Introducción. Inmueble seleccionado. Concepto del Negocio. Proyecto Arquitectónico. Suscripción

Transcripción

1 MARZO DE 2010

2 INDICE Introducción Inmueble seleccionado Concepto del Negocio Proyecto Arquitectónico Plan de Negocio y rentabilidad Suscripción

3 Introducción Desde su nacimiento, ETSA logró consolidar diversos proyectos en Argentina y el Extranjero que en general tienen una fuerte vinculación con el turismo internacional. Hotel Vallescondido (San Martín de los Andes) Hotel San Pedro Viejo (San Pedro Norte, Córdoba) Hotel Wave (Miami) 3

4 Introducción Bajo esta realidad, pensamos fundamentalmente en un proyecto turístico-inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires, que permita articular un portfolio global con fuertes sinergias entre sus productos. Los requisitos que consideramos que debería tener el producto en Buenos Aires son: Producto apuntado fundamentalmente al turismo internacional, pero sin descuidar al segmento doméstico. En un rango de inversión inferior a los u$s 10 millones Enfocando al segmento intermedio del mercado Que permita una renta no inferior al 15% 4

5 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? El Turismo en Argentina siempre ha tenido fuerte relevancia, independientemente del tipo de cambio existente. Actualmente Argentina ocupa el segundo lugar en Sudamérica en el monto total demandado por viajes y turismo, y el primero en la tasa de crecimiento observada. Las perspectivas de crecimiento son muy importantes: alentado por la recuperación internacional, el fortalecimiento de las economías regionales y el empuje de Brasil. 5

6 e TENDENCIA PREVIO A LA CRISIS HIPOTECAS USA TENDENCIA PREVIO A LA CRISIS DEL 2001 ARGENTINA Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional?

7 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? El turismo internacional en Argentina siempre ha tenido fuerte relevancia. Así, aún con el tipo de cambio caro de finales de la década del 90, ingresaban al país cerca de 3 millones de turistas. TENDENCIA PREVIO A LA CRISIS DEL 2001 ARGENTINA TENDENCIA PREVIO A LA CRISIS HIPOTECAS USA Posteriormente, con la crisis del 2001 se produjo una leve caída en el flujo de turistas, situación que fue revertida en el año Luego, en el período de tipo el turismo internacional continuó su fase de crecimiento, superando en el año 2008 los 4,5 millones de visitantes. Esta cuantía, si bien implica un crecimiento del 50%, se ubica muy por debajo de los valores que se habrían alcanzado proyectando la línea tendencia previa a la crisis del e Durante el año 2009 se produce una leve caída, generada principalmente por la crisis de las hipotecas en USA, situación que se prevé será casi completamente revertida durante el año 2010 de acuerdo al crecimiento observado en el primer semestre. 7 Las perspectivas de crecimiento futuro son muy buenas, alentadas por la recuperación económica internacional y por el potencial de desarrollo que implican Brasil y Chile en la región.

8 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? TURISTAS INTERNACIONALES POR PAISES DE ORIGEN 28% 7% 15% 51% Latinoamérica EE UU y Canadá Europa Resto del Mundo 8

9 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? TURISTAS LATINOAMERICANOS POR PAISES DE ORIGEN 39% 16% 45% Brasil Chile Resto de Latinoamérica 9

10 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? Buenos Aires es el principal destino de turismo internacional de nuestro país, constituyendo la puerta de ingreso de los turistas. Anualmente recibe 2 millones de turistas internacionales (17 Millones de pernoctaciones). El 50% de los turistas que ingresan a la Ciudad de Buenos Aires son Brasileros o Chilenos. Los productos más requeridos son los relacionados al Tango y la historia de Buenos Aires. Es visitado por un Turismo Internacional pero con un nivel de gasto Latinoamericano, o intermedio 10

11 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? El Turismo durante el año 2010 en Ciudad de Buenos Aires Durante las vacaciones Invernales (Julio de 2010) el ingreso de turistas internacionales se incrementó un 84% respecto a igual período de 2009 (mes más golpeado por el H1N1). Comparando con el mismo mes del año 2008, el número de turistas internacionales se incrementó un 4% TAX FREE SHOPPING: + 54% (Julio 2010) 11

