Autopista Kantunil - Cancún

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1 FOR DISTRIBUTION ONLY Editor: XXX Autopista Kantunil - Cancún Consorcio del Mayab, S.A. de C.V. Reporte Pre-Venta Autopistas / México Calificaciones Emisiones nuevas Serie en MXN Escala nacional AA(mex) Serie en UDIS Escala nacional AA(mex) Perspectiva Estable para ambas series Calificaciones Serie Monto (MX$ M) Vencimiento Calificación Tipo Perspectiva Serie en MXN Hasta 1, Escala Nacional AA(mex) Senior Estable Serie en UDIS Hasta 3, Escala Nacional AA(mex) Senior Estable Total emisión Hasta 4,500 Las calificaciones están basadas en la información provista por Consorcio del Mayab, S.A. de C.V. al 30 de junio Estas calificaciones dependen de que los documentos finales de la transacción contengan los mismos términos y condiciones analizados. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener ningún título de crédito. Los documentos finales de la transacción deben ser revisados antes de llevar a cabo cualquier compra. Factores Relevantes de la Calificación Base de tráfico volátil aunque en aparente recuperación: Históricamente, la autopista ha tenido algunos años de crecimientos de tráfico agresivos, alternando con otros de desempeño más modesto. Durante 2009, 2010 y 2011, se registraron disminuciones en el aforo vehicular que acumularon 13.4%, a causa de diversos factores como la crisis financiera global, la epidemia de la influenza y las crisis posteriores de la región europea, que han afectado al turismo proveniente de esa zona. Si bien el pasado reciente de la autopista no ha sido favorable, la mayor caída se dio en 2009, y a partir de ahí se observa una desaceleración en el declive hasta llegar a 2012, cuando ya se tiene un crecimiento que aunque moderado, es positivo. Al agosto de 2012, el tráfico creció 2.4% en comparación con el mismo período de 2011; por su parte, el ingreso ha tenido una tendencia similar, con un crecimiento de 9.2% a agosto 2012, que equivale a 4.9% en términos reales. Por otra parte, el hecho de que la base de tráfico se encuentre relativamente deteriorada, aumenta la probabilidad de observar mayores crecimientos en el futuro cercano, derivados tanto de la recuperación del aforo actual, como del tráfico adicional que capten los dos nuevos tramos que están por construirse. Existen factores que aminoran el riesgo de construcción: El activo será ampliado al construir dos tramos adicionales con una extensión total de 54 kilómetros, uno de los cuales conectará directamente con el importante destino turístico de Playa del Carmen. Las obras tienen un costo estimado de MXN1,282.8 millones y serán ejecutadas en aproximadamente veinte meses por ICA Infraestructura, S.A. de C.V. ( ICA ), con base en un contrato a precio alzado. El riesgo de construcción se ve parcialmente mitigado por lo siguiente: i) el proyecto es relativamente sencillo y el constructor tiene experiencia en la zona y en proyectos similares, ii) el precio del contrato de construcción será aportado desde un inicio al Fideicomiso Emisor, y iii) se contará con una Carta de Crédito por al menos el 5% de dicho monto para cubrir eventuales sobrecostos o contingencias. Analistas Astra Castillo +52 (81) isis.martinez@fitchratings.com Sandra Font +52 (81) astra.castillo@fitchratings.com El riesgo de arranque está parcialmente mitigado: Si bien la ocurrencia de retrasos significativos en el inicio de operación de los nuevos tramos, o una captación de tráfico inferior a la esperada, podría amenazar la capacidad crediticia de la deuda calificada, el riesgo de arranque se ve parcialmente cubierto por lo siguiente: i) la autopista es ya un activo importante en la región, ii) tiene competencia limitada y su uso ofrece un ahorro cercano a una hora respecto a la vía libre, y iii) nuestros escenarios de estrés consideraron tasas de crecimiento de tráfico que en gran medida representan la recuperación del volumen perdido en el período , y en menor proporción, el incremento en aforo por la captación de los tramos adicionales. Nuestros escenarios base y de estrés consideraron una Tasa Media Anual de Crecimiento (TMAC) de 7.9% y 5.8% para los tres primeros años de la proyección, en

