Santiago. Americas Research. Mercado de Oficinas, Fin de Año Panorama Económico. Datos Económicos

Transcripción

1 Americas Research Santiago Mercado de Oficinas, Fin de Año 2012 Panorama Económico En un año que se esperaba obscuro para las grandes economías mundiales mayormente a causa de la crisis en la euro zona, el año 2012 terminó con una incipiente estabilización en Europa, Estados Unidos y China, y fue un año en que la economía chilena tuvo un notable rendimiento. Las claves para este desempeño fueron una gran actividad interna y una creciente Inversión Extranjera Directa. Chile obtuvo en octubre el más bajo costo de financiamiento para un país Latinoamericano y para un país emergente, con la emisión de bonos soberanos a 10 años a una tasa de interés del 2,38%. Por otra parte, Standard & Poor s elevó la calificación de crédito soberano del país de AA- a AA+ con perspectiva estable, similares a las calificaciones de China y Japón. El notable crecimiento del PIB durante el 2012 superó las expectativas iniciales del mercado. El rendimiento de los sectores económicos más importantes mantuvo su dinamismo y las estimaciones oficiales dan un 5,5% de crecimiento. El último censo nacional comprobó que la población de Chile es menor a la estimada (17,4 Mill. estimada versus 16,5 Mill. real), obligando a corregir la proyección original de PIB per cápita de USD del FMI para el 2012, a un monto cercano a los USD Esta corrección situaría a Chile como el país con el PIB per cápita más alto de America Latina, superando a Argentina y a pasos de llegar al nivel de USD per cápita, aceptado comúnmente como un indicador para considerar a un país como una economía desarrollada. Una sorpresiva baja en la variación del IPC fue impulsada primeramente por una disminución en los precios de bienes importados y un alza en la apreciación del peso chileno. La inflación para el 2012 fue del 1,5%, por debajo del objetivo del Banco Central de mantenerlo en 3%. La tasa de desempleo se mantuvo a la baja y cerró en un 6,5% a fines de Estas cifras indican que el país está cercano a un virtual pleno empleo y se contradice con la tendencia creciente del desempleo que exhiben muchos países. Datos Económicos Chile Población (Millones) 16,572 Población Santiago (Millones) 6,684 Tasa de Desempleo (%) 6.57 PIB (USD Mil Mill.) PIB per cápita (USD) PPP Inflación anual (%) 1.5 Inversión Extranjera Directa (USD Mil Mill.) 26.4 Tipo de Cambio (Pesos por USD) (Dic. 12) Tipo de Cambio (Pesos por UF) 22, (Dic. 12) LATAM Business Index 18,5 Fuente: Banco Central de Chile, IMF. Datos de La Tasa de Política Monetaria (TPM) fue sostenida por el Banco Central en un 5.0% a lo largo del año. Futuras variaciones en la TPM dependerán primeramente de las injerencias domésticas y extranjeras en las tasas de inflación. El Peso Chileno fue la cuarta moneda mundial mejor de mayor apreciación con un 8,4% de crecimiento durante el año, sostenido por el alza de la inversión extranjera y el sólido crecimiento interno. No obstante, el bajo precio del US dólar ha traído inquietudes al sector exportador del país y se especula de una intervención del Banco Central si el dólar bajara de los $465 pesos chilenos. La Inversión Extranjera Directa alcanzó USD millones durante el 2012, superando el record del año 2011 y superando la inversión extranjera de México, posicionando a Chile como el segundo país en recepción de inversión después de Brasil. El cobre, mayor commodity chileno de exportación y una parte importante del PIB nacional, promedió USD 3.60/lb anual. Dada la estabilización de la economía China y otros indicadores económicos claves, se espera que el precio del cobre aumente a los USD ,97 durante el El país mantuvo la primera posición en el ranking Ease of Doing Business del Banco Mundial para Latinoamérica (37º mundial) y en el índice de Economic Freedom (7º a nivel mundial, seguido por Uruguay y Perú, 29º y 42º respectivamente), en reconocimiento por las políticas de libre mercado y amigables para la inversión. Existe la preocupación de que se mantenga el ritmo de crecimiento del país a causa de los altos costos de la energía y la falta de plantas generadoras para mantener la futura demanda. El costo de la energía para el sector industrial es uno de los más altos del mundo (más de 200% de Mw/Hr de E.E.U.U.), y la escasez de electricidad podría encarecer los costos de producción del sector minero, del cual el país es dependiente. A nivel nacional, la construcción exhibió un crecimiento constante durante la primera parte del año y una estabilización durante el último periodo, junto con la disminución de terrenos construibles y una moderación de la demanda de suministros relacionados a la actividad. El aumento en los costos de construcción, la alta demanda y la falta de terrenos para construir en algunas comunas de Santiago y otras ciudades repercutieron en un aumento de los precios en el sector residencial, lo cual ha llamado la atención de las autoridades e industria local.

