SENTENCIA DEFINITIVA No. 172/2015. San Pedro, Coahuila a treinta de junio de dos mil quince. V I S T O S para resolver en definitiva los autos formados con motivo del Juicio Ejecutivo Civil de Desahucio promovido por **************, en contra de **************en su carácter de arrendataria y **************, en su carácter de aval, expediente número 223/2015, y R E S U L T A N D O: PRIMERO. Por escrito recibido por la Secretaría de Acuerdo y Trámite de este juzgado en cuatro de marzo de dos mil quince, compareció **************, a demandar en la vía Ejecutiva Civil de Desahucio, de **************, las siguientes prestaciones: a) La desocupación y entrega de la finca ubicada en **************municipio de esta ciudad de San Pedro, Coahuila, con todos sus accesorios e instalaciones que por estar incorporadas al inmueble forman parte del mismos. b) El pago de las mensualidades que se han dejado de pagar, desde el día primero de enero hasta esta fecha a razón de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100 m.n), mensuales que debieron pagarse también por adelantado y que dan un total de 3 mensualidades ya vencidas, dando un total de $9,900.00 (nueve mil novecientos pesos 00/100 m.n). c) El pago de los daños y perjuicios que se hayan ocasionado, y que se le ocasionen en el futuro con motivo de la mora de la desocupación del inmueble arrendado. d) El pago de las mensualidades que se sigan venciendo en el futuro hasta la total desocupación del inmueble y sus accesorios, y la entrega del mismo.
- 2 - e) El pago de los intereses que se causen por la mora en el pago de las mensualidades omitidas. f) El pago de los adeudos que existan a la fecha de la desocupación, por concepto de agua y energía eléctrica consumidos por la inquilina, con la Comisión Federal de Electricidad y Junta Municipal de Agua y Saneamiento. Fundó su acción el promovente del juicio en las consideraciones de hecho y de derecho a que se refiere su escrito de demanda, las que en obvio de reproducciones innecesarias, se tienen por reproducidas en este apartado como si a la letra se insertaran, para que formen parte de esta resolución y que se sustentan en la falta de pago de las rentas generadas a partir del mes de enero del presente año, adeudando un total de $9,900.00 (nueve mil novecientos pesos 00/100 m.n). SEGUNDO. Admitida la demanda, esta autoridad por auto de cinco de marzo de dos mil quince, ordenó requerir a la arrendataria **************, para que justificara estar al corriente en el pago de las rentas, y de no hacerlo, se le previniera para que dentro del término de treinta días procediera a la desocupación y entrega del inmueble en cuestión, apercibido de que sería lanzada a su costa si no lo efectuaba. Así mismo en el auto mencionado, se autorizó el embargo de bienes propiedad del demandado suficientes para garantizar las prestaciones reclamadas y además se le concedió un término de cinco días para que ocurriera a contestar la demanda entablada en su contra opusiera las defensas o contraprestaciones que tuviera que hacer valer. Verificado el emplazamiento por diligencias actuariales del once y doce de marzo de dos mil quince, la parte demanda ************** y **************, por escritos de diecinueve y veinte de marzo de dos mil quince, comparecieron a juicio a dar contestación al escrito de demanda entablada en su contra, oponiendo para tales efectos las excepciones y defensas a que hace referencia dicho ocurso, las que en obvio de reproducciones innecesarias se tienes por reproducidas en este apartado
- 3 - como si a la letra se insertaran, y en las que fundamentalmente las enjuiciadas sostienen que, en el caso del aval nunca suscribió ningún contrato de arrendamiento con tal carácter impugnado de falso dicho documento y, en el caso de la arrendataria alegó que nunca suscribió un contrato de arredramiento por escrito sino que fue celebrado de forma verbal y que resulta falso que se le haya arredrado el inmueble con bienes muebles con un valor de $40,000.00 (cuarenta mil pesos 00/100 m.n), que la renta pactada fue de $3,500.00 (tres mil quinientos pesos 00/100 m.n), y no de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100 m.n), y que en la casa, por diversas reparaciones, ha invertido la cantidad de $40,000.00 (cuarenta mil pesos 00/100 m.n), aduciendo que el mes de enero se lo pagó a la arrendador mediante un cheque expedido por Banamex por la cantidad de $3,500.00 (tres mil quinientos pesos 00/100 m.n), oponiendo como excepciones y defensas ambas demandadas las de falta de acción y derecho, improcedencia de la vía especial de