EL NEGOCIO INMOBILIARIO: OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES

Transcripción

1 EL NEGOCIO INMOBILIARIO: OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES Exceso de oferta retrasaría la reactivación del mercado! El mercado de oficinas y locales comerciales se ha estancado en los últimos años, por factores de demanda (estancamiento del consumo privado y de los ingresos empresariales, desplome de la inversión y deterioro de las perspectivas económicas) como por problemas de oferta (sobreoferta de unidades, informalidad en el mercado y sobrecostos regulatorios y tributarios).! Estos factores han reducido significativamente la rentabilidad en ambos mercados. Esto se ha reflejado en el sostenido descenso de los precios y alquileres de inmuebles. " Se advierte una mayor preferencia por inmuebles de bajos precios. En el mercado de locales comerciales, este factor, junto con la existencia de nichos no adecuadamente explotados, significaría una oportunidad para las inmobiliarias. " La recuperación de la demanda permitiría reducir el exceso de oferta existente en el segmento de locales comerciales antes que en el de oficinas. " Las expectativas económicas positivas permitirían la reactivación de la inversión, de la cual depende la demanda inmobiliaria. Ello, junto con el fuerte dinamismo de la construcción en el 2003, permitiría una paulatina mejora del mercado. " Dadas las dificultades financieras de las empresas inmobiliarias, la gradual reactivación de la demanda debería aprovecharse mediante la instrumentación de mecanismos de financiamiento para dichas empresas, como es el caso de los fideicomisos, que permiten una mejor administración de los riesgos de los partícipes. 19 / 12 / 2002

2 1. Definición del negocio inmobiliario A diferencia del mercado de viviendas, el negocio inmobiliario en los mercados de oficinas y locales comerciales no muestra una atractiva rentabilidad en la actualidad. Esto se debe tanto a la fuerte inversión realizada en años anteriores (lo que generó una sobreoferta inmobiliaria) como a la drástica caída de la demanda interna y la actividad empresarial. Ambos mercados muestran un escaso dinamismo y, en general, bajos márgenes de rentabilidad. Sin embargo, la reactivación que viene experimentado la economía podría significar nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario, aunque éstas se presentarían gradualmente, en la medida en que una mayor demanda permita vender o alquilar los inmuebles que actualmente forman parte del exceso de oferta. Según lo convencionalmente aceptado, el negocio inmobiliario involucra la habilitación y edificación de oficinas y locales comerciales, por parte de empresas promotoras y constructoras (empresas inmobiliarias), así como las transacciones de venta o alquiler de tales inmuebles, también efectuadas por éstas. Se incluye la edificación de oficinas de tipo corporativo (edificios ocupados por una sola empresa) y de locales comerciales para tiendas por departamentos, locales de entretenimiento, locales ubicados en centros comerciales, entre otros, para su venta o alquiler. Existen dos situaciones que pueden generarse: i) ventas o alquiler por parte de las empresas inmobiliarias (mercado primario), y ii) ventas posteriores (mercado secundario) y alquiler, realizados por agentes o propietarios de inmuebles (personas o empresas) no inmobiliarios (que inicialmente adquirieron, en el mercado primario, los inmuebles edificados por inmobiliarias). De esta forma, un criterio para delimitar el alcance del negocio inmobiliario es el agente económico que realiza la transacción de venta o alquiler. Así, según este criterio: El negocio inmobiliario quedaría restringido a la actividad de las empresas inmobiliarias (habilitación, edificación, venta o arriendo), es decir, no se consideran parte del mismo las operaciones de autoconstrucción, compra, venta o arriendo efectuadas directamente por propietarios de tales inmuebles (personas o empresas) que no sean agentes de la cadena de valor del negocio inmobiliario (dado que no es el giro principal de su actividad). Por consiguiente, se consideran dentro del negocio las operaciones de compra, venta o arriendo realizadas por empresas inmobiliarias, contratadas para tal propósito, por agentes no inmobiliarios que son propietarios de los inmuebles (oficinas y locales comerciales). Cabe destacar que la gran mayoría de transacciones en el mercado secundario se llevan a cabo de esta forma. Departamento de Estudios Económicos Pag. 2 de / 12 / 2002

