Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página 1 AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica INFORME DE AVALÚO 4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 PUNTARENAS 07 GOLFITO 04 PAVON LA VIRGEN DIRECCIÓN EXACTA 50 metros Norte del Templo Católico Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según 1,124.00 m2 6-1929596-2016 1,103.67 m2 60704007389000 1.84% 20.33 m2 Porcentaje: el Registro y el Plano Demasía SÍ AVALÚO 8,385,684.66 14,697,750.00 VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS: 23,083,434.66 VEINTITRÉS MILLONES OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO COLONES 66/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 8 meses Liquidez del bien 14,697,750.00 Media Alta SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Para fijar los valores de las construcciones se considera la información del Manual de Valores Base Unitaria por Tipología Constructiva, según el Organo de Normalización Técnica de la Tributación Directa. * Las observaciones sobre el sistema eléctrico, se realizan en virtud de lo que permita la inspección visual. OBSERVACIONES * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. GENERALES * La documentación registral es informativa, las observaciones son técnicas (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con la experiencia y preparación para realizar la estimación de valor, respaldado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos e inscrito en el Registro de Peritos de ese Colegio Profesional y miembro Activo del ICOVAL. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 23 abril 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB jlaurent54@layma.org JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Identificación N Firma del Perito 6-0115-0850 Fecha informe: 24 abril 2017 Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2017.04.28 14:43:26-06'00'
Página 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 5,000.00 8,000.00 6,500.00 Área 1,103.67 m2 2,449.00 m2 1.3009 1,100.00 m2 0.9989 1,692.00 m2 1.1514 Nivel sobre Nivel bajo Nivel sobre Nivel sobre calle: 0.10 m 0.10 m 1.0000 0.10 m 1.0020 0.10 m 1.0000 Nivel calle: calle: calle: sobre Frente 21.92 12.00 1.1626 20 1.0232 28 0.9406 Pendiente 0% 0% 1.0000 0% 1.0000 0% 1.0000 Ubicación 5 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 Servicios 1 1 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 Servicios 2 12 12 1.0000 12 1.0000 12 1.0000 Tipo de Vía 5 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 Factor de Homologación 1.5123217 1.0241035 1.083068 0.000000 0.000000 Valores Homologados 7,561.61 8,192.83 7,039.94 DESCRIPCIÓN FACTOR FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Valor conclusivo Factor secciones VALOR DEL TERRENO 7,598.00 /m2 Valor ajustado 7,598.00 /m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 1,103.67 m2 0.00 /m2 VALOR UNITARIO FINAL 7,598.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 8,385,684.66 NORESTE José Rafael Solis Badilla NOROESTE Amado Calvo Sandi SUROESTE Gladys Torres Cubero SURESTE Calle pública con 21.92 m de frente LINDEROS ACTUALES Lote con casa a 17 m, distancia entre edificaciones Finca Sembrada de Palma Aceitera Lote para construir Calle balastada en buenas condiciones de 14 m de ancho COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 4.00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 600.763 600.763 24 m 2 600.775 938.138 24 m 4 600.740 938.169 24 m 5 600.720 938.161 24 m DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1 2 3 Propiedad GUILLERMO MENA ORTEGA. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote Base de Datos N/A 23 04 2017 para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Este 600.767 Norte 937.907 Propiedad RUBEN MAURICIO JIMENEZ. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote Propiedad MARVIN ARAYA RODRIGUEZ. Sin edificaciones. Se utiliza como Base de Datos Oferta 8706-0836 8897-4065 23 04 2017 23 04 2017 para construir, su entorno es residencial. Lote para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Coordenadas Este Este 600.666 601.083 Norte Norte 938.080 937.870
Página 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre mezclado grueso Cuneta NO Alcantarillado pluvial Ancho de vía 14.00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable NO Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques NO Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 200 m Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 500 m Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO a 0 m TV por Cable NO Edificios públicos /comunales SÍ a 50 m Medidores instalados Ninguno DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Agropecuaria CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: 21.92 m 52.75 m Nivel sobre calle: Pendiente 0% 0.10 m Plano o casi plano Relación: 2.406478102 Tipo de vía: 5 Servicios S1 1 S2 12 Ubicación: 5 Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Yurro