desahucio, oscuridad en la demanda y la de falta de legitimación activa. Seguido el procedimiento por sus demás trámites legales, por autos de veinte y veintitrés de marzo del año en curso, se tuvo a la parte demanda ************** y **************, por dando contestación en tiempo y forma al escrito de demanda entablada en su contra y por oponiendo excepciones y defensas, ordenándose dar vista con dichos escritos a la parte actora para que en el término de cinco días manifestara lo que a su interés legal correspondiera, vista que fuera desahogada por la parte actora mediante instancia del seis de abril de dos mil quince. Así mismos y por autos del cinco y veintidós de mayo de dos mil quince se procedió a la admisión de la pruebas ofrecidas por las partes, las que, unas quedaron debidamente desahogadas en autos y otras declaradas concluidas por falta de intereses procesal para su desahogo, por diligencia judicial del dieciséis de junio del año en curso, y sin que existieran alegatos de las partes, por auto de veinticinco de junio del año en curso, se ordenó poner los presentes autos a la vista del suscrito juzgador para dictar la sentencia definitiva que en derecho corresponda, la que hoy se pronuncia, bajo el tenor de los siguientes: C O N S I D E R A N D O S:
- 4 - PRIMERO. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 40 del Código Procesal Civil del Estado, es órgano judicial competente por razón del territorio en el estado de Coahuila: II El de la ubicación de la cosa, tratándose de prestaciones reales sobre inmuebles o controversias derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles y siendo el caso que el inmueble objeto del juicio se encuentra dentro de la circunscripción territorial de este órgano jurisdiccional, resulta competente para conocer y resolver respecto a la controversia planteada. SEGUNDO. Disponen los artículos 306 y 383 del Código Procesal Civil del Estado, que para alcanzar la solución de un conflicto, se podrán emplear los diversos procedimientos formales que regule ese ordenamiento: I. Juicio Ordinario; II. Procedimientos Especiales, que las contiendas entre partes para las que el Código no señale una tramitación especial se sustanciarán en juicio Ordinario. En el caso particular, de conformidad con el artículo 766 del Código Procesal Civil del Estado, se establece un procedimiento especial para este tipo de controversias, lo que conlleva estimar que resulta procedente la vía ejecutiva civil de desahucio intentada, pues dicho numeral señala que el juicio de desahucio procederá cuando de reclame la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta, lo que es materia de la demanda presentada por **************, como arrendador. TERCERO. Ahora bien de conformidad con el artículo 423 del Código Procesal Civil del Estado, las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas proposiciones de hecho; quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradice la pretensión del adversario, ha de probar los hechos extintivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensión. El que funda su pretensión en una norma de excepción, debe probar el hecho que constituye su supuesto. En caso de duda, respecto de la atribución de la carga de la prueba, esta debe ser rendida por la parte que se encuentra en circunstancia de mayor facilidad para proporcionarla o, si esto no pudiere determinarse,
- 5 - corresponderá a quien sea favorable el efecto jurídico del hecho que deba probarse. Bajo este tenor entonces es que el artículo 766 del Código Procesal Civil del Estado, establece que el juicio de desahucio procederá cuando se reclame la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta y que con la demanda se acompañará el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuera necesario para la validez del acto conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documentos, o se haya extraviado o destruido, establece la disposición, se justificarán estas circunstancias por medio de información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio preparatorio del juicio. De igual forma el precepto legal establece que simultáneamente con el desahucio, podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y de las que se sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento. En sustento a sus pretensiones, la parte actora en su escrito de demanda recibido el cuatro de marzo de dos mil quince, señala que tal y como lo justifica con el contrato de arrendamiento, celebró con la ahora demanda **************, un contrato de arredramiento para casa habitación, en donde incluyó diverso