3 2. Principales factores determinantes en los mercados de oficinas y locales comerciales La habilitación de terrenos para oficinas y locales comerciales es desarrollada por empresas promotoras, las cuales adquieren y acondicionan los terrenos para su posterior venta o edificación. Dados los requerimientos particulares de empresas que demandan oficinas de tipo A+ y A o grandes locales comerciales para uso individual (como en el caso de E.Wong, Saga Falabella o Ripley) (los mercados de oficinas y locales comerciales son menos estandarizados que el de viviendas), los proyectos se emprenden una vez que el usuario ha definido sus preferencias y se ha establecido un contrato con el habilitador inmobiliario y/o la empresa constructora, reduciéndose los riesgos de incumplimiento o no venta, teniendo en cuenta el monto de inversión involucrado. En otros casos, las empresas inmobiliarias anticipan la demanda por espacios para oficinas o locales comerciales en una determinada zona, procediendo a las actividades de habilitación y edificación antes de haber identificado individualmente a los compradores. Así, la habilitación responde a criterios y requerimientos más homogéneos, por lo que es común que se lleven a cabo proyectos inmobiliarios destinados a la venta o alquiler de oficinas y locales comerciales. En cuanto a los últimos, es más frecuente que las grandes firmas comerciales adquieran extensiones de terrenos y contraten empresas habilitadoras y constructoras para la edificación del inmueble, de acuerdos a sus preferencias y requerimientos tecnológicos. Luego de la habilitación de terrenos, éstos pueden ser: i) vendidos a empresas constructoras, que procederán a edificar los espacios de oficinas para su venta futura; ii) vendidos a las empresas clientes, quienes contratarán a las constructoras para la edificación del inmueble; o iii) la empresa inmobiliaria misma desarrollará los proyectos, tanto por contratos suscritos con usuarios ya identificados o para futura venta o alquiler (según las proyecciones de demanda para zonas específicas). La demanda por espacios para oficinas y locales comerciales está condicionada por los siguientes factores: Disponibilidad de infraestructura apropiada. La demanda de estos inmuebles estará condicionada por el interés de ubicarse en zonas con vías de acceso rápidas y con una adecuada infraestructura y provisión de servicios públicos. Ello determinará la velocidad en la construcción de los inmuebles y la ausencia de problemas futuros relativos a la infraestructura. Ubicación estratégica del inmueble. La localización del mercado objetivo de las empresas que demandan espacios para oficinas o locales comerciales, determinará la demanda por inmuebles en tales áreas urbanas, dependiendo así del segmento de la población al cual se orienten. Asimismo, dicha demanda estará condicionada por la cercanía de empresas competidoras, de modo que la proximidad espacial entre éstas genere beneficios o implique menores costos fijos para cada una (por ejemplo, la concentración de bancos en zonas específicas de San Isidro). Este factor podría ser más significativo en el mercado de locales comerciales que en el de oficinas, dado que la cercanía de empresas similares genera un mercado físicamente identificable para los potenciales clientes (zona de actividad específica). Departamento de Estudios Económicos Pag. 3 de / 12 / 2002

4 Perspectivas económicas y del mercado objetivo del cliente. La demanda de terrenos e inmuebles por parte de empresas locales o extranjeras responde básicamente a sus perspectivas de estabilidad política y económica (lo cual influye en su decisión de permanecer o salir del mercado local). Dado que la decisión de adquirir este tipo de inmuebles implica una inversión significativa, que inmoviliza recursos, en la medida que exista una coyuntura favorable, serán mayores los incentivos para llevarla a cabo. Perspectivas sobre el desempeño del sector en el que se desenvuelve la empresa. Adicionalmente a la marcha de la economía en general, la decisión de una empresa de edificar, alquilar o adquirir estos inmuebles depende de sus perspectivas en su respectivo sector económico, tanto en el mercado local como internacional (caso de empresas exportadoras). Presencia de nichos de mercado no explotados. Ello incentiva sobre todo la demanda de locales comerciales en áreas donde se ubica esta demanda potencial, dado que generalmente el grado de penetración comercial en ellas es bajo (por ejemplo, locales comerciales de Mega Plaza en el cono norte). Tramitación de la habilitación del terreno. Involucra el costo de los trámites administrativos y legales necesarios para ejecutar las obras de habilitación, así como el tiempo de duración de los mismos. En la medida en que la legislación sea más compleja, los mayores costos reducirán los incentivos para la construcción de estos inmuebles. Existencia de alternativas de sustitución, informalidad e idiosincrasia empresarial. En el mercado de locales comerciales, muchas empresas orientadas a atender la demanda de los estratos de menores ingresos de la población, optan por el acondicionamiento de distintos locales para su uso comercial, lo cual desincentiva la participación de empresas inmobiliarias. De esta forma, la competencia de productos sustitutos es alta (uso de espacios destinados a otros fines, autoconstrucción, etc.). De otro lado, la oferta de oficinas y locales comerciales responde a los siguientes condicionantes: Espacio disponible y ubicación. Por el menor costo de habilitación, las empresas inmobiliarias preferirán asegurarse terrenos para la construcción de oficinas o locales comerciales dentro del casco urbano, dadas las mayores facilidades para su acondicionamiento. Presencia de obras de infraestructura. La disponibilidad de vías de comunicación hacia otras partes de la ciudad, así como de infraestructura básica en servicios públicos, es un elemento que incentiva al promotor o habilitador para incrementar su oferta de terrenos. Legislación relacionada a las actividades inmobiliarias. Los procedimientos administrativos y legales que resulten complejos o engorrosos restan atractivo y rentabilidad a las actividades inmobiliarias, afectando particularmente el negocio inmobiliario en zonas de alto potencial de crecimiento económico. Este efecto negativo es mayor en caso que sea difícil para las inmobiliarias trasladar parte de sus costos a sus clientes, situación frecuente en escenarios de intensa competencia en el sector o de drástica contracción de la demanda. Departamento de Estudios Económicos Pag. 4 de / 12 / 2002

