Determinantes de la actividad edificadora en Colombia

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1 No de noviembre de 2008 ISSN Presidente ejecutivo: Beatriz Uribe B. Editor: Cristina Gamboa T. Investigadores: Adriana Ivonne Cárdenas A. y Paola Andrea Castellanos G. Determinantes de la actividad edificadora en Colombia Tabla de contenido Determinantes de la actividad edificadora de vivienda 2 Comportamiento reciente de los determinantes 3 Reflexiones finales 4 Indicadores económicos de la construcción 6 Mes a mes, los distintos analistas económicos especulan sobre el movimiento de la tasa de interés de referencia del Banco de la República. En noviembre, la Junta Directiva del Emisor mantuvo su tipo de interés inalterado en y tomó medidas para suministrar la liquidez que requiere la economía nacional, mediante la reducción del encaje bancario, las operaciones de repo, la compra de TES y el cierre temporal de las subastas de contracción, entre otras. 1 La decisión sobre los tipos de interés se tomó en medio de la polémica sobre la conveniencia o no de reducirlos, debido a la crisis financiera internacional y a la desaceleración del mercado interno. En las minutas de esa junta, sus directivos mencionaron que no descartan una baja en la tasa de interés de intervención en el futuro próximo, siempre y cuando se reduzcan las presiones inflacionarias de mediano plazo. El debate reciente defiende las bondades de una baja de la tasa de interés sobre la actividad productiva colombiana, pero la persistencia del problema inflacionario obliga al Emisor a mantener una postura restrictiva, para que de esta forma la inflación retome su senda hacia la meta de largo plazo. En el caso particular de la actividad edificadora de vivienda, no se puede desconocer que mayores tasas de interés desincentivan la toma de crédito por parte de las familias. Pero este aspecto no es el único importante en la decisión de adquirir vivienda. En el caso de Estados Unidos, la literatura indica que la actividad edificadora está determinada principalmente por el desempeño general de la economía local y, en menor medida, por el acceso al crédito. Los análisis señalan que el control inflacionario es un factor clave para estimular la actividad y, de igual manera, los precios reales de la vivienda y los créditos domésticos son otros de los determinantes clave en la decisión de construir nuevas soluciones residenciales. En efecto, actualmente, la actividad edificadora de obras residenciales en Estados Unidos atraviesa uno de sus momentos más críticos. En el acumulado del año a octubre, las unidades licenciadas para construcción de vivienda nueva mostraron una reducción anual de 34,7%. Más aún, esta tendencia a la baja se observa a partir de 2006, cuando se registró una variación anual de -14,6% en las unidades de vivienda licenciadas, seguida de un descenso de 24,6% en En este escenario, es importante señalar que la tasa de interés de referencia de la FED se ha mantenido en niveles históricamente bajos, con expectativas de que incluso se reduzca hasta 0% (según el análisis de JP Morgan), pero aún así la actividad edificadora residencial no logra despegar tras varios años de contracción y crisis. 2 Por su parte, en Estados Unidos se observa que otras variables han mostrado un fuerte deterioro, como la tasa de desempleo, la inflación, la confianza de los consumidores y constructores, las cuales son clave para activar la dinámica del mercado de vivienda nueva. Por ejemplo, la tasa de desempleo en octubre del año en curso registró 6,5%, mientras que en el mismo mes de 2007 fue de 4,8%. Este hecho incide de forma directa en la confianza de los consumidores que, a partir de septiembre de 2007, ha mostrado un crecimiento anual negativo. En octubre de 2008, el índice de confianza del 1 Banco de la República, comunicados de prensa, octubre 24 y noviembre 21 de La Reserva Federal (FED) es el Banco Central de Estados Unidos. Página 1 de 7