mobiliario nuevo de su propiedad, siendo que llegada la fecha de la renta, la inquilina se ha negado sistemáticamente a entregarle el bien inmueble por lo que desde el mes de enero del año en curso no le ha dado la renta ni ha desocupado la casa habitación y que le da un total de mensualidades cencidas por la cantidad de $9,900.00 (nueve mil novecientos pesos 00/100 m.n.), siendo que por tales motivos acude a esta autoridad a fin de obtener el pago de las rentas y el desalojo del inmueble arredrado, señalando que la renta se pactó de manera verbal sería pagada los días primeros de cada mes en el domicilio del arrendador. Siendo el caso, a dicho de la promovente de la acción, que la hoy demandada adeuda las rentas correspondientes a los meses de enero,
- 6 - febrero y marzo del presente año, es por lo que promueve la presente acción a fin de que le sean liquidadas las rentas vencidas. Pues bien, dada la naturaleza de la acción y el tipo de juicio que nos ocupa, en los términos de los artículos 423 y 766 del Código Procesal Civil del Estado el actor tiene la carga de probar: a) la existencia del contrato de arrendamiento; b) que el pago de la renta es el que se reclama; c) el incumplimiento de la obligación, es decir la falta de pago de las rentas vencidas circunstancia que en todo caso corresponde al arrendatario justificar el cumplimiento con la obligación de pagar rentas en el lugar y tiempo convenidos. Así, a fin de justificar el primero de los elementos constitutivos de la acción intentada y que constituyen el título ejecutivo de la acción, **************, en su carácter de arrendador, ofreció y le fue admitida la prueba documental privada consistente en el contrato de arrendamiento que exhibió en su demanda y del que se desprende que **************, como arrendador y **************, como arrendatario, e **************, como aval de ésta, celebraron un contrato de arrendamiento respecto de la finca ubicada en el domicilio Calle del Peral número 210 de la Colonia La Quinta, de esta ciudad de San Pedro, Coahuila, advirtiéndose también que se estipuló en la cláusula primera como renta mensual la cantidad de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100 m.n) y en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se pactó que la duración del contrato sería por tiempo determinado con fecha del dieciséis de marzo de dos mil quince y en la cláusula cuarta las partes convinieron en que el arrendador concede el uso y goce del inmueble descrito anteriormente para casa habitación. Documento que hace prueba plena toda vez que no fue objetado en los términos del artículo 461 y 463 del Código Procesal Civil y al que se le atribuye plena eficacia demostrativa de conformidad con lo dispuesto por el artículo 513 del mismo ordenamiento, siendo que con tal documento ha quedado debidamente justificado el primero de los elementos constitutivos de la acción.
- 7 - El medio probatorio antes valorado se encuentra robustecido con la confesión ficta originada con motivo de la incomparecencia **************, al desahogo de la prueba confesional a su cargo, verificada el pasado dieciséis de junio de dos mil quince, en donde fuera declarada confesa de todas y cada una de las posiciones que fueron calificadas de legales, de donde destaca la aceptación de haber celebrado contrato de arredramientos respecto al inmueble a que refiere la demanda, prueba confesional a la que en términos de lo dispuesto por el artículo 513 del Código Procesal Civil del Estado, es de concedérsele pleno valor probatorio pues no existe prueba en contrario que la contradiga. Ahora bien y respecto a este tema de la existencia del contrato de arredramiento, la parte demanda constituida por **************e **************, al dar contestación al escrito de demanda negaron haber suscrito documento alguno que contuviera un contrato de arredramiento y para refrendar su posición objetaron de falso el acompañado por la parte actora, objeción que por no reunir los requisitos del artículo 463 del Código Procesal Civil del Estado, y no haber desahogado prueba alguna que justificara la falsedad, no pudo ser considerada para efectos de desvirtuar el título acompañado por la actora como base de la acción, estimándose en consecuencia que las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de acción y derecho interpuestas resultan infundadas. Justificada la existencia del contrato de arrendamiento, y ahora en lo referente al segundo de los elementos de la acción, consistente en que el pago de la renta es el que se reclama, el mismos quedó debidamente justificado en autos con la misma documental privada y confesional antes valoradas de donde se desprende según su cláusula primera que el pago de renta mensual fue estipulado por la cantidad de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100 m.n), sin que pase desapercibido para este tribunal que la ahora demanda **************, al dar contestación a su escrito de demanda, señaló que la renta fue estipulada de manera verbal en la cantidad de $3,500.00 (tres mil quinientos pesos 00/100 m.n), no así en la cantidad de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100), empero con ningún instrumento probatorio justificó tal aseveración,