5 Capacidad financiera del promotor y financiamiento. Las actividades de habilitación y edificación tienen un carácter de largo plazo, considerando el plazo en el cual el cliente financia la construcción o adquisición del inmueble. La empresa inmobiliaria debe contar con recursos propios y condiciones estables de acceso al crédito. Durante los periodos de inactividad el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera un costo adicional al promotor, sobre todo cuando éste tiene obligaciones financieras. Inversión privada nacional y extranjera. Recientemente los principales proyectos de este tipo han sido encargados por grandes empresas con altos niveles de liquidez y adecuado acceso al crédito bancario. En este sentido, la inversión directa constituye una variable esencial para la ejecución de grandes proyectos inmobiliarios. 3. El mercado de oficinas 3.1. Situación del mercado El mercado de oficinas puede clasificarse de acuerdo a las características del producto final, es decir, las cualidades técnicas de los espacios para oficinas. De esta forma, este criterio permite obtener una idea de la demanda por tales inmuebles. Así, las oficinas se clasifican en los siguientes tipos: Tipo A+: Oficinas ubicadas en edificios del denominado tipo inteligente, que cuentan con un alto grado de automatización en los servicios que contienen para los ocupantes Tipo A: Oficinas ubicadas en edificios con un grado de automatización de servicios relativamente bajo, pero que cuentan con instalaciones y equipamiento moderno Tipo B: Oficinas ubicadas en edificios con equipamiento básico. La demanda de empresas que ocupan este tipo de oficinas muestra una alta sensibilidad ante variaciones en sus ingresos, por lo que la existencia de alternativas de sustitución es más relevante para ellas. Las oficinas de los dos primeros tipos son básicamente demandadas por empresas que han formado una cultura corporativa claramente diferenciada. El entorno en el que se desenvuelven estas empresas, varias de ellas reconocidas internacionalmente, así como las necesidades específicas determinadas por su estrategia corporativa (imagen de liderazgo, presencia, solidez, posicionamiento, entre otras) y las que pueden llamarse convencionales (espacio, estructura y ordenamiento interno, etc.), determinan una demanda particular por espacios de oficinas que respondan a tales requerimientos. Por el lado de la oferta de oficinas, los requerimientos de la demanda solo pueden ser satisfechos por empresas inmobiliarias con adecuados recursos financieros (acceso a fuentes tradicionales de financiamiento) para desarrollar proyectos de gran envergadura; asimismo, el riesgo que implica una inversión de esta magnitud obliga a que las empresas inmobiliarias cuenten con una conocida presencia en el mercado de la edificación formal. El mercado de oficinas A+ y A en el Perú es reducido, dado el limitado y variable número de empresas que reúnen estas características así como su inestable demanda de espacio, resultado de la inestabilidad política y económica en la historia del país. Dados los Departamento de Estudios Económicos Pag. 5 de / 12 / 2002

6 relativamente elevados requerimientos de capital para la habilitación y edificación de este tipo de inmuebles, el número de empresas inmobiliarias también es limitado. De otro lado, las oficinas de tipo B son básicamente demandadas por empresas de menores ingresos o aquellas para las cuales simplemente las ventajas tecnológicas y los beneficios intangibles asociados a las oficinas de tipo A+ y A no generan un aporte significativo para sus actividades comerciales. Para estas empresas, su menor capacidad financiera, así como la naturaleza de sus operaciones y los menores recursos que emplean sus organizaciones (básicamente humanos y físicos) reducen su demanda cualitativa y cuantitativa por espacios para oficinas, al punto que parte de este segmento está en capacidad de sustituir la demanda dirigida a las empresas inmobiliarias, por una demanda orientada a propietarios de inmuebles dispuestos a arrendarlos o a venderlos (transacciones que no se consideran parte del negocio inmobiliario). En consecuencia, dado el mayor riesgo implícito en este segmento, el crédito hipotecario para la construcción de oficinas orientadas a estas empresas se encuentra poco desarrollado, debido a la fuerte competencia que presentan tales opciones informales, entre las que también se incluye la utilización de locales originalmente destinados a vivienda o la autoconstrucción. Retraso en ventas de oficinas según precios Unidades de oficinas) 3.2. Situación y perspectivas de la demanda Aunque no se dispone de encuestas que reflejen, como en el mercado de viviendas, una demanda potencial y una demanda efectiva de oficinas, es posible tener una idea de la demanda a través del retraso en ventas de estos inmuebles. Este indicador nos muestra la proporción de oficinas que experimentan un retraso en su venta de más de seis meses contados a partir del momento en que ingresaron al mercado inmobiliario (desde que se Precio en US$ Oficinas con retraso (1) / Oferta inmediata (2) (1) / (2) Oficinas con retraso (1) Oficinas con retraso (1) 10,001-15, % % % 15,001-20, % % % 20,001-30, % % % 30,001-40, % % % 50,001-60, % % % 60,001-70, % % % 70,001-80, % % % 100, , % % % 120, , % % % 150, , % % % 300, , % % % más de 500, % % % Total % % % 1/ Actividad edificadora a julio del 2000; 2/ actividad edificadora a julio del 2001; 3/ actividad edificadora a julio del 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris / Oferta inmediata (2) (1) / (2) / Oferta inmediata (2) (1) / (2) incorporaron a la oferta inmediata, la cual está conformada por aquellos inmuebles que ya se encuentran en venta en el mercado). En el cuadro adjunto se observa que el retraso en la Departamento de Estudios Económicos Pag. 6 de / 12 / 2002

