Construcción de conocimiento, para poner en marcha Proyectos inmobiliarios asociados a los Sistemas de Transporte masivo

Transcripción

1 LA OPERACION URBANA LA ESTACION CENTRAL Construcción de conocimiento, para poner en marcha Proyectos inmobiliarios asociados a los Sistemas de Transporte masivo

2 ANTECENTES

3 CRECIMIENTO SEMINARIO Y URBANA EL Temperatura of 17 C todo el año ALTURA MTS nivel del mar AREA: Ha approx. POBLACION el, 15% de la población Nacional NSIDAD 286 Habitantes/Ha en el area urbana Tasa de crecimiento 2.5% AIRPORT Territorio dividido en 20 localidades y barrios SOURCE: DAP N 2005

4 En la periferia desarrollo informal, Hacia el interior se densifica sobre si misma CARENCIA VIAS Y ACCESO La ciudad descompensada saturaciòn de las vias existentes Sobrecosto de dotar a un barrio informal con infraestructura: 300.mill/Ha. ( US $ )

5 AÑO Estructura Ecológica Principal Estrategia de Ordenamiento POT Estructura Funcional y de servicios Sistemas de_ espacio público movilidad, y equipamientos Estructura Socioeconómica y Espacial

6 PROGRAMA RED CENTRALIDAS SEMINARIO Y URBANA EL SUBA Centralidad Suba Centralidad Quirigua -- Bolivia Operación Centro KENNEDY Centralidad Corabastos Centralidad Danubio Rio Tunjuelito SAN CRISTOBAL Centralidad Delicias - Ensueño Centralidad Nuevo Usme BOSA BOLIVAR USME

7 Transmilenio, Peatonal calle 88 CARRILES EXCLUSIVOS PUENTES PEATONALES CICLORUTAS Y ANNES RUTAS ALIMENTADORAS A LOS BARRIOS CARILES MIXTOS

8 Ley 388/97. Decreto reglamentario 1507/98 Un Plan Parcial es el instrumento por el cual se desarrollan y se complementan las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), para áreas determinadas del suelo urbano o de expansión.,,el Plan Parcial se formula en sectores que urbanísticamente requieran cambios substanciales y que para hacerlos deban recurrir a las herramientas que otorga la ley a través de los Planes Parciales, dichas herramientas son NUEVO URBANISMO

9 Ley 388/97. Decreto reglamentario 1507/98 Integración Inmobiliaria o reajuste de suelos Delimitación de Unidades de Actuación Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios Cooperación entre Partícipes Cesiones Urbanísticas Gratuitas Participación en Plusvalía Contribución por Valorización Enajenación Voluntaria Enajenación Forzosa Expropiación Judicial Gestión Publica, Privada o Mixta. Derechos de Construcción y Desarrollo.

10 Dónde se generan y quien recoge los beneficios por la acción del estado?

11 Por construcción de infraestructura vial El estado recoge los beneficios aplicando el instrumento de valorización Nuevos desarrollos AV BOYACA VALORIZACION

12 Cuando el Estado compra y construye un equipamiento,,,,,,,,,

13 EL PRIVADO CAPTA LOS BENEFICIOS

14 o. Nadie los capta

15 Predios sobrantes del corredor Bajo o nulo impacto positivo de los equipamientos de movilidad, donde se mueven pasajeros/hora ESTACION RICAURTE La gestión de la renovación urbana En la en gráfica Bogotá, el ejemplo avance de los la estación principales de Ricaurte proyectos. de la fase II de Trnsmilenio, que se Claudia desarrolla Carrizosa- en un sector Gerente de renovación proyecto Estación urbana Central

16 2008- PUNTO PARTIDA.. Utilizar el instumento de Plan Parcial y el reparto de cargas y beneficios

17 EL RETO. Captar plusvalor que genera la accion del estado Valor suelo final Plus-valor Mt2 vendibles Ventas Totales Valor suelo final Plus-valor Mt2 vendibles Ventas Totales Valor suelo inicial Valor suelo inicial Valor suelo inicial Suelo con norma

18 El plus-valor generado por cuenta de una acción estatal produce algo muy parecido a una ganancia ocasional a los propietarios de los predios que no hacen ningún esfuerzo, Este es el origen de los recursos sobre los cuales debe participar el estado.

