HR AA- VINTE Viviendas Integrales, S.A.P.I. de C.V. Emisión de Largo Plazo VINTE 11. Calificación Corporativa

Transcripción

1 HR Ratings ratificó la calificación de Largo Plazo de para la Emisión de Certificados Bursátiles de Largo Plazo de VINTE Viviendas Integrales con clave de pizarra VINTE 11 México, D.F., (04 de septiembre de 2012) HR Ratings ratificó la calificación de largo plazo de para la primera emisión de Certificados Bursátiles de Largo Plazo de VINTE Viviendas Integrales, S.A.P.I. de C.V. (VINTE y/o la Empresa) realizados al amparo del Programa de Certificados Bursátiles de Largo Plazo con Carácter Revolvente por hasta P$1,000.0m (el Programa) con clave de pizarra VINTE 11 (VINTE 11 y/o la Emisión y/o los CEBURS). El monto colocado de la Emisión fue por hasta P$100.0m a un plazo equivalente a 3 años. La calificación considera la capacidad de pago de VINTE de acuerdo al flujo proyectado bajo un escenario base y uno de estrés. La perspectiva es Estable. La calificación asignada de significa que el emisor con esta calificación se considera con alta calidad crediticia, y ofrece gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantiene muy bajo riesgo crediticio bajo escenarios económicos adversos. El signo - que acompaña a la calificación representa una debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación. Los CEBURS cuentan con una garantía parcial de hasta el 50.0% del saldo insoluto de la Emisión, por parte de la Corporación Internacional o IFC (por sus siglas en inglés) y cuenta con el aval de Promotora de Viviendas Integrales, S.A. de C.V., Urbanizaciones Inmobiliarias del Centro, S.A. de C.V. y Conectividad para el Hábitat, S.A. de C.V. Estas son subsidiarias de la Empresa. La ratificación de la calificación asignada por HR Ratings a la emisión con clave de pizarra VINTE 11 se realizó con base en la calificación corporativa de largo plazo de VINTE (ver Calificación del Emisor en este documento), la cual fue ratificada el pasado 4 de septiembre de 2012 y se sitúa en HR A-. La calificación se describe a continuación y puede ser consultada con mayor detalle en Calificación del Emisor VINTE es una empresa controladora cuyas subsidiarias se dedican al desarrollo, promoción, diseño, construcción y comercialización de vivienda de interés social, interés popular medio y medio alto con presencia en el Estado de México, Querétaro, Hidalgo y Quintana Roo. En 8 años de operación se han construido más de 11,000 viviendas. Entre los factores positivos que fundamentan la calificación de la Empresa están: Bajo nivel de apalancamiento (deuda bruta / capital contable) en niveles de 0.97x al 2T12 (1.02x al 2T11). Estabilidad en el número de días inventario al 2T12, cerrando con 370 días (vs. 366 días al 2T11). Aumento en el monto y plazo de sus líneas de fondeo al 2T12, presentando un monto autorizado por P$2,192.6 millones (m), así como una disponibilidad de recursos de P$1,328.5m. Sana rotación de capital de trabajo, presentando niveles de 1.16x al 2T12 (vs. 1.20x al 2T11). Ventas netas acumuladas 12m por P$1,480.4m al 2T12 (vs. P$1,216.1m al 2T11), representando un crecimiento anual de 21.7%. Fortalecimiento de su gobierno corporativo debido a alianzas con instituciones financieras con presencia a nivel mundial (International Finance Corporation, DEG Bank y Banco Interamericano de Desarrollo).

