INDIVISIÓN COMUNITARIA. PADRÓN. FRACCIONAMIENTO. PARTICIÓN.

Transcripción

1 INDIVISIÓN COMUNITARIA. PADRÓN. FRACCIONAMIENTO. PARTICIÓN. Resumen Para poner fin a la indivisión es necesario un acto jurídico posterior al plano de fraccionamiento. CONSULTA I. He c h o s : el señor JJ casado con MI y su hija G casada con R adquirieron por compraventa tradición, y conforme surge textualmente de la escritura [ ] en común, indiviso y en la proporción de 762 ha 3045 m esta última (en este lugar por interlineado en la escritura matriz se dice: y en el que se incluye el casco del establecimiento con todas sus mejoras ) y 337 ha m cm, don JJ, la propiedad del siguiente bien inmueble: una fracción de campo con sus construcciones, alambrados y restantes mejoras, ubicada en identificada bajo el padrón 66 el que según plano del Agrim. ET de inscripto se compone de un área de ha m cm [...] Falleció JJ, se tramitó la sucesión (no se agrega a la consulta ni fue incorporado al expediente el certificado de resultancias de autos) surgiendo dicho fallecimiento: a) de la escritura de partición transaccional que se dirá, en la que se expresa que se declararon herederas sus hijas G y B sin perjuicio de los derechos que puedan corresponder a la cónyuge MI (no aclara al respecto nada más); y b) del certificado registral solicitado por el padrón n. 66, que indica quiénes son las herederas, coincidiendo con lo antedicho, y que el causante era casado con MI (respecto de esta no se expresa ningún derecho) Por documento privado otorgado entre la madre y las dos hijas, celebraron un convenio transaccional particionario ante eventuales juicios, dado que: a) los cónyuges JJ y MI en el año 1979 donaron a su hija G dos fracciones de terreno con sus edificios; b) que MI luego de la muerte de su esposo compró fracciones de campo con dinero de la indivisión poscomunitaria; y c) que se reclamaban frutos de bienes comunes que estaban en posesión de unas y otras Se confeccionó plano de mensura y fraccionamiento por el Agrim. RM en julio de 1994, el que se inscribió en Catastro el 5 de agosto de 1994, por el cual se dividió el padrón n. 66 en tres fracciones; fracción 1 compuesta de 762 ha 3005 m (obsérvese que consta del equivalente a la 507

2 proporción de hectáreas que había adquirido G siendo casada, conjuntamente con su padre en común, proindiviso en la escritura del año 1980). Se le adjudicó a esta fracción el número de padrón 66; fracción 2 compuesta de 308 ha m, adjudicándosele el número de padrón 69; y fracción 3 compuesta de un área de 28 ha m cm, se le adjudicó el número de padrón 70. Téngase presente que la suma del área de estas dos últimas fracciones asciende a 337 ha m, siendo el equivalente a la proporción de hectáreas que JJ, casado, había adquirido con su hija G, casada, en común indiviso, en la escritura del año Fue declarada incapaz MI. 1997: se concedió venia a efectos de dar cumplimiento al convenio particionario otorgado en el año : por escritura otorgada el 25 de julio de 1998, las hermanas G y B y su madre MI, esta última representada por curador especial, otorgaron partición transaccional mediante la cual MI con el propósito de poner fin en forma parcial a la indivisión nacida al fallecimiento de su esposo y cumpliendo con el convenio transaccional particionario ya relacionado adjudica a sus hijas B y G en común proindiviso y por partes iguales el cincuenta por ciento que le corresponde en los siguientes bienes gananciales: describiendo entre otros las fracciones 2 y 3 antes mencionadas. Posteriormente y en la misma escritura G y B parten, adjudicándose a G las referidas fracciones 2 y 3. No se hace ninguna referencia en esta escritura a la fracción : por documento privado de 5 de mayo de 1999, los esposos G y R prometieron vender a F las tres fracciones de campo. 2010: el promitente comprador inicia trámite de escrituración judicial de las tres fracciones. La Actuaria expresa su opinión al realizar el correspondiente estudio del expediente y de los títulos, observa y advierte respecto de los padrones n. os 69 y 70 que de los certificados registrales surge que la titularidad respecto de estos recae sobre G y respecto de padrón n. 66 su antecedente dominial es la escritura de compraventa de 1980 mediante la cual G y JJ habían comprado partes indivisas, haciendo hincapié en el tracto sucesivo y termina diciendo textualmente lo siguiente: 1) Deberían haber otorgado partición de las ha m cm. que se encontraban en indivisión contractual (1980) y de los bienes hereditarios. 2) Caso contrario debería haberse incluido en la sucesión la cuota parte de la que era titular JJ y no los padrones concretos. 3) No surge que se haya terminado la indivisión originada en la compraventa de La misma Actuaria advierte que es de conocimiento público que R, esposo de G, falleció. La abogada patrocinante, luego de hacer referencia a la escritura del año 1980, a la sucesión de JJ, a que se confeccionó plano de mensura y 508

