Acuerdo de Junta Directiva del AyA Sesión No. 2015-065 Extraordinaria Fecha de Realización 30/Nov/2015 Acuerdo No. 2015-513 Artículo 2-Solicitud de acuerdo Anclaje para tubería Acueducto de Atenas. Memorando GG-2015-01917. Atención Dirección Jurídica, Unidad Ejecutora BCIE, Bienes Inmuebles, Asunto Acueducto de Atenas Fecha Comunicación 03/Dec/2015 INSTITUTO COSTARRICENSE DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS JUNTA DIRECTIVA CONSIDERANDO: 1.- Que la UEN Programación y Control, mediante memorando UEN-PC-2015-01680, de fecha 28 de octubre del 2015, solicitó y justificó técnicamente la adquisición de un lote, con un área de 172,00 metros cuadrados, conforme al plano catastrado A-1807215-2015, para anclaje de tubería o estructura para dar soporte a la misma, para el Proyecto de Acueducto de Atenas. 2.- Que la finca afectada se encuentra inscrita en el Partido de Alajuela, del Registro Público al Sistema de Folio Real Matrícula Nº 239326-000, con un área total según registro de 6109,63 metros cuadrados, propiedad del señor ROGER MARTÍN ALFARO ALFARO, cédula de identidad Nº 2-539-595. 3.- Que el Departamento de Avalúos, mediante memorando SB-AID-UEN-PC-A- 2015-038, del 23 de junio del 2015, valoró el lote así:...b.8. AVALÚO DEL TERRENO A ADQUIRIR: B 8.1) Descripción topográfica del terreno: La finca sobre de la cual se segregará el lote requerido por AyA se ubica aproximadamente a 2,7 kilómetros al este del centro de Santa Eulalia de Atenas. Para llegar al sitio se puede viajar por medio de la Carretera Bernardo Soto hasta la entrada a Grecia y posteriormente desviándose para pasar bajo el puente Rafael Yglesias sobre el río Grande y continuar sobre esa calle 750 metros hasta el sitio. La topografía predominante es muy quebrada y no hay casas de habitación en un radio de 500 metros del lote para anclaje. Posteriormente, hacia el oeste hay un desarrollo lineal con casa de habitación a las orillas de las calles. Propiamente en la zona donde se ubicará el anclaje la calle de acceso es de asfalto. Página 1 de 7
La finca madre de la cual se segregará el lote es de uso agropecuario. El lote requerido por AyA a adquirirse es parte de una finca madre de pequeña extensión, de 6 109,63 m2 utilizada para fines agrícolas. La zona donde se ubicará el anclaje es no tiene presencia de árboles, cultivos ni obras civiles susceptibles de valorarse. Lo único existente son árboles de forraje. El inmueble a expropiarse tiene 17,46 metros frente a calle pública de asfalto en buen estado de conservación, sin aceras ni cordón de caño. El predio está aproximadamente a 1.50 metros sobre nivel de calle y no está delimitado mediante cercas de púas u otro tipo de cerramiento. El lote se ubica en el costado oeste del río Colorado, justo después del puente Bailey. De acuerdo a las dimensiones del terreno y su ubicación con respecto al río el mismo es su totalidad área de protección del Río, de conformidad a lo establecido en el artículo 33 de la Ley Forestal 7575. En la fotografía # 1 que se muestra a continuación se aprecia el estado actual de la calle de acceso al lote, su estado de conservación y el nivel del mismo con respecto a la calle. Fotografía #1 Calle pública a la que tiene frente el terreno a expropiar La relación frente fondo del inmueble es de 1 a 1, la cual es considerada como ideal en lotes urbanos. Los ángulos internos que definen el polígono del inmueble difieren en menos de 10 grados con respecto al ángulo recto lo cual implica que el inmueble tiene un factor de regularidad que permite un mayor aprovechamiento del área a adquirir o bien que se ajustan a las necesidades de diseño del AyA. La topografía del inmueble es casi plana con una suave pendiente hacia la calle pública. El lote para anclaje es un inmueble medianero y no cuenta con los servicios urbanísticos básicos. No tiene vista panorámica u otro elemento que de valor agregado. En la fotografía #2 que se muestra a continuación se aprecia el estado actual del lote requerido por el AyA. Página 2 de 7
