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1 Código: RE01NO15GR02 * Edición: 06 * Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 4 Heredia U2017 PROPÓSITO DEL AVALÚO Cobro Judicial NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Improsa S.A (en calidad de fiduciario ) Céd. Jurídica % NOMBRE DEL DEUDOR (S) S.A Céd. Jurídica Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 04 HEREDIA 06 SAN ISIDRO 01 SAN ISIDRO San Francisco UBICACIÓN DEL BIEN De la Iglesia de San Francisco de Heredia 200m Sur. DIRECCIÓN EXACTA Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Area Según el resto de la Finca Madre que queda en garantía ,11 m2 Plano de Catastro H ,71 m2 Estudio de registro Certificado Catastral Porcentaje: 73,99% ,40 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 24 meses 0,00 AVALÚO Setecientos treinta y cinco millones cincuenta y seis mil trecientos veintidos colones con cero céntimos. Ambito mínimo de mercado potencial Zonal SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA La finca no es garantía con el BancoNacional. SÍ La finca se encuentra en zona catastrada pero la certificación no fue aportada en el momento de la asignación. La diferencia de áreas se debe a un resto de finca por lo que se toma en cuenta el área menor OBSERVACIONES GENERALES Se realiza la revisión nuevamente del mercado a solicitud de la Unidad de Ingeniería y se incluyen en la tabla de homologación las referencias aportadas por el Arq. Juan José Garita. Se obtienen 12 refencias de mercado de fincas en venta en el área de San Isidro de Heredia y se observa no existe zonificaciones que incidan en los precios por m2 por lo que se realiza el análisis incluyendo todas las fincas y excluyendo las referencias en los extremos de precios tanto bajos como altos. En esta tabla se observa existe una disperción del 47% en los valores y se respaldan con lo conversado con dos corredores de la zona los cuales comentan que los precios en la zona no responden a un mercado estudiado si no más bien a precios establecidos por los propietarios de los bienes. Las referencias aportadas por el arquitecto muestran la línea alta de precios ofertados en la zona sin embargo tambien existen fincas en venta las cuales presentan precios considerabelmente más bajos por lo cual se incluyen todas en el análisis. Se hace la anotación que la referencia N 8 corresponde a una finca vecina del lote valorada con precios de venta de x m2 y el valor resultado del análisis nos mantiene dentro del margen razonables de valores. Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de Registro Identificación N Laura Ureña Alfaro Arquitecto A Firma del Perito Fecha de Inspección 19 diciembre 2017 Fecha de Informe 31 enero 2018 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB urenalauramj@gmail.com Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no seasume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

2 Código: RE01NO15GR02 Edición: 06 * Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO U2017 TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Área del lote en m ,7 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Frente en metros 249,69 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Fondo en metros 144,19 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Rectángulo mayor en área total en m ,7 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Frentes a calle pública 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Desnivel SI 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Vista NO 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Factor zona de protección SI 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Ubicación contra referencia 1% 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Factor de Negociación 1% 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Servicios 1 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Servicios ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Factor de Homologación 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Valores Homologados 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 *Ver tabla anexa de homologación de referencias TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE Valor conclusivo Factor secciones VALOR DEL TERRENO /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área ,71 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Ignacio Rubi Zuñiga y calle pública Calle pública En parte Ana Fonseca Rodríguez y calle pública En parte Ana Fonseca Rodríguez y calle pública Casas de habitación Calle pública Calle pública y casas de habitación Calle pública y casas de habitación COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N Referencias de sitio 1 Referencias de sitio 2 Referencias de sitio 3 Referencias de sitio 5 Referencias de sitio 7 Referencias de sitio 10 Referencias de sitio 11 Referencias de sitio 12 Referencias de sitio 6 Referencias de sitio 9 Referencias de sitio 8 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Venta de terreno diagonal a la Cruz Roja de Oferta /01/2018 San Isidro de Heredia Venta de terreno en San Isidro de Heredia Oferta /01/2018 Venta de terreno en San Isidro, cerca del Oferta / /01/2018 Centro de Fomación Juvenil, se accesa por San Josecito. Venta de terreno en Sta Elena de San Isidro, del Oferta /01/2018 Rest. Bromelias del Rio 1km Sur. Venta de terreno en Sta Elena de San Isidro, 50 metros oeste de la plaza. Venta de terreno en San Josecito de San Isidro Venta de terreno en San Isidro de Heredia Venta de terreno en San Isidro de Heredia Venta de terreno en Santa Elena de San Isidro San Pablo de San Isidro de Heredia, hacia San Isidro Venta de terreno en el costado Sur del lote en valoracion Oferta /01/2018 Oferta /01/2018 Oferta /01/2018 Oferta /01/2018 Oferta /01/2018 Oferta /01/2018 Oferta /01/2018 Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no seasume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

3 Código: RE01NO15GR02 Edición: 06 * Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA U2017 Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Primaria Caño NO Sistema Sanitario N/A Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 10,20 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública SERVICIOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 200 m Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 200 m Agua Potable SÍ Edificios Comerciales SÍ a 150 m Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 150 m DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente 249,69 m Nivel bajo calle: 0,00 m Fondo: 144,19 m Pendiente % 0% Relación: 0,57748 Tipo de vía: Primaria Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Esquinero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca SI Distancia dentro de la propiedad Topografía Plana Pendiente 0% GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85,00% NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Bajo Ninguno FECHA ESTUDIO 31/01/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES No hay. Al momento de la visita no se observan afectaciones físicas negativas sobre la propiedad. OBSERVACIONES Se trata de un terreno ubicado en el centro de San Francisco de Heredia, sembrado de café. En la zona existen muchos terrenos con características similares. Es una zona de gran desarrollo la cual cuenta con todos los servicios básicos en sus alrededores. La finca cuenta con dos frentes a calle pública y en en sector Sur existe calle de tierra. El Río Tures atraviesa la finca de norte a sur en el sector Este, sin embargo no se presenta como riesgo latente al momento de la visita. Existe una casa de madera la cual no se toma en cuenta dentro de la valoración. No se asume responsabilidad por la estabilidad de los terrenos, ni presencia de niveles freático superficiales. Dado que el presente informe tiene el alcance de un avalúo bancario, los datos aportados en este informe no incluyen la realización de pruebas geotécnicas y/o estructuras sobre el emplazamiento y/o edificaciones. Por la misma razón, no se revisa el diseño estructural, la resistencia y durabilidad de las construcciones existentes o que a futuro pudiesen ser edificadas sobre el terreno valorado. Esto es responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones relacionadas. No se asume responsabilidad por vicios ocultos. No se realiza levantamiento topográfico por lo que los datos indicados en los planos de catastro se asumen correctos, a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre lo indicado en el plano de catastro y el estudio registral de la propiedad. Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no seasume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

4 Código: RE01NO15GR02 Edición: 06 * Página: 4 FOTOGRAFIAS DEL BIEN U2017 Referencias de sitio 1 Referencias de sitio 2 Referencias de sitio 3 Referencias de sitio 4 Referencias de sitio 5 Referencias de sitio 7 Referencias de sitio 10 Referencias de sitio 11 Referencias de sitio 12 Referencias de sitio 6 Referencias de sitio 9 Referencias de sitio 8 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES propiedadeslotesyterrenos/loteenventaensanisidrodeheredia 1137/ ?regionslug=herediaprovinciasanisidro Referencia brindada por el Arq.Juan Jose Garita Venta de terreno en el costado Sur del lote en valoracion Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no seasume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.