3 fraccionamiento del padrón n. 66 dividiéndose en tres fracciones y a la escritura de partición transaccional, y en especial a esta última argumenta: [ ] En dicha escritura se procedió a adjudicar las 337 hectáreas metros indivisos del padrón n. 66 pertenecientes al causante, y por efecto del plano de RM esa cantidad de hectáreas poseían padrones propios ( 69 y 70 en mayor área 66), pero continúan siendo las hectáreas indivisas dejadas al fallecimiento de JJ. Es de hacer notar que es absolutamente imposible adjudicar a un coheredero en una partición bienes que no fueran propiedad del causante ; y continúa diciendo: La confusión que puede caber leyendo la letra fría de la escritura es que si eran indivisas las hectáreas de JJ no pueden estar determinadas en padrones; esa misma confusión fue resuelta: a) en la vista Fiscal y la homologación del Juez en el expediente tramitado en el Juzgado [ ] B, venia ficha [...]; b) por la consulta realizada a la Esc. Mabel Ra s i n e s d e l Ca m p o, que se acompaña, en la cual se expresa que el negocio es partición y no enajenación, es otorgada por todos los indivisarios, los bienes que se adjudican integran la indivisión, no se adjudican bienes ajenos a la misma; el efecto del negocio es declarativo y por tratarse además de transacción tiene autoridad de cosa juzgada y no se le aplica la acción de lesión. Y a renglón seguido, la patrocinante continúa diciendo: En consecuencia G era propietaria de las 762 ha m del padrón n. 66 por compra y resultó propietaria del resto (337 ha m cm) por adjudicación en la partición transaccional, que conforme al primer plano es padrón n. 66 y al segundo plano el mismo padrón resultó en padrones n. os 66, 69 y 70 (ambos planos vigentes y referentes al mismo padrón rural. Continúa: Estando más que suficientemente laudado respecto a que la partición adjudicó las hectáreas indivisas propiedad del causante JJ pues así lo dispuso el Fiscal y el Juez, refrendando con la consulta, deberá procederse al otorgamiento de la escritura judicial. Luego afirmándose en lo dispuesto por el art. 31 de la Ley en el petitorio solicita nuevamente se otorgue la escritura judicial impetrada. La Actuaria reitera en todos sus términos lo ya informado y establece que considera que incluyeron en el cuerpo general de bienes de la partición y adjudicaron a bienes concretos (padrones n. os 70 y 69) que no poseía el causante, ya que el mismo solo poseía una proporción indivisa del padrón n. 66 en mayor extensión. Sugiere la consulta a esta Asociación y en cuanto al fallecimiento del promitente vendedor al estar el procedimiento regulado por el CGP se aplicaría el art. 35 del mismo. La abogada actuante presentó nuevo escrito y luego de determinadas argumentaciones dice que en el CGP y conforme al art. 367 el proceso de escrituración judicial está regulado como proceso monitorio, es decir un proceso que se caracteriza por una decisión inicial sobre el fondo, a solicitud de este y sin haber escuchado a la parte demandada. Establece que los presupuestos para que prospere la escrituración forzada de una promesa de enajenación de inmuebles de acuerdo con la Ley son: A) la exis- 509

4 tencia de una promesa de compraventa inscripta en el Registro; b) pago de la totalidad del precio o justificación de encontrarse en alguna de las situaciones previstas por el art. 16 de la Ley No debe hacer análisis alguno de la titulación antecedente (se refiere al Juez conforme a lo dicho en el escrito) ni es responsable por la misma, esta parte corresponde a otros actores. A continuación reitera el pedido de escrituración. El Juez rechaza en todos sus términos lo antedicho, no hace lugar diciendo que él realiza no solo un examen de admisibilidad, sino de fundabilidad, puesto que su decisión revestirá el carácter y la fuerza de la sentencia que decide el mérito de la cuestión y manda así realizar la consulta a esta Asociación. II. Co n s u l t a El tenor de la consulta es la titularidad de los tres padrones y de los efectos desplegados por la partición otorgada en 1998 en la indivisión originada por la compraventa del año INFORME 1. Nos centraremos en la consideración de los términos de la escritura del año Qué adquirieron por ella G y su padre? Partes indivisas, en la proporción de 762 ha m, uno de ellos, y 337 ha m cm el otro, de las cuales, dado su carácter indiviso, no estaba determinada su ubicación; crearon así un condominio contractual. Por ser propietario en un bien de partes indivisas, se entiende que de un total, se es propietario de una proporción no situada en un lugar preciso, en este caso del inmueble; del todo, se adquirió una cantidad de hectáreas cuyos compradores no la situaban en lugar determinado, del mismo modo que si, por ejemplo, hubiera adquirido un porcentaje del bien o la mitad o la cuarta parte indivisa. La confección del plano de fraccionamiento, aunque el área de las parcelas o fracciones en que se dividió el bien coincidan con lo que cada uno en proporción adquirió, no determina la propiedad exclusiva de los adquirentes. Se necesita otro paso más, se requiere escritura de partición por la que se adjudiquen las fracciones correspondientes. Por lo que el tránsito para obtener la propiedad exclusiva, luego de adquirir partes indivisas, no es otro que confeccionar plano de mensura y fraccionamiento mediante el cual se crean fracciones (las que continúan manteniendo la calidad de indivisas) y, posteriormente, proceder a su adjudicación mediante al otorgamiento de una partición, adquiriéndose así la propiedad exclusiva sobre las hectáreas que proporcionalmente hubiera adquirido cada uno. El plano de fraccionamiento por sí solo no pone fin a la indivisión. 2. G y su padre adquirieron la totalidad de las hectáreas que componían el padrón n. 66 en la proporción indicada, existiendo entre ellos, como ya 510

