Accelerating success. REPORTE. Oficinas. Proyecto de oficinas de m² Panamericana km 6, Martinez

Transcripción

1 Accelerating success. REPORTE Oficinas Q Rethinking Work. Proyecto de oficinas de m² Panamericana km 6, Martinez

2 > OFERTA De los metros cuadrados totales que conforman el mercado de oficinas de Buenos Aires se encuentran disponibles m², valor que arroja como resultado una tasa de vacancia del 6,92%. Este indicador sufrió un ascenso de 0,12 puntos porcentuales comparado con lo visto a finales del año pasado. Un escenario idéntico sucede si miramos la tasa de vacancia del mismo periodo (Q1) en el año 2017 debido a que este indicador correspondía al 6,8 %. Actualmente se puede apreciar una mayor disponibilidad en la categoría de edificios A respecto de la categoría A+, siendo la tasa de vacancia en los inmuebles de clase A un 8,2% (versus 9,2% en el trimestre anterior) mientras que para el segmento A+ se posiciona en un 5,5% (versus ). Desglosando la disponibilidad por submercados encontramos que sigue la tendencia de los trimestres anteriores, donde se verifican los valores más elevados de vacancia en Microcentro (9,7%) y norte de GBA (10,). Como contraposición nos encontramos con altos niveles de ocupación en Macrocentro sur y Macrocentro norte los cuales, de forman individual, no superan el 2% en su tasa de vacancia. En el primer trimestre del año 2018 el inventario de oficinas de Buenos Aires muestra un crecimiento debido a la inclusión de dos nuevos inmuebles: La Torre Banco Macro, ubicada en Catalinas y Lumina II, situada en la zona norte del Gran Buenos Aires. El primero de ellos cuenta con alrededor de m² de superficie propia, cifra que no impactará en la tasa de vacancia del mercado porque no contará con espacios disponibles para la renta. Caso contrario sucede con Lumina II el cual proveerá a la oferta casi m². Debido al ingreso de estos dos nuevos inmuebles el inventario en el inicio del año corriente alcanza los m² totales. Observando los principales mercados de oficinas de la región, Buenos Aires se encuentra en 4 posición respecto al tamaño del inventario. Con el mayor metraje se encuentra Ciudad de México (México) el cual cuenta con m² y en contraposición se encuentra la ciudad de San José (Costa Rica) con tan solo m². INVENTARIO TOTAL DISTRIBUCIÓN POR SUBMERCADOS TASA DE VACANCIA ANALISIS POR SUBMERCADOS Catalinas Macrocentro Norte Macrocentro Sur Microcentro 8% 20% 15% 7% 8,0% 6,0% 9,7% 10, 8, 8,2% Plaza Roma Plaza San Martin Puerto Madero 5% 20% 8% 13% 4,0% 2,0% 3, 1,7% 0,2% 2, 3,6% Catalinas Macrocentro Norte Macrocentro Sur > DEMANDA En cuanto al comportamiento de la demanda durante el período en análisis se ve un aumento en la absorción neta del mercado, la cual se encuentra en m², donde el principal causante de este valor es el ingreso de la Torre Banco Macro debido a que su superficie ingresa al mercado ocupada en su totalidad. Analizando el detalle de la absorción por submercado, se destaca una absorción neta negativa de m² en Puerto Madero sobre su lado este. La misma tendencia se ve en el submercado Plaza Roma pero con valores mucho menos significativos. ABSORCIÓN EVOLUCIÓN HISTORICA POR TRIMESTRE 62,4 45,8 32,1 23,5 17,7 22,0 20,8 23,2 24,7 9,1 15,2 4,3 2,7 10,2 0,1 12,8 3,1 0,9-0,4 8,5 10,1 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 2018