12 Porque decimos que el producto debería enfocarse al turismo internacional? Brasil continúa su fuerte tendencia alcista, con un crecimiento interanual del 341% (Julio 2010). El continente americano representa el 80% de los turistas que llegan a Buenos Aires (Julio 2010). 12

13 Porque decimos que el proyecto debería ubicarse en un rango de u$s 10 millones? Porque ETSA ha demostrado capacidad para consolidados proyectos hoteleros en este el rango. Hotel Vallescondido (San Martín de los Andes) Hotel San Pedro Viejo (San Pedro Norte, Córdoba) Hotel Wave (Miami) 13

14 Porque decimos que el producto debería enfocarse al segmento intermedio del mercado? Por la escala de negocio propuesta Por ser el segmento menos volátil del mercado Porque en base al peso proporcional del turismo latinoamericano y al perfil del turismo doméstico, entendemos que el segmento intermedio es el de mayor dinamismo. Por estas razones consideramos que el proyecto hotelero a desarrollar se debe enfocar a este segmento. 14

15 INDICE Introducción Inmueble seleccionado Concepto del Negocio Proyecto Arquitectónico Plan de Negocio y rentabilidad Suscripción 15

16 16

17 dentro Arquitectónico Es un edificio del Art Patrimonio Nouveau, Histórico incluido Aires. de la Ciudad de Buenos Se todo Irigoyen ubica el frente Avdade de calle Mayo San 1396, Joséhasta ocupa una cuadra (paralela de la Plaza a Avdade del Congreso Mayo). A 17

18 El Proyecto comprende la restauración de una edificación Art Noveau de 1913, catalogada como Patrimonio Histórico, su remodelación y ampliación para su utilización Hotelera. Se trata de una edificación realizada en 1913 por el arquitecto italiano Fausto di Bacco, en estilo Art Nouveau, inspirado en una construcción de la rue Réaumor de París. Se ubica sobre la Av. de Mayo en la intersección de la calles San José, en el centro mismo de la ciudad de Buenos Aires, rodeada de hoteles, oficinas, restaurants, y viviendas de categoría. La superficie total del edificio es algo inferior a m2, sobre la Av. de Mayo tiene un frente de 9,13 metros, sobre la calle San José 61,45 metros y sobre la calle Hipólito Irigoyen 9,13 metros. Las características edilicias del inmueble, su historia y ubicación le brindan las características necesarias para su utilización hotelera en el segmento Premium, aprovechando de esta manera, las oportunidades del turismo internacional en Buenos Aires. 18

19 19 Ubicación del Edificio

20 20 IMÁGENES SITUACIÓN ACTUAL

21 INDICE Introducción Inmueble seleccionado Concepto del Negocio Proyecto Arquitectónico Plan de Negocio y rentabilidad Suscripción 21

22 Concepto de Negocio La arquitectura del inmueble, su ubicación y patrimonio histórico brindan la oportunidad de desarrollar un producto hotelero diferenciado, enfocado a los segmentos mencionados anteriormente: turístico internacional (especialmente Latinoamericano y enfocado al producto Tango) y doméstico. Que producto recomendamos ofrecer? Al Turismo Internacional: Ubicación Producto con Identidad Buenos Aires Entorno de Bares e Historia 22 Al Segmento Corporativo: Oficinas Salas de Reunión

23 Ubicación n Hoteles Zona Congreso REFERENCIAS 1- Gran hotel de la paix. Rivadavia * 2- Apart Hotel & Spa Congreso. 3- Amerian Congreso Buenos Aires. 4* 4- Howard Johnson Inn Classic. Mitre * 5- Tribeca Bs As Apart Hotel. 6- Hotel Panamericano. Carlos Pellegrini * 7- Reino del Plata Hotel. Yrigoyen * Boutique. 8- Gurda tango & winery. Defensa Boutique 9- Buenos Aires C.E. M.T. de Alvear Boutique 10- La Cayetana. Mexico Boutique 11- Hotel Bristol. Cerrito * 12- Castelar Hotel. Av de Mayo * 13- Golden Tulip Savoy. Callao * 14. Edificio Av. De Mayo 15- Salles hotel. Cerrito y Perón. 4* 16- Art Decó hotel & suites. Libertad Obelisco center suites. Diag. norte Sarmiento hotel. Sarmiento y Riobamba. 3* 19- Hotel de las luces. Alsina * 23

