcción, pero también el área técnica puede entrar en este proceso incrementando la colaboración, por ejemplo, con despachos de arquitectos y empresas de project management. Determinadas áreas de gestión diaria de la empresa pueden ser también externalizadas, fundamentalmente todas aquellas que tienen que ver con el cumplimiento ( compliance ) legal, fiscal y contable. La elevada especialización requerida por la actividad inmobiliaria dentro de la asesoría legal o financiera, también hace aconsejable que estas funciones estén externalizadas con profesionales expertos en la materia.

15 Transformación del modelo de negocio inmobiliario El tránsito hacia el nuevo modelo Nuestra experiencia en la intermediación con las entidades financieras nos lleva a la conclusión que un plan de negocio creíble debe contar con una estrategia a medio/largo plazo que permita sentar las bases para aprovechar la reactivación del mercado en cuanto se produzca. Aún siendo la supervivencia la única preocupación de muchas empresas inmobiliarias que siguen en la actualidad inmersas en procesos de refinanciación y reestructuración operativa, es importante no olvidar que se tiene que trabajar desde ya en sentar las bases del plan de negocio de la compañía. No solamente esto es necesario para asegurar la viabilidad de la empresa a largo plazo, sino que en muchos casos será el argumento definitivo para convencer a las entidades financieras acreedoras de que vale la pena realizar un esfuerzo para refinanciar la deuda. El objetivo final de un plan de negocio sólido es preparar a la empresa y a sus activos para que puedan responder a los cambios en la actividad económica. Esto incluye en el caso de la empresa inmobiliaria en la actual fase de transición hacia la reactivación de la demanda, dos tareas clave: Dar salida al stock de vivienda terminada. Ha de acometerse con urgencia, permitiendo así a la empresa aliviar su situación financiera a corto plazo. Hay que considerar que en el contexto actual en muchos casos esto tendrá que hacerse aplicando descuentos significativos en el precio, bien al cliente final, bien a las entidades financieras acreedoras que estén dispuestas a canjear activos por deuda. Aprovechar la capacidad de comercialización de las entidades financieras a través de sus redes de oficinas junto con la posibilidad de vincular financiación hipotecaria con la compra de la vivienda, son opciones que las inmobiliarias deben considerar seriamente a través de acuerdos de cooperación con el sector financiero. La aplicación de soluciones financieras innovadoras como el alquiler con opción a compra o bien la conversión de vivienda libre en protegida pueden ayudar también en este proceso. Obviamente, este proceso será más o menos fácil en función de la la tipología de las viviendas que componen dicho stock. Por ejemplo, la primera vivienda localizada (área urbana de las grandes ciudades) tiene aún en las circunstancias actuales una demanda sólida y su venta es relativamente sencilla. No ocurre lo mismo con la primera vivienda deslocalizada, que es aquella ubicada lejos de los centros urbanos y mal comunicada, que fue objeto en el momento álgido del ciclo expansivo de una fuerte presión especulativa. Los stocks de vivienda de este tipo van a resultar muy complicados de liquidar. Por último, la venta de los stocks de segunda residencia va a estar condicionada a la reactivación económica general tanto en España como en los países de nuestro entorno que son emisores de turismo residencial hacia nuestro país (Gran Bretaña y Alemania principalmente). La otra tarea clave es la ordenación de la cartera de activos y es sin duda la más importante desde un punto de vista estratégico. Este proceso implica realizar una revisión exhaustiva de todos los activos inmobiliarios de la empresa, fundamentalmente suelo, que dé como resultado su catalogación según su liquidez, plazo de desarrollo o maduración. Este análisis implica entender las posibilidades reales de cada activo, en base a su: Localización Situación Urbanística Tipología Demanda real Liquidez Plazos maduración Deuda asociada Necesidades de Capex Se trata de identificar qué activos conformarán los cimientos sobre los que la promotor inmobiliaria debe construir su estrategia a medio y largo plazo y por tanto deben concentrar la escasa capacidad de inversión ( capex ) disponible en el contexto actual.