2 comparación con los escenarios P50 y P90 del Ingeniero Independiente, en donde se observa TMAC de 12.8% y 11.2%, respectivamente. Robusta estructura de deuda con alta liquidez: La estructura cuenta con diversas mejoras crediticias que le brindan solidez. Barrido de caja del 50% del Fondo de Remanentes para amortización anticipada obligatoria. Intereses a tasa fija y calendario de pagos que incluye períodos de gracia durante la etapa de construcción de los tramos nuevos. Tres fondos de reserva que, en caso de ser necesario, podrán disponerse para complementar el pago del servicio de deuda, y que en conjunto ascienden a aproximadamente MXN850 millones. Cabe señalar que dos de estos fondos podrán ser liberados una vez que la cobertura natural de deuda alcance 1.5 veces (x) durante dos semestres consecutivos y, en el caso del Fondo de Soporte, cuando además se haya concluido la ampliación de la autopista. De esta forma, el único fondo que se espera tener en el largo plazo es el Fondo de Reserva para el Servicio de la Deuda, que mantendrá un saldo de al menos los siguientes doce meses de servicio de deuda obligatorio. Las coberturas de deuda proyectadas son consistentes con la calificación asignada: de acuerdo con nuestras proyecciones financieras, las coberturas esperadas son comparables con las otras emisiones similarmente calificadas. En el Caso Base, esperamos una cobertura natural mínima de 1.25x y 1.30x de largo plazo, mientras que en el Caso Estrés una cobertura natural mínima de 1.08x y 1.19x de largo plazo. Factores que podrían derivar en un cambio de calificación -- Desempeño del tráfico por debajo de lo esperado a consecuencia de diversos factores que incluyen un retraso en el inicio de operaciones de los nuevos tramos o bien, cualquier otra circunstancia que diera lugar a un deterioro en la generación de ingresos y resultara en que la cobertura esperada de largo plazo se ubicara por debajo de 1.20x. -- Un aumento en los gastos operativos que fuera recurrente y superior al presupuesto en una proporción de dos dígitos, afectaría negativamente el flujo disponible para servir deuda. Resumen de la Transacción El 5 de diciembre de 1990, la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT) otorgó el Título de Concesión del tramo Kantunil Cancún de la autopista Mérida Cancún para su construcción, explotación y conservación a la empresa Consorcio del Mayab S.A. de C.V. (Mayab). El plazo inicial de la concesión fue por diecisiete años y ocho meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de la autopista. Con el objetivo de recaudar recursos para la construcción de esta, el 17 de diciembre de 1993 se realizó una emisión de Certificados de Participación Ordinarios Amortizables (CPOs) por un monto de MXN 410 millones. Similar a lo ocurrido en ese momento con otras carreteras del país, el aforo vehicular registró un nivel menor al garantizado por la SCT en el Título de Concesión, por lo que el 16 de noviembre de 1994 se amplió el período de esta a treinta años contados a partir de la fecha inicial, es decir, con vencimiento en el año En 1995, el pago de intereses de la emisión se vio afectado por el incremento substancial en tasas de interés durante la crisis de ; esto originó que dicha emisión iniciara un proceso de reestructura financiera que culminó con la colocación de las series MAYAB 02-AU, MAYAB 02-BU y MAYAB 02-SU en febrero de Posteriormente, el 28 de julio de 2012, la SCT otorgó nuevamente una extensión de la concesión por treinta años adicionales, ahora con vencimiento en diciembre de Conforme a los términos de dicha extensión, Mayab tiene el compromiso de construir, Autopista Kantunil - Cancún 2