Distancia 150.00 m Posibilidad de daños Topografía Plana Pendiente Ascendente Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.80% FECHA ESTUDIO 20 04 2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Citas 388-00942-01-0809-002.. Afecta finca 6-76792. CONDICIONES fecta finca 6-73890-- Gravámenes antes del tomo 415, no están digitalizados en el Registro por lo que no pueden ser analizados. OBSERVACIONES Se utiliza el plano nuevo plano (6-1929596-2016 área 1124 m2, que sustituye al plano P-843714-1989 área 1103.67 m2). O sea que se aumentará el área en 20.33 m2. El presente avalúo se realiza con el área que aparece en el Registro Público. El servicio de energía eléctrica está suspendido, y no existe servicio de agua potable. El suministro del líquido se realiza mediante el pozo artesanal ubicado en la propiedad o comprando a distribuidores privados. Según el mapa de Amenazas Naturales Potenciales la CNE Hoja PAVON, la Falla Golfito pasa aproximadamente a 400 metros al Este
Página 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES INFORME DE AVALÚO CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área m2 V. Unit. / m2 VUT Edad Factor Factor VUR años VRN Estado VNR años años Depre. Estado Vvienda 54.00 250,000.00 13,500,000 40 6 B 0.9138 0.9748 12,025,422.00 35.6 Corredor frontal 24.00 125,000.00 3,000,000 40 6 B 0.9138 0.9748 2,672,328.00 35.6 Valor Unitario Final / m2 222,693.00 111,347.00 TOTAL 78.00 16,500,000 14,697,750.00 Forma de explotación Área m2 V. Unit. / m2 VRN OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. Factor Estado VNR VUR años Valor Unitario Final / m2 TOTAL - - - Forma de explotación Área m2 V. Unit. / m2 VRN MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. Factor Estado VNR VUR años Valor Unitario Final / m2 TOTAL - - - VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 14,697,750.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 14,697,750.00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa Independiente Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Seguridad privada Nombre Alexander Gonzalez Salas Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 78.00 m2 Porcentaje de cobertura: 7% Año de construcción: 2010 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Columnas Sistema Prefabricado. Sistema eléctrico: Paredes Externas: Losas prefabricadas repelladas y pintadas. Internas: Losas prefabricadas repelladas y pintadas. Entubado Conduit SI PARCIAL Entrepiso N/A Techos Sobre cerchas de perlines de hierro. Tapiches y precintas en láminas de fibrocemento. Porcentaje 95% Cubierta Cielos Pisos Cubierta HG # 28, en buenas condiciones, sin pintar. Sin canoas y bajantes. Con láminas de fibrocemento, en buen estado. Contrapiso en concreto y cubierta de losas de cerámica de regular calidad. A dos aguas. Caja breaker Interruptor Estado General SI Diyuntores Regular Fachada Corredor con columnas concreto. Ventanales corredizos. Puerta principal madera buen estado. Gas LP Ubicación Aposentos 8 aposentos: Corredor, cuarto pilas, cocina-sala-comedor, 3 dormitorios, 2 baños. Estado Físico y Mantenimiento: 2 cuartos de baños con Loza tipo económica. El cuarto de baño de visitas sólo tiene la taza sanitaria, el Baños principal no pudo ser observado ya que el dormitorio principal está bajo llave. Por lo que solamente se observó el baño con puertas corredizas marcos aluminio. La paredes de ambos cuartos enchapados parcialmente con Paredes Bueno Cielos Bueno azulejos. Otros Red de agua caliente Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado 1 2 un primer giro para construcción: Se recomienda Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES La edad de la vivienda se estima, ya que no se tiene información exacta. El mantenimiento es de regular. El corredor sobre b4 columnas de concreto. Mueble de cocina de concreto con enchape de azulejos y puertas de madera. Existe un desayunador en concreto con cubierta de cerámica. Las paredes externas del cuarto de pilas con 50% en verjas de hierro. Faltan: la pila para ropa, el lavamanos del baño de visitas. El sistema eléctrico está entubado en un 95%, además faltan las tapas de las cajas exagonales y la tapa de la Caja de breakers, además el servicio está desconectado, se desconoce si se adeuda dinero al ICE por el servicio. Se estima que normalizar las deficiencias se debe invertir entre 200 a 250 mil colones. No fue posible ingresar al dormitorio principal ni al cuarto de baño, las fotografía se realizaron desde las ventanas. La vivienda es habitada por el señor Alexander Gonzalez Salas y dos personas más, dice ser el vigilante. Actualmente la energía eléctrica la suple el señor José Rafael Solís, el vecino.
Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO A Condición de la calle frente propiedad Perito frente a la finca con vigilante. Colindancia Noreste. Cerca viva Colindancia Noroeste. Cerca postería muerta Colindancia Suroeste. Postería muerta Colindancia Sureste.
Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO B Pared Noreste. Pared Noroeste Suroeste Pared Sureste. Frente de vivienda Vista general de vivienda Vista general techos
Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO C Sala comedor Area cocina Dormitorio 1 Dormitorio 2 Dormitorio principal Cuarto baño domitorio principal
Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO D Cuarto baño visitas Mueble de cocina Faltante pila lavar Parte del cableado sin entubar Estructura techos en HG Caja de breaker
Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO E Sección Noreste Sección Noroeste Sección Central Sección Central Sección Suroeste Sección Sureste
Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO F Daño cielo raso. Esquina Noreste Acera pared Noreste Tubería agua negra Parte de acometida eléctrica Fosa Séptica Pozo artesanal
Página:6 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES COMPARABLE 1. RUBEN MAURICIO JIMENEZ Calle balastada COMPARABLE 2. MARVIN ARAYA RODRIGUEZ Calle balastada COMPARABLE 3. GUILLERMO MENA ORTEGA Calle balastada
Página 7 FOTO AEREA ESTUDIO DE REGISTRO REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 73890---000 PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: 73890 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: PARA AGRICULTURA LOTE LV 283 SITUADA EN EL DISTRITO 1 GOLFITO CANTON 7 GOLFITO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : JOSE SOLIS SUR : GLADYS TORRES ESTE : CALLE PUBLICA OESTE : AMADO CALVO MIDE: MIL CIENTO TRES METROS CON SESENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS PLANO:P-0843714-1989 LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS NUMERO 73890 Y ADEMAS PROVIENE DE 027884 000 VALOR FISCAL: 30,500,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 PLANO P 843714 89 ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTISEIS MILLONES DOSCIENTOS ONCE MIL CINCUENTA Y UN COLONES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00086780-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 09 DE FEBRERO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY CITAS: 388-00942-01-0809-002 CONDICIONES AFECTA A FINCA: 6 00073890 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 20-Abril-2017 a las 16.10.24 horas Emitido el 20-04-2017 a las 16:10 horas
Página 7 NUEVO PLANO 6-1929596-2016
Avalúo Urbano Código: REo1NO15GR02 Página 8 MEMORIA DE CALCULO FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores Lote Valorar FORMULA RUBEN MAURICIO JIMENEZ MARVIN ARAYA RODRIGUEZ GUILLERMO MENA ORTEGA VALOR /m2 5,000.00 8,000.00 6,500.00 Area. (Av) 1,103.67 Fa = (Ar / Av)0,33 Fa= Factor área. Ar=Area lote referencia. Av= Area lote valorar 2,449.00 1.3009 1,100.00 0.9989 1,692.00 1.1514 Fn = e ((k1 * Nv) - (k2*nr) Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel Nivel sobre Nivel bajo Nivel sobre Nivel calle. (Fn) 0.10 m valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. 0.10 m 1.0000 0.10 m 1.0020 0.10 m 1.0000 Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 calle: calle: calle: Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente. (Fv) 12.00 Frente lote referencia. y = Coeficiente y. Se establece con el mayor frente entre: Fv y Fr : ( < = a 30 m 12 1.1626 20 1.0232 28 0.9406 = 0,25) y (>30 m <= 200 m = 0,2585-(frente*0,0003) Pendiente. (Pv) 0% Fp = EXP ((Pv - Pl)/78). Fp = Factor pendiente. Pv = Pendiente lote valorar. Pr = Pendiente lote referencia. 0% 1.0000 0% 1.0000 0% 1.0000 Ubicación. (Uv) c r 5 Fuc = EXP ((Ucv - Ucr)*-0,111). Uc v= Ubicación lote comercial valorar. Ucr = Ubicación lote comercial referencia. Fur = EXP ((Urv - Urr)*-0,0255). Urv = Ubicación lote residencial valorar. 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 Urr = Ubicación lote residencial referencia. Servicios 1. (S1v) 1 Fs1 = EXP ((S1v - S1r)*0,03 ). Fs1= Factor Servicio 1. S1v = Servicio 1 lote valorar. S1r = Servicio 1 lote referencia. 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 Servicios 2. (S2v) 12 Fs2 = EXP ((S2v - S2r)*0,03). Fs2 = Factor Servicio 2. S2v = Servicio 2 lote valorar. S2r = Servicio 2 lote referencia. 12 1.0000 12 1.0000 12 1.0000 Vía. (Fv) 5 Fv = EXP ((Vr -Vv) *-0,6646. Fv = Factor via. Vv = Via lote valorar. Vr = Via lote referencia 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 Factor de Homologación Valores Homologados 1.512321675 7,561.61 1.024103535 8,192.83 1.083068187 7,039.94