PROMESA DE COMPRAVENTA. USUFRUCCTO. NUDA PROPIEDAD. SUCESIONES. OBLIGACIÓN INDIVISIBLE. Consulta

Transcripción

1 PROMESA DE COMPRAVENTA. USUFRUCCTO. NUDA PROPIEDAD. SUCESIONES. OBLIGACIÓN INDIVISIBLE Informe: Civil Consulta I. An t e c e d e n t e s Por escritura de compraventa y tradición del 26 de mayo de 1909, adquiere AS, casado con CP. CP y AS fallecen el 3 de enero de 1942 y el 17 de mayo de Se tramitan las sucesiones y se declara herederos a cinco hijos: AA, BB, CC, DD y EE. Por escritura del 11 de julio de 1951, CC y EE venden sus cuotas partes indiviso a AA (casada con MP), BB (dice soltera, aunque en el testamento manifiesta ser casada en 1927 y divorciada en 1931) y DD, casada con JA. Por escritura del 23 de noviembre de 1961, DD y su esposo JA venden su tercera parte indivisa a BB (dice soltera, ver comentario anterior). El 20 de marzo de 1970 fallece MP, casado con AA. Heredan tres hijos: XX, YY y ZZ. Se tramita sucesión sin incluir este bien. El 3 de setiembre de 1974 fallece BB, divorciada de AP, bajo disposición de testamento. Hereda HH, quien en consecuencia adquiere 2/3 del total. El 1 de mayo de 1993 fallece AA, viuda. Heredan 3 hijos: XX, YY y ZZ. El 30 de noviembre de 1993 XX, YY y ZZ prometen vender la nuda propiedad con reserva de usufructo de la tercera parte indivisa a MO, CO y EP, todos solteros, quienes prometen comprar en las proporciones de 1/4, 1/4 y 1/2 respectivamente. Precio totalmente integrado. Se inscribe el 28 de abril de El 13 de marzo de 2008 MO cede sus derechos de promitente comprador de nuda propiedad (1/4 de 1/3 = 1/12) a HH, casado con CT. Actualmente se desea enajenar la totalidad del bien, pero XX y ZZ han fallecido y no se ha tramitado sucesión, ni sus sucesores tienen voluntad de hacerlo. 282

2 II. Observaciones a la titulación Refieren a la tercera parte indivisa proveniente de la estirpe de AA, cuyos derechos de nuda propiedad fueron prometidos en venta, sin que a la fecha actual se haya efectivamente operado tal desmembramiento del dominio por no haberse otorgado la compraventa definitiva. No es posible hoy otorgar dicha compraventa definitiva en forma voluntaria debido a la circunstancia del fallecimiento de dos de los promitentes vendedores de la nuda propiedad, sin contar con sucesiones tramitadas: XX falleció siendo casada y sin descendientes, y no es posible tramitar su sucesión porque el cónyuge supérstite, también hoy fallecido, no tiene herederos conocidos, y ZZ tiene herederos que no están dispuestos a tramitar sucesión. Por tal razón deviene necesario proceder a la escrituración judicial de la promesa. Se plantea la duda de si el comprador, una vez cumplida la promesa mediante la escritura judicial, adquirirá la propiedad plena, incluido el usufructo respecto de las partes indivisas de los dos promitentes vendedores de nuda propiedad fallecidos que, de haberse cumplido dicha promesa, se hubieran reservado el derecho de usufructo, o si, por el contrario, para adquirir el derecho de usufructo en dichas partes necesitará el consentimiento (título y modo) de los herederos. O si, en una tercera alternativa y como sostienen los profesionales que asesoran a la parte vendedora, el usufructo que hubiera correspondido a los dos promitentes vendedores de la nuda propiedad fallecidos ha acrecido al promitente vendedor de nuda propiedad que les sobrevive, y en tal caso este último está legitimado para enajenar la totalidad de la tercera parte indivisa del usufructo. III. Análisis r e s p e c t o d e l a c o n s o l i d a c i ó n de la propiedad plena 1. Consolidación a favor de los herederos de los promitentes vendedores Desde una primera aproximación, y dado que la propiedad plena no se había aún desmembrado a la fecha de los fallecimientos, la propiedad plena debió pasar en forma íntegra a los respectivos herederos, si bien con el gravamen real de la promesa de venta de nuda propiedad. Por tanto, para que el promitente comprador de la nuda propiedad adquiera el dominio pleno, no bastaría con el cumplimiento de la promesa y la tradición de la nuda propiedad, sino que también debe contarse con el título y modo requeridos por los artículos 495 y 496 del Código Civil y la solemnidad de escritura pública, según remisión al artículo 1664, respecto del derecho real de usufructo. 283