3 mantener, operar y explotar dos segmentos adicionales: Cedral El Tintal y El Tintal Playa del Carmen (incluyendo los entronques El Cedral y El Tintal) los cuales totalizan 54 kilómetros. Actualmente, Mayab busca refinanciar la deuda actualmente vigente (las tres series de 2002) y financiar la construcción de los dos tramos carreteros adicionales, mediante la colocación de las dos emisiones calificadas. Los recursos provenientes de la transacción, se destinarán a cubrir los siguientes conceptos: i) gastos de colocación, ii) pago anticipado total de los CPOs MAYAB 02-AU, MAYAB 02-BU y MAYAB 02-SU vigentes, iii) liquidación del crédito puente otorgado por Morgan Stanley Bank, N.A. y usado para adquirir los derechos de vía asociados a y para cubrir otros gastos relacionados con la ampliación de la autopista, y iv) constitución de las cuentas y fondos del Fideicomiso Emisor. Resumen del Proyecto INFORMACIÓN DEL PROYECTO INFORMACIÓN DE LA EMISIÓN Tipo Autopista Monto Hasta MXN 4,500 millones Ubicación México en dos series denominadas Estatus Segmento principal en operación desde 1991/ Por construirse 54 Kms. en MXN y UDIs (67%/33%). Vencim. Concesión 2050 Tasa de interés Fija para ambas series Autoridad otorgante Gobierno Federal Vencimiento 2034 Regulación aplicable Ley Mexicana Amortización Semestral, siguiendo una Operador ICA Infraestructura, S.A. de C.V. tabla predefinida. Período de gracia durante etapa de construcción. Constructor Fuente de pago Ingenieros Civiles Asociados, S.A. de C.V. Cuotas de peaje Reservas principales I) Fondo de Mantenimiento Mayor: Seis meses de gasto. II) Fondo de Reserva para el Servicio de la Deuda: Doce meses de servicio de deuda. III) Fondo de Construcción. IV) Fondo de Operación y Mantenimiento: MXN 150 mil V) Fondo de Soporte: MXN 350 mil. Garantía NA Distribuciones 50% del flujo excedente si la cobertura de deuda alcanza 1.2x durante dos semestres consecutivos. Análisis del Proyecto Participantes Metodología aplicada Metodología de Calificación para Infraestructura y Financiamiento de Proyectos. Agosto Mayab es una empresa cuyo objeto social es la construcción, mantenimiento, administración y operación de carreteras y autopistas en el territorio nacional. Fue constituida el 26 de noviembre de 1990 por un grupo de accionistas empresarios del sureste del país dedicados al ramo de la construcción, con el objetivo de construir y operar la Autopista Kantunil Cancún. En marzo de 2008, ICA adquirió el 100% de sus acciones. Autopista Kantunil - Cancún 3

4 ICA es una de las compañías constructoras más grandes de México, fundada en 1947 y que actualmente opera en una diversidad de industrias relacionadas con el sector infraestructura. Tiene amplia experiencia en la realización de obras para clientes tanto privados como públicos. Su área de trabajo incluye obras industriales, de ingeniería urbana y vivienda. A través de sus subsidiarias, no sólo ejecuta construcciones, sino que también opera y brinda mantenimiento a aeropuertos, autopistas, puentes, túneles, sistemas de agua y sistemas de manejo de residuos. Fuente de Pago Los Certificados Bursátiles estarán respaldos por los derechos de cobro de las cuotas de peaje de la autopista Kantunil Cancún que forma parte de la vía Mérida Cancún, e incluyendo los tramos a construirse, Cedral El Tintal y Tintal Playa del Carmen, así como los entronques El Cedral y El Tintal. La autopista Mérida Cancún es una de las principales vías que unen a los estados de Yucatán y Quintana Roo. Como parte de ésta se encuentra el tramo Kantunil Cancún, que inició operaciones en 1991, tiene una extensión de kilómetros, se ubica en los estados de Yucatán y Quintana Roo, y cuenta con cuatro carriles y dos casetas de