24 Oficinas en las proximidades REFERENCIAS 1 u$s 25 / m2 propio 2 U$s 18 / m2 propio 3 U$s 20 / m2 propio 4 U$s 20 / m2 propio U$s 18 / m2 propio 6 U$s 30 / m2 propio 4 7 U$s 17 / m2 propio 7 24

25 INDICE Introducción Inmueble seleccionado Concepto del Negocio Proyecto Arquitectónico Plan de Negocio y rentabilidad Suscripción 25

26 MEMORIA DESCRIPTIVA En planta baja, en la esquina principal, se encuentra el ingreso al hotel a través de un gran lobby ambientado con una imagen de época, relacionada con el tango, que evoca el sentir popular de Bs. As. En el otro extremo del edificio, se ubica un restaurante-bar, con ingreso independiente, que le presta servicios también al hotel. Vecina a esta entrada sobre Yrigoyen se plantea también el ingreso de servicios del hotel u oficinas. Sobre la fachada que da a Avenida de Mayo también, se plantea el ingreso de las oficinas (1er piso), que se desarrollan en un esquema de planta libre, que permite una mayor flexibilidad en el equipamiento y distribución funcional de oficinas. En el subsuelo, se proyectan 2 salas de convenciones, que se acceden a través del lobby, con acceso independiente desde el mismo. En los siguientes pisos (2º,3º,4º y 5º piso) a través de 2 ascensores que conforman la columna vertebral del edificio se acceden a las habitaciones del hotel, con baño privado y complementadas con sala de Business center y servicio de Internet. En el 6º piso, también se destina a habitaciones Premium, que presentan la particularidad de poseer amplias terrazas que potencian las visuales hacia el entorno urbano, tan rico de propuestas arquitectónicas. 26

27 27 IMÁGENES PROYECTO TERMINADO

28 28 IMÁGENES PROYECTO TERMINADO

29 29 PLANTA BAJA

30 30 PRIMER PISO

31 31 2DO PISO

32 32 PLANTA TIPO

33 33 AZOTEA

34 INDICE Introducción Inmueble seleccionado Concepto del Negocio Proyecto Arquitectónico Plan de Negocio Suscripción 34

35 Plan de Negocio La inversión estimada para el proyecto es de u$s 7,9 Millones (más IVA) El proyecto propuesto permitirá contar con: un hotel de 49 habitaciones, sala de eventos, bar y restaurante. 575m2 de alfombra de oficinas de alta gama 35

36 Inversión Estimada HOTEL OFICINAS TOTAL VALOR DE ADQU. INMUEBLE u$s ,6% u$s ,4% u$s Superficie m2 576 m m2 Obra Civil (Remodelación, no incluye Honorarios) u$s ,0% u$s ,9% u$s Proyecto (3%) u$s ,3% u$s ,3% u$s Direccion Técnica (4%) u$s ,7% u$s ,7% u$s Derechos, Tasas e Imprevistos (10%) u$s ,3% u$s ,3% u$s Especialistas u$s ,3% u$s ,4% u$s Equipamiento u$s ,6% u$s 0 0,0% u$s Capital de Trabajo y Gastos Preoperativos u$s ,4% u$s 0 0,0% u$s Fees u$s ,8% u$s ,9% u$s SUBTOTAL EN U$S u$s u$s u$s IVA (sobre Obra de Remodelación, Fees y Honorarios) u$s u$s u$s INVERSIÓN TOTAL EN U$S u$s u$s u$s INVERSIÓN TOTAL PROYECTO EN PESOS $ $ $

37 PLAN DE NEGOCIOS ESCENARIO NORMAL A continuación se presenta el Escenario Normal del Plan de Negocios. En el caso del Hotel se detalla por departamento los ingresos generados, costos (insumos, persona y otros gastos variables) y gastos de estructura. Se estima que el proyecto alcanza su punto de maduración a partir del 3er año de operación, momento desde el cual se suponen estables los ingresos y egresos del mismo 37

