ERROR. PADRÓN. COMPRAVENTA. NEGOCIO DE FIJACIÓN.

Transcripción

1 puede atribuir derechos sobre el mencionado inmueble, de naturaleza propia de la señora C. d) La adecuación de la situación registral a la que ordena el derecho sustancial requiere subsanar el error padecido en la oportunidad de la tramitación de la sucesión de D excluyendo la alícuota denunciada sobre el bien en cuestión. e) El negocio de fijación otorgado es nulo por falta de causa. Esc. Roque Molla Informante Montevideo, 1. de marzo de La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Daniella Cianciarulo, Alicia González Bilche, Mariana González Bonaudi, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, M. a del Rosario Marchese, Roque Molla, Laura Parnás, Jacqueline Parnás, Fanny Rodríguez Duarte, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Silvia Vázquez Sepúlveda y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por Comisión Directiva Nacional el 4/5/2011. Expediente 640/2009). ERROR. PADRÓN. COMPRAVENTA. NEGOCIO DE FIJACIÓN. Resumen Con el otorgamiento del negocio declarativo de fijación, en el que deberán comparecer todas las partes involucradas, estas fijarán cuál es el inmueble que se le adjudicó a cada una, conforme a su real voluntad y cuál es el que se quiso vender posteriormente. Planteo de la situación CONSULTA 1. Con fecha 30 de abril de 1993, según escritura de compraventa que autorizó el Esc. LB, los señores AA casado en únicas nupcias con ZZ y BB 241

2 casado en únicas nupcias con YY, adquirieron por título compraventa y modo tradición, en común, proindiviso y por partes iguales, de los esposos en únicas nupcias EB y MG el inmueble padrón 2. A fin de hacer cesar la indivisión, los señores AA y BB hicieron medir y fraccionar el inmueble. De dicho fraccionamiento resultaron dos fracciones señaladas con las letras A y B, con una superficie de metros cuadrados cada una, empadronadas con los N. os 1 y 2 respectivamente. 3. Con fecha 4 de octubre de 1994 los esposos AA-ZZ y BB-YY otorgaron escritura de partición la que fue autorizada por la Esc. GG inscripta en el Registro correspondiente, adjudicándose al señor AA la fracción A y al señor BB la fracción B. 4. A posteriori el señor BB construye su vivienda y el señor AA comienza los cimientos de la suya en los solares que les fueron adjudicados. 5. Por escritura que el día 21 de junio de 1996 autorizó la Esc. MF, los esposos AA y ZZ enajenaron por título compraventa y modo tradición a los esposos CC y DD el inmueble que les fuera adjudicado según la partición, y estos últimos procedieron a terminar la vivienda sita en el inmueble que tiene su frente a la actual calle MM y quienes continúan siendo sus propietarios y ocupantes. 6. Con posterioridad advierten que en la partición se adjudicaron los inmuebles en forma invertida a como los ocupan, por lo que se solicitó su análisis a las suscritas escribanas. 7. Ello permitió constatar un error en las escrituras. El mismo nace en la escritura de partición al hacerse las adjudicaciones y al designarse y describirse incorrectamente y de manera cambiada los solares efectivamente adjudicados. Se comete dicho error debido a que ni en el plano de 1956 ni en el de 1993 se identifican por su nombre actual las calles frentistas a dichos padrones, cuando sí se hace pero erróneamente y de manera cambiada, respecto a una de ellas, en las escrituras que componen la titulación, siendo justamente este elemento el que se tomó en cuenta para identificar cada solar al hacer las adjudicaciones en la escritura, siendo los solares iguales en superficie y lados. 8. De lo expuesto surge que las partes están y han construido sus viviendas donde querían estar desde la partición, coincidentemente con su voluntad real, pero que dicha voluntad no ha sido correctamente reflejada en las escrituras, en las que se produce un error en la designación y descripción de los padrones objeto de las mismas. Op i n i ó n d e l a s c o n s u l t a n t e s Como se manifestó precedentemente, creemos que no se trata en este caso de un error en la voluntad de las partes lo que viciaría el consentimiento, ya que en los hechos todos están en posesión de los bienes de acuerdo a sus respectivas voluntades y no estaría la situación comprendida en la prevista por el art del C. Civil, num. 2. que establece como nulidad 242

