HR Ratings ratificó la calificación Corporativa de Largo Plazo de HR A para Corporación GEO, S.A.B. de C.V.

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1 HR Ratings ratificó la calificación Corporativa de Largo Plazo de para Corporación GEO, S.A.B. de C.V. México, D.F., (06 de noviembre de 2012) HR Ratings ratificó la calificación corporativa de largo plazo de HR A para Corporación GEO, S.A.B. de C.V. (GEO y/o la Empresa). La calificación considera la capacidad de pago de GEO de acuerdo al flujo proyectado bajo un escenario base y uno de estrés. La perspectiva es Estable. La calificación asignada de significa que el emisor con esta calificación ofrece seguridad aceptable para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantienen bajo riesgo crediticio. Entre los factores positivos que fundamentan la calificación de la Empresa están: Al 2T12 presenta una deuda total por P$14,707.0m al 2T12 (vs. P$9,909.0m al 2T11), siendo el 74.2% de largo plazo (vs. 65.5% al 2T11) y 25.8% de corto plazo (vs. 34.5% al 2T11). El margen EBITDA cerró en 17.9% al 2T12 (vs. 18.1% al 2T11). Las reservas territoriales de la Empresa cierran en 361,111 viviendas al 2T12 y representan alrededor de 4.5 años de construcción bajo los distintos esquemas de operación. Experiencia operativa de 39 años de estar participando en el mercado mexicano de vivienda. Los factores negativos que influyeron en la calificación de la Empresa son: Reducción en la Cobertura de Intereses Netos (EBITDA 12m/ Cargos Netos por Deuda 12m) cerrando en 3.12x al 2T12 (vs. 5.13x al 2T11) debido a un incremento en la deuda total. Aumento en el nivel de cartera vencida a nivel nacional del INFONAVIT, cerrando con un indicador de créditos vencidos a créditos otorgados de 5.4% al 2T12, en comparación con 5.2% al 4T11. Incremento en los años de la pago de deuda neta cerrando en 2.87 años al 2T12 (vs años al 2T11). Al día de hoy el flujo libre de efectivo se ve presionado cerrando en niveles de -P$675.0m al 2T12 (vs. P$450.0m al 2T11). Corporación GEO, S.A. de C.V. es una desarrolladora de viviendas con presencia en México que se enfoca en la construcción de viviendas económicas y de interés social, viviendas medias y residenciales, resaltando la calidad de vida y plusvalía. Cuenta con operaciones en 22 estados de la República Mexicana. Fue fundada en 1973 por el Arquitecto Luis Orvañanos quien se apoya en un Consejo de Administración que incluye consejeros independientes. Tiene más de 39 años de experiencia, habiendo construido más de 600 mil viviendas. Eventos Relevantes Evolución de Resultados La nueva tendencia en construcción es la vivienda vertical, la cual está respaldada por instrumentos de política pública y el gobierno federal con subsidios, sin embargo, se tiene que considerar una mayor inversión en pre construcción. Al cierre del 2011, GEO construyó 80.0% de viviendas horizontales y únicamente 20.0% de viviendas verticales. Para finales de este año, se quiere lograr un incremento en la construcción de viviendas verticales alcanzando 50.0%. En los últimos 12 meses (UDM) las ventas acumuladas se incrementaron 9.0% cerrando al 2T12 en P$21,152.0m (vs. P$19,408.0m al 2T11). De manera paralela, el crecimiento en el nivel de ventas se ha visto impulsado por el incremento

2 de 6.3% en el precio promedio por vivienda al pasar de P$325,384.0 en 2T11 a P$345,771.0 en 2T12. Sin embargo durante los próximos años se espera que el nivel de ventas crezca moderadamente, debido a la estrategia de GEO de consolidarse. Actualmente GEO cuenta con proyectos en proceso en 2 nuevas plazas, Tabasco y Aguascalientes, los cuales suman un total de 15,350 viviendas. Riesgo Industria Al cierre del 2011 el INFONAVIT colocó un total de 501,292 unidades (vs. 475,072 unidades en 2010), representando un crecimiento anual del 5.5%. De acuerdo con las cifras al 9 de septiembre del 2012, el INFONAVIT ha alcanzado 79.9% de su objetivo de créditos hipotecarios para este año. Este porcentaje es superior al 69.2% que va transcurrido del año. Estas cifras son relevantes para el desempeño en general de la Industria, sin embargo de los 20 estados en donde GEO tiene participación únicamente 10 estados se encuentran por arriba de la media. Esto nos habla del área de oportunidad que tiene la Empresa en algunos estados en donde cuenta con participación para aumentar su nivel de colocación. La mayoría de los créditos utilizados para la adquisición de viviendas construidas por GEO provienen del INFONAVIT (75.0% al 2T12) y FOVISSSTE (18.0% al 2T12), únicamente el 7.0% es otorgado por Bancos y Sofoles. Sin embargo se puede observar que ha aumentado en 6.0% del año pasado al actual. Herramientas de Fondeo GEO realizó una colocación de un bono por USD$400m el pasado 22 de marzo de 2012, con duración de 10 años y una tasa de rendimiento fijo del 8.8%. Este es el tercer bono que actualmente tiene la Empresa en el extranjero en dólares. Los recursos de dicha operación se utilizaron para pagar el 78.0% (USD$195.0m) de un bono de largo plazo por USD$250.0m que vence en El resto se utilizó para pagar obligaciones de corto plazo. El calendario de amortizaciones y la estructura de la deuda posterior a la colocación del bono de USD$400m quedó de la siguiente manera: la deuda a 12 meses es de P$3,790.8m equivalente al 25.8%, a 24 meses es de P$2,286.7m representando 15.5% de la deuda total, a 36 meses la deuda es de P$841.6m y equivale al 5.7%, a 48 meses es de P$95.9m representando únicamente el 0.7%, en 60 meses el pago será de P$130.8m equivalente a 0.9% y posterior a 60 meses la deuda a pagar es por un total de P$7,560.9m que equivale al 51.4%. Tomando en cuenta la composición de la deuda y los diferentes vencimientos, el promedio ponderado del pago de la deuda de GEO es de 5.5 años. Actualmente GEO cuenta con líneas de crédito autorizadas por P$22,324.0m, de las cuales P$14,707.0m están utilizadas y P$7,617.0m disponibles al 2T12. Es importante mencionar que el 60.4% de su deuda total está colocada en dólares, sin embargo existen instrumentos de cobertura para mitigar el riesgo cambiario. Análisis de Riesgos Cuantitativos De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizan proyecciones financieras de la Empresa en donde se evalúan sus métricas financieras y efectivo disponible, bajo un escenario base y uno de estrés. El escenario de estrés considera una disminución en el ritmo de ventas durante el periodo que se proyecta, reflejando una acumulación de inventarios, así como una presión sobre el margen EBITDA y en el flujo libre de efectivo. En los últimos 12 meses (UDM) las ventas acumuladas han incrementado 9.0% cerrando al 2T12 en P$21,152.0m (vs. P$19,408.0m al 2T11). De manera paralela, el total de unidades vendidas durante los UDM al cierre del 2T12 fue de 16,618 unidades (vs. 15,703 unidades al 2T11) representando un crecimiento del 5.8%. El crecimiento en el nivel de ventas se ha visto impulsado por el incremento de 6.3% en el precio promedio por vivienda al pasar de P$325,384.0 en 2T11 a P$345,771.0 en 2T12.