38 PLAN DE NEGOCIOS HOTEL HOTEL Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Cantidad de habitaciones Ocupación Promedio 65% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% Tarifa promedio en pesos $ 396 $ 436 $ 475 $ 475 $ 475 $ 475 $ 475 $ 475 $ 475 $ 475 Tarifa en Dólares 100 USD 110 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD INGRESOS OPERACIONALES Habitación Alimentos & Bebidas Restauracion Eventos A&B Departamentos Menores Total Ingresos Operac COSTOS OPERACIONALES Insumos Alimentos & Bebidas Restauracion Eventos A&B Departamentos Menores Total Insumos Nomina Habitaciones Alimentos & Bebidas Departamentos Menores Total Nomina Otros gastos Habitaciones Alimentos & Bebidas Departamentos Menores Total otros gastos BENEFICIOS OPERACIONALES Habitaciones Alimentos & Bebidas Departamentos Menores GASTOS DE ESTRUCTURA HOTEL Nomina Nomina Administracion & Gerencia Nomina Mantenimiento Otros Gastos Administracion & Gerencia Marketing y Ventas Mantenimiento y Energía TOTAL BENEFICIO HOTEL

39 PLAN DE NEGOCIOS OFICINAS ALQUILER OFICINAS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Superficie Disponible Oficinas (m2) Ocupación Promedio 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Valor promedio Alquiler ($ / m2 / mes) $ 78 $ 80 $ 81 $ 83 $ 84 $ 86 $ 88 $ 90 $ 91 $ 93 Valor en u$s (u$s / m2 / mes) 20 USD 20 USD 21 USD 21 USD 21 USD 22 USD 22 USD 23 USD 23 USD 24 USD Ingreso por Alquileres $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

40 Rentabilidad El modelo de negocios se basa en supuestos razonables y verificados en el mercado, con buenos indicadores de rentabilidad y salud financiera: Se espera una renta anual del 10% al 16% y una revalorización acumulada del hotel de un 50%. La tasa interna de retorno (TIR) se ubica en el 17% anual (antes de Impuestos) El período de repago contable se obtiene a comienzos del 7mo año de operaciones. 40 El cálculo del su valor presente neto (VAN) arroja un resultado positivo de $ 16,8 Millones.

41 CASH FLOW Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Total Beneficio Hotel* Alquiler de Oficina* Fee Operación (10% Hotel) Flujo de Fondos Operativo Inversión (antes de IVA) IVA Inversión Inicial Recupero IVA Valor Residual Hotel & Office Free Cash Flow Cash Flow Acumulado CashFlow Acum Actualiz Renta 10% 13% 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16% TIR 17% VAN Recupero 7 años El proyecto ofrece una renta del 10% durante el primer año de operación, la cual se incrementa hasta el 16% cuando el flujo de fondos llega a una etapa de madurez. La TIR del proyecto global, considerando la totalidad del horizonte de análisis, es del 17%. 41 Nota: CashFlow elaborado con el 90% del flujo neto generado por el hotel y las oficinas. La renta anual se calcula: Flujo de Fondos Operativo / Inversión antes de IVA Durante los dos primeros años se obtiene un mayor flujo de caja por la recuperación del IVA de la inversión inicial.

42 PRINCIPALES SUPUESTOS OPERACIONALES TARIFA Y OCUPACIÓN Para el primer año se estima un nivel de ocupación del 65% y una tarifa promedio de u$s 100 (neta del fees, más IVA). Consideramos que estos supuestos son alcanzables ya que se desprenden de valores verificables en el mercado. % Ocupación Tarifa u$s 80% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 125 USD 70% 60% 65% 70% 120 USD 115 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 120 USD 50% 40% 30% 110 USD 105 USD 110 USD 20% 10% 100 USD 95 USD 100 USD 0% USD

43 PRINCIPALES SUPUESTOS OPERACIONALES Alimentos y Bebidas: Restaurante y Bar El modelo supone captar un porcentaje de las personas alojadas en el hotel, además de atraer un número de personas que no estén hospedadas en el mismo. A continuación presentamos las estimaciones de cantidad de cubiertos y precio promedio. Cantidad de "Servicios" diarios $ Año 1 Año 2 Año 3 Almuerzos día $ Cenas día $ Bar día $ Desayuno $ Total $ Adicionalmente se considera el ingreso generado por el catering de eventos realizados en los salones del Hotel.