7 colocación de oficinas ha aumentado entre el 2000 y el 2002, de 49.4% hasta 97.1%, indicando una contracción en la demanda. Ello ha ido de la mano con una sostenida caída en la oferta inmediata de este tipo de inmuebles, lo que se explicaría porque una parte significativa de las unidades para oficinas no vendidas en un período, se habrían dispuesto para alquiler en lugar de venta en el siguiente. Actividad edificadora de oficinas (En metros cuadrados) 3.3. Situación y perspectivas de la oferta Con relación a la actividad edificadora de oficinas, las cifras de CAPECO muestran que entre el 2000 y 2002 ésta se contrajo en casi 70%. Esto se debió a la drástica caída de la oferta total (inmediata y futura) de oficinas, ante la notoria disminución de la demanda. De otro lado, el volumen de edificaciones vendidas cayó en casi 50% en el 2002, luego de / / / 1. Edificación en oferta 111,114 57,485 13,361 Oferta inmediata 108,314 54,127 13,361 Oferta futura 2,800 3, Edificaciones vendidas 13,180 20,038 10,059 En construcción ,918 Terminadas 13,180 19,963 7, Edificaciones no comercializables 74,087 82,017 37,148 En construcción para arriendo 8,610 1,632 6,669 Terminadas para arrendar ,598 17,637 En construcción para uso propio 47,444 12,169 7,643 Terminadas para uso propio 2, ,699 Obras paralizadas o sin información 14,930 50, Total 198, ,540 60,568 1/ Actividad edificadora a julio del 2000; 2/ actividad edificadora a julio del / Actividad edificadora a julio del 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris haber crecido 52% el año anterior (el repunte en la colocación de oficinas fue en parte generado por una reducción significativa en los precios de venta). Finalmente, el metraje de edificaciones no comercializables, luego de aumentar en casi 11% en el 2001, disminuyó en 55% en el presente año. Así, ante una menor demanda de oficinas, inicialmente las empresas inmobiliarias reaccionaron construyendo inmuebles básicamente bajo contrato con el usuario, en vez de edificar para la venta futura. Una vez satisfecha la demanda, la edificación no comercializable se ha venido reduciendo, al igual que la edificación en oferta. Oferta total de oficinas según precios de venta en Lima Metropolitana y Callao / / / Precio en US$ Unidades M 2 Unidades M 2 Unidades M 2 Hasta 20, ,001-40, , , ,001-60, , ,001-80, , ,759 80, , , , , , , , más de 300, , , ,126 Total , , ,361 1/ Actividad edificadora a julio del 2000; 2/ actividad edificadora a julio del / Actividad edificadora a julio del 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris De otro lado, la reducción de la demanda por espacios para oficinas también se refleja en las escalas de precios de estos inmuebles. Así, mientras que a julio del 2000 la oferta de unidades con precios por encima de US$200,000 era equivalente al 65.6% del total, a julio del presente año se había reducido al 15.7%. Por el contrario, la oferta de oficinas de precios entre US$60,000 y US$200,000 aumentó de 17.2% a 81.4% del total en el mismo período. De esta forma, las dificultades financieras por las que atraviesan las empresas inmobiliarias, así como la preferencia de la demanda por oficinas Departamento de Estudios Económicos Pag. 7 de / 12 / 2002

8 ,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Producción y absorción de oficinas A+ y A en Lima Metropolitana (m 2 útiles) n.d Fuente: AC Inmobiliaria S.A. 25% 20% 15% 10% 5% 0% Producción Absorción Tasa de vacancia de oficinas A+ y A en Lima Metropolitana 12.5% 10.5% 13.2% 17.6% 15.0% 20.8% 19.3% 18.3% Dic 98 Jun 99 Dic 99 Jun 00 Dic 00 Jun 01 Dic 01 Jun 02 Fuente: AC Inmobiliaria S.A. Alquileres de oficinas A+ y A en Lima Metropolitana (US$ por m2 al mes) IT 00 IIT IIIT IVT IT 01 IIT IIIT IVT IT 02 IIT Fuente: Colliers International. Oficinas A+ de menores precios, estarían obligando a aquellas a ejecutar proyectos que requieren menores montos de inversión Perspectivas del mercado de oficinas La prolongada recesión ha llevado a un notable descenso de la demanda por oficinas, dado el deterioro de los ingresos y de las perspectivas económicas, que gradualmente Oficinas A están recuperándose. Así, en el mercado de oficinas se observa un desplazamiento de la demanda hacia espacios de menor costo, a lo cual la oferta estaría reaccionando, incrementándose la disponibilidad de oficinas más económicas. Sin embargo, la reducción en el metraje edificado entre el 2000 y el 2002 también implicaría que parte de la demanda (probablemente empresas de menores ingresos en términos relativos) estaría optando por las alternativas de sustitución antes mencionadas, debido al deterioro de los ingresos. Así, el mercado de oficinas muestra una escasa actividad, y el número de unidades que componen la oferta es sumamente bajo (incluso no existe oferta para ciertos tramos de precios). En el corto plazo no prevemos cambios en estas tendencias, considerando que en el presente año no se registra una oferta futura de oficinas. Así, durante el 2002 no se han iniciado nuevos proyectos de oficinas de categoría A+ y A, mientras que la absorción de metros cuadrados construidos (es decir, el espacio efectivamente ocupado) se ha reducido desde el Ello se ha reflejado en el incremento de la tasa de vacancia de oficinas, en la medida en que la edificación de este tipo de inmuebles de categoría A+ y A ha sido mayor que la absorción en los últimos años. En el mediano plazo, en la medida en que mejoren las condiciones económicas y se ocupen los espacios vacantes, las empresas inmobiliarias podrían reiniciar las actividades de construcción. No obstante, dados los factores que determinan la demanda, no se prevé una recuperación significativa de la construcción de estos inmuebles en el corto plazo, para lo cual debe eliminarse el exceso de oferta existente. En consecuencia, actualmente la actividad es bastante reducida y se limita a requerimientos específicos y/o esporádicos, básicamente de empresas extranjeras. Al respecto, la implementación de mecanismos financieros, tales como fideicomisos inmobiliarios, estarían permitiendo que Departamento de Estudios Económicos Pag. 8 de / 12 / 2002