2 Pulse Mercado de Oficinas de Santiago Fin de Año Resumen de Mercado La volatilidad exhibida en el mercado de valores así como el aumento de la rentabilidad en el arriendo de oficinas durante 2012 (Tasas de Capitalización Bruta promedio de 8,5% para Clase A y 9,5% para Clase AB) estimularon grandes desarrollos y transacciones en el mercado de oficinas de Santiago. La transacción más grande que se ha registrado en este mercado tuvo lugar en diciembre, con la venta de cinco edificios entre un fondo alemán y una compañía de inversión local por USD 215 millones. Así mismo, varios edificios de oficinas en diferentes submercados fueron adquiridos por grandes grupos inversores incluso antes de iniciarse su construcción. El constante arribo de empresas multinacionales en los últimos años y su demanda por espacios de estándares corporativos ha aportado sofisticación al mercado en términos de prácticas comerciales, tecnología y sustentabilidad. Un gran porcentaje de los desarrollos de oficinas está concebido para obtener la certificación LEED del Green Building Council, la cual es cada vez más un factor determinante en fases preliminares del diseño. Actualmente, cerca de 100 edificios (Clase A y AB) en Santiago están ya certificados o en proceso de certificación. Escenario del Mercado a fin de año El stock total del mercado de oficinas a fines de 2012 es de aproximadamente metros cuadrados, el cual hace de Santiago el tercer mercado de oficinas más grande de Latino America, después de Ciudad de México y Sao Paulo. Esto, considerando que Santiago cuenta con sólo un cuarto de la población de estas ciudades y menos población que mercados que siguen a Santiago en términos de stock (Bogotá, Río de Janeiro y Buenos Aires). Distribución de submercados - Clase A & AB Submercardo Area (m²) Peso Huechuraba ,8% Las Condes ,5% Providencia ,9% Santiago Centro ,5% Vitacura ,3% Total % Fuente: Jones Lang LaSalle La producción total de 2012 fue cercana a metros cuadrados en edificios Clase A y AB, muy similar a los números del año 2011 y bajo las expectativas iniciales, en parte debido al retraso en la entrega de algunos grandes proyectos (por ejemplo, Cerro El Plomo 6000, City Park I & II, entre otros), los cuales se espera que entren al mercado durante el primer semestre de Adicionalmente, m 2 fueron reintegrados al stock, correspondientes a edificios del complejo Patio Mayor en Huechuraba, que fueron declarados inhabitables luego del terremoto de 2010 y que debieron ser reparados. La producción Clase A fue aportada por 4 edificios: Titanium Park III (adquirido por la compañía local Entel), Edificio Deloitte (prearrendado casi en su totalidad por Deloitte), Territoria El Bosque y Torre Huérfanos, el último siendo el único edificio Clase A no ubicado en el submercado de Las Condes. La producción total de edificios Clase A fue cercana a m 2. El producto Clase AB fue entregado en diferentes submercados pero con mayor concentración en los submercados de Huechuraba y Providencia. La producción total de edificios Clase AB fue de aproximadamente m 2. Durante el año, la vacancia general del mercado fue cercana al 2%. La substancial cantidad de entregas durante las últimas cuatro semanas del año incrementó la vacancia general al 3,7%. La Clase A aumentó de 1% a mediados de año a cerca de 3%, concentrado principalmente en dos edificios entregados en diciembre (Territoria El Bosque y Torre Huérfanos). Respecto a la Clase AB, la vacancia se ubica cerca de 4,3%, mayormente concentrada en el submercado de Huechuraba, donde la vacancia de su principal sector, Ciudad Empresarial, es cercana al 15%. La