2 consumidor, elaborado por la Universidad de Michigan, se ubicó en 57,6, el nivel más bajo desde junio de El comportamiento del sector constructor en los países de la OECD indica que los ciclos del sector tienden a aparecer con una amplitud cercana a los cinco años. En el caso de estos países, los resultados del análisis sugieren que a medida que se incrementa la demanda por edificaciones, los precios tienden a aumentar en mayor proporción que las nuevas construcciones y las familias se endeudan en una proporción incluso mayor al crecimiento de la demanda. 3 En este contexto, en las siguientes líneas se presentan los resultados del trabajo sobre los determinantes de la actividad edificadora en Colombia, realizado por el Departamento de Estudios Económicos de CAMACOL. 4 Determinantes de la actividad edificadora de vivienda El interés por analizar el comportamiento del sector se intensificó a raíz de la crisis de la economía nacional a finales de los años noventa, cuando la actividad edificadora se afectó de forma especial. La literatura muestra que la metodología utilizada para el estudio de los determinantes de la actividad es la estimación de ecuaciones de oferta y demanda, en las cuales el área licenciada para construcción de vivienda (en metros cuadrados) actúa como proxy de las cantidades transadas en el sector. Anteriormente, las licencias eran solo un indicador de oferta, ya que el constructor pedía la licencia, construía y luego vendía. Sin embargo, bajo el sistema actual de preventa (o venta sobre planos), el constructor solicita la licencia después de haber alcanzado una masa crítica de compradores para su proyecto, de manera que el metraje licenciado constituye una variable que captura los movimientos tanto de oferta como de demanda. 3 La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OECD, por su sigla en inglés) está compuesta por 30 países: Alemania, Australia, Austria, Bélgica, Canadá, Corea, Dinamarca, España, Estados Unidos, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría, Irlanda, Islandia, Italia, Japón, Luxemburgo, México, Noruega, Nueva Zelanda, Países Bajos (Holanda), Polonia, Portugal, Reino Unido, República Checa, República Eslovaca, Suecia, Suiza y Turquía. 4 El trabajo titulado El sector de la construcción en Colombia: hechos estilizados y principales determinantes del nivel de actividad está disponible en el sitio web Frente a la importancia de mejorar el entendimiento sobre cómo responde la construcción de obras residenciales a cambios en las variables clave, el modelo de CAMACOL resulta de gran relevancia. El trabajo emplea datos trimestrales durante el período y se ha convertido en una herramienta técnica para mejorar los pronósticos de las tendencias del comportamiento del sector. El desempeño de las obras residenciales se mide con base en las licencias aprobadas de vivienda (por las razones explicadas en renglones previos) y, de acuerdo con la literatura nacional e internacional de trabajos similares, incluye como sus determinantes las siguientes variables. 