cobro. Vehículo El Fideicomiso Emisor será el Fideicomiso No. F/1585 constituido en Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como Fiduciario. Riesgo de Construcción Mayab deberá llevar a cabo la ampliación de la autopista, que consiste en la construcción de los tramos Cedral El Tintal y Tintal Playa del Carmen (incluyendo los entronques El Cedral y El Tintal) con una longitud total de 54 kilómetros de la carretera Mérida Cancún. Se estima que el período de construcción sea de aproximadamente veinte meses, que culminan alrededor de mayo La construcción será llevada a cabo por ICA, al amparo de un Contrato a Precio Alzado que fue celebrado en junio Este contrato tiene un precio de MXN1,282.8 millones, del cual MXN 22.0 millones ya han sido aportados por Mayab, de tal forma que sólo MXN 1,260.8 millones serán reservados en el Fondo de Construcción que será creado con parte de los recursos provenientes de las emisiones calificadas. Aunque el contrato es a precio alzado y especifica que cualquier sobrecosto o contingencia deberá ser atendida por el constructor, se contará con una Carta de Crédito por un monto mínimo equivalente al 5.0% del valor del contrato, la cual deberá ser emitida por alguna institución financiera cuya calificación crediticia sea al menos similar a la de la deuda calificada. Riesgo de Ingreso Dada su naturaleza turística, la autopista registra mayores volúmenes de tráfico durante los meses de julio, agosto y diciembre. En 2011, la caseta de Piste registró el 60.8% del tráfico mientras que la de X-Can el 39.2%. Históricamente el tráfico se ha compuesto principalmente por automóviles, los cuales a 2011 representaron el 78.6% del tráfico; los camiones comerciales el 12.4%, los autobuses el 7.7% y los exentos el 1.4%. La Tasa Media Anual de Crecimiento (TMAC) para el período del tráfico es de 4.4%. 2009, 2010 y 2011, fueron tres años consecutivos de caídas en el tráfico, equivalente a una disminución de 13.4% entre 2009 y 2011, debido a la crisis financiera global, la epidemia de la Autopista Kantunil - Cancún 4

5 influenza y las crisis posteriores de la región europea, que han afectado al turismo proveniente de esa zona. A agosto 2012 se observa una recuperación del 2.4%, comparado con el mismo período del año anterior. Dado que la base de tráfico se encuentre relativamente deteriorada, la expectativa es que en el plazo cercano se observen mayores crecimientos derivados tanto de la recuperación del aforo actual, como del tráfico adicional que capten los dos nuevos tramos que están por construirse. A continuación se muestra el desempeño del aforo en términos de Tráfico Promedio Diario Anual (TPDA) de la vía existente: TPDA Año Piste Var% X-Can Var% Total Var% NA 835 NA 1856 NA % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % Ago NA 2142 NA 5431 NA Ago % % % TPDA El comportamiento del ingreso ha ido en línea con el del tráfico. La TMAC del ingreso para el período es de 8.9% y 4.1%, en términos nominales y reales, respectivamente. En 2011, la caseta de Piste registró el 43.6% del ingreso mientras que la de X-Can el 56.4%. Por otro lado, la mezcla de ingreso por tipo de vehículo fue: 52.3% automóviles, 37.8% camiones comerciales y 10.0% autobuses. Al igual que con el volumen vehicular, la expectativa de Fitch para los próximos años es que el ingreso muestre mayores crecimientos. A continuación se muestra el desempeño del ingreso en términos de Ingreso Promedio Diario Anual (IPDA) de la vía existente: IPDA (PESOS) AÑO Nominal VAR% Real VAR% 1995 $ 159,572 NA $ 659,478 NA 1996 $ 177, % $ 538, % 1997 $ 257, % $ 646, % 1998 $ 382, % $ 741, % 1999 $ 433, % $ 806, % 2000 $ 507, % $ 864, % 2001 $ 562, % $ 899, % 2002 $ 583, % $ 888, % 2003 $ 670, % $ 976, % 2004 $ 759, % $ 1,056, % 2005 $ 824, % $ 1,105, % 2006 $ 1,001, % $ 1,292, % 2007 $ 1,211, % $ 1,505, % 2008 $ 1,279, % $ 1,512, % 2009 $ 1,195, % $ 1,341, % 2010 $ 1,240, % $ 1,336, % 2011 $ 1,296, % $ 1,351, % Ago-11 $ 1,331,045 NA $ 1,394,657 NA Ago-12 $ 1,453, % $ 1,463, % $1,600,000 $1,400,000 $1,200,000 $1,000,000 $800,000 $600,000 $400,000 $200,000 $- IPDA (Pesos) Nominal Real Autopista Kantunil - Cancún 5