absorción anual fue de aproximadamente metros cuadrados, casi un 10% bajo el promedio del los últimos 5 años. Esta caída puede atribuirse al alto porcentaje de producto entregado en las últimas semanas del año, a pesar de que una cantidad considerable de absorción fue representada por oficinas pre arrendadas, una práctica cada vez más común en el mercado y más extendida a edificios Clase A por grandes compañías nacionales e internacionales. Las rentas de arrendamiento se mantuvieron estables durante el año, con algunas excepciones no representativas en sectores compuestos por edificios Clase A con vacancias cercanas a cero, por ejemplo, El Golf. Las rentas para Clase A fluctúan entre USD 25 a USD 34, promediando USD28 por metro cuadrado por mes, y se espera que mantengan sus actuales valores durante los próximos meses en cuanto se prevén constantes entregas de edificios de esta categoría. Los valores promedio de venta para edificios Clase A se acercan a los USD por metro cuadrado. Los valores promedio de renta para edificios Clase AB van desde USD 17 a USD 25, promediando USD 22 por metro cuadrado por mes. Los valores de venta para la misma categoría promedia los USD por metro cuadrado. Las rentas de arrendamiento en Chile son expresadas en Unidades de Fomento (UF)*. El gráfico anterior representa valores de renta convertidos a USD, los cuales han experimentado un continuo crecimiento a causa de una fuerte apreciación del Peso Chileno en los últimos años, y no a un efectivo aumento de las rentas. * La Unidad de Fomento es una unidad de cuenta, reajustable de acuerdo con la inflación diaria por el Banco Central de Chile según las variaciones del IPC local.

3 Pulse Mercado de Oficinas de Santiago Fin de Año Mayores Indicadores de Mercado Tendencia (próximos 12 meses) Clase A (USD/m²/mes) Clase AB (USD/m²/mes) Gastos Comunes (USD/m²/mes) Costos Totales Clase A (USD/m²/mes) Costos Totales Clase AB (USD/m²/mes) Stock Clase A & AB (m 2 ) Vacancia (m 2 ) Tasa de Vacancia Actual (%) 2.0% 3.7% Oferta Futura 2013 (m 2 ) Fuente: Jones Lang LaSalle Expansión de Mercado La constante demanda y la falta de terrenos disponibles en áreas consolidadas han impulsado el levantamiento de nuevos sectores de oficinas, cada uno con diferentes características y productos concebidos por diferentes tipos de ocupantes. Por ejemplo, el submercado de Providencia ha visto en los recientes años la consolidación del sector Corredor Norte (Av. Andrés Bello), mayormente conformado por edificios Clase AB de altos estándares constructivos, en una locación con excelente conectividad, a pasos del transporte público y cercano a variados servicios. El mercado de Santiago está posicionado alrededor de las 11:00, aparentemente cercano al final de la fase de moderada escalada de rentas de arrendamiento, después de recuperarse de una baja vacancia impulsada por una demanda constante, la cual motivó un desarrollo inédito de nuevos proyectos de oficinas. Esta gran cantidad de producción podría llevar a Santiago a tasas de vacancia cercanas al equilibrio y posteriormente, a un decrecimiento moderado en las rentas de arrendamiento. Perspectivas para 2013 La producción anual prevista para 2013 es la más alta que se haya registrado en el mercado de oficinas de Santiago, con aproximadamente m2 de espacios Clase A y AB proyectados por entregarse, los cuales podrían llevar los niveles de vacancia sobre el 7% a fines del ultimo cuarto del año. Más de la mitad de esta producción está comprometida en proyectos Clase A, la mayoría en construcción en el submercado de Las Condes. La producción de edificios Clase AB será