- 8 - debiéndose en consecuencia declarar infundada la excepción de falta de acción y derecho. Por lo que hace al tercero de los elementos constitutivos de la acción consistente en el incumplimiento de la parte demanda en el pago de las rentas vencidas, es de señalarse que conforme a lo dispuesto por el artículo 421 del Código Procesal Civil del Estado, el incumplimiento es un hecho negativo por lo que en su caso corre a cargo del demandado justificar que ha cumplido con sus obligaciones arrendatarias, circunstancia que en la especie no aconteció pues aunque la parte demanda **************, compareció a juicio a contestar la demanda entablada en su contra y alegó haber pagado el mes de enero del año en curso, no ofreció elemento probatorio que justificara el pago referido, por lo que la parte actora sólo debe de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y que el pago de las rentas es el pactado o que se reclama, ello para que su acción prospere lo que así se justificó con la documental privada y confesional anteriormente mencionadas y valoradas. Al caso resulta aplicable el siguiente criterio que en vía de jurisprudencia ha sustentado el Segundo Tribunal Colegiado Del Sexto Circuito 1 y que es compartido por este tribunal el cual dice: ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de arrendamiento. 1 Octava Época, Registro: 216535, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Jurisprudencia, Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, 64, Abril de 1993, Materia(s): Civil, Tesis: VI.2o. J/247, Página: 43
- 9 - Ahora bien, y por lo que hace al resto de las excepciones opuestas por la parte demanda referente a la oscuridad de la demanda en el sentido de que la parte actora no refiere la fecha de inicio del contrato de arredramiento, la misma deviene infundada a virtud de que si viene s cierto no se hace señalamiento a la fecha de inicio del contrato esto no impide que el mismos exista con tal que al momento de la presentación de la demanda el contrato se encuentre vigente. Así pues, consecuente con las consideraciones que anteceden, se impone concluir que la parte actora **************, demostró los elementos constitutivos de su acción, debiendo en consecuencia, condenar a **************, a la desocupación y entrega inmediata de la finca ubicada en la ************** de esta ciudad de San Pedro, Coahuila, por haber trascurrido en exceso el plazo de TREINTA DÍAS, que se le otorgó para desocuparlo mediante diligencia actuarial de once de marzo de dos mil quince. Así mismos resulta procedente condenar a **************e **************, al pago de la cantidad de $9,900.00 (nueve mil novecientos pesos 00/100 m.n), por concepto de adeudo de 3 meses de renta a razón de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100 m.n), por mes, es decir, adeudan el pago desde el mes de enero del presente año, y de igual forma condenárseles al pago de las rentas que se sigan venciendo hasta la total conclusión del juicio. Prestaciones que deberá de cumplir la parte demanda dentro de los CINCO días siguientes a que sea legalmente ejecutable la presente sentencia, apercibida de que en caso de no hacerlo se procederá a su costa a su lanzamiento forzoso y entrega material de tal inmueble a la parte actora, en los términos del artículo 776 del Código Procesal Civil del Estado. Sin embargo, y por lo que hace al pago de daños y perjuicios que se hayan ocasionado, y que se le ocasionen en el futuro con motivo de la mora de la desocupación del inmueble arrendado, así como el pago de los intereses que se causen por la mora en el pago de las mensualidades omitidas y el pago de los adeudos que existan a la fecha de la