3 Al cierre del 2T12, los gastos de operación y el costo de ventas presentan en conjunto niveles de P$17,367.0m (vs. P$15,904.0m al 2T11), representando un crecimiento anual de 9.2%. Esta situación mantuvo el margen EBITDA en niveles similares cerrando en 17.9% al 2T12 (vs. 18.1% al 2T11). La Empresa presenta un nivel de inventarios (Corto Plazo + Largo Plazo) de P$29,998.5m al cierre del 2T12 (vs. P$28,090.7m al 2T11), representando un crecimiento del 6.8%, debido a un mayor nivel de construcciones en proceso con relación al año pasado, cerrando en P$16,834.0m al 2T12 (vs. P$13,199.8m al 2T11). Este aumento se debe en parte a una mayor proporción de vivienda tipo vertical, retrasando el tiempo de entrega de la residencia. Al evaluar los Días de Inventario (Inventario Promedio 12m / Costo de Venta 12m), observamos que dicha métrica ha disminuido considerablemente llegando a 381 días al 2T12 (vs. 436 días al 2T11), dado que el nivel de ventas ha seguido creciendo, sin embargo hay que mencionar que esta cifra se ve afectada por el cambio en políticas contables de las NIF a IFRS durante El nivel de Deuda Total al cierre del 2T12 fue de P$14,707.0m (vs. P$9,909.0m al 2T11), presentando un crecimiento anual de 48.4%. Asimismo se incrementó en 22.2% el Efectivo + Inversiones Temporales llegando a P$2,549.8m al cierre del 2012 (vs. P$2,085.4m al 2T11) de manera que el nivel de Deuda Neta (Deuda Total Efectivo Inversiones en Valores), creció 55.4%, llegando a niveles de P$12,157.0m en el 2T12 (vs. P$7,823.0m al 2T11). Debido a lo anterior, los Años de Pago de la Deuda (Deuda Neta Promedio 12m / EBITDA 12m) cerró en 2.9 años al 2T12 (vs. 2.2 años al 2T11). Al cierre del 2T12 el Flujo Libre de Efectivo (FLE) de la Empresa cerró en niveles de -P$675.0m al 2T12 (vs m al 2T11). Conclusión De acuerdo al análisis de riesgos efectuado por HR Ratings se ratificó la calificación crediticia de largo plazo de para Corporación GEO, S.A.B. de C.V. La perspectiva se mantuvo en Estable. Entre los factores positivos destacan la experiencia de 39 años que la Empresa lleva en el mercado mexicano de construcción de viviendas, por otro lado la mayor parte de su deuda es de largo plazo. Asimismo, destaca la reserva territorial de GEO contando con capacidad para construir 4.5 años más. Como factores de riesgo principalmente podemos observar el deterioro de la cartera del INFONAVIT a nivel nacional, la cual es la fuente principal de otorgamiento de créditos para adquirir viviendas, tipo GEO. Otro factor negativo es la exposición al riesgo cambiario debido a que más de la mitad de su deuda es en dólares. Por otro lado su flujo de efectivo se presiona llegando en el 2T12 a cifras negativas, observando un incremento en los años de pago de deuda de la Empresa.

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10 Contactos Luis R. Quintero Director de Deuda Corporativa Mariela Moreno Analista Felix Boni Director General de Análisis C+ (52-55) HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, que cuenta con una experiencia integral de más de 100 años en el análisis y calificación de la calidad crediticia de empresas y entidades de gobierno en México, así como de la capacidad de administración de activos, o desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social por parte de alguna entidad. Los valores de HR Ratings son la Validez, Calidad y Servicio. Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Empresas Industriales, de Comercio y Servicio, de Abril de 2008 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar En nuestra página de internet se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base.