entregada en todos los submercados pero mayormente en Huechuraba. Una moderada tendencia a la baja en las rentas podría iniciarse en algunos submercados después de la primera mitad del año, a medida que aumenten los niveles de vacancia. Esto con mayor notoriedad en edificios Clase AB, ya que las actuales tasas de vacancia son más altas que las de Clase A y el pre-arriendo es menos frecuente en este segmento. Mapa de submercados Santiago Se espera que Corredor Escuela Militar / Apoquindo se consolide en los próximos dos años con varias entregas de proyectos Clase A, alguno de los cuales se encuentran ya pre-arrendados. Este corredor emerge mayormente por la falta de terreno en el sector de El Golf y el sector de Nueva Las Condes, el cual conectará ambos sectores a través de Avenida Apoquindo. Reloj del Mercado de Oficinas: América Latina El Reloj del Mercado de Oficinas es un indicador de mercado elaborado por Jones Lang LaSalle, el cual permite clasificar los ciclos del mercado de acuerdo a sus posiciones. A continuación se presenta el Reloj de Mercado para América Latina para el Q4 de 2012.

4 Pulse Mercado de Oficinas de Santiago Fin de Año Prácticas, Usos y Costumbres del Mercado Unidad de Medida Estándar Unidad de Medida Metros Cuadrados (m 2 ) Plazo Típico de Contrato Frecuencia de Pago Depósito de Garantía (expresado en meses de renta) Contratos de Arriendo Toda las transacciones en Chile son ejecutadas en Unidades de Fomento (UF) 3-5 años Mensual Caso a caso (Por lo general 1-3 meses) Seguridad de la Tenencia Sólo para la duración del contrato, no hay garantías más allá del periodo original especificado en el contrato. Derechos de Renovación No (a no ser que una opción de renovación sea acordada en el contrato) Incrementos y Revisiones de la Frecuencia de los Incrementos y Revisiones de la de Mercado (a cargo del Propietario/Arrendatario) Costos Legales (a cargo del Propietario/Arrendatario) en UF, ajustada diariamente De acuerdo al contrato. 4% del valor total del contrato por el primer periodo (en caso que ambas partes tengan representante, los honorarios se dividen 50/50) Propietario/Arrendatario Cada parte es responsable de sus costos legales. Ranking Ease of Doing Business (De 32 Países Latino Americanos) 1= Facilidad /32=Dificultad. Ranking a Octubre 2012 Facilidad de hacer Negocios 1 Empezar un negocio 4 Manejo de Permisos Constructivos 17 Obtener Electricidad 12 Registro de Propiedad 5 Obtención de Crédito Bancario 7 Protección de Inversionistas 5 Pago de Impuestos 1 Tratados Internacionales 5 Cumplimientos de Contrato 3 Cerrar Negocios 15 Sub Arriendo y Cesión Finiquito Anticipado Condición de restitución al finalizar el contrato Terminación de Contrato de Arriendo Usualmente aceptado, pero sujeto a la aprobación del Propietario. Si no estuviese estipulado en el contrato, el arrendatario es responsable de pagar sus obligaciones contractuales totales. Condición original, limpieza estándar negociable. Gastos Comunes Servicios (A veces medidos por separado, otras pagados como un porcentaje de la ocupación del Arrendatario en el edificio) Periodo de Gracia Gastos Comunes, Reparaciones y Seguros Incentivos Adicionales a la renta, a pagar por mes adelantado. Electricidad, Teléfono, Aire Acondicionado pagado por arrendatario de acuerdo a consumo. Estacionamiento Ítem individual en el contrato, generalmente UF 3-4,5 /unidad/mes (USD ) Espacio Interno (del Arrendatario) Arrendatario Áreas Comunes (recepción, ascensores, escaleras, etc.) Externas / Estructurales Seguro del Edificio Impuestos Propietario (Rembolsado a través de Gastos Comunes) Propietario