9 estas empresas realicen operaciones (considerando que la caída en sus ingresos ha afectado su solvencia financiera y restringido su acceso al financiamiento bancario), en espera de un mayor dinamismo en el mercado. 4. El mercado de locales comerciales 4.1. Situación del mercado La actividad edificadora en este mercado tampoco muestra un gran dinamismo, en la medida en que depende sustancialmente de los ingresos de la población. Esta variable, a su vez, influye en la decisión de las empresas clientes de las inmobiliarias para edificar locales comerciales. En este sentido, este mercado ha seguido una evolución similar a la del mercado de oficinas, en línea con la actividad económica en general. Así, experimentó un crecimiento importante hasta 1998, mientras el consumo privado mostraba un fuerte dinamismo. No obstante, desde 1999 empieza a aumentar el número de proyectos postergados, debido al debilitamiento del consumo, pese a que, en términos relativos, éste ha sostenido el crecimiento económico. A nivel puntual, sin embargo, cabe diferenciar el dinamismo en la construcción de supermercados e hipermercados a partir de Aunque existen diversas formas de clasificar al mercado de locales comerciales (por niveles de ingresos del mercado objetivo de las empresas clientes de las inmobiliarias, por tipo de servicio ofrecido o productos comercializados, ubicación geográfica, etc.), a grandes rasgos este mercado puede clasificarse de acuerdo a las características socioeconómicas del mercado objetivo al cual se orientan las empresas demandantes de tales inmuebles. Un criterio adicional de clasificación correspondería al grado de formalidad y desarrollo alcanzado por las empresas demandantes. Así, en un primer grupo se encontrarían aquellas empresas clientes (básicamente casas comerciales, supermercados, centros comerciales y tiendas por departamentos) que generan ingresos relativamente elevados y que a la vez, dado que han alcanzado un importante grado de desarrollo organizacional, una expansión geográfica amplia o una presencia importante en un segmento o sector específico, en la edificación de sus locales comerciales demandan requerimientos tecnológicos que implican una considerable inversión de capital. En muchos casos, esta necesidad surge por estrategias de posicionamiento, que requieren proyectar una imagen determinada. Esto hace que las empresas proveedoras de la habilitación y construcción de locales comerciales para estos clientes sean inmobiliarias con una adecuada solvencia o capacidad de apalancamiento financiero. En consecuencia, el número de demandantes y ofertantes en este segmento es relativamente reducido. En un segundo grupo estarían empresas que se caracterizan por mostrar una o más de estas tres características: i) bajos ingresos, ii) desenvolvimiento en un entorno de relativamente alta informalidad resultado de la complejidad de la legislación sobre habilitación urbana y la falta de mecanismos para asegurar su cumplimiento y iii) escaso grado de desarrollo de imagen empresarial. Así, en términos generales, estas empresas mostrarían márgenes unitarios más reducidos. Estas condiciones incentivan la aparición de alternativas a las opciones formales de habilitación y edificación. Entre estas Departamento de Estudios Económicos Pag. 9 de / 12 / 2002

10 alternativas destaca el uso de inmuebles destinados a otros fines (con reducidos costos de acondicionamiento a la finalidad comercial) y la fragmentación del espacio en unidades más pequeñas (lo cual puede llevar al hacinamiento). Estos productos sustitutos sugieren que las empresas inmobiliarias enfrentarían una intensa competencia al incursionar en el mercado, con márgenes de rentabilidad muy reducidos. De otro lado, la concentración de la mayor parte de la población en los rangos de bajos ingresos, así como la proliferación de pequeñas empresas que buscan un espacio físico para desarrollar sus actividades, representaría un aspecto atractivo para la incursión en este mercado. En estos casos, las empresas promotoras y constructoras habilitan y edifican locales comerciales por encargo de inversionistas, los cuales posteriormente comercializan estas unidades (alquiler o venta). Sin embargo, existe una fuerte presencia de alternativas a la edificación formal, mediante las cuales el espacio destinado a vivienda es utilizado con fines comerciales (por ejemplo, el caso de las casas taller), lo que constituye un método de autoempleo bastante arraigado en dichos sectores de la población. Estos factores, en consecuencia, generan una intensa competencia, lo que reduce los incentivos de las empresas inmobiliarias para ingresar en este segmento. En este sentido, por ejemplo, la edificación de galerías comerciales enfrenta la competencia de la oferta informal y la autoconstrucción. No obstante, existen oportunidades o nichos de mercado aún no explotados plenamente, que podrían imprimir un mayor dinamismo a esta actividad inmobiliaria. Así, actualmente se experimenta un ritmo de crecimiento mayor al observado en el mercado de oficinas, en parte porque algunas grandes empresas comerciales vienen orientándose a satisfacer las necesidades no cubiertas de determinadas áreas geográficas. En este sentido, el crecimiento de este mercado se estaría concentrando en zonas que generan elevados niveles de actividad, pero que todavía no han sido atendidas Situación y perspectivas de la demanda Retraso en ventas de locales comerciales según precios Al igual que en el mercado de oficinas, la demanda por locales comerciales puede aproximarse mediante el indicador del retraso en ventas. Así, aunque la oferta inmediata de Precio en US$ Locales con retraso (1) / Oferta inmediata (2) (1) / (2) Locales con retraso (1) Locales con retraso (1) Hasta 10, % % % 10,001-15, % % % 15,001-20, % % % 20,001-30, % % % 30,001-40, % % % 40,001-60, % % % 60,001-70, % % % 70, , % % % 100, , % % % 120, , % % % 150, , % % % 250, , % % % más de 500, % % % Total 1,126 1, % 721 1, % 983 1, % 1/ Actividad edificadora a julio del 2000; 2/ actividad edificadora a julio del 2001; 3/ Actividad edificadora a julio del 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris / Oferta inmediata (2) (1) / (2) / Oferta inmediata (2) (1) / (2) Departamento de Estudios Económicos Pag. 10 de / 12 / 2002

