AVALÚO # 328-205 OBJETO DEL AVALÚO PROPIEDAD DE TERRENO PARA CONSTRUIR CON UNA CASA. MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ JUAN CARLOS GUTIÉRREZ ARIAS DIRECCIÓN HEREDIA, SANTO DOMINGO, SANTO TOMAS, URBANIZACIÓN MARQUINA, LOTE #, 50 AL NORTE DE GASOLINERA DELTA. SOLICITADO POR: MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ CEDULA: -082-0759 TELÉFONO: 2244-202+884-4343 FECHA 7 DE SETIEMBRE DE 205 REALIZADO POR OBJETIVO ARQ. GUILLERMO VARGAS CUEVAS DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD
METODOLOGÍA DEL AVALÚO Para la determinación del valor del inmueble se consideraron las siguientes variables: Estudio de registro para determinar la condición registral del inmueble, como base de referencia. Visita de inspección ocular para realizar el reconocimiento, descripción, dimensionamiento y evaluación del inmueble, efectuada el día de setiembre de 205 Valoración del terreno, considerando: a) Su ubicación: Su relación con las poblaciones cercanas y con el centro urbano más próximo, sus vías de acceso y el estado y tránsito de las mismas, el uso del suelo en la zona y la configuración del entorno urbano, el acceso a los servicios y áreas comerciales y la estructura de propiedad de la región. Método de factores. b) Estudios de mercado: Consideraciones sobre las transacciones de compra y venta efectuadas en el sector, la disponibilidad de terrenos y edificaciones y el uso de la tierra y su conformidad con su vocación, los avalúos elaborados por otros peritos en la zona circunvecina, opinión de Corredores de Bienes Raíces, vecinos del lugar y criterio del Perito Valuador. Valoración de la construcción, considerando: a) Estudio del costo de reposición: De acuerdo con las tablas establecidas por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, valoraciones efectuadas por empresas constructoras, índices de precios del Ministerio de Economía y de la Cámara de la Construcción y criterio del Perito Valuador. b) Calculo de depreciación del inmueble: A través del sistema utilizado por la Dirección General de la Tributación Directa consistente en el Método de Depreciación de Ross-Heidecke. c) Aplicación del método de enfoque de mercado: Considerando la utilización del factor de comercialización.- DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD La propiedad a que se refiere este avalúo es un terreno para construir, medianero, con topografía plana, frente a calle pública, con una casa de habitación de dos plantas. La casa está construida en paredes de mampostería de concreto, pisos en cerámica y madera laminada, cielo falso en gypsum y cubierta en lámina de hierro galvanizado. El área de construcción se estima en 509.90 m 2 y la propiedad tiene una edad efectiva estimada de años. El estado de conservación es bueno y se cataloga como 9 en la categoría Ross-Heidecke. La instalación eléctrica está protegida por disyuntores termoeléctricos y está entubada. La propiedad se encuentra ubicada en una zona urbana, en un Residencial con acceso controlado, y cuenta con vías de concreto. Se ubica diagonal al parque de juegos infantiles. Posee todos los servicios urbanos y el uso actual es residencial.
LEVANTAMIENTO FOTOGRÁFICO Vista Externa Vistas Internas
Acceso y Entorno
OBJETIVO AVALÚO # 328-205 DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD SOLICITANTE: MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ FECHA 7 de septiembre de 205 CEDULA -082-759 PROVINCIA HEREDIA CANTÓN: SANTO DOMINGO DISTRITO: SANTO TOMAS DE LA ESQUINA SURESTE DEL PARQUE, 500 M AL ESTE Y 50 M AL NORTE. UBICACIÓN GEOGRÁFICA UBICACIÓN: URBANIZACIÓN MARQUINA HOJA DEL I. G. N. ABRA ESCALA :0,000 LATITUD 27-28 LONGITUD 527-528 UBICACIÓN GEOGRÁFICA 2-INSCRIPCIÓN PROPIETARIO: MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ JUAN CARLOS GUTIÉRREZ ARIAS 3-ÁREA REGISTRO NACIONAL PLANO CATASTRADO 597,75 597,75 OBSERVACIONES: NO HAY 4-LINDEROS SEGÚN REGISTRO NORTE: DAFNE MILENA SÁNCHEZ Y