Fotografía #2 Cobertura vegetal del lote a expropiar B 8.2) Estado y uso actual de las construcciones: En el inmueble no existen construcciones. B 8.3) Derechos de inquilinos o arrendatarios: No hay. B 8.4) Licencias o derechos comerciales: No hay. B 8.5) Permisos y las licencias o concesiones para la explotación de yacimientos: No hay. B 6.6) Precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la zona o el de las ventas efectuadas en el área: Para la valoración del terreno se consultó personalmente y vía telefónica con los propietarios de varios terrenos en venta en la zona, además se consultó otras fuentes de información tales como Internet, otras expropiaciones realizadas por el AyA en la zona y el área de valoraciones de la Municipalidad de Atenas. Para determinar el precio justo a indemnizar se consideró que en la zona se observa poca oferta de lotes y que la superficie requerida de 172,00 m2 es igual a los demás terrenos en la zona homogénea. Conforme a los aspectos analizados, por criterio profesional, se fija un valor unitario de 23 958,04 por metro cuadrado, tal y como se muestra en la tabla siguiente: Tipo de terreno Referencia Valor por m2 sin homologar Lote 2 100.00 m2, situado del puente a 700 metros al oeste Valor por m2 Homologado 2446-7272 24 762,00 29 593,06 Finca de 11 000 m2 8432-3393 o 8545-3782 25 000,00 22 885,00 Página 3 de 7
Finca de 10 963 m2 8614-5717 o 2494-2572 15 000,00 13 737,00 Lote tipo en la zona Zona Homogénea 2-05- 07-U02 de 2008 indexado a junio de 2015 Valor promediado de lote para tanque 20 000,00 29 617,12 23 958,04 De conformidad a las fórmulas sugeridas por el Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda se aplican los factores de homologación tal como se muestra en la tabla siguiente: Valor m2 23 958,04 Lote Tipo Lote a valorar Factor a aplicar Área 170,00 m2 172,00 m2 0,9961 Frente 8,00 m 17,46 m 1,2154 Regularidad 1 1 1,0000 Tipo de vía 5 5 1,0000 Pendiente 0 % 0 % 1,0000 Servicios 1 1 1 1,0000 Servicios 2 16 1 0,6376 Nivel 0 6 1,0460 Restricción por ser área de protección 1 0,5813 0,5813 Factor total a aplicar 0,4693 De conformidad a lo anteriormente indicado al ser el valor unitario por metro cuadrado de 23 958,04 y aplicarse un factor total de ajuste de 0,4694 tiene un valor ajustado de 11 243,50 y el área a expropiar de 172,00 m2 se fija su valor total en 1 933 882,00. Monto a indemnizar por el lote para tanque (172,00 m2) 3. = 1 933 882,00 B 8.7) Gravámenes que pesan sobre la propiedad y el valor del bien, fijado por el propietario: Página 4 de 7
Hipoteca Citas: 572-52492 (Ver anexo #5 Gravámenes y anotaciones) Valor solicitado por el propietario 25 000,00 por metro cuadrado. B 8.8) Cualesquiera otros elementos o derechos susceptibles de valoración e indemnización: La finca cuenta con un plano catastrado que concuerda totalmente con el título de propiedad del inmueble. La expropiación de un área causará que el plano se desactualice y por tanto se considera un elemento susceptible de valoración. La indemnización se realizará mediante la siguiente fórmula: Y = 6000 x I x (ha) 1/2 Donde Y = Costo del plano catastrado. I = Índice inflacionario = 27,8 ha = área en hectáreas. Aplicando la fórmula: Y = 6 000 x 27,8 x (0,593663) 1/2 Y = 128 529,43 Sin embargo, la tarifa mínima por un plano catastrado en zona rural es de 210 000,00 de acuerdo a los aranceles establecidos por el Colegio Federado de Arquitectos de Costa Rica. VALOR DE LA RECTIFICACIÓN DEL PLANO = 210 000,00 La zona donde se ubica el lote para anclaje tiene un topografía distinta al resto de la finca madre. Es una zona plana, la cual es la salida a calle pública de un camino interno de la finca. Por tanto, la expropiación del lote para anclaje causará un daño al área remanente que cambiará su frente a calle pública de 159,98 metros a 142,52 metros lineales restándole frente en un área estratégica de la finca madre. El daño al remanente se determinará aplicando un factor de frente a la finca madre 0,9978. Se fija un valor unitario por metro cuadrado de la finca madre antes de la expropiación en 7 000,00 y un valor después aplicarle el factor de frente antes indicado de 6 984,60. Al ser el área de la finca madre de 6109,63 m2 antes de la expropiación se fija su valor en 42 767 410,00 y después del cambio en su frente a calle pública, un valor total de 41 471 970,50. El cambio de valor de la finca madre corresponde al daño en el área remanente y es un monto de 1 295 439,50. Página 5 de 7