16 14 Transformación del modelo de negocio inmobiliario Este último análisis puede dar como resultado cuatro grupos de activos, atendiendo a su liquidez y plazo de maduración, dentro de la cartera de una promotora tipo: Gráfico 11. Catalogación de activos Activos Líquidos Son activos que pueden generar liquidez y su desarrollo es inmediato. En la actualidad es poco probable que las promotoras inmobiliarias aún mantengan activos de este tipo en sus carteras. Activos No Estratégicos Son activos que generarán escasa liquidez, pero que podrían desarrollarse en el corto plazo. No es una buena opción centrar esfuerzos en este tipo de activos que consumirán valioso capex en su desarrollo y no van a generar un retorno cercano a la empresa. Una buena opción para estos activos sería proceder a su venta a compradores oportunistas como fondos. Liquidez Activos Líquidos Activos Estratégicos Activos Aplazados Se trata de activos con pocas expectativas de generar liquidez y que además requieren aún un plazo largo de tiempo para su desarrollo. No tiene sentido para la empresa invertir esfuerzos y recursos en este tipo de activos. Su venta a terceros será complicada, por tanto la mejor opción, si es viable financieramente, es mantenerlos aparcados a la espera de que el mercado permita su desarrollo. Activos No Estratégicos Plazo desarrollo Activos Aplazados Activos Estratégicos Son activos que por su localización y características de producto pueden tener una clara demanda a medio plazo, y por tanto son los mejores candidatos para invertir el capex disponible. Este tipo de activos son los que permitirán a la promotora inmobiliaria contar con productos competitivos en el momento de la reactivación del mercado. El eje sobre el que debería girar un plan de negocio inmobiliario sostenible sería idóneamente el desarrollo de los activos Estratégicos que son los que van a garantizar la actividad y la generación de caja en el futuro. Es conveniente que, una vez identificados, cada uno de estos activos tenga su propio sub-plan de negocio, incluyendo un análisis muy pormenorizado de los flujos de caja previstos, las hipótesis utilizadas para su cálculo y las inversiones necesarias. La agregación de todos estos subplanes de negocio de activos Estratégicos dará como resultado un documento clave para ganar la confianza de las entidades financieras acreedoras. De esta manera se tiene cierta seguridad de que las necesidades de capital planteadas por la empresa en el marco de un proceso de refinanciación están inicialmente destinadas a proyectos viables que generarán un retorno más o menos cierto. Esta idea es crucial para que ambas partes, empresa inmobiliaria y entidad financiera, se sientan cómodos durante la fase de negociación de un proceso de refinanciación. Alternativamente, ya en un análisis más detallado, la cartera de suelo/activos de la empresa se puede analizar también descomponiendo el Gross Asset Value (GAV) total de los suelos en poder de la empresa atendiendo a su grado de desarrollo. Este enfoque dará como resultado una foto fija del perfil de la cartera de suelo y de su potencial. Dicho de otra manera, es importante entender que porcentaje del GAV total de la cartera está formado por suelos finalistas (que han superado todas las fases de desarrollo y están listos para edificar) y que porcentaje lo componen suelos brutos.

17 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 15 A modo de ejemplo y a costa de simplificar la realidad de la gestión del suelo, podríamos distinguir los siguientes hitos en el desarrollo típico de suelo: PGOU: Inclusión definitiva en un Plan General Ordenación Urbana. Plan Parcial: Aprobación de los instrumentos de planeamiento tales como planes parciales, PERI, PAU, etc. Reparcelación: Con proyecto de reparcelación aprobado. Suelo en proceso de urbanización. Suelo ya urbanizado con condición de solar listo para ser edificado. Calculando los GAV de los suelos y clasificándolos en función de estos hitos podemos representar la cartera de una inmobiliaria de la siguiente manera: Gráfico 12. Composición cartera de suelo GAV suelos finalistas 1 2 PGOU PGOU Plan Parcial Plan Parcial Reparcelación inscrita Reparcelación inscrita Urbanización completada En proceso de urbanización Solar GAV suelos brutos 3 4 PGOU PGOU Plan Parcial Plan Parcial Reparcelación no inscrita GAV total de la empresa 5 6 PGOU Suelos no incluidos en ningún PGOU Todo este ejercicio de análisis, que habitualmente se realiza apoyado y validado por asesores independientes, es en definitiva la herramienta básica para cerrar cualquier renegociación de deuda. Al mismo tiempo que reorienta estratégicamente a la empresa, proporcionando una hoja de ruta clara para afrontar un mercado inmobiliario que se parecerá, con toda probabilidad, muy poco al que conocimos en los años inmediatamente anteriores al verano de.