ODILIE VARGAS CÉDULA PARTIDO FOLIO REAL DERECHO -082-0759 SAN JOSÉ 209653 00-0667-075 SAN JOSÉ 209653 002 NÚMERO DE PLANO H-232568-2008 5-GRAVÁMENES Y ANOTACIONES GRAVÁMENES: % DIFERENCIA 0,00 SUR ESTE OESTE MANUEL MAMANT Y EZEQUIEL BOLAÑOS ESCANDINAVIA S. A. CALLE PUBLICA SI HAY (VER DOCUMENTO ADJUNTO) ANOTACIONES: NO HAY (VER DOCUMENTO ADJUNTO) OBSERVACIONES: LOS GRAVÁMENES NO AFECTAN LA VALORIZACIÓN DE L INMUEBLE: HIPOTECA, MONTO: 32.000.000,00 COLONES, VENCE 2 DE NOVIEMBRE DE 2038, DEMANDA ORDINARIA, AFECTA A FINCA: 4-00209653, VENCIDA 5-DESCRIPCIÓN DEL TERRENO ESTRUCTURA URBANA: URBANIZACIÓN CONFIGURACIÓN: IRREGULAR TOPOGRAFÍA: PLANA FRENTE A CALLE PUBLICA : 2,00 METROS FRENTE ACALLE PUBLICA 0,00 METROS NIVEL PROMEDIO DEL TERRENO CON RESPECTO A LA CALLE A NIVEL ACCESO A LA PROPIEDAD: CONCRETO ENTORNO: URBANO DENSIDAD APARENTE: ALTA SERVICIOS: ACUEDUCTO: SI HAY ELECTRICIDAD: SI HAY TELÉFONO: SI HAY COLECTOR PLUVIAL SI HAY CABLE TV. SI HAY INTERNET/CABLE SI HAY COLECTOR AGUAS NEGRAS NO HAY ALUMBRADO SI HAY CORDÓN/CAÑO SI HAY TRANSPORTE PÚBLICO SI HAY COMERCIO SI HAY SERVICIOS SI HAY
G GU UIILLLLE ER RM MO OV VA AR RG GA ASS C CU UE EV VA AS S& & aassoocciiaaddooss AA rr qq uu ii tt ee cc tt oo ss 6-DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CLASE: CASA NIVELES: USO: RESIDENCIAL GARAJE PARA 4 AUTOMÓVILES, VESTÍBULO, OFICINA, SALA DE JUEGOS, SALACOMEDOR, COCINA, LAVANDERÍA, TENDIDO, DORMITORIO DE SERVICIO CON BAÑO. APOSENTOS PRIMER NIVEL: SALITA, TERRAZA, TERRAZA CON BODEGA Y BAÑO APOSENTOS SEGUNDO NIVEL D : ORMITORIO PRINCIPAL CON BAÑO Y VESTIDOR, 3 DORMITORIOS, BAÑO, ÁTICO (BODEGA) PLANTA BAJA: MAMPOSTERÍA DE CONCRETO PAREDES EXTERNAS PLANTA ALTA: MAMPOSTERÍA DE CONCRETO PLANTA BAJA: MAMPOSTERÍA DE CONCRETO PAREDES INTERNAS PLANTA ALTA: MAMPOSTERÍA DE CONCRETO CIMIENTOS: CONCRETO ENTREPISO CONCRETO ESTRUCTURA DE TECHO: METAL CUBIERTA: LAMINA IMITACIÓN TEJA PLANTA BAJA: CERÁMICA PISOS: PLANTA ALTA: MADERA LAMINADA PLANTA BAJA: GYPSUM CIELOS: PLANTA ALTA: GYPSUM EDAD CRONOLÓGICA (años): 2 EDAD REMODELACIÓN (años): 5 EDAD EFECTIVA: PORCENTAJE DE REMODELACIÓN (años): 5% 0,95 ESTADO DE CONSERVACIÓN ROSS-HEIDECKE: BUENO CATEGORÍA: 9 6-VALORACIÓN DEL TERRENO FACTOR DE FACTOR DE FACTOR DE FACTOR DE FACTOR DE FACTOR DE ACCESO UBICACIÓN SERVICIOS TAMAÑO PENDIENTE NIVEL FACTOR DE FRENTE FACTOR VALOR BASE 72.000,00 VALOR AJUSTADO 72.000,00 TOTAL ZONAL ÁREA EN M 2 VALOR UNITARIO AJUSTADO POR M 2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 597,75 72.000,00 43.038.000,00 7-VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Descripción CASA TAPIA TOTAL Área o longitud (m 2 o m) 50,00 600.000,00 Valor de Reposición Neto total 306.000.000,00 Vida Útil Total 60 Edad efectiva Factor de Depreciación 0,8979 Valor Unitario de Reposición 538.740,00 Valor Neto de Reposición 274.757.400,00 VALOR TOTAL DE LAS EDIFICACIONES Vida útil remanente en años VUR=VUT*(VNR/VRN) VALOR TOTAL DEL TERRENO VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN FACTOR DE COMERCIALIZACION VALOR TOTAL DEL INMUEBLE 2-VALOR TOTAL DEL INMUEBLE Valor de Reposición Neto unitario 49,00 22.000,00 5.978.000,00 30 5 0,9094 0.946,80 5.436.393,20 559,00 280.93.793,00 53,87 43.038.000,00 280.93.793,00 39.227.3,00 362.458.924,00 (TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO COLONES EXACTOS) VALOR EN DÓLARES AL TIPO DE CAMBIO DE 540: DADO EN SAN JOSÉ A LOS 7 DÍAS DEL MES DE SETIEMBRE DE 205 DECLARO BAJO JURAMENTO NO TENER INTERÉS ACTUAL O FUTURO SOBRE LOS BIENES OBJETO DE ESTE AVALÚO GUILLERMO VARGAS CUEVAS (FIRMA) Firmado digitalmente por GUILLERMO VARGAS CUEVAS (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialnumber=cpf-0-0420-097, sn=vargas CUEVAS, givenname=guillermo, c=cr, o=persona FISICA, ou=ciudadano, cn=guillermo VARGAS CUEVAS (FIRMA) Fecha: 205.09.22 2:35:23-06'00' ARQ. GUILLERMO VARGAS CUEVAS REG. C.F.I.A. A-2772 CEDULA -420-97 $67.220,23
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