Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES 214 1 11 01 0430633 00-2017-U PROPÓSITO DEL AVALÚO: CONSECUTIVO A&V-146-2017 Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 GARCIA Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA PEREZ NOMBRE EXDEUDOR (ES) EVELIO UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 11 - VASQUEZ DE CORONADO 01 - SAN ISIDRO Urbanización Villa Flores II Etapa Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Céd. Identidad 5-0145-0439 DIRECCIÓN EXACTA San Isidro de Coronado, de la esquina noroeste del Cementerio, 250 metros al este, Urbanización Villa Flores, II etapa, Casa No. 130 al costado este de la calzada. Inscripción de: Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral OBSERVACIONES: Porcentaje: REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: el Registro y el Plano SJ-243637-1995 161,61 m2 1 11 01 0430633 00 161,61 m2 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 22.144.610,25 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 36.993.420,36 VALOR TOTAL DEL BIEN 59.138.030,61 VALOR EN LETRAS: Cincuenta y nueve millones ciento treinta y ocho mil treinta colones con sesenta y un céntimos. Tiempo estimado para la venta del bien: 6 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 36.993.420,36 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Jorge Amador Guzmán Ing. Agrónomo Número de registro N 1930 Nombre de la empresa Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A. Nombre/firma representante legal de la empresa: Fecha inspección: 6 octubre 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB avaluosamador@ice.co.cr Jorge Amador Guzmán 6 octubre 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 10)
Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO 214 1 11 01 0430633 00-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 205.882,00 110.020,00 124.376,00 116.644,00 103.122,00 Área 161,61 170 1,0168 470,52 1,4228 344 1,2831 216 1,1005 196 1,0657 Nivel 0,10 0,50 1,0121 0,00 0,9970 0,00 0,9970 0,1 1,0000 1,00 1,0274 Frente 8,02 9 0,9627 16,00 0,7962 8,00 1,0008 8,67 0,9746 8 1,0008 Fondo 20,23 18 28,8 29 29 18 Forma R R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 Pendiente 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 Servicios 1 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1 1,0942 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Tipo de Vía 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 Localización 1,0000 0,9500 1,0000 0,9500 1,1000 Negociación 0,7500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,7430 1,0730 1,2803 1,0189 1,3189 Valores Homologados 152.975,65 118.050,16 159.243,35 118.848,16 136.007,95 DESCRIPCIÓN NORESTE Lote 102, Urb. Villa Flores NOROESTE Lote 131, Urb. Villa Flores SURESTE Lote 129, Urb. Villa Flores SUROESTE Calle pública FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 137.025,00 / m2 1,0000 Valor ajustado Área 137.025,00 / m2 161,61 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 137.025,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 22.144.610,25 LINDEROS ACTUALES Lote con casa de habitación Lote con casa de habitación Lote con casa de habitación Calle asfaltada COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 499.511 1.102.507 1.421 2 499.513 1.102.502 1.422 N 1 2 3 4 5 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Lote residencial disponible a la venta en la misma Urbanización del ien que se valora. Lote residencial disponible a la venta en Urb. Mapache, Sn Isidro, Coronado. Lote residencial disponible a la venta en San Pedro de Coronado; www.inmotico.com Avalúo de finca FR 297717 del BN en Urb Villa Noba Sn Antonio Coronado, traido a valor presente con IPC. Avalúo de finca FR 622046 de Felipe Carazo en Sn Rafael Coronado, traido a valor presente con IPC. Oferta Henry Hernandez 8855-5154 06/10/2017 Coordenadas Este 499.529 Norte 1.102.409 Oferta Xinia Morera 8332-9629 11/04/2016 Coordenadas Este 500.079 Norte 1.103.210 Oferta Geovanny Corazari 8305-6872 11/04/2016 Coordenadas Este Norte Base de Datos 08/05/2017 Coordenadas Este 497.594 Norte 1.103.918 Base de Datos 12/04/2016 Coordenadas Este 500.723 Norte 1.103.155
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214 1 11 01 0430633 00-2017-U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 7,00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICETEL Internet por Cable SÍ VARIOS Clase social Media Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 100 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 150 m Densidad poblacional Alta Agua Potable SÍ AYA Edificios Comerciales SÍ a 300 m Actividad del lugar Señal celular SÍ VARIOS Recolección de basura SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 0,5 Km Residencial Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 8,02 m Nivel sobre calle: 0,10 m Fondo: 20,23 m Pendiente % 0 Relación: 2,52 Tipo de vía: 4 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: 5 Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ninguno Distancia Topografía Plana Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,00% NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 06/10/2017 No hay AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la propiedad valorada no tiene gavámenes ni anotaciones. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco. Se valora lote urbano residencial de forma regular a nivel de acera, con casa de habitación construida. Se ubica en Urbanización Villa Flores, II etapa, en San Iisidro de Coronado, sector central urbano de Coronado. Entorno urbano residencial consolidado con toda la infraestructura que se requiere en un barrio residencial y con casa oferta de bienes disponibles para la venta. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales del centro de población de Coronado, Goicoechea y San José.
Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214 1 11 01 0430633 00-2017-U CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa de Habitación 96,00 350.000,00 33.600.000,00 50 20 MB 0,7200 0,9997 24.184.704,00 36,0 251.924,00 Area de Pilas y Terraza 13,80 290.000,00 4.002.000,00 50 20 MB 0,7200 0,9997 2.880.570,60 36,0 208.737,00 Patio de Tendido 11,73 185.000,00 2.170.050,00 50 20 MB 0,7200 0,9997 1.561.966,80 36,0 133.160,00 Cochera doble 40,08 290.000,00 11.623.200,00 50 20 MB 0,7200 0,9997 8.366.178,96 36,0 208.737,00 - #N/A - TOTAL 161,61 51.395.250,00 36.993.420,36 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 36.993.420,36 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 36.993.420,36 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214 1 11 01 0430633 00-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 100% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 161,61 m2 Porcentaje de cobertura: 100% Año de construcción: 1997 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC03-VC04 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Entrepiso Mampostería Bloques de concreto con columnas y vigas chorreadas No hay Entubado Conduit SI Sistema eléctrico: TOTAL Techos Estructura de RT Galvanizado Porcentaje 100% Cubierta HG galvanizado No. 28 Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Tablilla de madera, gypsum en terraza y cochera Cerámica Portones corredizos de tubo metálico, ventanas de vidrio marcos de madera Interruptor Estado General Cuchilla Óptimo Aposentos 8 Aposentos: 1 sala-comedor, 1 cocina, 3 dormitorios, 1 terraza y Gas LP No hay Ubicación No aplica área de lavandería, 1 patio de tendido, 1 cochera. Baños 2 baños normales Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Si hay Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: Etapas 0 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: NO 1 Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción 2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la vivienda se encuentra en muy buen estado general de conservación.
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 214 1 11 01 0430633 00-2017-U VISTA FRONTAL DE LA VIVIENDA A SAN ISIDRO DE CORONADO ENTORNO INMEDIATO A URBANIZACION VILA FLORES VISTAS INTERNAS DE LA VIVIENDA
Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 214 1 11 01 0430633 00-2017-U TERRAZA Y AREA DE PILAS PATIO POSTERIOR COCHERA DOBLE SALA COMEDOR Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Página: 8 PLANO CATASTRADO 214 1 11 01 0430633 00-2017-U
Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO 1 214 1 11 01 0430633 00-2017-U
Página: 10 N O T A S Y O B S E R V A C I O N E S G E N E R A L E S INFORME DE AVALÚO: 214 11101043063300-2017-U No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N : 0040 Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: avaluosamador@ice.co.cr