Americas Research. Norte de México Reporte de Oficinas 2Q 2010

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1 Americas Research Norte de México Reporte de Oficinas 2Q 2010

2 1 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q 2010 Mercado de oficinas Norte de México Datos Monterrey Nuevo León el Estado industrial líder en México ubicado en la parte noreste del país. Su capital, Monterrey es considerada como una de las mejores ciudades para oportunidades de negocio en América Latina. Como una gran ciudad industrial, Monterrey fue numerada en el segundo lugar para hacer negocios en México en el 2005 y actualmente ocupa el lugar número tres por la revista América Economía. Con una fuerte industria en el acero, Monterrey es nombrada como el Pittsburgh de México. La ciudad cuenta con prominentes sectores como el acero, cemento, vidrio, la manufactura, electrónicos y auto partes. En 1999 la revista Fortune reconoció a la ciudad de Monterrey como la mejor ciudad en América Latina para hacer negocios. La revista atribuye la economía de Monterrey gracias a su proximidad a la frontera hacia los Estados Unidos, y menciona que Monterrey es considerada una ciudad altamente significativa con lazos económicos con los Estados Unidos; reconocida a nivel mundial por su carácter emprendedor. Fue nombrada también la Ciudad del Conocimiento en el 2007 ya que fue anfitrión del Forum Universal de las Culturas en el Parque Fundidora. Definitivamente Monterrey es considerada como una de las mejores ciudades para negocios y calidad de vida en el mundo. Nuevo León cuenta con área de 64, km², ubicado kilómetros al sur de la frontera con Estados Unidos y dentro del Meridiano 100 y a la misma distancia de las costas oriente y poniente de Estados Unidos. Población: 4.3 M (Dic 2007) Ingreso per capita: $13,100 USD Fuerza de trabajo: 1.9 M personas 45.70% de Nacional PIB: $61.5 mil millones USD (2007) que representa un 7.3% del total del país Inversión extranjera de 1.8 M USD (Dic 2007) Crecimiento promedio anual en Nuevo León ( ): 4.7% Nuevo León tiene acceso a los puertos principales del Océano Pacífico y Golfo de México Dos aeropuertos: Aeropuerto Internacional Mariano Escobedo y Aeropuerto Internacional Del Norte Principales sectores económicos: manufactura, transportación, telecomunicaciones, construcción, automotriz, electrónicos y eléctricos, alimenticios, acero y vidrio Nuevo León cuenta con más de 1,800 compañías internacionales; 97 de ellas establecidas en los dos últimos años Hospeda a 30 universidades, con programas académicos de nivel mundial CIENEGA DE FLORES GARCIA SAN NICOLAS DE LOS GARZA GUADALUPE SAN PEDRO JUAREZ En el plano se muestran los principales municipios del area metropolitana de Monterrey. El recuadro detalla la ubicación de los principales corredores (ver siguiente página)

3 Av. Ricardo Marg in Zozaya Calle Arteaga Corredores Monterrey A continuación se presentan los cinco corredores de oficinas más importantes de Monterrey y su área metropolitana. Submercado Inventario Disponibilidad Precio de Renta Promedio de Disponibilidad Construcción 2010 Promedio Contry 12, Centro/Obispado 96,917 38,316 $ % 2000 Santa María/San Jerónimo 94,983 18,298 $ % 10,488 Valle 268,924 25,984 $ % 2000 Valle Oriente 241,266 43,051 $ % 30,739 Corredores M * En edificios de clase A+, A y B Todo en metros cuadrados ìgonzalitosî Blvd. Rogelio Cantu G. Blvd. G. DÌaz Ordaz Av. AarÛn S enz Garza 40 Av. Antonio L.Rodriguez Av. Insurgentes Av. Gral. Pablo Gonz lez Garza Av. Doctor JosÈ Eleuterio Gonz lez Calzada Francisco Ignacio Madero Orien e Av. Venustiano Carranza Calle Padre Mier Alameda Av. JosÈ MarÌa Pino Su rez Zaragoza Ignacio Calle Zuazua IJuan Calle Av. ConstituciÛn Parque Fundidora 40D 40 Calle Cuauhtemoc Av. Ignacio M Av. Benito J Av. Alfonso Reyes Av. JosÈ Vasconcelos Av. Humberto Lobo Av. Ignacio Morones Prieto Calz. Del Valle Alberto Santos G. Calz. San Pedro Av. Manuci GÛmez MorÌn Av. JosÈ Vasconcelos Av. ConstituciÛn Av. General L zaro C rdenas Av. Ignacio Morones Prieto Av. Chapultepec Av. Eugenio Garza Sada Av. RevoluciÛn Av. Chapultepec Calle Pablo Livas Paseo de las AmÈricas Calle de Club Campestre Monterrey Av. Alfonso Reyes Av. Alfonso Reyes Av. Fundadores Av. Alfonso Reyes Av. RevoluciÛn Av. Alfonso Reyes Santa María/ San Jerónimo Valle Centro/ Obispado Valle Oriente Contry Av. General L zaro C rdenas Blvb. Acapulco Av. Eugenio Garza Sada