11 estos inmuebles se redujo en 2.8% entre el 2000 y el 2002, el número de unidades con retraso en su colocación (permanencia de más de seis meses en el mercado) disminuyó en 12.7%, con lo cual el ratio de retraso en la venta de locales descendió de 84.3% a 75.7% en este período. En parte, esta disminución se debe a que los inversionistas y empresas inmobiliarias, en muchos casos, se han visto obligados a reducir los precios de sus locales para poder colocarlos. Asimismo, ante la menor demanda empresarial, los inversionistas y empresas inmobiliarias habrían destinado un mayor número de locales a alquiler en lugar de venta. De esta forma, no se ha registrado una recuperación significativa en el negocio inmobiliario, entendido éste como las transacciones realizadas por empresas inmobiliarias, cuyos esfuerzos se han concentrado en colocar los excedentes existentes. Actividad edificadora de locales comerciales (En metros cuadrados) 4.3. Situación y perspectivas de la oferta Entre el 2000 y 2002 la actividad edificadora ha experimentado un importante crecimiento, el cual ha resultado de una fuerte expansión de edificaciones no comercializables (casi 82% en este período). Ello muestra un fuerte dinamismo en la / / / 1. Edificación en oferta 43,113 28,029 28,945 Oferta inmediata 20,506 19,357 22,615 Oferta futura 22,607 8,672 6, Edificaciones vendidas 14,641 6,585 6,555 En construcción 3,228 4,987 2,126 Terminadas 11,413 1,598 4, Edificaciones no comercializables 76, , ,526 En construcción para arriendo 15,832 14,849 32,814 Terminadas para arrendar 4,608 8,504 17,136 En construcción para uso propio 33,314 55,118 69,942 Terminadas para uso propio 4,114 5,604 12,122 Obras paralizadas o sin información 18,406 19,984 6,512 Total 134, , ,026 1/ Actividad edificadora a julio del 2000; 2/ actividad edificadora a julio del / Actividad edificadora a julio del 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris edificación de locales con fines de uso propio (centros comerciales y otros negocios en zonas con un alto potencial de crecimiento). Sin embargo, se ha contraído el metraje de los inmuebles en oferta y vendidos en el mercado. Así, la edificación en oferta (locales que se encuentran en oferta en el mercado o que ingresarán en el corto plazo a éste) ha disminuido en casi 33%, mientras que el metraje de edificaciones vendidas en el período julio 2001 julio 2002 ha descendido en 55% respecto a julio 1999 julio Es particularmente notoria la contracción en la oferta futura de locales, lo cual muestra que las empresas inmobiliarias han estado incorporando expectativas de una menor demanda futura. Por su parte, el fuerte dinamismo en la edificación de locales no comercializables responde, como se ha dicho, a la creciente incursión de grandes cadenas comerciales en áreas urbanas antes no explotadas. De igual forma, el análisis por rangos de precios de estos locales muestra que, en la actual coyuntura económica, las empresas inmobiliarias han recortado drásticamente la edificación de locales comerciales en los tramos de precios más altos. Así, estarían esperando que la reactivación de la demanda interna absorba primero el inventario acumulado en los últimos años. Departamento de Estudios Económicos Pag. 11 de / 12 / 2002

12 Oferta total de locales comerciales según precios de venta en Lima Metropolitana y Callao Precio en US$ Unidades M 2 Unidades M 2 Unidades M 2 Hasta 10, , , ,233 10,001-15,000 2,754 13, , ,915 15,001-20, , , ,472 20,001-30, , ,120 30,001-40, , , ,001-60, , ,852 60,001-70, , ,381 70, , , , , , , , , , , , , , , , , , más de 500, , ,437 Total 3,936 43,113 1,804 28,029 1,535 28,945 1/ Actividad edificadora a julio del 2000; 2/ actividad edificadora a julio del / Actividad edificadora a julio del 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris 4.4. Perspectivas del mercado de locales comerciales A pesar del incremento en la edificación de locales comerciales, las actividades de venta y alquiler llevadas a cabo por las empresas inmobiliarias ha mostrado poco dinamismo, reflejando el estancamiento del consumo privado y, básicamente, dos tendencias: i) la menor / / / inversión en nuevos locales destinados a su comercialización y ii) la mayor edificación de locales por parte de grandes firmas comerciales para uso propio. En este último caso, la construcción de locales para tiendas por departamentos, supermercados y otro tipo de tiendas al por mayor, generalmente no se realiza con fines de comercialización en el negocio inmobiliario. En particular, los supermercados, hipermercados y centros comerciales muestran un alto potencial de crecimiento en zonas urbanas de gran densidad poblacional. En vista del reciente comportamiento del mercado, consideramos que las empresas inmobiliarias continuarán orientando sus esfuerzos a la colocación de los locales actualmente en oferta, debido a lo cual los precios no se recuperarían significativamente. Así, aunque la demanda interna muestra leves señales de reactivación, el crecimiento deberá ser lo suficientemente fuerte como para absorber primero la oferta inmediata existente. Mientras esto sucede, el exceso de oferta aún se reflejaría en un aumento de la oferta inmediata en los tramos de menores precios. Por su parte, la oferta futura permanecería estancada. En línea con este comportamiento de los precios, los alquileres tampoco aumentarían significativamente, debido a que parte de la oferta no colocada, eventualmente podría dejar de destinarse a la venta y en cambio intentarse su alquiler. Debe recordarse que la actual situación económica hace atractivas, para cierto grupo de empresas, las alternativas que sustituyen la edificación de locales comerciales, tales como el mercado informal de locales y el hacinamiento, lo que reduce el mercado potencial de la actividad inmobiliaria formal. 5. Análisis competitivo A continuación presentamos el análisis competitivo para los mercados de oficinas y locales comerciales, habiendo integrado ambos en vista de las similitudes que muestran. Esto, además, tiene la finalidad de mostrar una visión integral del mercado inmobiliario Análisis DAFO Las conclusiones de este análisis aplican al mercado como un todo y, por lo tanto, no son necesariamente aplicables a una empresa en particular. Departamento de Estudios Económicos Pag. 12 de / 12 / 2002