19 ENTORNO PARA LA NUEVA ESTACION. Calle 26 CENTRO TRADICIOAL TRONCAL CALLE 26 ESTACION CENTRAL: INTEGRA TRONCALES: AV Caracas, Calle 26 y Carrera 10

20 Cementerio central Centro Internacional 56% del area útil Calle 24 Zona de alto impacto Plaza la Rebeca

21 LA SEMINARIO Entorno y constrastes. LOS PROPIETARIOS LOS HABITANTES

22 EL AREA

23 ALGUNAS CIFRAS DIAGNÓSTICO FISICO 40%. Area púbica 60%area privada 969. unidades prediales Totales: 416 pertenecen a un edificio de mas de 40 pisos Fonade y 553 a otros. 13,2% o 19 Inmuebles de interes cultural 65% de los predios en 1-3 pisos,o lotes vacios 53,4% uso comercial tipo corredor 23,0% residencial SOCIOECONOMICO Número habitantes: 280 hab/ha 67% de la poblacion residente es arrendataria. Solo el 14% son propietarios residentes Valor del suelo catastro 2010 : US$ Mayoría de población flotante. Sustitucion permanente de usos Notorio hacinamiento de personas, hogares y viviendas, ECONOMICO $US ,6 aprox : Ingreso impuesto predial año 2009: La mayoría de los inmuebles (51%) se encuentran en el rango de valor entre $US 172,97 y 232,46 pesos el M2,

24 OBJETIVO GENERAL PUBLICO PRIVADO Compra, habilita y entrega el suelo para desarrollos inmobiliarios Desarrolla proyectos inmobiliarios, Incluye dentro de los costos, el suelo de la Estación y dentro de la utilidades el equipamento. que Entrega al Distrito Condiciones de partida.

25 PROYECTO DISEÑADO Se pierde Potencial desarrollo IMAGEN S LA AVENIDA CARACAS

26 Hacia Troncal Carrera 10 Pasajeros estimados /hora pico sentido norte-sur y sentido oriente occidente GRAFICO 1 ( vista nivel sótano, desde la Av caracas) En gris la operación del sistema, que se da a nivel del segundo sótano a nivel con la calle 26 RUTAS QUE NO ACCEN RUTAS QUE ACCEN Operación del sistema diseñada

27 OBJETIVO ESPECIFICO Atraer hacia el sur los usos y actividades del Centro Internacional, logrando diluir la barrera funcional y urbana entre ambos costados de la calle 26. OBJETIVOS ESPECÍFICOS. CENTRO INTERNACIONAL CALLE 26 Habilitar suelo y Fortalecer la prestación de servicios en torno al Centro Internacional Atender y aprovechar la dinámica generada por la Estación central en relación con los pasajeros atraídos y generados por la estación estimados en sentido norte-sur y sentido oriente occidente.

28 T 3 T 5 Desarrollo Privado T 2 T 4 Construcción de la plazoleta puente sobre calle 26 T 1 COORDINACION PROYECTOS público privados

29 ESCENARIOS Y RESULTADOS ESPERADOS Sin Estación Con Estación Estación + Proyectos inmobiliarios Desvalorizacion Abandono de las Edificaciones. Viviendas en precarias condiciones Espacio público nuevo INVERSION PUBLICA Atiende pasajeros /horasolo ofrece transporte Solo hay inversion Nuevo Urbanismo para 10 Ha. Empresas localizadas. nuevos trabajadores. Aumento de 4% a 17% el Espacio públio Mt2 En nuevos usos INVERSION PUBLICA INVERSION PRIVADA El estado Pasa de captar $US a US $ mill. Por Impuesto predial annual a precios 2010 Valor del suelo para la Estacion Aumento de Pasajeros atraidos y generados con la estación

30 CÓMO ESTRUCTURAR LA OPERACIÓN URBANA, PARA EJECUTARLA MEDIANTE ASOCIACION PÚBLICA PRIVADA?

31 PATRIMONIO AUTONOMO/ se conforma a través de un contrato de fiducia mercantil. Implica transferencia de los activos a favor de la misma, para cumplir el objeto del contrato. Disponibilidad y transferencia de los ACTIVOS suelo o derechos inmobiliarios Otros negocios Definición protocolo de transferencia de activos. (suelo o derechos) Definicion de mt2 de suelo neto. Definicion de mt2 de suelo útil Definicion de suelo con usos que no participa en la operacion urbana. Definicion de mt2 de suelo útil Comercializable en la operacion. Contrato de fiducia mercantil PATRIMONIO AUTONOMO CONFORMADO SUELO+NORMA PLIEGOS Y CONVOCATORIA Objeto de la operación urbana, según factibilidad. Definición de condiciones del contrato- de fiducia Negocio-comisión Elaboración de los pliegos y selección Negocio aprobado por el público propietario del suelo Evaluación de la modelación económica y financiera del proyecto. FINICION NEGOCIOS Definición de las unidades de negocio del público ( cada entidad,) Norma Aprobada Condiciones de desarrollo del suelo. Modelación inmobiliaira y financiera preliminar.