3 PERFIL DE CLIENTES MERCADO Tecnologia y telecomunicaciones Servicios Salud Retail Organismos Industri al Actividades profecionales Turismo 35% 7% 10% 6% 11% 35% Por otra parte, haciendo foco en la absorción discriminada en las categorías A+ y A, se encuentra que la absorcion total pertenece en su gran mayoría a los edificios de categoría más elevada. Esto se produce como resultado de la tendencia de migración de ocupantes de inmuebles A a los A+. En cuanto al perfil de ocupantes de los inmuebles del mercado de oficinas de Buenos Aires, nos encontramos con una polarización en ciertos rubros donde se destacan Industria y Servicios conformando poco más del 70%. CBD* En la zona céntrica de CABA se observa una supremacía de empresas prestadoras de servicios. Principalmente compañías dedicadas a servicios financieros, seguros y consultoras. Nos encontramos también con presencia destacable de compañías de software y estudios jurídicos. Alejándonos del centro de la capital vemos una polaridad distinta a lo observado, siendo mayoritaria la presencia de compañías orientadas a la industria. Resaltan las empresas agropecuarias, electrónicas y laboratorios. En esta zona las compañías dedicadas a la industria son quienes abarcan más superficies de oficinas. Laboratorios y consumo masivo son los sectores que principalmente se ubican, aunque también se ve un gran número de compañías dedicadas a la industria automotriz. PERFIL DE CLIENTES RUBROS POR ZONAS CBD Tecnologia Servicios Oganism os Act. profecionales Industri a Retail Salud Turismo CERTIFICACIÓN LEED, SE DESTACA EN LA OFERTA Y LO EXIGE LA DEMANDA. La tendencia de edificios sustentables es impulsada por los desarrolladores que no sólo buscan certificarse con LEED, si no que adicional a eso, le apuestan a edificaciones modernas, apuntando a cautivar un mercado de nuevas generaciones con espacios disruptivos, construidos para inspirar experiencias innovadoras y creativas. Dichas tendencias son cruciales como ventaja competitiva dentro de nuestro mercado en expansión, marcando una mayor probabilidad de pronta ocupación. Es evidente la creciente e incesante toma de conciencia sobre la realidad del medioambiente y la necesidad de preservarlo por parte de organizaciones y empresas de primer nivel en países desarrollados y/o en vías de desarrollo.transformar la forma en la que son diseñados los edificios y el entorno en el que se sitúan, permite el desarrollo de comunidades más sanas, socialmente responsables y ambientalmente prósperas. En la actualidad, según el USGBC (United States Green Building Council), el mercado de oficinas de Buenos Aires cuenta con 17 edificios certificados y en operación; dentro de ellos se incluyen 2 con la certificación PLATINUM, siendo esta la de mayor puntaje dentro del sistema LEED. Dentro de la proyección del mercado se encuentran 54 proyectos de oficinas registrados en proceso de certificación. Ser ocupante de una construcción con eficiencia ambiental demuestra ser parte de un negocio inteligente, proyectado, eficiente y estratégico, que busca no sólo la economía a largo plazo sino la productividad del recurso humano, usando espacios que mejoran la calidad y productividad humana. Alejandra Mora (Analista de mercado & Research) y Virginia Cornejo (Project management). *CBD: Por sus siglas en inglés, Centras Bussiness District

4 > VALORES PROMEDIO PONDERADO POR SUBMERCADOS En esta sección del mercado vemos un aumento leve en el precio promedio ponderado del mercado de oficinas Premium, el cual se encuentra en USD/m² 25,7, superando un 9% el valor registrado en el trimestre anterior (USD/m² 23,5). 30,0 20,0 31,4 26,8 25,3 24,5 24,0 29,2 24,2 24,3 Desagregando el mercado con respecto a las categorías de los edificios, la tendencia al igual que en el mercado en general, fue el incremento de precios tanto en los edificios A + como en los A, aunque no fue de igual manera. 10,0 0,0 Catalinas Puerto Madero Macrocentro norte 18,0 Macrocentro sur Plaza Roma Plaza San Martin Microcentro Los A+ aumentaron un 2,58%, llegando a USD/m² 30,9, mientras que los A lo hicieron en un 11,45%, finalizando en USD/m² 22,7. Estas variaciones generaron una leve reducción de la brecha entre ambas categorías, contrario a lo que venia ocurriendo desde Por otra parte, observamos que el macrocentro sur es el submercado con los valores más bajos donde su precio promedio ponderado está por debajo de los USD/m² 20. Una causante de ello es que en esa zona no hay vacancia de edificios A+. UNA CONSTANTE EN CATALINAS Como ya es una constante desde inicios del 2017, Catalinas se alza con los valores de alquiler más elevados. En este periodo ha aumentado su precio promedio ponderado en USD/m² 1,4 con respecto del trimestre anterior y por lo tanto cerró en USD/m² 31,4. Su rango de precios parte de no menos de 20 USD/m² en algunos pisos de edificios A y se elevan hasta los USD/m² 40 en los pisos Premium de sus torres A+. Con la categoría superlativa de los edificios ubicados en la zona, la carencia de tierra y por lo que significa hacer sede en Catalinas, se estima que esta tendencia del asking price más elevado del mercado podría continuar en los próximos períodos. Esta estipulación se verá afectada por los futuros desarrollos a realizarse en los terrenos recientemente vendidos por el estado, ubicados justo en frente a Catalinas. VALORES PROMEDIO PONDERADO POR SUBMERCADOS 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 29,2 29,8 28,6 29,1 22,7 22,0 22,2 23,3 28,2 28,8 25,6 26,7 22,0 22,2 23,0 23,3 20,1 30,1 30,9 22,7 A+ A Vacancia

5 Accelerating success. PARA MAS INFORMACION: JUAN MANUEL FAROLA Director comercial Oficinas REALIZADO POR: LAUTARO GULISANO Analista Comercial & Reseach Edifcio en construccion de m² Arevalos y Costa Rica, Palermo Colliers International Cerrito 866, piso 2 Buenos Aires Argentina TEL Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web