C.1) POR TANTO: Se fijan los siguientes valores: Monto a indemnizar por el lote para anclaje (172,00 m2) 1 933 882,00 Rectificación de plano catastrado 210 000,00 Daño al remanente 1 295 439,50 MONTO TOTAL A INDEMNIZAR 3 439 321,50 Valor en letras: Tres millones cuatrocientos treinta y nueve mil trescientos veintiún colones con cincuenta céntimos... 4.- Que a las citas 572-52492-01-0001-001, la finca soporta hipoteca de primer grado a favor del Banco de Costa Rica, no obstante, la operación conforme documento presentado por el propietario se encuentra cancelada, por lo que se deberá gestionar posteriormente, la cancelación de la hipoteca por parte del propietario, previo a la segregación del lote que se requiere; caso contrario se deberá gestionar la adquisición vía judicial. 5.- Que la adquisición señalada, es de evidente interés público, para el cumplimiento de los fines institucionales. POR TANTO Con fundamento en el criterio técnico de la UEN Programación y Control, y conforme lo establecido en los artículos 45 y 50 de la Constitución Política y la Ley Constitutiva de AyA, Ley Nº 6313 de Adquisiciones, Expropiaciones y Constitución de Servidumbres, aplicable a AyA, por mandato de la Ley Nº 6622, Ley de Expropiaciones Nº 9286, se acuerda: 1.- Declarar de utilidad pública y necesidad social la adquisición de un lote con un área de 172,00 metros cuadrados, conforme al plano catastrado A-1807215-2015, para la instalación de anclaje de tubería o estructura para dar soporte a la misma, para el Proyecto de Acueducto de Atenas. El lote que se requiere se deberá segregar de la finca inscrita en el Partido de Alajuela, al Sistema de Folio Real Matrícula Nº 239326-000, con un área total según registro de 6109,63 metros cuadrados, propiedad del señor ROGER MARTÍN ALFARO ALFARO, cédula de identidad Nº 2-539-595. 2.- Aprobar el avalúo rendido mediante memorando SB-AID-UEN-PC-A-2015-038 del 23 de junio del 2015, del Departamento de Avalúos, en la suma de Página 6 de 7
30/Nov/2015 Extraordinaria 2015-065 3,439,321.50 (Tres millones cuatrocientos treinta y nueve mil trescientos veintiún colones con cincuenta céntimos). 3.- Autorizar a los apoderados del Instituto, para que realicen las Diligencias necesarias a fin de expropiar en vía administrativa o judicial, en caso de negativa del afectado a aceptar el precio fijado administrativamente o de cualquier impedimento legal que obligue a la Institución a acudir a esta vía. 4.- Autorizar a los Notarios del Instituto para que realicen las diligencias necesarias a fin de inscribir a nombre de AyA, el terreno de interés conforme al plano catastrado A-1807215-2015. 5.- Notificar al propietario por cualquier medio que establezca la ley y se le otorga un plazo de cinco días hábiles, para manifestar su conformidad o no con el precio asignado administrativamente, de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Expropiaciones Nº 9286; en caso de no aceptación del precio fijado administrativamente o cumplido el plazo indicado sin respuesta alguna por parte del propietario, o cualquier otro impedimento, se acudirá a la vía judicial y se iniciarán las Diligencias de Avalúo por Expropiación, para proceder a la adquisición del lote. KAREN NARANJO RUIZ (FIRMA) Firmado digitalmente por KAREN NARANJO RUIZ (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialnumber=cpf-02-0558-0953, sn=naranjo RUIZ, givenname=karen, c=cr, o=persona FISICA, ou=ciudadano, cn=karen NARANJO RUIZ (FIRMA) Fecha: 2015.12.03 15:20:42-06'00' Licda. Karen Naranjo Ruiz Junta Directiva Página 7 de 7 ACUERDO FIRME