- 10 - desocupación, por concepto de agua y energía eléctrica consumidos por la inquilina, con la Comisión Federal de Electricidad y Junta Municipal de Agua y Saneamiento, los mismos deviene improcedentes pues en términos de la naturaleza del presente juicio y acorde a lo dispuesto por los artículos 766 y 774 del Código Procesal Civil del Estado, el único reclamo que se está en aptitud de hacer dentro de la presente causa lo es el de las rentas vencidas, motivos por los cuales deberá de dejarse a salvo los derechos de la parte actora para que los haga valer en la vía y forma que corresponda. Ello es así porque, de acuerdo con los artículos 766 y 774 antes mencionados, el juicio de desahucio procederá cuando se reclama la desocupación de un inmueble por falta de pago de más de dos mensualidades, donde podrán impugnarse, además, el pago de las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento. De esa manera, el referido juicio se constituye como un procedimiento sumarísimo, que se limita de manera expresa a la desocupación de la finca o local arrendado por el incumplimiento referido, esto es, dicho juicio no tiene la finalidad de analizar o procurar el cumplimiento forzoso de diversas circunstancias ajenas a la desocupación y, sobre todo, de las penas convencionales pactadas en el mismo, pues tal posibilidad no se contempla por la ley de la materia, sino que su objetivo principal es lograr la desocupación del inmueble, al que se puede añadir el cobro de rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta lograr el lanzamiento, inclusive el pago de gastos y costas judiciales, pero éstas fundamentadas en la tramitación de cualquier juicio que prevea tal concept. Consecuentemente, los conceptos adicionales reclamados, no constituye pago de rentas vencidas o que se sigan venciendo, a que se refiere el numeral invocado en último término; de ahí que no pueda ser materia del juicio especial de desahucio, pues en éste existe incompatibilidad legal para exigir otras prestaciones accesorias o adicionales derivadas del contrato de arrendamiento, como es el pago de los aludidos reclamos.
- 11 - CUARTO. Estimando que el caso a estudio queda comprendido en la fracción III del artículo 136 del Código Procesal Civil DEL Estado, ha lugar a condenar en gastos y costas a la parte demandada HORACIO ENRIQUEZ ROBLES. Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de resolverse: PRIMERO. Procedió la vía EJECUTIVA CIVIL DE DESAHUCIO intentada y tramitada. SEGUNDO. La parte actora, **************, probó los elementos constitutivos de su acción, en tanto que la parte demandada no compareció a juicio; en consecuencia: TERCERO. Se condena a **************, a la desocupación y entrega inmediata de la finca ubicada en ************** de esta ciudad de San Pedro, Coahuila, por haber trascurrido en exceso el plazo de TREINTA DÍAS, que se le otorgó para desocuparlo mediante diligencia actuarial de once de marzo de dos mil quince. CUARTO. Se condena a **************e **************, al pago de la cantidad de $9,900.00 (nueve mil novecientos pesos 00/100 m.n), por concepto de adeudo de 3 meses de renta a razón de $3,300.00 (tres mil trescientos pesos 00/100 m.n), por mes, más las rentas que se sigan venciendo hasta la total conclusión del juicio. QUINTO. Prestaciones que deberán de cumplir la parte demanda dentro de los CINCO días siguientes a que sea legalmente ejecutable la presente sentencia, apercibida de que en caso de no hacerlo se procederá a su costa a su lanzamiento forzoso y entrega material de tal inmueble a la parte actora, en los términos del artículo 776 del Código Procesal Civil del Estado. SEXTA. Se absuelve a **************e **************, al pago de las prestaciones consistentes en el pago de daños y perjuicios que se hayan ocasionado, y que se le ocasionen en el futuro con motivo de la mora de la desocupación del inmueble arrendado, así como el pago de los
- 12 - intereses que se causen por la mora en el pago de las mensualidades omitidas y el pago de los adeudos que existan a la fecha de la desocupación, por concepto de agua y energía eléctrica consumidos por la inquilina, con la Comisión Federal de Electricidad y Junta Municipal de Agua y Saneamiento. SÉPTIMA. Se condena a la parte demandada **************e **************, al pago de los gastos y costas causadas en esta instancia a favor de la parte actora **************. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE, Artículo 211 Fracción V del Código Procesal Civil en vigor. Así lo resolvió y firma el ciudadano licenciado CARLOS SANTIAGO CHARLES LOZOYA, Juez de Primera Instancia en Materia Civil del Distrito Judicial de San Pedro de las Colonias con sede en esta ciudad, quien actúa con el licenciado PRIMITIVO DELGADO CHAVEZ Secretario que autoriza. DOY FE. En la misma fecha se fijó la resolución que antecede en la lista de acuerdos.- CONSTE.- Exp. 223/2015.