3 En este orden de ideas no sería posible argumentar que, en virtud del fallecimiento de los promitentes vendedores, acaecido con anterioridad, el usufructo se consolidará con la nuda propiedad a favor del promitente comprador al cumplirse la promesa, ya que el dominio pleno nunca se desmembró, y por ende el usufructo nunca salió del patrimonio de los promitentes vendedores de la nuda propiedad. En informe publicado en la Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay 76 se responde a una consulta en que se dan los siguientes hechos: una compradora de nuda propiedad promete vender tal derecho y luego se otorga la compraventa en cumplimiento de la promesa, habiendo fallecido la usufructuaria en el ínterin. Cuando este segundo titular de la nuda propiedad viene a vender la propiedad plena, se observa que carece de legitimación para ello porque, al fallecer la usufructuaria, la propiedad plena se consolidó a favor de la primera titular (promitente vendedora), quien al otorgar la compraventa de la nuda propiedad en cumplimiento de la promesa no manifestó su voluntad de desprenderse del usufructo. Dicho informe sostiene que, al fallecimiento de la usufructuaria, la consolidación del usufructo con la nuda propiedad se hace a favor de quien era, a la sazón, nuda propietaria y promitente vendedora, y no a favor del promitente comprador. Por tanto considera que, si la voluntad negocial fue que el promitente comprador de la nuda propiedad quedara en situación de propietario pleno, resulta pertinente otorgar una escritura de declaratoria precisando los términos del acuerdo entre las partes. Adaptando esta posición a nuestro caso, en consecuencia, correspondería recabar el consentimiento de los herederos de los promitentes vendedores de nuda propiedad fallecidos, a los efectos de sanear totalmente el título de propiedad al actual comprador en las cuotas partes indivisas respectivas, sin que baste para ello la escrituración judicial en cumplimiento de la promesa de venta de la nuda propiedad. 2. Consolidación a favor del promitente comprador Sin embargo, las conclusiones anteriores no guardan coherencia con el régimen legal del usufructo, por varias razones que llevan a una solución diferente En primer lugar, los herederos no estarían legitimados para ejercer el derecho de reservarse el usufructo, puesto que, si el derecho de usufructo no es trasmisible mortis causa, como lo dispone el artículo 511 del Código Civil, tampoco puede serlo el derecho a reservárselo en el acto de cumplir la promesa de venta de la nuda propiedad. 76 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 84, n. os 1-12, enero-diciembre de 1998, p

4 En tal sentido se expide un informe publicado en la Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay. 77 En el caso, dado el fallecimiento de dos cónyuges propietarios de un bien, al primero lo sucede la segunda y a esta última la suceden tres hermanos y dos sobrinos, habiendo la causante instituido por testamento único heredero a su esposo y legatarios de la nuda propiedad del bien a dos hermanas y una sobrina. Al proyectarse la venta del bien, se consulta si la compraventa tiene que ser otorgada por los legatarios de la nuda propiedad solamente o por todos los herederos, dado que el usufructo no fue legado y el heredero a quien le hubiera correspondido dicho usufructo prefalleció a la causante. El informe consigna que no puede admitirse que existe sucesión en el usufructo porque es un derecho patrimonial intrasmisible mortis causa, y por tanto el derecho de usufructo no puede subsistir en forma separada de la nuda propiedad si no es durante la vida de quien se reservó. En consecuencia, el legado de la nuda propiedad, al haber prefallecido el heredero que conservaría el usufructo, se convirtió en legado puro y simple de la propiedad plena. Aplicado al caso en consulta, de este criterio resulta que la promesa de venta de nuda propiedad se convirtió en promesa de venta de propiedad plena en las partes indivisas correspondientes a los promitentes vendedores fallecidos En segundo lugar, los herederos no podrían ejercer la reserva de usufructo porque se cambiaría sustancialmente (en perjuicio del promitente comprador) el objeto de la promesa que están obligados a cumplir y la ecuación económica prevista originalmente para el negocio. En abono de esta posición, un informe publicado en la Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay 78 argumenta en cuanto a la finalidad de la relación obligacional y la satisfacción del interés y utilidad económica previstos por las partes. Sostiene que las relaciones obligatorias están destinadas desde un principio a cumplir una finalidad y a extinguirse con la obtención de ese fin. Por tanto, si el objeto de la promesa de venta fue la nuda propiedad destinada a consolidarse como propiedad plena al fallecimiento del promitente vendedor, si este ya ha fallecido en el momento de la escrituración definitiva de la promesa, el promitente comprador deberá obtener cumplimiento a su derecho de satisfacer su interés y utilidad económica de adquirir la propiedad plena. En nuestro caso ello significa que, dado que el promitente vendedor que aún vive otorgará la enajenación de su derecho pleno (1/3 de 1/3), el promitente comprador obtendrá satisfacción de su derecho a adquirir la 77 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 85, n. os 7-12, julio-diciembre de 1999, p Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 89, n. os 1-12, enero-diciembre de 2003, p