4 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q Tendencias del mercado inmobiliario Lenta demanda y nueva oferta de espacios de oficinas en el mercado actual; nuevos proyectos emergerán y estarán disponibles a partir del 3Q del Sobre sale que los nuevos espacios disponibles en el mercado de oficinas, el precio / m² es menor en algunos casos, que edificios ya posicionados en el mercado, debido a la época de finalización de su construcción. El radio de los cajones de estacionamiento ha resultado uno de los factores de mayor impacto para la toma de decisiones para los inquilinos. En los nuevos espacios de edificios disponibles y los edificios que están por terminar, su radio promedio es de 1:25 m² de área neta rentable, y no contemplan pago de mantenimiento por cajón, mientras en edificios ya posicionados en el mercado el radio es de 1:30 m² y hay un costo de mantenimiento. Las oficinas virtuales continúan en franco crecimiento y posicionamiento en los submercados Valle y Santa María/ San Jerónimo. En el 2009 los Back Offices, Call Centres y Data Center han retraído su participación en el mercado de Monterrey, sin embargo se espera que para el 3Q 2010 reactiven su búsqueda de espacio. Será necesario que los desarrolladores consideren proyectos destinados a este uso, ya que actualmente un promedio alto de empresas que requieren de este tipo de espacios de oficinas ocupa edificios que tienen bajas especificaciones para este fin, como tamaño de planta, cajones de estacionamiento, áreas de uso general, baños, entre otros. Hasta la fecha más del 60 % de las transacciones registradas son de compañías internacionales que garantizan términos de arrendamiento Tendencias del mercado inmobiliario de tres a cinco años. En algunos casos incrementaron sus espacios de oficinas y/o reubicaron buscando reducir costos. Compañías internacionales localizadas en Monterrey expandieron sus áreas de oficina un 30 % y más. Tendencias del Mercado 2010 El mercado de desarrolladores ha experimentado acercarse a los estándares LEED. Los corredores de oficinas con más demanda son: Valle Oriente, Valle y Santa María/ San Jerónimo. Existen factores coyunturales que han afectado y presionado el crecimiento en la plusvalía inmobiliaria en México; esto tiene que ver con los incrementos que sufrieron durante el 2008 los precios en los suministros de construcción y la arista económica de la devaluación del precio del peso contra el dólar estadounidense. Aunque ambos factores se pueden considerar transitorios, determinan los índices de absorción de las propiedades que actualmente se encuentran ofreciendo en el mercado. El mercado de oficinas en Monterrey continúa con la tendencia de incrementar su banco de metros cuadrados disponibles al mercado, como lo indica el resultado de la oferta de edificios con clasificación A y A+, de este 2009, y que sumaron una superficie de 27,719 m² y 34,466 con clasificación B. Asimismo, la construcción aproximada pactada para este año se estima en 42,434 m², mientras la construcción que estará disponible para el próximo año será de 55,535 m² en clases A+, A y B. Se vislumbra para el 2010 en la industria de la construcción en el país un crecimiento en este año de un 2.5 por ciento que generará más de 140 mil empleos directos

