DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR

Transcripción

1 Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Apartado Estación Minillas San Juan, Puerto Rico Fax QUERELLANTE JAIME RIVERA RIVERA FRIDA UMPIERRE DE RIVERA VS. QUERELLADOS JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO LOS CORALES QUERELLA NÚMERO: SOBRE LEY DE CONDOMINIOS RESOLUCIÓN El 22 de abril de 2005, las partes lograron un acuerdo parcial que fue plasmado en una resolución parcial que emitiera este Departamento el 23 de mayo de El acuerdo entre las partes fue el siguiente: 1. La Junta de Directores reconoce que el estacionamiento asignado a los querellantes es el número 17, según su escritura de compraventa; 2. El Consejo de Titulares del Condominio Los Corales ha aprobado la instalación de un mecanismo específico dentro los estacionamientos, para impedir que personas no autorizadas utilicen su estacionamiento. Los titulares interesados pueden instalarlo a su costo; 3. Las partes se allanaron a que el Departamento cite al titular del apartamento 104 ya que éste o su inquilino está utilizando actualmente el estacionamiento número 17. Este Departamento celebró una vista administrativa el 1ro de agosto de 2005 para escuchar la posición de la titular del apartamento 104. Comparecieron a la misma la señora Frida Umpierre De Rivera y su abogado el licenciado Luis Sánchez Caso. En representación de la parte querellada, compareció el licenciado Luis Alberto Rivera Rivera acompañado por la señora María Teresa Cruz, Presidenta de la Junta y el doctor Edwin Morales, Tesorero de la Junta. También compareció la señora Eva Castañeda Class como parte interesada; la misma es titular del apartamento 104 del Condominio Los Corales. El Departamento realizó una inspección ocular del área de estacionamiento del Condominio Los Corales, el día 16 de septiembre de En dicha inspección ocular estuvieron presentes los querellantes y su abogado, el licenciado Luis Sánchez Caso.

2 También asistieron a la inspección la titular de apartamento 104 y el licenciado Luis Alberto Rivera Rivera, abogado de la Junta de Directores. DETERMINACIONES DE HECHO 1. Los querellantes son titulares del apartamento 212 del Condominio Los Corales desde el 24 de julio de Según la página 800 de la Escritura Matriz del Condominio Los Corales, otorgada el 14 de mayo de 1969, el Condominio tiene 18 estacionamientos bajo techo y 21 estacionamientos descubiertos que son elementos comunes limitados; la Escritura Matriz dispone que el uso de los mismos será asignado en la escritura de compraventa de cada apartamento. 3. La titular actual del apartamento 104, la señora Eva Castañeda, compró dicha unidad el 2 de enero de Según su escritura de compraventa el estacionamiento asignado al apartamento 104 es el número 18 y es bajo techo. Así consta también la descripción del apartamento 104 en el Registro de la Propiedad 4. Los querellantes como titulares del apartamento 212 tienen asignados en su escritura de compraventa el estacionamiento número El desarrollador del Condominio Los Corales utilizó los estacionamientos número uno al seis para construir un local comercial. Dicho cambio está contemplado y descrito en el folio número 810 de la Escritura Matriz del Condominio Los Corales. 6. El desarrollador también utilizó un estacionamiento bajo techo para hacer una de las entradas peatonales del condominio; la misma es la única entrada con rampa dentro del área de estacionamiento. Dicho cambio no se incorporó a la Escritura Matriz. Según la Escritura Matriz hay 12 estacionamientos bajo techo. 7. El plano que existe del área de estacionamiento del Condominio los Corales no tiene identificados los números de los estacionamientos. 8. Actualmente existen 11 estacionamientos bajo techo en el condominio. La titular del apartamento 104 y los querellantes están disputando el uso del estacionamiento que ha sido físicamente enumerado con pintura como el número 17. Inmediatamente al lado de dicho estacionamiento hay uno que no tiene techo. 9. Durante una asamblea del Consejo de Titulares celebrada el 27 de marzo de 2001, los querellantes accedieron a utilizar de forma temporera el estacionamiento sin techo mencionado en el inciso anterior. La presidenta electa en dicha asamblea indicó que sería prudente hacer un estudio de título para aclarar el problema de los estacionamientos. Al momento de la vista de este caso la Junta no ha efectuado dicho estudio de título.