18 16 Transformación del modelo de negocio inmobiliario 4. Anexos 4.1 Nota metodológica Se han analizado los datos de las principales inmobiliarias españolas, atendiendo a su cifra de facturación y excluyendo a todas aquellas empresas o grupos cuya actividad principal no es la promoción inmobiliaria o la gestión patrimonial. Los datos obtenidos corresponden al ejercicio cerrado a diciembre de y se comparan con los correspondientes al ejercicio anterior,, cuando las empresas aún no habían acusado plenamente los efectos de la crisis. Por tanto, el análisis comparativo de con, describe muy bien la primera fase del proceso de ajuste del sector inmobiliario español. Para entender lo que está pasando en la actualidad, después de ese primer año y medio de ajuste, y dado que a fecha de la elaboración de este informe, solamente está publicada la información contable correspondiente a, se ha optado por realizar también el análisis de las mismas magnitudes en las inmobiliarias cotizadas, que sí han publicado sus cuentas anuales a 31 de diciembre de Esto, junto con el conocimiento del día a día que tienen los profesionales de KPMG, es la base que permite en este informe describir la realidad y opciones que tiene en la actualidad el sector inmobiliario español.

19 4.2 Otros informes publicados por KPMG sobre el sector inmobiliario Situación actual y perspectivas del sector inmobiliario en España Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario español. Recoge las principales claves de la actual situación de crisis y las estrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevo entorno. Incluye un artículo de Gregorio Izquierdo, Director del Instituto de Estudios Económicos, aportando su visión y perspectivas sobre el sector. Octubre Fiscalidad de los REIT's Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigen este tipo de instrumentos de inversión inmobiliaria. Mayo Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario Publicación del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasan las principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global, incluyendo un análisis de los diferentes tipos de activos negociados en los mercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sector inmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG en el World Economic Forum, grupo de trabajo de construcción e ingeniería. Febrero Nueva Fisonomía de la Empresa Inmobiliaria: del modelo de crecimiento al de gestión eficiente Septiembre Informe presentado en el SIMA de mayo de donde se analiza el proceso de transformación del sector inmobiliario, repasando las principales claves desde su evolución hasta los vectores de crecimiento que impulsan la nueva fisionomía de las empresas inmobiliarias. El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a través de 21 grandes empresas ( ) Marzo Análisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de la Comunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.

20 kpmg.es Contactos Cándido Pérez Serrano Socio responsable de Infraestructuras, Gobierno y Sanidad KPMG en España Tel candidoperez@kpmg.es Javier López Torres Director, Restructuring KPMG en España Tel flopez1@kpmg.es Fernando Vizoso Estrades Gerente de Infraestructuras, Gobierno y Sanidad KPMG en España Tel fvizoso@kpmg.es La información aquí contenida es de carácter general y no va dirigida a facilitar los datos o circunstancias concretas de personas o entidades. Si bien procuramos que la información que ofrecemos sea exacta y actual, no podemos garantizar que siga siéndolo en el futuro o en el momento en que se tenga acceso a la misma. Por tal motivo, cualquier iniciativa que pueda tomarse utilizando tal información como referencia, debe ir precedida de una exhaustiva verificación de su realidad y exactitud, así como del pertinente asesoramiento profesional. Las ideas y opiniones expresadas en este estudio son de las personas encuestadas y entrevistadas y no necesariamente representan las ideas y opiniones de KPMG International ni de las firmas miembro de KPMG, ni de CFO Europe KPMG, S.A., sociedad anónima española, es una filial de KPMG Europe LLP y miembro de la red KPMG de firmas independientes, miembros de la red KPMG, afiliadas a KPMG International Cooperative ( KPMG International ), sociedad suiza. Todos los derechos reservados. KPMG y el logotipo de KPMG son marcas registradas de KPMG International Cooperative ( KPMG International ), sociedad suiza.