5 Por el lado de la demanda, se contemplan el precio de la vivienda, el crédito de vivienda, la tasa de interés real hipotecaria, el ingreso de los hogares, la tasa de desempleo y las remesas recibidas del exterior. Por el lado de la oferta, incluye el crédito de vivienda, la tasa de interés real hipotecaria, el ingreso de los hogares, las remesas y los costos de construcción. Al igualar las ecuaciones de oferta y demanda, el área de vivienda transada en equilibrio está determinada por el crédito de vivienda (desembolsos a los constructores y a los individuales), la tasa de interés real hipotecaria, el ingreso de los hogares, la tasa de desempleo, las transferencias del exterior o remesas y los costos de construcción. Al realizar las estimaciones, las variables ingresos de los hogares y remesas no resultaron significativas, o no presentaron los signos esperados. 6 Los resultados del ejercicio sobre determinantes de la actividad edificadora en Colombia se pueden apreciar en el cuadro 1. Se evidencia que un cambio de un punto porcentual (p.p.) en la tasa de desempleo tiene un efecto de -3,8% sobre el área licenciada para vivienda, mientras que la misma variación en la tasa de interés hipotecaria genera una reducción de -1,3% en la variable de estudio. Por su parte, un incremento de 1% en el total de desembolsos hipotecarios genera un aumento de 0,2% sobre el área licenciada, y un cambio de 1% en el Índice de Costos de Construcción de la Vivienda (ICCV) reduce en 1,2% los metros cuadrados aprobados para construcción de proyectos 5 Ibídem, páginas 2-5, para la revisión bibliográfica del tema. 6 Los análisis sugieren que a mayores ingresos de los hogares y mayores remesas, la demanda por vivienda es menor. Este resultado es contrario a lo esperado; por tanto, estas variables no son tenidas en cuenta en el análisis final de los resultados. Página 2 de 7

3 Ene-05 Abr-05 Jul-05 Oct-05 Ene-06 Abr-06 Jul-06 Oct-06 Ene-07 Abr-07 Jul-07 Oct-07 Ene-08 Abr-08 Jul-08 Oct Enesep/06 Enesep/07 Enesep/08 Miles de millones de pesos corrientes residenciales. Cabe subrayar que más allá de los cambios porcentuales puntuales, resultan relevantes la dirección y la magnitud relativa de los efectos para comprender la trayectoria que tomará la actividad edificadora ante modificaciones en las tendencias de las variables mencionadas. Cuadro 1 Resultados del modelo de determinantes: efecto de las variables sobre el área licenciada para vivienda Variable Variación Efecto (%) Gráfico 1 Desembolsos totales de crédito hipotecario, 2002-septiembre de ,6% 11,8% Desembolsos 1% + 0,2 Tasa de interés 1 p.p. - 1,3 Desempleo 1 p.p. - 3, ICCV * 1% - 1,2 (*) ICCV: Índice de costos de la construcción de vivienda del DANE. Fuente: Departamento de Estudios Económicos CAMACOL. Teniendo en cuenta los resultados del modelo anterior, en la siguiente sección se discutirá la dinámica reciente de aquellas variables que determinan el comportamiento del área licenciada para vivienda. Comportamiento reciente de los determinantes de la actividad edificadora de vivienda En primer lugar, los desembolsos hipotecarios han tenido una tendencia creciente en lo corrido del año. En el gráfico 1, se aprecia que, en el acumulado de los nueve primeros meses de 2008, los desembolsos mostraron un incremento anual de 11,8%. Este hecho es positivo puesto que refleja la disponibilidad de crédito para el segmento de vivienda. Sin embargo, es importante señalar que hay signos de desaceleración, toda vez que en el período enero-septiembre de 2007 la tasa de crecimiento anual del total de nuevas colocaciones de crédito hipotecario fue de 63,6%. En segunda instancia, la tasa de interés hipotecaria se ha incrementado desde 2007, fruto de la postura monetaria más restrictiva que el Banco de la República adoptó desde abril de 2006 y las presiones inflacionarias que inciden sobre el precio de los créditos de largo plazo. En puntos básicos (p.b.), el tipo de interés que más ha variado es el de VIS en pesos, que registró un aumento de 173 p.b. entre octubre de 2007 y el mismo mes de Por su parte, la tasa No VIS en pesos tuvo un incremento de 139 p.b. en igual lapso (ver gráfico 2). Nota: Incluye los desembolsos para construcción y adquisición de vivienda. Fuente: Superintendencia Financiera, cálculos Departamento de Estudios Económicos CAMACOL. 