5 propiedad plena de los restantes 2/3 de 1/3 al proceder a la escrituración judicial de la promesa de venta de nuda propiedad En un tercer orden de ideas, un informe publicado en la Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay 79 enfoca el tema del desmembramiento del dominio no como fraccionamiento de la propiedad en dos derechos con diferente contenido, sino desde el concepto de limitación al derecho de propiedad (en el usufructo, en cuanto al uso y goce del bien), derecho de propiedad que a su vez recobra su plenitud al cesar la limitación (la muerte del usufructuario). En dicha consulta se trataba de una promesa de venta a una persona de la nuda propiedad y a otra persona del usufructo, y esta última había fallecido. El informe sostiene que, en cuanto al usufructo, el negocio deviene imposible porque la nota intuitu personae del derecho de usufructo impide que al fallecimiento de su titular subsista de modo alguno o se trasmita a sus herederos, además de que su extensión máxima sería la vida del usufructuario, por lo cual la compraventa definitiva del usufructo carece de objeto. Concluye finalmente que la nuda propiedad contiene en sí una potencialidad expansiva destinada al dominio pleno una vez eliminada la limitación que padecía, y por tanto el promitente comprador de la nuda propiedad será titular del dominio pleno del bien por efecto de la traslación dominial a operarse en cumplimiento de la promesa. IV. Análisis r e s p e c t o d e l a c r e c i m i e n t o del derecho de usufructo De acuerdo al artículo 513 del Código Civil, cuando son dos o más los usufructuarios, habrá entre ellos derecho de acrecer y durará la totalidad del usufructo hasta la expiración del derecho del último de los usufructuarios. Se presenta con respecto a este tema la duda sobre la aplicabilidad de esta disposición, en cuanto a que, si la propiedad plena no se ha desmenbrado y no se ha constituido el derecho real de usufructo, quien había prometido vender su cuota parte de la nuda propiedad (en el caso, 1/9) reservándose el usufructo respectivo, y aún vive, puede considerar que su derecho a reservarse el usufructo acreció con el usufructo que habría correspondido a los dos restantes promitentes vendedores que han fallecido. La consecuencia práctica de la respuesta afirmativa será que el promitente vendedor que aún vive, al enajenar el usufructo, trasmitirá al comprador no solamente su original 1/9 parte, sino la totalidad del usufructo correlativo a la 1/3 parte de la nuda propiedad objeto de la promesa, completando así el título perfecto del comprador. 79 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 69, n. os 10-12, octubrediciembre de 1983, p