2 Los factores negativos que influyeron en la calificación del Emisor son: Aumento en el nivel de cartera vencida a nivel nacional del INFONAVIT, cerrando con un indicador créditos vencidos a créditos otorgados de 5.4% al 2T12, en comparación con 5.2% al 4T11. Baja diversificación en las ventas totales de la Empresa, concentrando el 77.9% de sus ventas totales al 2T12 en el Estado de México e Hidalgo. Flujo de Efectivo Libre al cierre del 2011 en niveles de -P$111.7m (vs. P$61.9m en 2010). Riesgo proyecto por incursión en nuevas plazas (Cancún y Tula), en donde la primera presenta un mayor índice de morosidad que la media nacional de acuerdo con cifras del INFONAVIT. Eventos Relevantes Evolución de los Resultados Las ventas de la Empresa fueron superiores a las proyectadas por HR Ratings, tomando como referencia el escenario base. En los últimos 12 meses (UDM) al 2T12, en comparación con el 2T11 las ventas totales crecieron 21.7%, cerrando en niveles de P$1,480.4m (vs. P$1,216.1m al 2T11). Este incremento se debe a un aumento en el número de unidades vendidas durante los UDM al 2T12 de 2,662 unidades (vs. 2,175 unidades al 2T11), representando un crecimiento anual del 22.4%. De manera paralela el precio promedio por vivienda (Ingreso Operativo 12m / Unidades Vendidas 12m) de los UDM presentó un incremento del 1.3% cerrando en P$542,487 al 2T12 (vs. P$535,632 al 2T11), debido a una recomposición de la mezcla de ventas de VINTE. Este aumento en el número de casas vendidas durante el 1T12 y 2T12 fue efecto de una política más agresiva de colocación de unidades, debido a la incertidumbre asociada con el año electoral, explicando el porque se incrementó el nivel de inventarios a finales de Por esa misma razón, no se espera que este ritmo de ventas se mantenga durante el 3T12 y 4T12. A finales de 2011 la Empresa inició operaciones en la plaza de Querétaro, mientras en 2012 inició gestiones para sus proyectos en Cancún, Quintana Roo y Tula, Hidalgo. Con el arranque en ventas de estos desarrollos, VINTE espera presentar tasas de crecimiento de aproximadamente 14.0% a 17.0% anual durante los siguientes años. Riesgo de la Industria Al cierre del 2011 el INFONAVIT fue colocó un total de 501,292 unidades (vs. 475,072 unidades en 2010), representando un crecimiento anual del 5.5%. De la cifra anterior, el 31.5% (vs. 19.7% en 2010) se colocó vía el esquema de cofinanciamiento, equivalente a 157,824 créditos (vs. 93,724 al 2010), representando un crecimiento anual del 68.4%. Con base en lo anterior, para el 2012 se planteó como meta colocar 490,000 créditos, buscando mantener el nivel de construcción de los últimos años en el sector vivienda. A finales de julio el INFONAVIT ha logrado colocar un total de 323,724 créditos, alcanzando el 66.1% de su meta anual, cuando tan sólo ha transcurrido el 58.3% del año. El nivel de cartera total al 2T12 cerró en niveles de P$832,436m (vs. P$755,724m al 2T11) creciendo de manera anual 10.2%, mientras el total de cartera vencida fue de P$54,648m (vs. P$54,004m al 2011). Con relación al índice de cartera vencida (Créditos Vencidos / Créditos Totales), éste ha venido creciendo desde su punto más bajo en 2007 de 4.7% cerrando en niveles de 5.2% en Este crecimiento en el nivel de cartera vencida presionó el índice cerrando en niveles de 5.4% (Créditos Vencidos / Créditos Totales) al 2T12, continuando con un aumento en el deterioro de la cartera. Actualmente la cartera total del INFONAVIT está compuesta de un total de 3,935,123 créditos, representando un monto promedio de P$211,540 por crédito. Estas cifras son relevantes para el desempeño general de la industria, sin embargo es importante revisar el comportamiento de estos indicadores dentro de los estados en donde tiene participación VINTE. Con relación al