5 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q Principales Corredores de Oficinas Contry El área neta rentable total de este corredor es de 12,650 m². El acceso principal al corredor de Contry es por las avenidas Eugenio Garza Sada y Revolución. En esta zona se encuentra el Tec de Monterrey (ITESM), departamentos, pequeños restaurantes y negocios dirigidos a estudiantes, como librerías, gimnasios, centros comerciales y complejos de cines; por otro lado en Contry también se localiza corporativos de grandes empresas locales. Existe transporte público disponible que recorre toda la zona. En cuanto a espacios de oficinas, las alternativas corporativas son pocas, Algunas son del tipo híbrido al convertir casas en oficinas. Cabe mencionar que este corredor es considerado cada vez más una zona comercial, ya que en los últimos años se ha detonado grandes y pequeños empresas locales e internacionales, como franquicias y nuevos negocios. El edificio principal en esta área es Torre del Sur. Centro/Obispado El área neta rentable total es de 96,917 m²; los accesos principales son por Ave. Constitución, Morones Prieto y Gonzalitos. En este corredor se encuentran los lugares y monumentos más representativos de la Ciudad de Monterrey como son la Macroplaza, el Teatro de la Ciudad, el Palacio de Gobierno, el Barrio Antiguo, La Catedral de Monterrey, el Museo de Arte Contemporáneo, el Museo de Historia Mexicana, Centro de Negocios Convex, el muy reciente Museo del Noreste y la nueva infraestructura del Paseo Santa Lucía. Así también por otro lado es un corredor donde se ubican principalmente consultorios médicos, laboratorios, clínicas y hospitales como el Hospital San José, así como también áreas residenciales de nivel medio. Debido al Forum Universal de las Culturas en el 2007, esta zona ha pasado de ser un corredor de antiguas edificaciones y comercio limitado a una zona de gran plusvalía, de nuevos edificios comerciales, de oficinas y centros de arte, concurrido no solamente por los vecinos cercanos, sino por ciudadanos de toda el área metropolitana así como turismo nacional y extranjero. Los edificios corporativos de empresas que se ubican ahí desde hace muchos años hacen de este corredor un lugar de prestigio, las nuevas infraestructuras y espacios culturales convierten este corredor en un lugar de vanguardia y de alto nivel mundial. En este corredor existe transporte público disponible. Gracias al rediseño y nueva infraestructura en esta zona se está dando pie a nuevos desarrollos que además alzan la plusvalía, como fue el caso de los edificios que se incorporaron en 2009 como Horizontes Obispado Offices, Motomex y Urbania, con un total de 19,926 m² y recién incorporado en el 1Q 2010 Torre Meridiano con 11,000 m². Así mismo a mediano plazo se esperan 24,000 m² con Torre M y Torre de Gobierno, contando a su vez con edificios como Kalos, Torre Gía, Ed. Banregio y Edificio Varzor. Santa María/ San Jerónimo El área neta rentable de este corredor es de 94,983 m². Los accesos principales son por las avenidas I. Morones Prieto, Díaz Ordaz y Constitución, consideradas las más importantes de la ciudad. Tras la construcción del Puente de la Unidad, este corredor se convierte en un área muy transitada, hay transporte público disponible para la gente que desea trasladarse por toda la zona. Existen amenidades en esta zona Torre Meridiano