32 HOJA RUTA HOJA RUTA - 4 AÑOS ARMANDO LA OPERACION URBANA Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estacion Suelo + Norma = Plan Parcial Aprobado 1. Estrategia de gestión de Suelo 2. Factibilidad desarrollos inmobiliarios 3. Norma urbana e inmobiliaria aprobada 4. Estructuración del negocio 5 Gestión de la operación Operación Urbana ESTRATEGIA GESTION PÚBLICA PRIVADA

33 PUBLICA TRANSMILENIO Aporta suelo primera fase de la estacion. Valorar la unidad de negocio de transmilenio IDU Maneja construcción de la estacion, donde se preven $ recursos, para su ejecución. Compra suelo para la primera fase de la estacion ERU Lider sel sector. Interés: promover renovación Partcicipa con suelo. OTRAS Documento que los vincula FINICION ARTICULACION OPERACION URBANA ENTIDAD recomendada ERU Fiducia. CuentasenParticipación: Joint Venture: Otros contratos comerciales concesiones LIRA CONVOCA ADJUDICA ADMINISTRA Documento que los vincula PUBLICA PRIVADA Cual es el negocio en los diferentes momentos SUELO Inversionistas Propietarios definir unidades de participación. INVERSIONISTAS S INMOBILIARIOS INVERSIONISTAS MANEJO L NEGOCIO

34 HOJA RUTA 1. Estrategia de gestión de Suelo Por Etapas Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estacion

35 PRIMERA ETAPA AREAS MT2 % Etapa 3 Etapa 1 Fase 2 Estación Etapa 1 Fase 1 Estación AREA ÚTIL ,29 100% AREA REQUERIDA PARA LA ESTACION Y SUS CONECTORES ,59 52,16% AREA RESTANTE ,70 47,84% Resolución 0414/09 por la cual se delimita un área de reserva para la ejecución del proyecto Predios ERU Construcción Calle 24 IDU Etapa 2 Predios Transmilenio Otros predios

36 Proceso Etapa 1 5 3% de suelo 263 predios 1. Soporte jurídico previo SEMINARIO Expedición de la Resolución 0414 de 2009, por la cual se determina y delimita un área de reserva para la ejecución del proyecto. Suscripción del Decreto 435 de 2009, Por medio del cual se declara la existencia de condiciones de urgencia para la adquisición de los predios requeridos para la ejecución del Proyecto. Expedición de la resolución interna Por medio de la cual se ordena adelantar los estudios de tipo social, técnico, jurídico y económico, necesarios para llevar a cabo el proceso de adquisición de los predios. 2. Estructuración de oficina y procedimientos 3. Compra de suelo. Suscripción convenio interadministrativo No. 215 de 2009 ERU TRANSMILENIO Contrato grupo abogados Grupo social. Grupo Técnico Fase 1 Estación Predios Transmilenio 128 predos 100% Censo, diagnóstico y Plan de gestión Social. 100% Avalúos de referencia 100% Avalúos comerciales. 100% Cálculo de Indemnizaciones compensaciones 100% Recursos= Transmilenio actúa como pagador. 128 Predios a ofertar 85 Priorizados y ofertados Fase 2 Estacion. Predios ERU 65 predios % Censo, diagnóstico y Plan de gestión Social. 100% Avalúos de referencia 100% Avalúos comerciales Cálculo de Indemnizaciones-compensaciones 30% Recursos.

37 HOJA RUTA SEMINARIO Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estación 1. Estrategia de gestión de Suelo 2. Factibilidad desarrollos inmobiliarios PROYECTO INMOBILIARIO FACTIBLE Definir Productos inmobiliarios Mt2 útiles y usos rentables Estudiar Mercado factible ventas Valorar Productos Rentables rentable Proponer Norma Urbana

38 Las determinantes urbanas Plaza de Banderas Centro internacional 6.500pasajeros/hora Lote privado en desarrollo Pasajeros estimados sentido nortesur y sentido oriente occidente Edificio Panauto Proyecto privado en desarrollo Plazoleta Av calle 26 Plazoleta Rebeca Sistema Metro Conectividad oriente occidente Norte sur