20% 18% 16% 14% 12% 8% Gráfico 2 Tasa de interés hipotecaria para adquisición, 2005-octubre de 2008 No VIS pesos VIS pesos No VIS UVR VIS UVR Nota: Corresponde a la tasa efectiva anual. Fuente: Banco de la República, cálculos Departamento de Estudios Económicos CAMACOL. Como tercera variable de influencia, en el gráfico 3 se aprecia que, a partir de junio del presente año, la tasa de desempleo frenó su tendencia bajista y comenzó a deteriorarse. Es evidente que mientras la tasa de desempleo tendió a la baja, la percepción de los consumidores respecto al momento para comprar vivienda se incrementó de manera significativa. De igual forma, a medida que la tasa de desempleo se incrementa (variación anual absoluta) se observa un deterioro sobre la apreciación de la conveniencia de adquirir vivienda. Página 3 de 7

4 Ene-02 Jun-02 Nov-02 Abr-03 Sep-03 Feb-04 Jul-04 Dic-04 May-05 Oct-05 Mar-06 Ago-06 Ene-07 Jun-07 Nov-07 Abr-08 Sep-08 Ene-01 Jun-01 Nov-01 Abr-02 Sep-02 Feb-03 Jul-03 Dic-03 May-04 Oct-04 Mar-05 Ago-05 Ene-06 Jun-06 Nov-06 Abr-07 Sep-07 Feb-08 Jul-08 Gráfico 3 Tasa de desempleo y balance de respuestas sobre el momento para adquirir vivienda, 2002-octubre de % Tasa de desempleo Momento para adquirir vivienda (eje derecho) 50% Gráfico 4 Variación porcentual anual del ICCV total y por grupos de costos, 2001-octubre de % Total ICCV Materiales Mano de obra Maquinaria y equipo 16% 40% 12% 14% 12% 30% 20% Balance de respuestas 8% 6% 4% 0% 2% 8% - 0% Fuente: DANE y Fedesarrollo, cálculos Departamento de Estudios Económicos CAMACOL. Por último, los costos de la construcción de vivienda han sufrido presiones alcistas, en particular, en los últimos dos años. Cabe destacar que, a partir de septiembre de 2007, estos costos revelan una clara aceleración con una leve tendencia a la corrección en octubre del año en curso (gráfico 4). Pese a que el aumento de los costos de construcción desincentiva la actividad edificadora de vivienda, con signos de acelerarse recientemente, debe tenerse en cuenta que este fenómeno se ha dado en un escenario de mayor inflación en la economía colombiana. Las presiones de demanda interna que contribuyeron al repunte inflacionario también incidieron sobre otros precios de la economía, incluidos los relacionados con la edificación de obras residenciales. Por ejemplo, el Índice de Precios al Productor (IPP) registró una variación anual de 11,8% en octubre de 2008, lo que representa una notable aceleración, ya que en el mismo mes del año anterior esta cifra se situó en -0,6% anual. Las presiones sobre los costos reducen los márgenes de beneficios de los empresarios y desincentivan la producción y el emprendimiento de nuevos proyectos. Nota: La ponderación del Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV) es materiales de construcción 66,1%, mano de obra 28,5% y maquinaria y equipo 5,4%. Fuente: DANE, cálculos Departamento de Estudios Económicos CAMACOL. Al tener en cuenta la dinámica de los anteriores determinantes de la actividad edificadora, cabe esperar que el comportamiento del área licenciada para construcción de vivienda muestre una tendencia a la baja en el futuro cercano. En efecto, para el acumulado enero-septiembre de 2008, los metros cuadrados aprobados para destino habitacional tuvieron una variación anual de -9,9%, tal como se aprecia en el gráfico 5. Sin embargo, el nivel de área aprobada todavía es superior al observado en 2006, un año en el cual la actividad fue muy vigorosa. Reflexiones finales Según las estimaciones cuantitativas