3 avance en la colocación de créditos, todos los estados en donde opera la Empresa (Estado de México, Querétaro, Quintana Roo e Hidalgo) presentan un nivel por debajo del promedio nacional, lo cual nos habla de la oportunidad que tienen de poder aumentar su nivel de colocación en dichos estados. Por otro lado, el nivel de cartera vencida en dichos estados se sitúa por debajo de la media nacional, salvo para el caso de Quintana Roo en donde presenta niveles de 6.1% al 2T12. Adquisición de Tierra La Empresa busca mantener un balance entre sus necesidades de tierra nueva y reducir los recursos que requiere para adquirirla, evitando un excesivo inventario de tierra. VINTE busca mantener una reserva territorial suficiente para un mínimo de 36 meses de futuras entregas de vivienda y un máximo de 60 meses. Con base en lo anterior al 2T12 presenta inventarios por P$1,030.0m (vs. P$1,052.3m al 2T11), en comparación con ventas acumuladas 12 meses de P$1,480.4m (vs. P$1,216.1m al 2T11). Con relación al nivel de reserva territorial a largo plazo, la Empresa pasó de niveles de P$127.9m al 2T11 a P$289.8m al 2T12, debido a la adquisición de nueva tierra para mantener el ritmo proyectado en su tasa de crecimiento de ventas. Herramientas de Fondeo Durante 2011 la Empresa se dedicó a realizar una redistribución de su deuda, dado que gran parte de la misma estaba compuesta de créditos puente. Esta situación implicó una serie de acciones como la incorporación de nuevas fuentes de fondeo (DEG Bank, Banamex y Banco Interamericano de Desarrollo o BID) o un aumento en el monto y plazo de algunas de sus líneas de crédito existentes, procurando garantizar las futuras necesidades de fondeo de VINTE. Adicionalmente se incursionó en el mercado de deuda mexicana, vía emisiones de certificados bursátiles (CEBURS) de largo plazo. Al cierre del 2T12 la Empresa no cuenta con créditos puente, mientras las líneas de factoraje representan el 2.9% la deuda total, los créditos para capital de trabajo el 67.0% y los CEBURES el 30.1% restante. Al 2T12 la Empresa cuenta con líneas autorizadas por P$2,192.6m, de las cuales tienen disponibles el 69.7%, es decir P$1,528.5m. Es importante mencionar que la mayor parte de este fondeo es de tipo revolvente. Al 2T12 VINTE es capaz de incrementar en 170.7% su nivel de inventarios, para así mantener su nivel de crecimiento en ventas. La Empresa actualmente cuenta con un Programa de CEBURS de Largo Plazo (el Programa) por un monto autorizado de hasta P$1,000.0m y una vigencia de hasta 5 años, de los cuales tiene utilizados el 40.0% a la fecha de publicación de este comunicado. Actualmente cuenta con el respaldo por parte del BID, para la colocación de una emisión al amparo de dicho Programa. Aunque la Empresa cuenta con una amplia disponibilidad de recursos vía este Programa, la velocidad de disposición es limitada, debido a las diversas acciones y gestiones que se deben realizar para poder llevar a cabo una nueva emisión. Rotación de Capital de Trabajo y Administración de Inventarios La rotación del capital de trabajo es una métrica que consiste en medir las ventas de los UDM entre las inversiones en capital de trabajo (Capital de Trabajo Promedio 12m = Cuentas por cobrar + Inventarios - Proveedores). En la medida que el indicador sea mayor, significa que la empresa es eficiente en la rotación de su capital de trabajo. Al cierre del 2T12, la Empresa presentó una rotación de capital de trabajo de 1.16x (vs. 1.20x al 2T11), debido a un crecimiento mayor en el capital de trabajo en comparación con el nivel de ventas durante los UDM. Es importante mencionar que VINTE ha presentado una rotación de capital de trabajo promedio de 1.17x del 4T09 al 2T12. Debido a que los inventarios son el rubro más importante que integra al capital de trabajo, la Empresa cuenta con una supervisión constante que le permite vigilar los niveles de inventarios, especialmente de unidades terminadas. Esto le permite tomar acciones para reorganizar estos niveles. Al 2T12 cuenta con un inventario de casas terminadas equivalentes a 114 unidades. A ese monto se le deben restar las unidades que se utilizan como casa muestra (29 unidades), resultando en un inventario disponible de 85 unidades. Si esta cantidad se divide entre el número de