39 Propuesta Urbana e Inmobiliaria Las areas actuales El diseño de la Estacion Bienes de Interes cultural Definición de la geometría

40 Utilización del suelo inicial Propuesta Urbana. Carrera 13 B Cuadro No 1 Áreas actuales AREA MT2 % Área bruta ,88 100% Área espacio ,20 40,85 público y vías % Área útil privada ,68 59,15% Cuadro de áreas Área bruta ,88 100% Área espacio publico y vías ,21 47,80% Área privada útil ,51 50,37%

41 TIPOS LOTES L PLAN- AREA ÚTIL Nombre descripción y Edificabilidad con el Plan T 3 T 3 T 3 T 5 T 3 T 5 T 3 T 5 T 1 T 4 T 3 T 4 T 2 T 5 T 5 T 4 Tipo 1 Inmueble de Interés Tipo 2 Tipo 3 cultural edificabilidad. Panauto con Lotes con estructuras permanentes. Alturas que superan los 10 pisos. Inmuebles de Interés cultural que aún no han sido evaluados por el comité asesor de patrimonio. Tipo 4 Predios con uso dotacional Se permite el aumento de la edificabilidad. Debe dejar área pública de propiedad privada para la ubicación de la plazoleta Podrán adecuarse a usos nuevos. Modificar y adecuar estructura de fachada. Obra nueva. Se conservan en el Plan, se les da edificabilidad y esta dependerá de lo que determine el comité respectivo. Podrán tener mayor edificabilidad, para lo cual deberán adelantar el Plan de regularización y manejo. Tipo 5 Predios edificables Tienen edificabilidad según lo que determina con las normas del Plan

42 MOLACION INMOBILIARIA

43 CONSTRUCCION LAS MOLACIONES INMOB ILIARIAS Cll 26 M2 M5 M3 Rebeca M4 M6 M1 SOTANOS 3 y 4 Estacionamiento privado

44 CONSTRUCCION ESQUEMA INMOBILIARIO SOTANO TODAS LAS ALTERNATIVAS S PRIVADOS Cll 26 SOTANOS 1 y 2 Transmilenio y estacionamientos públicos

45 CONSTRUCCION ESQUEMA INMOBILIARIO COMERCIO TODAS LAS ALTERNATIVAS ZONA VER Plazoleta Puente COMERCIO INSTITUCIONAL PUNTOS FIJOS USO OFICINA PRIMER PISO.

46 CONSTRUCCION ESQUEMA INMOBILIARIO COMERCIO TODAS LAS ALTERNATIVAS SEMINARIO VIVIENDA COMERCIO INSTITUCIONAL OFICINAS PISO 2

47 VISTA S LA AV CARACAS ESCENARIO 3

48

49 PROYECTOS INMOBILIARIOS CUADRO AREAS Etapa 1 Lote A Etapa 2 Lote A CADA ETAPA TIENE DIFERENTE CAPACIDAD Etapa 3 Etapa 1 Lote B Etapa 2 Lote B

50 Con los productos inmobiliarios FACTIBILIDAD ECONOMICA L NEGOCIO ESTUDIO MERCADO Se avalaron los productos inmobiliarios propuestos y estimó el valor por mt2 de venta de los mismos Estos fuéron tomados para el estudio de factibilidad económica. MOLACION FINANCIERA PRINCIPIOS

51 Efecto de las Construcciones y las Compensaciones sobre el Plus-Valor Cualquier proyecto de renovación urbana lleva unos costos asociados en cuanto al urbanismo necesario para atender los nuevos potenciales urbanísticos asociados a estos sectores. Plus-Valor Sin pago de Construcciones Y adecuación del nuevo suelo Plus-Valor Final Valor Construcciones + Compensaciones Adecuacion nuevo suelo Costos de comprar y adecuar el suelo a los nuevos desarrollos Valor del Suelo Inicial Valor del Suelo Inicial Valor del Suelo Inicial Potencialmente la totalidad del diferencial puede ser usado para la financiación de las cargas.

52 En la renovación urbana los beneficios tenderán a concentrarse en algunos predios, mientras que las cargas lo harán en otros.