6 Si la respuesta es negativa, solamente estará legitimado para enajenar su 1/9 parte del usufructo, y las 2/9 partes restantes del usufructo quedarán sujetas a la solución a que se arribe respecto de la cuestión planteada en la parte I de esta consulta. De acuerdo al régimen del Código Civil, el derecho real de usufructo nunca se llegó a constituir porque no contó con el título, modo y solemnidad requeridos. Solamente se podría constituir en el acto de cumplirse la promesa de compraventa de nuda propiedad. Por tanto, no puede existir acrecimiento ya que este instituto está previsto para el usufructo legalmente constituido. De otra parte, el derecho que asiste a cada uno de los promitentes vendedores de reservarse el usufructo, llegada la conclusión de que no es trasmisible mortis causa, no se advierte de qué manera pudiera trasmitirse entre ellos. V. Opinión de la consultante En cuanto a la consolidación de la propiedad plena, en opinión de la consultante, al fallecer los promitentes vendedores de la nuda propiedad que tenían el derecho de reservarse el usufructo, trasmitieron a sus respectivos herederos la propiedad plena, gravada con el derecho real de la promesa. La obligación de cumplir la promesa se limita a vender la nuda propiedad, pero, aun así, al otorgarse la compraventa de la nuda propiedad en este caso judicialmente, por resistencia y/o impedimento de tales herederos, se estará trasmitiendo la propiedad plena, por las razones expuestas en los numerales 2.1, 2.2 y 2.3 de la parte I de esta consulta. En cuanto al eventual acrecimiento a favor del promitente vendedor que aún vive, en opinión de la consultante no es aplicable tal instituto. Este promitente vendedor puede ejercer el derecho de reservarse el usufructo solamente sobre su 1/9 parte indivisa. Si enajenara el usufructo de las restantes 2/9 partes indivisas, estaría vendiendo cosa ajena: un derecho que, si no fue posible que se trasmitiera a los herederos, tampoco a él pudo haberle sido trasmitido en forma alguna. El negocio proyectado, teniendo como objeto la adquisición final de la totalidad de la propiedad plena por el futuro comprador, quedará perfecto con: a) venta de las 2/3 partes indiviso de la propiedad plena que corresponde a HH; b) cesión de derechos de promitente comprador de la 1/3 parte indiviso de la nuda propiedad que corresponde en conjunto a HH (y esposa CT), CO y EP, aceptando el futuro comprador tomar a su cargo la escrituración judicial de la promesa; c) compraventa de 1/9 parte del usufructo que corresponde a YY; y d) escrituración judicial de la promesa. 287

7 Informe de la Comisión de Derecho Civil 288 Se dan por reproducidos los hechos que el consultante relaciona. No obstante, la consulta referirá a los siguientes hechos que surgen de los antecedentes: El 30 de noviembre de 1993 XX, YY y ZZ prometen vender la nuda propiedad con reserva de usufructo de la tercera parte indivisa a MO, CO y EP, todos solteros, quienes prometen comprar en las proporciones de 1/4, 1/4 y 1/2 respectivamente. Precio totalmente integrado. Se inscribe el 28 de abril de El 13 de marzo de 2008 MO cede sus derechos de promitente comprador de nuda propiedad (1/4 de 1/3 = 1/12) a HH, casado con CT. Actualmente se desea enajenar la totalidad del bien, pero XX y ZZ han fallecido y no se ha tramitado sucesión, ni sus sucesores tienen voluntad de hacerlo. 1. El artículo 513 del Código Civil establece: Siendo dos o más los usufructuarios, habrá entre ellos derecho de acrecer y durara la totalidad del usufructo hasta la expiración del derecho del último de los usufructuarios. Lo cual se entiende, si el constituyente no hubiese dispuesto que terminando un usufructo parcial, se consolide con la propiedad. Debe tenerse presente que por el artículo 537, numeral 1. o, del Código Civil, la muerte del usufructuario implica el cese del usufructo. No obstante, en el caso planteado el usufructo no llego a perfeccionarse, puesto que el 30 de noviembre de 1993 se otorgó una promesa de compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo, tal como se expresó ut supra. Debido al fallecimiento de dos de los futuros usufructuarios, se formulan las consideraciones que siguen. En primer lugar, no surge de la promesa de compraventa referida que se hubiera pactado en contrario de lo dispuesto por el artículo 513 del Código Civil. En consecuencia, a partir del fallecimiento de los futuros usufructuarios promitentes vendedores de la nuda propiedad, y por la no transmisibilidad de dicho derecho a sus herederos, luce pertinente entender que YY, que tenía potencialmente la aptitud de generar a su favor el acrecimiento del derecho de usufructo, lo obtuviera cuando se procediera a la escrituración del derecho de nuda propiedad. En el caso planteado, no se pactó en la promesa de venta la solidaridad pasiva o activa, ni la indivisibilidad. No obstante, es factible entender que estamos en presencia de una obligación indivisible en el pago, comprendida en lo dispuesto por el artículo 1381 del Código Civil y tratada en el 1 de la sección VIII (De las obligaciones divisibles e indivisibles), que consideraron irrelevante el pacto de indivisibilidad respecto del bien inmueble al tratarlo como bien indivisible.