13 Fortalezas Inicio de la fase expansiva del ciclo económico. El mercado de locales comerciales se vería favorecido por un repunte en la actividad económica general, probablemente en mayor medida o más rápidamente que el mercado de oficinas. Existencia de sectores urbanos no cubiertos. La presencia de zonas urbanas con una baja penetración de grandes locales comerciales (tiendas por departamentos, supermercados, etc.) es actualmente uno de los factores que impulsa la edificación puntual de locales comerciales, aunque no aún la construcción de locales destinados a comercialización. Sin embargo, en la medida en que se reactive la demanda, aumentaría el atractivo por construir locales comerciales para su alquiler o venta en áreas con gran potencial de consumo no explotado. Reducción del costo del crédito bancario. El contexto actual de bajas tasas de interés (así como las expectativas de que éstas se mantengan en dichos niveles) otorgaría a las empresas del sector el margen financiero necesario para desarrollar sus operaciones y al mismo tiempo mejorar su situación financiera (fideicomisos, reestructuración de pasivos, etc.). Programas Habitacionales. La mayor actividad en el segmento de viviendas permite generar para las empresas inmobiliarias y constructoras un volumen de negocio mínimo, que les permita mejorar gradualmente su situación financiera mientras los mercados de oficinas y locales comerciales adquieren un mayor dinamismo. Debilidades Escasa incursión de nuevas empresas extranjeras. La probabilidad de que ingresen tales empresas al mercado local es baja en el corto plazo, salvo en sectores identificados como de baja penetración comercial. Esto constituye una limitante para el crecimiento del negocio inmobiliario. Sobrecostos regulatorios y tributarios. Los excesivos y prolongados trámites para llevar a cabo la ejecución de obras añaden un costo adicional para las empresas inmobiliarias. Ello retrasa los proyectos, incidiendo negativamente en el flujo de caja de las empresas. Informalidad en el mercado. La informalidad en la que en muchos aspectos se desenvuelve parte del sector empresarial constituye un freno para el crecimiento del mercado inmobiliario de oficinas y locales comerciales en estos niveles. Esto se debe a que existen alternativas con un menor costo para las empresas que demandan estos inmuebles, tales como la fragmentación o el acondicionamiento de inmuebles destinados a otros fines. Fragilidad financiera del sector. La mayoría de inmobiliarias se encuentra en una precaria situación financiera, lo cual limita su acceso a las fuentes tradicionales de financiamiento. Exceso de oferta existente. Aunque se produzca una reactivación, ésta sería gradual, por lo que el exceso de infraestructura en estos tipos de inmuebles sería absorbido lentamente. Ello retrasaría el dinamismo que podría adquirir el negocio inmobiliario. Departamento de Estudios Económicos Pag. 13 de / 12 / 2002

14 Oportunidades Inicio de la fase expansiva del ciclo económico. La actividad inmobiliaria podría aprovechar el repunte en la demanda interna, básicamente para dinamizar la comercialización de los inmuebles aún no colocados. Por su parte, el sector construcción sería el más dinámico durante el 2003, aunque este dinamismo se concentraría básicamente en el segmento de viviendas y, en menor medida, en el de locales comerciales. Avances en la formalización de la actividad empresarial. Existe aún mucho por hacer en este campo. En la medida en que se materialicen tales avances y mejoren las perspectivas de crecimiento de la economía, se incrementaría la demanda por oficinas y locales comerciales dirigida a las empresas inmobiliarias y disminuiría el atractivo de las opciones informales. Interés de inversionistas por bienes inmuebles. En la medida en que las tasas de interés del sistema financiero se mantengan en niveles bajos, aumentaría el incentivo para ciertos inversionistas por construir oficinas y locales comerciales con fines de arrendamiento, lo cual impulsaría la actividad de las empresas inmobiliarias. Fortalecimiento institucional de la actividad inmobiliaria. El establecimiento de un ministerio para la construcción e infraestructura permitiría centralizar los esfuerzos por mejorar la legislación del sector. Amenazas Inestabilidad económica y política y retracción de la inversión privada. En la medida en que la percepción de riesgo país se incremente, aumentaría la percepción de riesgo para el sector, dado que se reduciría el atractivo de la construcción o comercialización de oficinas y locales comerciales. Rigidez a la reducción de la sobreoferta de oficinas. Ciertas fallas en la información en el mercado podrían hacer que las empresas inmobiliarias continúen construyendo aunque en menor proporción locales para oficinas. La lenta colocación de los espacios existentes actualmente también podría generar este resultado, con el riesgo de que los precios de los inmuebles desciendan aún más, afectando los márgenes de las inmobiliarias. Cultura del uso de inmuebles para distintos fines. En los estratos de la población de menores ingresos, es común el empleo de un inmueble destinado a un fin particular, para usos comerciales (ejemplo de la casa taller, modalidad utilizada por las pymes). En la medida en que dicha cultura sea difícil de modificar, representará una limitante para el crecimiento de la actividad inmobiliaria. Departamento de Estudios Económicos Pag. 14 de / 12 / 2002