44 PLAN DE NEGOCIOS SENSIBILIDAD A continuación se analiza como afectaría a la rentabilidad del proyecto variaciones en los niveles de ocupación y tarifa del hotel. Del análisis del modelo se concluye que las principales variables que explican la rentabilidad del mismo son el nivel de ocupación y su estructura tarifa. Asimismo, encontramos que la estrategia comercial de los hoteles suele ser: Defender su tarifa, obteniendo en consecuencia niveles de ocupación menores a los del mercado, o Generar Masa Crítica, alcanzando altos niveles de ocupación, a costa de resignar Tarifa. 44

45 PLAN DE NEGOCIOS SENSIBILIDAD Rentabilidad ante cambios en los niveles esperados de Tarifa TARIFA AÑO USD Aumento 20% 115 USD Aumento 15% 110 USD Aumento 10% 105 USD Aumento 5% 100 USD (ESCENARIO NORMAL) 95 USD Caída 5% 90 USD Caída 10% Año 1: u$s 120 Año 2: u$s 130 Año 3: u$s 140 Año 1: u$s 115 Año 2: u$s 125 Año 3: u$s 135 Año 1: u$s 110 Año 2: u$s 120 Año 3: u$s 130 Año 1: u$s 105 Año 2: u$s 115 Año 3: u$s 120 Año 1: u$s 100 Año 2: u$s 110 Año 3: u$s 120 Año 1: u$s 95 Año 2: u$s 105 Año 3: u$s 115 Año 1: u$s 90 Año 2: u$s 100 Año 3: u$s 110 TIR 19,3% 18,7% 18,0% 17,4% 16,8% 16,1% 15,5% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 120 USD 115 USD 110 USD 105 USD 100 USD 95 USD 90 USD 85 USD 80 USD TARIFA AÑO USD Caída 15% 80 USD Caída 20% Año 1: u$s 85 Año 2: u$s 95 Año 3: u$s 105 Año 1: u$s 80 Año 2: u$s 90 Año 3: u$s ,8% 14,1% El modelo presenta atractivos niveles de rentabilidad aún ante caídas del 20% en su curva de tarifas.

46 PLAN DE NEGOCIOS SENSIBILIDAD Rentabilidad ante cambios en los niveles esperados de Ocupación OCUPACIÓN AÑO 1 78% Aumento 20% Año 1: 78% Año 2: 83% Año 3: 88% TIR 19,7% 25,0% 75% Aumento 15% Año 1: 75% Año 2: 80% Año 3: 85% 19,0% 20,0% 72% Aumento 10% Año 1: 72% Año 2: 77% Año 3: 82% 18,3% 15,0% 68% Aumento 5% Año 1: 68% Año 2: 73% Año 3: 78% 17,5% 10,0% 65% (ESCENARIO NORMAL) Año 1: 65% Año 2: 70% Año 3: 75% 16,8% 5,0% 62% Caída 5% 59% Caída 10% Año 1: 62% Año 2: 67% Año 3: 72% Año 1: 59% Año 2: 64% Año 3: 69% 16,0% 15,2% 0,0% 78% 75% 72% 68% 65% 62% 59% 55% 52% OCUPACIÓN AÑO % Caída 15% 52% Caída 20% Año 1: 55% Año 2: 60% Año 3: 65% Año 1: 52% Año 2: 57% Año 3: 62% 14,4% 14,0% El modelo presenta atractivos niveles de rentabilidad aún ante caídas del 20% en su curva de ocupación.

47 INDICE Introducción Inmueble seleccionado Concepto del Negocio Proyecto Arquitectónico Plan de Negocio Suscripción 47

48 MODO DE SUSCRIPCIÓN - Cantidad de Módulos: 300 módulos - Valor Módulo: USD Anticipo del 20% USD (a pagarse en pesos al tipo de cambio corriente) - Más 24 cuotas de $ (pesos) -Precio cerrado (sin la obligación de afrontar mayores costos) 48

49 DERECHOS DE USO* - 1 módulo Suscripto: una semana de hotel cada dos años - 2 módulos Suscriptos: una semana de hotel por año - 3 módulos Suscriptos: una semana de hotel más una jornada de Salón de eventos por año. 49 * Sujeto a Disponibilidad