6 Conforme al Título de Concesión, las tarifas pueden actualizarse semestralmente a niveles de inflación, y en caso de que ésta sea igual o mayor a 5.0%, se pueden aplicar aumentos adicionales, previa autorización de la SCT. A continuación se presentan las tarifas de 2011 y el año en curso para las vías en operación: Riesgo de Operación ICA Infraestructura, S.A. de C.V. se encargará de la operación y/o mantenimiento y conservación de la autopista, conforme al Contrato de Operación y el Contrato de Mantenimiento. Cabe destacar que ICA ya tiene experiencia con la operación de esta autopista desde su adquisición en Adicionalmente, entre los proyectos carreteros que opera ICA se encuentran: Irapuato La Piedad, Maravatío Zapotlanejo, Zapotlanejo Lagos de Moreno, León Aguascalientes, Guadalajara Zapotlanejo, Nuevo Necaxa Tihuatlán, Río de los Remedios Ecatepec, San Luis, Ríoverde Ciudad Valles, Túnel de Acapulco, Libramiento La Piedad, Querétaro Irapuato y Autovía Urbana Sur. Riesgo de Terminación Anticipada Tarifas (con IVA) Var % Automóvil $ 368 $ % Autobuses y Camiones 2 ejes $ 688 $ % Camiones (3-4 ejes) $ 985 $ 1, % Camiones (5-6 ejes) $ 1,522 $ 1, % Camiones (7-9 ejes) $ 2,025 $ 2, % Eje Excedente Automóvil $ 183 $ % Eje Excedente Camión $ 345 $ % La concesión puede ser terminada anticipadamente, en caso de que se incurra en alguno de los siguientes causales de revocación, entre otros: Incumplimiento de las obligaciones y plazos conforme al título de concesión. La negligencia en la prestación del servicio concesionado o la inobservancia al Reglamento de Operación o Conservación. Cobro de cuotas de peaje distintas a las autorizadas por la SCT. Descuido de la conservación de la autopista. Inobservancia reiterada de lo ordenado por la SCT. Por modificar estatus de la concesionaria sin consentimiento de la SCT. La quiebra o suspensión de pagos legalmente declarada a la concesionaria. La destrucción de la carretera en su mayor parte. El abandono del servicio sin previo aviso a la SCT y sin causa justificada, por un período mayor de 48 horas. Estos causales son los típicamente observados a lo largo de las diferentes concesiones que Fitch analiza en México. Autopista Kantunil - Cancún 6

7 Análisis Financiero Principales términos y condiciones de la deuda Se trata de una emisión preferente cuyas principales características, son: EMISIÓN PESOS EMISIÓN UDIS Monto máximo MXN1,500 millones MXN3,000 millones Vencimiento Año 2034 Año 2034 Prelación Preferente Preferente Pagos de intereses Semestrales, a tasa fija nominal Semestrales, a tasa fija real Amortizaciones de principal Amortizaciones anticipadas obligatorias Período de gracia Amortización del período dinámica, conforme a fórmula de recalculo. El monto de amortización acumulada es fijo y obligatorio. Barrido de caja del 50% del Fondo de Remanentes. La primera amortización inicia en diciembre Amortización del período dinámica, conforme a fórmula de recalculo. El monto de amortización acumulada es fijo y obligatorio. Barrido de caja del 50% del Fondo de Remanentes. La primera amortización inicia en diciembre Amortizaciones de principal Programa de Amortización Inicial para ambas emisiones: Año % Amort Principal Acumulada % 0.0% % 0.0% % 0.2% % 0.9% % 2.0% % 3.6% % 5.7% % 8.0% % 10.7% % 13.8% % 17.6% % 22.4% % 27.7% % 33.4% % 39.5% % 46.0% % 52.9% % 60.3% % 68.0% % 76.1% % 85.0% % 94.8% % 100.0% En caso de que haya amortizaciones anticipadas, la amortización obligatoria de los siguientes períodos se recalculará. El porcentaje a amortizar (porcentaje de amortización auxiliar) se calculará con base en la siguiente fórmula: Autopista Kantunil - Cancún 7