3 CONCLUSIONES DE DERECHO El artículo 42 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada y la sección 26 del Reglamento de Condominio, aprobado a su amparo, autorizan al Departamento para conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen los titulares de apartamientos destinados a vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares, las omisiones, o actuaciones de la Junta de Directores o del titular que somete el inmueble al régimen de Propiedad Horizontal durante el período de administración interina, concernientes a la administración del inmueble, que sean gravemente perjudiciales para el titular o la comunidad, o que sean contrarios a la ley o a la escritura de constitución o al reglamento del condominio. El artículo 2 de la Ley de Condominios, supra. establece que la escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares. El artículo 16 de la Ley de Condominios, supra. dispone que toda obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble requerirá el consentimiento unánime de los titulares. En García Larrinua v. Lichtig, 118 D. P. R. 120 (1986) el Tribunal Supremo de Puerto Rico estableció que el Registro de la Propiedad adquiere características de sistema catastral y por ende es de esperar que la realidad extrarregistral corresponda con la que surge del Registro. De surgir circunstancias que válidamente propicien variaciones en las constancias iniciales que aparecen en el registro, éstas han de prevalecer en la medida que gocen de publicidad registral. Conforme las disposiciones legales antes citadas, la realidad registral es la que debe prevalecer en el Condominio Los Corales y no la realidad fáctica del condominio. Cualquier alteración en la distribución y ubicación de los estacionamientos del condominio tenía que ser aprobada por la unanimidad de los titulares, ya que son elementos comunes generales del condominio. En el Régimen de Propiedad Horizontal sólo establecen derecho los siguientes documentos: la escritura matriz del condominio, el reglamento y planos inscritos en el Registro de la Propiedad, la Ley de Condominios, supra. y el correspondiente reglamento emitido por el DACO. Según la Escritura Matriz del Condominio Los Corales se hicieron 18 estacionamientos bajo techo de los cuales seis se utilizaron para hacer un local comercial. Véase Determinaciones de Hecho Número 2 y 5. A tales efectos, según el Régimen de Propiedad Horizontal del Condominio Los Corales deben existir 12 estacionamientos bajo techo. Sin embargo, en la realidad fáctica sólo existen 11 estacionamientos bajo techo. Según la prueba desfilada ante este Departamento fue el propio desarrollador del condominio quien optó por utilizar uno de los estacionamientos bajo techo para hacer una de las entradas peatonales al condominio y eliminar uno de los estacionamientos bajo techo. Sin embargo, dicho cambio no fue incorporado a la Escritura Matriz ni consultado