6 5 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q 2010 centros comerciales como Galerías Monterrey, Plaza Real y HEB, y hoteles internacionales, entre ellos el Hilton Garden Inn y Best Western. En Santa María / San Jerónimo se contempla un desarrollo residencial para sector medio, medio alto, en los últimos años, se ha incrementado el desarrollo de éste sector con proyectos de edificios de departamentos. En cuanto a los edificios principales destacan Oficinas en el Parque, Torre Citibank y Plaza Empresarial Monterrey (HSBC). Se sumarán en el ,488 m² con el edificio Corporativo 273, mientras a mediano plazo se contempla se libere Torre Norte de Corporativo Santa María con 9,564 m², la cual también estará incorporado al complejo llamado SANTAMARÍA, así como para el 2013 Altreca Corporativo y Banco Amigo formará parte de este corredor con un total de 28,765 m². ejercitarse que recorre principalmente todo el sector Valle-Comercial, a este recorrido se le denomina Paseo de los Duendes. La zona residencial de Valle es considerada como una de las más antiguas de San Pedro Garza García. En cuanto a espacios de oficina, en este corredor se encuentran edificios de clase A+, A y B, entre los cuales destacan los edificios Principal Afore, HP, Gas Natural, GE, Plaza Corporativa Campestre, Torre AON, Torrealta, Torre Quimmco, entre otros, así como importantes corporativos como Cemex, Alfa y Vitro entre otros. A los cuales recién se sumó al inventario total el edificio Equus el cual cuenta con dos torres de oficinas y Punto Central, sumando un total de 28,860 m². Valle El área neta rentable total de este corredor es de 268,924 m². El corredor de Valle es considerado una zona comercial por excelencia; el acceso por las avenidas Av. Gómez Morín, Calzada del Valle y Calzada San Pedro favorecen al tráfico fluido durante todo el día; existe en esta zona transporte público disponible. En el corredor de Valle hay excelentes amenidades ya que en esta zona se ubican solicitados restaurantes nacionales e internacionales, bares, tiendas de prestigio, plazas y centros comerciales como HEB, Palacio de Hierro, el Club de Golf Campestre, Sierra Madre Tennis Club, la plaza comercial Calzada 401, Plaza 404 y Plaza Las Villas. También dentro de este corredor se ubica una ruta para Valle Oriente El área neta rentable total es de 241,266 m². Valle Oriente es considerado como el corredor con mayor crecimiento e inversión en Monterrey y San Pedro Garza García en los últimos años. El acceso por Lázaro Cárdenas hace de Valle Oriente una zona de alta velocidad y flujo vehicular constante debido al transporte público disponible. Cuenta con las salidas hacia Alfonso Reyes, Blvd. Acapulco y Eugenio Garza Sada. Este corredor se distingue como la zona corporativa y financiera de Monterrey que a su vez cuenta con un creciente desarrollo residencial de alto nivel (casas y departamentos). En esta zona se encuentran excelentes amenidades como Galerías Valle Oriente y Plaza Fiesta San Agustín; cadenas de restaurantes nacionales e internacionales, agencias de autos, gimnasios, comercio variado así como la EGAP y EGADE, dos escuelas de graduados del ITESM; en esta zona se encuentran hoteles como el Quinta Real, Radisson Casa Grande, Hotel Safi y Camino Real. Este corredor alberga un importante inventario de espacios de oficina de clase A+ y A donde destacan Torre CNCI, Torre Comercial América, Edificio Alestra, Tamayo 100, Torre Martel, Parque Corporativo Valle Oriente, entre otros, así también cuenta con edificios de clase B donde destacan Torre Delphi y Torre Mirador. El año 2009 se liberaron 42,260 m² contando con TEVO, Quadrat, VAO I, Connexity, Autozone y Harley Davidson. Actualmente se están desarrollando nuevos proyectos de oficinas que serán liberados en el 4Q de este año como Torres Martel, y Torre Okto con 27,946 m². Así mismo contamos con edificios en construcción que serán liberados a mediano plazo como Helicon, Torre Vertice y Latitud con 45,971 m² de ANR. Edificio BBVA

7 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q Estadísticas - Mercado de oficinas del Norte de México Porcentaje de m2 cerrados por corredor 2009 Porcentaje de m² cerrados por corredor 2009 Valle Oriente 38% Centro / Obispado 28% Valle Porcentaje de cierres por corredor 1Q 2010 Porcentaje de cierres por corredor 2Q 2010 Santa Maria /San Jeronimo Centro / Obispado Valle Oriente 40% Santa Maria / San Jeronimo 26% Valle

8 7 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q % Porcentaje de desocupación por corredor y clasificación de edificio 2010 Porcentaje de Desocupación Por Corredor y Clasificación de Edificio % 70% 60% 50% 43% 40% 30% 30% 28% 32% 20% 10% 0% 12% 19% 18% 16% 10% 0.34% 1% 1% Valle Oriente Valle Santa María/San Jeronimo Centro/Obispado 19% A+ A B Total 30 Historico de Precios Promedio Q 2009 (en edificios clase A+, A y B) USD/m2/mes Historico de precios promedio (en edificios clase A+, A y B) USD/m²/mes $22.87 $ $ A $22.87 A $20.49 B $15.90 A+ A B