Impuesto de Timbres 50% / 50% Seguro del Edificio Impuestos a la propiedad Impuesto al Valor Agregado sobre la y Gastos Comunes (pagado por el arrendatario) Título de la Propiedad Propiedad Extranjera Propiedad Parcial del Edificio Seguro de Deposito Costos Legales Propietario (Rembolsado a través de Gastos Comunes) Propietario Compra de Propiedades Propietario, anualmente (Rembolsado a través de expensas) 19% - impuesto estándar en Chile Transacción libre Sin Restricciones Es habitual que existan varios dueños de un solo edificio. Caso a caso Impuesto de Sello 50% / 50% Otros Costos de Transacción 4% pagados por el comprador. Si el propietario tiene representante separado, la comisión es negociada entre el dueño y su propio corredor de propiedades. Cada parte es responsable de sus costos legales. Típicamente pagados por el Comprador. Caso a caso, 1-3 meses El periodo de gracia no está estandarizado en el mercado local, sin embargo es otorgado con frecuencia. La duración es negociada entre las partes y depende de si se le permite al arrendatario realizar mejoras en el espacio.

5 Pulse Mercado de Oficinas de Santiago Fin de Año Terminología Rangos de Edificios Clase A Rangos de Edificios Clase AB Tasa de Vacancia Stock Representa el rango de precio más alto del mercado que puede esperarse por una oficina de la más alta calidad en una ubicación preferencial, a la fecha del estudio (normalmente hecha al fin de cada cuarto periodo del año). El valor de renta cotizada normalmente refleja las mejores unidades de oficinas por sobre los 200 m² de espacio arrendable, la cual excluye rentas que representan un precio premium por una pequeña cantidad de espacio. Los rangos de renta de edificios Clase A reflejan un contrato ocupacional estándar para el mercado local. Es una renta que no refleja el impacto financiero de incentivos de los propios arrendatarios y excluye cargos por servicios como también, impuestos locales. Se excluye cualquier acuerdo que no sea representativo. Representa el rango de precios de mercado que se puede esperar por un edificio de media-alta calidad en una buena ubicación a la fecha de la encuesta (normalmente hecha al fin de cada cuarto periodo del año). El valor de renta cotizada normalmente refleja las mejores unidades de oficinas por sobre los 200 m² de espacio rentable, la cual excluye rentas que representan un precio premium por una pequeña cantidad de espacio. Los rangos de renta en edificios Clase AB reflejan el contrato ocupacional estándar para el mercado local. Es una renta que no refleja el impacto financiero de incentivos de los propios arrendatarios y excluye cargos por servicios como también, impuestos locales. Se excluye cualquier acuerdo que no sea representativo. La tasa de vacancia representa aproximadamente la cantidad inmediata de espacio de oficinas vacante en edificios ocupados en el mercado a la fecha del levantamiento (normalmente realizado al fin de cada cuarto periodo del año), expresado como porcentaje sobre el total del stock disponible. El Stock es el total aproximado de metros cuadrados de un mercado de oficinas de calidad apta para empresas multinacionales de gran tamaño. Dependiendo del mercado, de sus características y dinámicas, propiedades de diferentes calidades pueden o no que ser incluidas dentro del Stock. Para mayor información sobre potenciales requerimientos de clientes, por favor contactar a Felipe Acevedo. Para mayor información sobre investigación de mercado, por favor contactar a Aliro Franco. Contacto Jones Lang LaSalle Av. Isidora Goyenechea 3000, Piso 22 Las Condes Santiago Chile Tel chile@am.jll.com