15 5.2. Análisis 5 Fuerzas de Porter Poder de negociación de los clientes La actual coyuntura económica ha generado una sobreoferta de espacios para oficinas y locales comerciales, así como la reducción del número de clientes potenciales en el mercado de oficinas (menor llegada de firmas extranjeras y paralización de los planes de inversión por parte de empresas locales). En el segmento de locales comerciales, se da la situación en la cual existen nichos de mercado aún no explotados, lo cual podría impulsar la demanda por estos locales. Ello atenuaría el poder de negociación de los clientes, aunque este factor todavía resulta poco significativo. En consecuencia, el poder de negociación de los clientes es alto (ligeramente mayor en el segmento de oficinas que en el de locales comerciales), afectando la rentabilidad de las empresas del sector. Poder de negociación de los proveedores Por el lado de las firmas habilitadoras de terrenos, el poder de negociación de los proveedores es elevado, por el limitado espacio urbano disponible (la oferta de terrenos proviene del Estado, asociaciones civiles y de propietarios privados). No obstante, la menor demanda por oficinas ha afectado dicho poder de negociación, traduciéndose en la disminución de los precios de terrenos. Por consiguiente, el poder de negociación de los proveedores del negocio de edificación (entre los que destacan los propietarios de terrenos e inmuebles destinados a remodelación) se ve afectado por los mismos factores. Las industrias proveedoras de las empresas inmobiliarias también han visto disminuido su poder de negociación frente a éstas, dada la menor demanda. En consecuencia, consideramos que actualmente el poder de negociación de los proveedores de habilitadores y edificadores es bajo. Rivalidad interna En ambos mercados esta fuerza competitiva es una de las más intensas. Así, el número de participantes es alto y con una capacidad instalada conjunta que supera a la demanda. Adicionalmente, el exceso de oficinas y locales comerciales motiva una alta rivalidad interna, dado que las inmobiliarias están concentradas principalmente en colocar sus excedentes. Esta situación es exacerbada por las restricciones al financiamiento con que se enfrentan las firmas inmobiliarias. En particular, la fuerte rivalidad en el segmento de oficinas responde además a la contracción del mercado y la relativa informalidad a la que se enfrenta la oferta de oficinas de tipo B. Por su parte, la rivalidad en el mercado de locales comerciales obedece también al estancamiento del consumo privado, la elevada informalidad y las fuertes presiones por reducir costos que predominan entre las empresas demandantes de estos inmuebles. Bienes sustitutos La amenaza de bienes sustitutos es mayor para las oficinas tipo B, dada la mayor disponibilidad de alternativas. Entre éstas destacan el acondicionamiento de locales destinados a otro fin y la fragmentación del espacio único (que en ciertos casos puede llevar al hacinamiento). Por el contrario, en el segmento de oficinas A+ y A estos bienes sustitutos no constituyen una amenaza importante. Por su parte, en el segmento de locales Departamento de Estudios Económicos Pag. 15 de / 12 / 2002

16 comerciales, la competencia generada por tales alternativas sustitutas es mayor en la medida en que las empresas cuentan con menores ingresos o se desenvuelven en un entorno de mayor informalidad. Potencial entrada de competidores Aparte del factor de economías de escala en la construcción de inmuebles, en ambos mercados son escasas las barreras a la entrada. Sin embargo, la baja rentabilidad que presenta el sector, así como el relativamente alto número de inmobiliarias participantes, no estimularía el ingreso de nuevas empresas en el corto plazo. Adicionalmente, la capacidad de asegurar el financiamiento necesario para emprender la obra se convierte también en una barrera a la entrada, sobre todo ahora que las empresas del sector compiten también en presentar esquemas de financiamiento atractivos (financiamiento de proyectos, constitución de fideicomisos, etc.). 6. Conclusiones Los mercados de oficinas y locales comerciales han mostrado en los últimos años, una débil demanda y un exceso de oferta, lo que ha repercutido en la caída de los precios de venta y alquileres, así como en el debilitamiento financiero del sector inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias han concentrado sus esfuerzos en la colocación de los excedentes de oferta, en espera de que se consolide la reactivación de la demanda. Adicionalmente, en el segmento de locales comerciales es posible explotar nichos de mercado no adecuadamente atendidos en la actualidad. Así, la oferta inmobiliaria podría orientarse a locales con un menor grado de sofisticación y menores precios, lo que facilita su masificación. Al respecto, debe destacarse la reactivación que viene experimentando la demanda interna, la cual continuaría durante el Así, se estima que el próximo año, el sector construcción sería el más dinámico, beneficiando a las empresas inmobiliarias. Sin embargo, en principio el impulso se centraría básicamente en la edificación de viviendas, gracias a los programas habitacionales Mivivienda y Techo Propio (los cuales fueron analizados en detalle en nuestro anterior reporte sobre el mercado inmobiliario). Sin embargo, en la medida en que el crecimiento económico sea sostenido, a continuación se dinamizaría la actividad inmobiliaria en los segmentos de locales comerciales primero, y de oficinas después (mediante la absorción u ocupación de los inmuebles actualmente vacantes). La reactivación en la edificación de viviendas permitiría a las inmobiliarias generar un volumen de actividad hasta que el resto del mercado inmobiliario se recupere. Mientras tanto, las empresas del sector podrían implementar mecanismos de financiamiento especiales (por ejemplo, fideicomisos), dada su debilidad financiera actual. No obstante, en última instancia es importante que el impulso reactivador se vuelva sostenible y permanente, para lo cual es necesario que se emitan señales claras favorables a la inversión privada, de la cual depende la actividad inmobiliaria. Departamento de Estudios Económicos Pag. 16 de / 12 / 2002

17 Nota: Este reporte se basa en información de fuentes que se consideran confiables, habiéndose hecho todos los esfuerzos posibles y razonables para confirmar su exactitud, a pesar de lo cual el autor no se hace responsable por la misma. Las opiniones vertidas en este reporte se han hecho en función al criterio del autor, pudiendo estar erradas. En tal sentido, cualquier decisión de gestión empresarial o inversión que pueda tomar el lector de este reporte deberá basarse en su propio criterio y será de su exclusiva responsabilidad. Finalmente, este reporte no es, ni debe ser tomado, como una cotización o solicitud para realizar operaciones.