3 contractual el error de hecho: cuando cae sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si en la venta el vendedor entendiere vender cierta cosa determinada y el comprador entendiera que compra otra. En efecto, como consecuencia de su voluntad real, al partir, los señores AA y BB se adjudican en los hechos los solares coincidentemente con ella y allí construyen sus respectivas viviendas. Es decir que en cuanto a la identidad de la cosa, el bien que cada uno de los señores AA y BB reciben y efectivamente se entregan se corresponde con lo que cada uno tenía por voluntad adjudicarse. El error estaría en la designación de la cosa en la escritura y así en las adjudicaciones. Dicho error también se continúa en la escritura de compraventa por la que los esposos CC y DD compran la fracción A del plano de FL cuando en realidad están comprando la fracción B. So l u c i o n e s Opinamos que para subsanar el error padecido, es decir divergencia entre la voluntad declarada y la voluntad real, debemos recurrir al negocio de acertamento o de fijación. El fundamento en nuestro ordenamiento jurídico del negocio de fijación lo encontramos en el art del C. Civil, en cuanto a que si las partes pueden por mutuo consentimiento extinguir obligaciones, que es lo más, bien pueden modificar los efectos del contrato fijándolo en su contenido y límites. En relación al tema, Mi r a n d a opina que: El negocio de fijación es aquel que tomando como objeto una situación dada, la fija, la determina en su contenido y efectos. Es un negocio declarativo [ ]. No es título hábil para transferir el dominio [ ] es un negocio declarativo por oposición a dispositivo. Lo que hace el negocio de fijación es eliminar la incerteza interpartes, pero frente a terceros solo es oponible para el futuro. De todo lo expuesto, nuestra opinión es que la solución a la problemática planteada sería el otorgamiento de una escritura en la que las partes fijen definitivamente la voluntad real de las mismas, la cual fue reflejada erróneamente en los documentos objeto de la consulta. Pensamos que se pueden subsanar los errores de las escrituras y de los asientos registrales, mediante dos soluciones posibles: 1. Realizar dos escrituras simultáneas a saber: 1.1. Por una escritura de declaratoria, los esposos AA-ZZ y BB-YY, efectúan la rectificación y ratificación, de la escritura de partición de fecha 4 de octubre de Rectifican las adjudicaciones en cuanto a las hijuelas de AA y BB y en todo lo demás que no ha sido modificado por la misma escritura, la ratifican en un todo Por otra escritura de declaratoria los esposos AA-ZZ y CC-DD, rectifican el objeto de la escritura de compraventa de fecha 21 de junio de 1996, en el sentido que el objeto de la misma y enajenado por los señores AA-ZZ fue el inmueble padrón 2. (fracción B) del plano de 1993 y no 243

4 el padrón 1 (fracción A) del mismo plano que es el que se adjudicó al Sr. BB. Por su parte, los señores CC-DD admiten que fue ese el inmueble (padrón 2) por ellos adquirido y del que se les hizo tradición, habiéndose relacionado erróneamente los datos del inmueble. 2. En una misma escritura comparecen todos y se efectúan las dos rectificaciones y ratificaciones. Co n s u l t a Se consulta sobre: 1) el efecto de los errores cometidos en las escrituras. 2) Si comparte la forma planteada de solucionar el caso, teniendo en cuenta que todos los otorgantes y sus cónyuges viven, siendo su voluntad unánime una urgente solución al problema o si a su criterio la solución debiera ser otra. 3) De ser así, cuál de las dos opciones planteadas se ve como la más conveniente a los efectos de la titulación y su registro correspondiente. Relación de hechos INFORME : compraventa. Dos matrimonios adquieren en la fecha indicada por compraventa y tradición, en común, proindiviso y por partes iguales, la propiedad y posesión de un inmueble padrón, según la escritura de compraventa. El ambos proceden a la partición previa mensura del referido inmueble, resultando dos lotes: a) padrón 6, y b) padrón...7. Se adjudican el padrón 6 (fracción A ) al matrimonio de AA-ZZ y el padrón 7 (fracción B ) al matrimonio de BB-YY : AA-ZZ prometen vender el inmueble fracción A a los cónyuges CC-DD y escrituran en cumplimiento de dicha promesa el Posteriormente, los cónyuges CC DD y BB-YY advierten que los inmuebles se hayan descriptos en sus títulos de propiedad, en forma invertida a como los ocupan. In f o r m e La determinación de los bienes en la escritura de partición de ha sido correcta y los dos padrones descriptos constituyen el objeto de la partición. Cada uno de los adjudicatarios ocupó el inmueble querido, y al momento en que se efectuó la promesa de compraventa de , así como la escritura en cumplimiento de la misma el inmueble que se pretendió trasmitir por parte de AA-ZZ fue el que venían ocupando, si bien en la escritura de compraventa se cometió error al describir otro bien en el caso, 244

5 el inmueble lindero, error que se traslada de la escritura de partición en tanto los bienes se adjudicaron, en forma inversa a la voluntad de estos. De manera, que lo que cabe es que mediante el negocio declarativo de fijación en el que deberán comparecer todos los involucrados, es decir los adjudicatarios de la partición de , cónyuges AA-ZZ y BB- YY, y manifiesten cuál ha sido realmente la voluntad de estos y cuáles los inmuebles que cada uno quiso adjudicarse y, asimismo, los cónyuges CC-DD manifiesten su voluntad respecto de cuál ha sido el inmueble que entendieron comprar. Dicho negocio declarativo no puede afectar los derechos adquiridos por terceros de buena fe. Co n c l u s i ó n Con el otorgamiento del negocio declarativo de fijación, las partes fijarán cuál es el inmueble que fue adjudicado a cada una, conforme a su real voluntad y cuál es el que se quiso vender posteriormente a CC-DD. María del Rosario Marchese Informante Montevideo, 15 de marzo de La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Federico Albin, Enrique Arezo, Sandra Bochard, Karen Bonner, M. a Inés Casatroja, Daniella Cianciarulo, Alicia González Bilche, Mariana González Bonaudi, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, M. a del Rosario Marchese, Roque Molla, Laura Parnás, Jacqueline Parnás, M. a Alejandra Portillo, Fanny Rodríguez Duarte, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobada por Comisión Directiva Nacional el 11/4/2011. Expediente 643/2010). 245