9 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q $30.00 Rangos de de precios precios en renta por en corredor renta (usd por / m2 corredor mensual) (USDm²/mensual) $26.00 $25.00 $24.50 $23.00 $21.50 $20.00 $15.00 $15.00 $14.64 $12.59 $10.00 $10.37 $10.42 $10.74 $5.00 VALLE ORIENTE VALLE SM/SJ C/O CONTRY Precio promedio por corredor y tipo de edificio (USD/m²/mensual) Precio Promedio por Corredor y Tipo de Edificio (Usd/m² mensual) $40 $30 $20 $10 $26 $21 $20 $19 $18 $17 $16 $23 $11 $ $0 Valle Oriente Valle Santa María/San Jeronimo Centro/Obispado Contry Tipo A+ Tipo A Tipo B

10 9 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q , ,000 Inventario y disponibilidad en edificios A+, A y B Inventario y disponibilidad en edificios A+, A y B Q % 705, ,033 18% 16% 637, ,000 14% 583,220 14% 500, , , ,390 12% 533,219 12% 12% 10% 400,000 9% 8% 300,000 6% 6% 200, , ,650 4% 100,000 68,085 81,737 59,118 47,232 35,510 73,748 2% - 30% 25% 25% Area Total Area Disponible % de desocupación Tasa de disponibilidad por tipo de edificio clase A+, A y B % Tasa de disponibilidad por tipo de edificio clase A+, A y B 0% 21% 22% 20% 15% 10% 5% 15% 8% 14% 15% 11% 16% 13% 13% 12% 6% 10% 9% 8% 7% 6% 7% 6% 18% 12% 10% 7% 16% 16% 15% 14% 2% 0% A+ A B Totales

11 On Point Reporte de oficinas Norte de México 2Q ,000 Inventario y proyectos de mercados 2010 (NRA / M2) Inventario y proyectos de mercado 2010 NRA/m² 250, , , ,000 50,000 - Valle Oriente Santa María/San Centro/ Obispado Contry Valle Jeronimo Inventario ANR Total 241,266 94,983 96,917 12, ,924 Inventario ANR Disponible 43,051 18,298 38,316-25,984 ANR En proyecto Corto Plazo 30,739 10,488 2,000-2,000 ANR En Proyecto Mediano Plazo 72,471 9,564 24, ANR En proyecto a Largo Plazo 39,500 28,765 9,540 37,844 15,000 El mercado de oficinas en Monterrey está conformado por cinco corredores los cuales cuentan con un área rentable de 714,740 m². En la tabla anterior se puede observar que los corredores con mayor inventario son Valle con 268,924 m², siguiendo el corredor Valle Ote con 241,266 m² y Centro / Obispado con 96,917 m². Por otro lado se puede observar que la oferta de espacios de oficina disponibles equivale a 125,650 m². Reloj del mercado inmobiliario Este diagrama plasma el comportamiento del mercado inmobiliario para Monterrey y Ciudad de México en el Ciudad de México Mercado de Lento Crecimiento Mercado de Rápido Crecimiento Mercado en Decadencia Mercado en Suspensión Monterrey

12 Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), es la única firma de servicios inmobiliarios y de administración de inversiones nombrado en Forbes dentro de la lista de las 400 Mejores y Más Grandes Compañías por tres años consecutivos, tiene aproximadamente 180 oficinas a nivel mundial y opera en más de 750 ciudades en más de 60 países. Con un ingreso de $2.7 mil millones en el 2008, la compañía ofrece experiencia comprensiva a propietarios, usuarios e inversionistas en servicios inmobiliarios integrales y en administración de inversiones en un nivel local, regional y global. Jones Lang LaSalle es líder en la industria en servicios de propiedades y administración de propiedades corporativas, con un portafolio de aproximadamente 1.3 mil millones de pies cuadrados a nivel mundial. Jones Lang LaSalle - Norte de México Carlos García carlos.garcia@am.jll.com Guillermo Osio guillermo.osio@am.jll.com Jobenely Cabello jobenely.cabello@am.jll.com Calzada del Valle 112 Ote, Col. del Valle, San Pedro Garza García, NL Mexico Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made to the accuracy thereof.