5 lo hemos dicho, un condominio de carácter contractual; luego con el plano se las ubicó físicamente, pero no se las adjudicó, continuando vigente el condominio. Tanto la hija como el padre, o los herederos de este a su fallecimiento y la cónyuge supérstite, eran dueños del todo hasta otorgarse partición. Aclaremos que es posible otorgar padrones individuales a las fracciones, pero estas se mantienen en indivisión. 3. Las fracciones (2 y 3) que llevaron a la partición, convertidas en padrones ( 69 y 70) adjudicándoselas a G, eran tanto del padre como de esta; al no haberse incluido la fracción 1, hoy padrón n. 66, el mismo se mantiene en indivisión como otros bienes propiedad del causante. Entendemos que las fracciones 2 y 3 no podían ser incluidas en la partición como exclusivas del causante, debiéndose llevar a la partición la tres fracciones y proceder a su adjudicación conforme a la escritura de 1980, terminando así el condominio contractual, la indivisión poscomunitaria y la hereditaria; o de lo contrario llevar estas en el porcentaje que conforme a la escritura de 1980 padre e hija habían adquirido. 4. Resulta de la partición transaccional que: a) en primer lugar, le fueron adjudicadas por su madre a las dos hermanas B y G las fracciones 2 y 3 (formaban parte de los bienes gananciales); b) en segundo lugar, en la misma escritura, por partición entre las hermanas, dichas fracciones le fueron adjudicadas a G. No se tuvo en cuenta que en las fracciones existía un porcentaje de G adquirido en parte por compraventa y en otra por sucesión. 5. En la partición transaccional en ningún momento se hizo mención a la fracción 1. Tal vez la confusión en que incurrió la parte demandante se ocasionó como resultado de lo interlineado en la escritura matriz, al decir que G adquiría las hectáreas donde se encontraba el casco y sus mejoras, creyendo que de esa forma adquiría propiedad exclusiva; pero va de suyo conforme a lo manifestado precedentemente, que del padrón n. 66, en la condición jurídica en que este se encontraba en el año 1980, no podían sino adquirirse partes indivisas y que lo expresado en dicha cláusula no puede ser interpretado de otra forma que como una estipulación entre los adquirentes a concretarse una vez confeccionado el plano y realizarse las adjudicaciones, a efectos de que a G se le adjudicase la fracción que contuviera el casco y las mejoras. 6. De lo dicho resulta que previo a la partición de las fracciones 2 y 3 eran dueños: 1) G y su esposo; 2) B y 3) MI; los dos primeros, G y su cónyuge, en el porcentaje que les correspondía a la proporción que adquirieron el inmueble en el año 1980, las dos hermanas G y B en el porcentaje que correspondía en la sucesión de su padre, y su madre por sus gananciales. Al procederse a la adjudicación a G, esta es la propietaria de ambas fracciones (2 y 3), advirtiéndose que en esta partición no se tuvo en cuenta, como se debió tener, el porcentaje del que era dueña mediante la escritura de De acuerdo a esto a G se le deberá una compensación. 7. En cuanto a la fracción 1 se mantiene la indivisión en el porcentaje 511

6 que corresponde a la proporción que se adquirió en el año 1980 por G y su esposo, y a aquella y su hermana en el porcentaje que corresponde a la proporción que era del padre de estas, JJ, así como también su madre a lo que le correspondía por gananciales. Deberá tenerse en cuenta los derechos de los posibles herederos de R, esposo de G. 8. Respecto del informe de la Esc. Ra s i n e s, diremos que a nuestro entender no aclara, pues se circunscribe exclusivamente a calificar el negocio otorgado el 25 de setiembre de 1998 como partición transaccional. Conclusión Los padrones n. os 69 y 70, son propiedad de G y de los posibles herederos de R. El padrón n. 66 es propiedad de G, de los posibles herederos de R, de B y de MI. Escs. Mildred Secondo y Adriana Silva Informantes Montevideo, 8 de diciembre de La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Claudia Bermúdez, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Javier Carneiro, Daniella Cianciarulo, Gustavo Echavarría, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Mildred Secondo, Adriana Silva, Silvia Tourné, María Beatriz Vázquez y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 26 de diciembre de Expediente 855/2011). 512