8 Donde, % Amort Auxiliar = Porcentaje obligatorio a amortizar en la fecha de pago con respecto a la Deuda Inicial. Saldo Deuda = Saldo inicial vigente en cada fecha de pago. Deuda Inicial = Saldo original de la deuda en el momento de la emisión. A= % Amortización Principal del Período del Programa de Amortización Inicial B= Sumatoria del % Amortización Principal pendientes por amortizar conforme a Programa de Amortización Inicial En cada fecha de pago, el fiduciario y demás partes interesadas, deberán corroborar que la amortización acumulada por período sea igual o mayor a la amortización acumulada del Programa de Amortización Inicial. Prelación de pagos Los recursos que ingresen al Fideicomiso provenientes de la cobranza de las cuotas de peaje, serán distribuidos al pago de los siguientes conceptos, en este preciso orden: i) impuestos, ii) contraprestación a la SCT, iii) gastos de mantenimiento de las emisiones, iv) gastos de operación, v) resarcimiento del Fondo de Conservación, vi) servicio de deuda, vii) en su caso, resarcimiento del Fondo de Reserva para el Servicio de la Deuda, y viii) Fondo de Remanentes. Fondos de reserva La estructura contará con los siguientes fondos de reserva principales: Fondo para la Construcción: Deberá constituirse por MXN1,260.8 millones con parte de los recursos de provenientes de la colocación de las emisiones. Este fondo será utilizado para financiar las obras de construcción que constituyen la ampliación de la autopista. Fondo para Gastos de Operación y Mantenimiento: Será creado con MXN150.0 millones para cubrir los gastos de operación y mantenimiento de la autopista en caso que no hubiera fondos suficientes para dicho concepto, y/o para cubrir el servicio de la deuda en caso de que el flujo del período fuera insuficiente, y una vez agotado el Fondo de Soporte. Este fondo no se reconstituirá, y una vez que la cobertura de deuda sea igual o mayor a 1.5x durante dos semestres consecutivos, será transferido al Fondo de Remanentes. Fondo de Conservación: Será creado con aproximadamente MXN40.4 millones, y deberá mantener el equivalente a los seis meses siguientes de gastos de mantenimiento mayor. Fondo de Soporte: Será creado con MXN350.0 millones y podrá utilizarse para cubrir el servicio de la deuda, en caso de ser necesario. Éste no se reconstituirá, y una vez que se haya finalizado la ampliación de la Autopista, y la cobertura de deuda sea igual o mayor a 1.5x durante dos semestres consecutivos, será transferido al Fondo de Remanentes. Fondo de Reserva para el Servicio de la Deuda: Será creado con el equivalente a los siguientes doce meses del servicio de la deuda y que se utilizará en caso que no hubiera fondos suficientes en la cuenta general, en el Fondo de Soporte o en el Fondo de Operación y Mantenimiento. De ser necesario, este fondo deberá restituirse en cada fecha de pago, con el objetivo de que mantenga siempre al menos el equivalente a los siguientes dos pagos semestrales de servicio de deuda. Autopista Kantunil - Cancún 8

9 Fondo de Remanentes: En cada fecha de pago, el 50% del efectivo que resulte remanente será utilizado a realizar amortizaciones anticipadas de la deuda y, si la cobertura de deuda es mayor a 1.2x durante dos semestres consecutivos, los excedentes podrán ser liberados. En el supuesto de que las cantidades que se mantengan en la Cuenta General no sean suficientes para pagar el servicio de la deuda, se podrán retirar recursos de los fondos de reserva, en este orden: i) Fondo de Soporte, ii) Fondo para Gastos de Operación y Mantenimiento, y iii) Fondo de Reserva para el Servicio de la Deuda. Excedentes de efectivo En cada fecha de pago, el 50% del Fondo de Remanentes podrá ser liberado si la cobertura de deuda es mayor a 1.2x durante dos semestres consecutivos. Análisis de