Crisis Hipotecaria e Inmobiliaria en Estados Unidos. Matias Vergara Kaplan. Diciembre 2007

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Ramón Pinto Casado
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1 Crisis Hipotecaria e Inmobiliaria en Estados Unidos Matias Vergara Kaplan Diciembre 2007

2 Por qué nos interesa? Porque es una crisis inmobiliaria severa que afecta a US. Porque afecta a los mercados de capitales globales. Porque eventualmente podría afectarnos de alguna forma.

3 Fenómeno global y sin precedentes

4 Precios en el mercado inmobiliario

5 Valorización sin fundamentos

6 Causas del boom Tasas de interés bajas. Abundancia de liquidez. Crecimiento económico global. Apetito por riesgo. Condiciones crediticias.

7 Retroalimentación en el mercado inmobiliario

8 Stocks de viviendas

9 Deuda hipotecaria como % del PIB

10 Razón Deuda/Ingreso de los hogares

11 Securitización Deudas hipotecarias son securitizadas. Éstas son compradas por inversionistas del mundo entero.

12 Préstamos hipotecarios subprime 900 Miles de millones de dólares Fuente: Bloomberg

13 Retroalimentación perversa (signo -)

14 Dinámica de los precios

15 Indices de precios Variación en 12 meses

16 Ventas de viviendas usadas 7,5 20 En millones 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 Unidades vendidas Variación anual En % 4,0-25 EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASO Fuente: US Department of Commerce.

17 Velocidad de ventas viviendas usadas 12,0 10,0 8,0 7,3 7,3 7,4 7,3 6,6 6,6 6,8 7,4 8,4 8,8 9,1 9,5 9,6 10,4 10,8 Meses 6,0 4,0 2,0 0,0 A S O N D E F M A M J J A S O Fuente: NAR.

18 Ventas de viviendas nuevas En miles Unidades vendidas Variación anual EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASO En % Fuente: US Department of Commerce.

19 Velocidad de ventas viviendas nuevas (inverso) 10,0 9,0 8,0 7,0 Meses 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Fuente: NAHB.

20 Indice de precios OFHEO Variación en 12 meses (trimestral) % Fuente: OFHEO.

21 Indice de precios OFHEO Variación en el margen (trimestral) 5,0 4,0 3,0 % 2,0 1,0 0,0-1, Fuente: OFHEO.

22 Indice de precios SP/CS 20,0 Variación en 12 meses 15,0 10,0 % 5,0 0,0-5,0-10,0 EFMAMJ JASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ J A Fuente: S & P

23 Permisos e inicios de viviendas Miles de viviendas Inicios de viviendas Viviendas autorizadas EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASO Fuente: Elaboración propia en base al U.S. Census Bureau.

24 Indice de confianza de los constructores EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON Fuente: Elaboración propia en base a NAHB.

25 Morosidad de préstamos hipotecarios

26 Refinanciamientos y morosidad

27 Proyecciones de precios Si no hay recesión: -National: 15% -California, Florida, Arizona, Nevada: 30% Si hay recesión: -National: 30% -Bubble regions: 40-50%

28 Efectos en el sector construcción Inversión Residencial Empleo sectorial Industrias relacionadas

29 Efectos macro Consumo ( ) motor del crecimiento de US. Representa 70% del PIB. Sustentado por tasas bajas y precios de viviendas altos.

30 Efectos financieros Pérdidas estimadas alcanzan hoy US$400 billones (americanos). Equivalente a 2,5% de la capitalización bursátil de US. Un mal día en la bolsa.

31 Leverage (apalancamiento) No es como una pérdida accionaria. Instituciones que poseen las deudas hipotecarias están apalancadas. Apalancamiento generalizado (private equity).

32 Incertidumbre Valorización incierta Complejidad de los instrumentos Pérdidas no asumidas

33 Efecto multiplicador acelerador financiero Bancos están sufriendo pérdidas importantes. Ajustan sus balances a precios de mercado.

34 Efectos Para mantener constante en alrededor de 10% su leverage. Bancos contraen préstamos. Pérdida de US$1 millón se multiplica por 10 (o más) en contracción crediticia. Credit Crunch

35 Efecto macro Consumo se contrae Inversión se contrae Aumenta desempleo Menos ingresos Menos importaciones

36 Pero puede mitigarse si: Los limpios prestan más. Aumentos de capital (Citigroup and Dubai). Ajuste gradual, efecto sería menor. FED reduce agresivamente la tasa.

37 Efectos en Chile: inciertos Financieros (efectos en tasas de interés y la bolsa). Reales: desaceleración de US y el Mundo.

38 Fortalezas de Chile Responsabilidad fiscal. Expectativas de inflación ancladas. Diversificación comercio exterior (China y el cobre).

39 MUCHAS GRACIAS

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