de CAMACOL, los desembolsos hipotecarios y la tasa de interés real hipotecaria son las variables con mayor impacto en la dinámica de la actividad edificadora de vivienda (medida en metros cuadrados licenciados). Cabe resaltar que la tasa de desempleo también es un determinante bastante significativo sobre el comportamiento del área licenciada (cuadro 1). El reciente desempeño no favorable de estas variables ha incidido en el comportamiento a la baja que a lo largo del año han tenido los metros cuadrados aprobados para construcción de vivienda. Página 4 de 7

5 Enesep/05 Enesep/06 Enesep/07 Enesep/ p Millones de metros cuadrados Otros ejercicios cuantitativos de CAMACOL señalan que el área licenciada para el destino vivienda tendrá una caída cercana a anual en 2008, pero con un nivel de metros cuadrados por encima de los registrados en 2006 (gráfico 5). En el caso de los destinos comercio e industria, se espera que al finalizar el presente año registren variaciones anuales de -15% y -22%, respectivamente, de manera que el metraje licenciado tendrá una reducción anual alrededor de 7% en De esta forma, se ratifica la etapa de desaceleración que atraviesa el renglón edificador. Vale la pena mencionar que frente a esta situación y a los cambios en las condiciones macroeconómicas, los constructores han ajustado sus expectativas y reducido adecuadamente su portafolio de nuevos proyectos. 7 Gráfico 5 Área licenciada para construcción de vivienda, p Fuente: DANE, cálculos Departamento de Estudios Económicos CAMACOL. P: proyectado. A pesar de que se espera un menor nivel de actividad edificadora en 2008, las perspectivas de mediano plazo son más alentadoras. La reducción del precio internacional de algunos commodities clave (petróleo, trigo y otros alimentos) y la menor dinámica de la demanda interna permitirán que se reduzcan las presiones inflacionarias de manera significativa. De esta forma, cabe esperar que en los próximos meses cambie la postura monetaria restrictiva, tal como lo ha anunciado el Banco de la República. Este tipo de política sin duda dará un nuevo impulso a la economía colombiana y, como se mencionó previamente, incidirá 7 Proyecciones realizadas con base en un modelo de series de tiempo (ARIMA). 13,3% 21,8% -9,9% 9,9 12,1 14,0 12,6 de forma positiva en la decisión de adquirir vivienda y, por tanto, en el ritmo de edificación de soluciones habitacionales nuevas. Con la constante búsqueda de mecanismos por parte de la banca que le permitan seguir avanzando en su estrategia de bancarización, la cual fomenta la inclusión social y mejora la capacidad productiva de la población de menores ingresos, las familias tendrán nuevas facilidades de acceso a crédito y podrán destinar sus ingresos y ahorros a la adquisición de bienes durables. En 2007, el 74% del endeudamiento de los hogares colombianos correspondía a préstamos de consumo, de manera que hay grandes posibilidades de profundizar el crédito hipotecario. La dinámica poblacional y el déficit habitacional que aqueja al país generan, a su vez, grandes expectativas positivas para la demanda de vivienda. Según estimaciones del DANE, en los próximos años se espera que la población con edad de adquirir una vivienda pase a ser el segmento de mayor participación en el total de población. 