Fitch Nuestro escenario base asumió una TMAC de 4.0% para el tráfico de 2012 a 2034, con un crecimiento de 22.0% en 2014, derivado del inicio de operaciones de los nuevos tramos. Adicionalmente, se proyectó que el gasto operativo aumente cada año a razón de la inflación más cien puntos base, mientras que el gasto de mantenimiento mayor se incrementó de acuerdo a inflación más 3.0% real respecto al programa correspondiente. Se asume una tasa de productos financieros (intereses ganados sobre los recursos en los fondos de reserva) igual a la inflación menos 1.0%, y finalmente, la actualización tarifaria se proyectó con un rezago de 5.0% respecto al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) de cada año. Bajo estos supuestos, la cobertura natural de deuda, sin considerar las reservas para el servicio de la deuda ni fondos adicionales, es de 1.25x mínimo (de 2014 en adelante), 1.61x promedio ( ) y de largo plazo de 1.30x. Se estima una cobertura natural menor a la unidad en 2012 y 2013, que se explica por el período de construcción. Sin embargo, la estructura cuenta con fondos de liquidez cuyo propósito es hacer frente a esta situación durante estos dos períodos específicos. Nuestro escenario de estrés, asumió una TMAC de 3.4% para el tráfico de 2012 a 2034, con un crecimiento de 15.0% en Adicionalmente, se proyectó que el gasto operativo aumente cada año a razón de la inflación más doscientos puntos base, mientras que el gasto de mantenimiento mayor se incrementó de acuerdo a inflación más 5.0% real respecto al programa correspondiente. Se asume una tasa de productos financieros (intereses ganados sobre los recursos en los fondos de reserva) igual a la inflación menos 1.0%, y finalmente, la actualización tarifaria se proyectó con un rezago de 5.0% respecto al INPC de cada año. Bajo estos supuestos, la cobertura natural es de 1.08x mínimo (2014 en adelante) y 1.30x promedio ( ) y de largo plazo de 1.19x. Matriz de escenarios: La siguiente matriz muestra un análisis de sensibilidad que consiste en estresar únicamente una variable a la vez, manteniendo al resto constantes conforme al caso base, para identificar con qué magnitud el cambio en esta variable podría afectar el flujo de efectivo y por lo tanto, las coberturas proyectadas. El cuadro sombreado muestra la variable que se estresó y en qué medida. Autopista Kantunil - Cancún 9

10 Variables Inflación 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% Tráfico Gastos de Operación Mantenimiento Mayor Caso Base Crecimiento de 22% en TMAC 4.0% +1.0% +3.0% Tráfico Crecimiento de 6% en TMAC 2.1% +1.0% +3.0% Gastos de Operación Crecimiento de 22% en TMAC 4.0% +15% +3.0% Mantenimiento Mayor Crecimiento de 22% en TMAC 4.0% +1.0% +50% Caso Estrés Crecimiento de 15% en TMAC 3.4% +2.0% +5.0% COBERTURA MIN COBERTURA PROMEDIO LARGO PLAZO La presente calificación considera los siguientes supuestos: La Carta de Crédito que se contrate para mitigar parcialmente el riesgo de construcción, será por un monto de al menos el equivalente al 5% del valor del Contrato de Construcción, y deberá ser contratada con alguna institución financiera cuya calificación crediticia sea al menos similar a la de la deuda calificada. Inicio de operación de los dos nuevos tramos en mayo de Programa de Amortización Inicial para ambas emisiones y fórmula de recalculo de amortizaciones posteriores, conforme a lo descrito anteriormente. En cada fecha de pago, el fiduciario y demás partes interesadas, deberán corroborar que la amortización acumulada por período sea igual o mayor a la amortización acumulada del Programa de Amortización Inicial. La recepción de una opinión legal independiente y favorable respecto a los documentos de la transacción. Autopista Kantunil - Cancún 10

11 Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). 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