8 De esta forma, la situación de indivisibilidad en el pago de un bien indivisible habilitaría que cualquiera de los codeudores o coherederos pudiera cumplir otorgando el negocio definitivo de compraventa-tradición, puesto que, al haberse integrado el total del precio de la promesa, resulta como se expresa en el numeral 3 del artículo 1381 que por la naturaleza de la obligación, por la cosa objeto de ella, por el fin que se han propuesto las partes en el contrato o por la intención de los contrayentes, la deuda no se pueda cubrir en forma parcial. En estos casos, cualquiera de los codeudores o coherederos puede y debe cumplir por el todo de la obligación, como se expresa en la parte final del artículo Consecuentemente, consideramos: a. En el caso objeto de la consulta, la muerte de dos de los futuros usufructuarios promitentes vendedores torna irrelevante la tramitación de sus sucesiones puesto que, al no trasmitirse el usufructo, este acrecerá a favor de YY al otorgar la enajenación de los derechos de nuda propiedad en cumplimiento de la promesa. Debe tenerse en cuenta que el instituto de la indivisibilidad en el pago fue la argumentación utilizada para otorgar una escritura definitiva en cumplimiento de la promesa de venta en informes de la Comisión de Derecho Civil de la a e u 111/03 y 38/04, aprobados por la Comisión Directiva el 8 de junio de b. En caso de fallecimiento de todos los futuros usufructuarios, la vocación a la propiedad plena la habría tenido el promitente comprador de la nuda propiedad. c. La indivisibilidad en el pago permitirá al deudor YY otorgar el negocio definitivo de enajenación a favor del nudo propietario, y en su patrimonio permanecerá el derecho de usufructo sobre la tercera parte indivisa del inmueble en virtud del acrecimiento de su derecho (artículo 513 del Código Civil). d. Finalmente, si se enajenara la totalidad del bien, corresponderá que comparezcan a dicha escritura los titulares del dominio de conformidad con la documentación agregada al expediente. Esc. Carlos Groisman Temerlin Informante La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Federico Albín, Astrid Aragone, Enrique Arezo, Sandra Bochard, María Inés Casatroja, Daniella Cianciarulo, Gustavo Echavarría, Valeria Fraga, Rosana García, Adriana Goldberg, Alicia González, Mariana González, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, María Paola Igoa, Rossana Ivanier, Mónica Jover, Florencia López, Joaquina Machado, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Laura Parnás, Margarita Puertollano, María Ritacco, Adriana Silva, María Beatriz Vázquez, Silvia Vázquez y Juan Pablo Villar, comparte el 289

9 informe por mayoría del Esc. Carlos Groisman, excepto en cuanto admite el acrecimiento del usufructo a favor de su enajenante. Por lo tanto, esta Comisión, por mayoría respecto a la situación del acrecimiento, comparte la posición de la consultante, o sea, que no se produce. Los Escs. Adriana Golberg, Rossana Ivanier y Adriana Silva comparten en su totalidad el informe del Esc. Groisman. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la a e u el 16 de octubre de 2012, expediente 947/2011.) CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. CESIÓN DE GANANCIALES. INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS. Informe: Civil Resumen Cuando solo se tiene derecho al fondo ganancial el enajenante no puede ceder derechos hereditarios que no tiene. Si la intención de la otorgante es enajenar los derechos a los gananciales, puede ser recalificado el negocio de enajenación, lo que hace que sea inobservable. I. He c h o s Consulta Se trata de un inmueble, padrón, el cual tiene la siguiente procedencia: 1953: Dicho bien lo hubo el Sr. PF, mayor de edad y casado en primeras nupcias con MM, por título compraventa y modo tradición de S SA, según escritura autorizada el 25 de marzo de