4 con el Consejo de Titulares. La Junta de Directores del Condominio Los Corales tampoco probó a este Departamento que el Consejo de Titulares haya aprobado unánimemente una enmienda a la Escritura Matriz del Condominio para incluir dicho cambio en el Registro de la Propiedad. Por tal razón, dicho cambio está actualmente en violación a la Ley de Condominios, supra. Como consecuencia de la eliminación ilegal de uno de los estacionamientos bajo techo del Condominio ha surgido la controversia de la querella de epígrafe. Los querellantes y la titular interesada del apartamento 104 están disputándose el uso del estacionamiento que se ha enumerado físicamente en el Condominio como el número 17. El estacionamiento alterno que se ha ofrecido a los querellantes o titular del apartamento 104 ubica al lado del estacionamiento en controversia y no tiene techo. Si la realidad física del Condominio Los Corales fuera cónsona al Régimen de la Escritura Matriz no existiría dicha controversia ya que ambas partes podrían gozar de un estacionamiento bajo techo. En la Determinación de Hecho Número 9 se explicó que los querellantes accedieron de forma temporera a utilizar el estacionamiento sin techo alterno, durante una asamblea de titulares celebrada en el año Sin embargo, dicha alternativa no es permanente ni corrige la ilegalidad que persiste en el Condominio Los Corales descrita previamente. El artículo 1 A de la Ley de Condominios, supra. establece que un titular de un apartamento tiene pleno disfrute sobre su apartamento y de las áreas comunes, siempre y cuando con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus apartamentos. El artículo 38D inciso (a) de la citada ley impone a la junta de directores el deber de atender todo lo relacionado al buen gobierno, administración y funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. El artículo 38D, inciso (i) obliga a la Junta de Directores a cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley de Condominios, el Reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares. La situación actual en el Condominio Los Corales no puede persistir ya que es contraria a derecho. La Junta de Directores tiene la responsabilidad de ayudar a que dicha controversia se resuelva y a velar porque la Ley de Condominios sea observada en el Condominio Los Corales. Este Departamento ha determinado que la Junta de Directores deberá convocar una asamblea de titulares para que el Consejo de Titulares determine si quiere enmendar la Escritura Matriz del Condominio para que se atempere a la realidad fáctica del Condominio y autorizar a que se le construya un techo al estacionamiento que ubica al lado del estacionamiento bajo techo que está en controversia. De lo contrario la Junta de Directores tiene el deber de restituir la condición del Condominio Los Corales tal y como está contemplada actualmente en la Escritura Matriz del Condominio. Esta última alternativa implica eliminar la entrada peatonal que se hizo encima del estacionamiento que ubica al lado del local comercial que construyó el desarrollador. En su lugar la Junta deberá habilitar un estacionamiento bajo techo en dicha área.

5 El Departamento no se pronunciará sobre qué estacionamiento es el número 17 y cuál es el estacionamiento número 18 ya que esto no se puede determinar a base de la Escritura Matriz ni de los planos del condominio. De hecho, de dichos documentos no se puede deducir la ubicación numérica exacta de ninguno de los estacionamientos del condominio. Por todo lo antes expuesto, este Departamento, en virtud de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente: ORDEN La Junta de Directores del Condominio Los Corales deberá convocar y celebrar una asamblea de titulares en un término máximo de 30 días naturales, a partir de la notificación de la presente orden. En dicha asamblea el Consejo de Titulares deberá determinar si interesa o no enmendar la Escritura Matriz del Condominio para que refleje la realidad fáctica de su área de estacionamiento y si interesa o no autorizar la construcción de un techo encima del estacionamiento que está adyacente a los estacionamientos bajo techo existentes. Si el Consejo de Titulares no aprueba enmendar la Escritura Matriz ni la construcción del techo antes mencionado, la Junta de Directores del Condominio Los Corales será responsable de eliminar la entrada peatonal que se hizo encima del estacionamiento que ubica al lado del local comercial construido en los estacionamientos número 1,2,3,4,5 y 6. En su lugar la Junta deberá convertir dicho espacio en un estacionamiento bajo techo, según lo dispone la Escritura Matriz y planos del Condominio. La Junta de Directores tendrá 30 días naturales a partir de la celebración de la Asamblea de Titulares para implementar la alternativa que el Consejo escoja. Se apercibe a la parte querellada que de no cumplir con lo acordado entre las partes, este Departamento podrá imponerle una multa administrativa de hasta diez mil dólares ($l0,000) y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no le relevará de cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra

6 reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de la solicitud de reconsideración deberá ser enviada a la otra parte. Conforme el caso de Magali Febles v. Romar Pool Construction, 2003 J. T. S el término para notificar una moción de reconsideración a las demás partes es uno de cumplimiento estricto dentro del procedimiento administrativo. Si la parte recurrente no notifica a la otra parte de la moción de reconsideración se dará por no presentada y el DACO no podrá considerarla. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En San Juan, Puerto Rico, a 23 de septiembre de Lcdo. Pedro J. González Rodríguez Juez Administrativo AGP/LEF/NGA/PGR/sfg Lcda. Solymar Ferreras Garriga Oficial Examinadora