4 unidades vendidas en el último trimestre (729 en 2T12), la Empresa presenta un inventario de unidades terminadas de 11 días. Análisis de Riesgos Cuantitativos De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizan proyecciones financieras de la Empresa en donde se evalúan sus métricas financieras y efectivo disponible, bajo un escenario base y uno de estrés. El escenario de estrés contempla un menor ritmo de ventas durante el periodo proyectado, presionando la acumulación de inventarios, así como un menor crecimiento en los gastos de operación, debido a malos resultados. Se mantiene la misma política de pago de dividendos, así como una salida de niveles sostenidos de CAPEX durante el 2013 a En los UDM el nivel de ventas ha incrementado de manera significativa, cerrando en niveles de P$1,480.5m al 2T12 (vs. P$1,216.1m al 2T11), representando un crecimiento anual del 21.7%, mientras las ventas de unidades de los UDM tan sólo han crecido 22.4%, es decir de 2,175 unidades al 2T11 a niveles de 2,662 unidades al 2T12. Lo anterior nos habla de un incremento en los precios de venta de las unidades escrituradas por parte de VINTE. Esta situación se ha visto complementada con una mejora en el margen EBITDA (EBITDA 12m / Ventas Netas 12m), cerrando en niveles de 16.8% al 2T12 (vs. 13.9% al 2T11). Esta situación se debe a un menor aumento durante los UDM en el costo de ventas de la Empresa, cerrando en niveles de P$1,057.6m al 2T12 (vs. P$903.2m al 2T11), creciendo 17.1%, en comparación con un aumento en las ventas netas de 21.7%. Los gastos de operación acumulados durante los UDM han presentado un crecimiento anual del 21.4%, cerrando en niveles de P$175.2m al 2T12 (vs. P$144.3m al 2T11). Para los siguientes periodos se espera que la Empresa presente tasas de crecimiento anuales similares a las históricas. Al cierre del 2T12 la Empresa presenta un nivel de P$1,030.0m en inventarios (vs. P$1,052.3m al 2T11), además de presentar una reserva territorial a largo plazo por P$298.9m al 2T12 (vs. P$127.9m al 2T11). Es de destacar que el nivel de inventarios se ha mantenido en un nivel estable, mientras que la reserva territorial ha venido incrementando, en línea con los planes de crecimiento de VINTE. Al evaluar los Días de Inventario (Inventario Promedio 12m / Costo de Venta 12m), observamos que dicha métrica se ha mantenido estable en niveles de 370 días al 2T12 (vs. 366 días al 2T11). De acuerdo con el nivel de ventas de los UDM, así como el nivel de deuda total de la Empresa, el nivel de apalancamiento (Deuda Total / Capital Contable Promedio 12m) se ha venido reduciendo, debido a los sanos resultados que VINTE ha presentado en los últimos trimestres, compensando el aumento en la deuda total. Al cierre del 2T12 cerró con una deuda total por P$638.0m (vs. P$568.7m al 2T11), representando un crecimiento del 12.2%, sin embargo la utilidad acumulada al 2T12 fue de P$155.0m (vs. P$126.0m al 2T11), representando un crecimiento del 23.0%. Debido a lo anterior el nivel de apalancamiento cerró en niveles de 0.97x (vs. 1.02x al 2T11). Con base en lo anterior, HR Ratings ratificó la calificación crediticia de a la emisión VINTE 11 emitida el pasado 31 de marzo de 2011 al amparo del Programa de Largo Plazo de Certificados Bursátiles con Carácter Revolvente de VINTE por hasta P$1,000.0m.

5 Anexos

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11 Contactos Luis R. Quintero Director de Deuda Corporativa, HR Ratings Mariana Cortés Analista, HR Ratings Felix Boni Director General de Análisis, HR Ratings C+ (52-55) HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, que cuenta con una experiencia integral de más de 100 años en el análisis y calificación de la calidad crediticia de empresas y entidades de gobierno en México, así como de la capacidad de administración de activos, o desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social por parte de alguna entidad. Los valores de HR Ratings de México son la Validez, Calidad y Servicio. Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esta emisión y/o emisor está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia agencia calificadora: Metodología de Calificación Crediticia para Empresas Industriales, de Comercio y Servicio, de abril de 2008 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar En nuestra página de internet se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base.