8 Es importante resaltar que además de las variables estudiadas en el transcurso de este informe, hay otras realidades que marcan la tendencia de la actividad edificadora en el país. El estudio de CAMACOL y el Consejo Privado de Competitividad (CPC) permitió identificar las brechas de productividad de la cadena de la construcción, y ha servido para orientar las gestiones gremiales. Así, CAMACOL se ha concentrado en el desarrollo y profundización de la agenda temática que responde al reto de cambiar de forma sustancial la escala de producción de vivienda, en particular, la del segmento de VIS. Por tanto, los avances que se logren en la solución de la problemática de las brechas determinarán el futuro ritmo de actividad en el sector. La actual coyuntura de cambio del ciclo económico subraya además la importancia de promover acciones estatales efectivas que impulsen el desarrollo de proyectos de infraestructura, desarrollo urbano y vivienda, las cuales contribuirán a su vez a dinamizar la actividad económica y el empleo del país. 8 En 2005, 18,2 millones de colombianos estaban entre los 20 y 49 años de edad. Para 2020, el DANE estima que esta cifra aumentará a 21,9 millones. Página 5 de 7

6 Indicadores económicos de la construcción (28 de noviembre de 2008) Valores 28 nov-08 II trimestre 2007 Variación porcentual anual Proyecciones 2008 Proyecciones 2009 I. PIB 1/* II trimestre 08 Total ,7 8, ,8-4,8 Construcción ,3 20,0 2,3-5,3 2,1-4,1 a. Edificaciones ,7 1,2 n.d. n.d. b. Obras civiles ,7 33,8 n.d. n.d. Valores Variación porcentual anual 28 nov-08 A la última fecha Un mes atrás Tres meses atrás Un año atrás II. Número de ocupados 2/* Ago-oct. 08 Nacional ,7 n.a. 2,5 5,6 Construcción 881-5,5 n.a. 2,4 7,2 Trece áreas ,9 n.a. 2,5 7,0 Construcción 492-7,0 n.a. -1,2 9,5 III. Licencias 3/* Sep. 08 Totales ,9-23,7-24,5 33,5 Vivienda ,3-25,1-27,3 23,3 a. VIS 271,1-16,8-59,1-42,9 103,8 b. No VIS 1.077,7 12,8-13,3-23,6 8,7 Otros 444,2-3,9-20,1-17,9 72,7 a. Industria 92,5 197,1-20,2-52,8-24,6 b. Comercio 100,8-33,4-45,6-12,8 37,5 c. Oficina 72,9-24,9 28,0 106,5 257,7 d. Bodega 68,6 90,3 81,2-67,5 139,3 e. Otros destinos 109,6 74,7 89,9 75,4 97,9 IV. Cemento 4/** Oct. 08 Despachos ,3-8,6 7,6 20,1 Producción ,7-6,1-4,5 8,4 V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Oct. 08 Total 179,2 6,3 6,9 7,1 3,5 Materiales 183,7 5,6 6,3 6,2 1,8 Mano de obra 168,9 8,3 8,8 9,5 7,1 Maquinaria y equipo 178,1 5,4 6,2 7,0 8,3 VI. Índices Precios Edificaciones * II trimestre 08 Total 121,13 12,3 n.a. 14,2 12,7 Vivienda 119,15 10,5 n.a. 12,5 12,8 Comercio 127,34 18,5 n.a. 15,2 11,3 Oficinas 141,65 24,8 n.a. 27,0 14,6 Bodegas 112,57 5,8 n.a. 5,3 7,4 VII. Inflación * Oct. 08 IPC Total 190,3 7,9 7,6 7,5 5,2 IPC sin alimentos 180,2 5,5 5,2 4,9 4,3 IPC arrendamientos 142,5 4,8 4,6 4,8 4,7 VIII.Muestra Mensual Manufacturera * Sep. 08 Índice producción real sin trilla de café 141,08-3,3-9,2-6,3 5,9 Índice producción real con trilla de café 140,21-3,3-9,7-6,2 5,6 IX. Muestra Mensual del comercio minorista * Sep. 08 Índice ventas reales total sin combustibles 156,7-2,5-0,8-0,4 9,8 Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas 155,63-1,1-3,6-2,1 20,9 X. Financiación 5/*** Sep. 08 Cartera Hipotecaria con titularizaciones ,2 16,1 14,9 16,3 Desembolsos 369,1-11,8-17,6 17,6 3,6 a. Constructor 106,6-3,1 19,2 53,2 21,5 b. Individual 262,5-14,9-27,6 6,9-1,5 1. VIS 76,0-24,1-36,3-3,2 8,7 2. No VIS 293,1-7,9-11,3 24,3 2,1 i. Pesos 229,3-11,3-23,4 8,9 3,2 ii. UVR 139,8-12,5-6,8 33,6 4,4 XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** Oct. 08 Valores absolutos a. VIS UVR 10,87 10,87 10,83 10,65 10,31 b. No VIS UVR 10,97 10,97 11,32 10,83 10,44 1. VIS pesos 17,00 17,00 16,85 16,27 15,27 2. No VIS pesos 17,03 17,03 17,00 16,51 15,64 Fuentes: * DANE. ** ICPC. *** Superintendencia Financiera. **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica. 1. Cifras en miles de millones de pesos constantes 2000 = Cifras en miles. 3. Cifras en miles de metros cuadrados. 4. Cifras en toneladas. 5. Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Página 6 de 7

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