53 PLUSVALOR Etapa 3 Etapa 1 PLUSVALOR RESULTANTE LA ADOPCIÓN L PLAN PARCIAL. La estimación de este valor potencial es el resultado del estudio de mercado realizado Etapa 2

54 Distribucion Inicial de Cargas y Beneficios Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios 80,0% 70,0% 60,0% 56,9% 71,8% 70,0% 63,9% 63,9% 60,0% 50,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 30,0% 6,5% 13,0% 21,6% UAS Puntos 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 29,2% 29,2% 6,8% 6,8% UAS Puntos 0,0% ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3 0,0% ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3 Beneficios Cargas

55 MOLACION FINANCIERA CONSOLIDADA 3 ETAPAS INGRESOS TOTALES (con ajustes por inflación y rendimientos financieros) $ VENTAS $ INGRESOS POR RENDIMIENTOS FINANCIEROS $ AJUSTE POR INFLACIÓN $ VOLUCION IVA POR VIS $ ADQUISICIÓN LOTE MAS GASTOS RELACIONADOS $ COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN $ COSTOS INDIRECTOS $ GASTOS ADMINISTRACIÓN $ GASTOS VENTAS $ GASTOS FINANCIEROS $ 0 GRAN TOTAL EGRESOS $ UTILIDAD NETA (Exenta de impuesto de renta y complementarios según Decreto 2755/2003) $ APORTE INVERSIONISTAS $ TIRM INVERSIONISTA MENSUAL 1,07% TIRM INVERSIONISTA ANUAL 13,62% Modelo Integral 1. Resultados de la evaluación financiera 3 etapas NOTAS: 1. Cifras derivadas de las modelaciones financieras preliminares realizadas por la ERU. 2. Precios de venta determinados por el Estudio de Mercado realizado por CENAC Modelaciones financieras realizadas a precios constantes Abril/2010, excepto calculado del TIRM el cual fue realizado con un ajuste de inflación anual proyectada del 3% en el flujo neto.

56 HOJA RUTA Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estacion Suelo + Norma = Plan Parcial Aprobado 1. Estrategi a de gestión de Suelo 2. Factibilidad desarrollos inmobiliarios 3. Norma urbana e inmobiliaria aprobada 4. Estructuración del negocio 5 Gestión de la operación Operación Urbana Plan parcial aprobado

57 HOJA RUTA Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estacion Suelo + Norma = Plan Parcial Aprobado 1. Estrategia de gestión de Suelo 2. Factibilidad desarrollos inmobiliarios 3. Norma urbana e inmobiliaria aprobada 4. Estructuración del negocio 5 Gestión de la operación Operación Urbana UNIDAS NEGOCIO FINIDAS

58 CONCLUSIONES 1. Si es posible y es un acto responsable del Estado captar los beneficios ASOCIADOS A LA EJECUCION PROYECTOS VIALES O EQUIPAMIENTOS TRANSPORTE. Para hacerlo posible.. 2. Es necesario generar sinergia en las Entidades involucradas, para estructurar la operación urbana. 3. Es fundamental generar confianza entre los actores que participan, público-público, publico-privados 4. Resulta contundente, la voluntad y continuidad de política púbica de los gobernantes

59 MARCO QUE SOPORTA LA VIABILIDAD UN PROYECTO SEMINARIO Y URBANA EL Voluntad política Maxima autoridad-alcalde Plan de desarrollo del gobernante ACTORES SECTOR PUBLICO SECTOR PRIVADO Interesado e participar, desarrollos inmobiliarios. Propietarios que participan. COMUNIDAD GESTION Estrategia institucional Entidad a cargo de la gestión del desarrollo. ENTIDAD ADMINISTRADORA TRANSFORMACION URBANA URBANA Proyecto urbano e inmobiliario factible INSTRUMENTO Marco legal y normativo que soporte de la intervención requerida. Leyes e instrumentos de ordenamiento y gestión del territorio NORMA PARA HABILITAR El SUELO A OTROS S Factible: legal, Técnica, Social y económicamente. Viable la valoración Financiera y Mecanismos de gestión.

60 HERRAMIENTAS GESTION S. PUBLICO S. PRIVADO PAPEL PASIVO FRENTE A LAS DINAMICAS URBANAS PAPEL ACTIVO BUSCANDO LA MAXIMA RENTABILIDAD NORMA URBANA GESTION LAS RELACIONES PUBLICO-PRIVADAS

61 BIENES PRIVADOS BIENES PUBLICOS Beneficio particular Ordenamiento del Territorio NORMA URBANA Resuelven las necesidades colectivas Acciones de Parcelar urbanizar construir

62 Es un problema de Política pública que exige el papel proactivo del conjunto de responsables, de planemiento, de quienes PLANIFiCAN, dan licencias, de los operadores urbanos y del control, Trabajar con ética urbana es trabajar para las siguientes generaciones. Muchas gracias