Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Identidad 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 02 - FLORENCIA Calle Jiménez UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA De las instalaciones de Gas Zeta en Florencia, 175 m Este, 225 m Suroeste (sobre calle de lastre a la derecha) y 180 m Este. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Plano Plano de catastro N A-1426915-2010 600,00 m2 Identificador Predial 21002047235600 600,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 17 115 000,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 17 115 000,00 VALOR EN LETRAS: DIECISIETE MILLONES CIENTO QUINCE MIL COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES Los montos indicados en el presente informe corresponden al valor de los inmuebles descritos según su estado en la fecha indicada. Para definir el valor del terreno se empleó el enfoque de valoración vía mercado, mediante el análisis y comparación de propiedades en la zona, empleando el método de factores comparativos. En cuanto a las edificaciones se emplea el enfoque de valoración vía costo, con el método de depreciación de Ross-Heidecke. SÍ Nombre del Perito Francisco J. García Montero Tipo de Profesional Ing. Civil Número de registro IC-16771 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 2-0544-0127 Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: 17 octubre 2017 Fecha informe: 18 octubre 2017 Números telefónicos para contacto 8338-8650 Correo electrónico / Dirección WEB fgarciam@cfia.or.cr / frangarcia79@gmail.com
Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 40 000,00 45 000,00 38 636,36 Área 600 200,00 0,6959 1063 1,2077 220 0,7181 1,0000 1,0000 Nivel -0,8 0 0,9608 0 0,9608 0,5 0,9753 1,0000 1,0000 Frente 20 9 1,2209 18 1,0267 15 1,0746 1,0000 1,0000 Pendiente 8 0 0,9025 3 0,9379 0 0,9025 1,0000 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 4 0,9748 8 1,0795 1,0000 1,0000 Servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 2 0,9704 1,0000 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 Tipo de vía 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 Negociación Oferta 0,9000 Oferta 0,7000 Oferta 0,9000 1,0000 1,0000 Relación zonas 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,6631 0,7624 0,6404 Valores Homologados 26 522,21 34 309,80 24 741,90 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE Área afectada VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 28 525 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 28 525 / m2 600,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 28 525,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 17 115 000,00 LINDEROS ACTUALES NORTE María Antonieta Ugalde Durán Servidumbre de paso con un frente de 29,81 m en medio de lote uno y SUR dos ESTE Lote cuatro OESTE Calle pública con un frente de 20 m Lote (Cerca viva y púas) Servidumbre (No existe) Lote (Cerca viva) Calle pública ( Cerca viva) COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 447 145 1 145 118 203 N 1. Lotes baldíos ubicados en Calle Jiménez, medianeros, áreas de 200 m2 y 209 m2, frente de 9 m a calle de lastre, en zona de uso de suelo residencial, plano o casi plano (topografía 0%), está a nivel de vía, disponibilidad de todos los servicios públicos, carece de los servicios urbanísticos, de forma regular. Oferta 8 millones. DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta Gerardo Artavia. Teléfono: 8923-2521 Coordenadas Este 447 153 Norte 1 145 107 2. Lote baldío ubicado en Calle Jiménez, medianero con dos frentes, área de 1 063 m2, frentes de 18 m y 20 m a calles de lastre, en zona de uso de suelo residencial, plano o casi plano (topografía 3%), está a nivel de vía, disponibilidad de todos los servicios públicos, carece de los servicios urbanísticos, de forma regular. Oferta 45 mil/m2. Oferta 3. Lote baldío ubicado en Florencia, medianero en servidumbre, área de 220m2, frente de 15 m a calle de lastre, en zona de uso de suelo Oferta residencial, plano o casi plano(topografía 0%), está sobre nivel de vía en aproximadamente 0,50 m, disponibilidad de todos los servicios públicos, de los servicios urbanísticos cuenta con cordón de caño, de forma regular. Oferta 8,5 millones. Ronald Barrantes. Teléfono: 8729-4074 Coordenadas Este 447 245 Norte 1 145 042 Bernal Rojas. Teléfono: 8680-4184 Coordenadas Este 447 444 Norte 1 144 995
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 8,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Media Alumbrado SÍ Coopelesca Jardines y Parques NO Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ Coopelesca Transporte Público SÍ Calle princ. Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ Asada Edificios Comerciales SÍ Bajo Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ Florencia Residencial Medidores instalados CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente: 20,00 m Nivel sobre calle: -0,80 m Fondo: 30,03 m Pendiente % 8 Relación: 1,502 Tipo de vía: 5 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES En el estudio registral se indica un gravamen inscrito, relacionado a una servidumbre de paso. En campo no se observa la existencia de limitaciones u otras servidumbres que afecten el valor del inmueble o su capacidad para ser considerado como garantía crediticia. OBSERVACIONES Se trata de una propiedad de fácil acceso, ubicada en Calle Jiménez de Florencia, en una zona de uso del suelo residencial, de clase media y densidad poblacional baja. La propiedad a valorar es un lote medianero, que presenta una forma regular. Topografía ligeramente ondulada (pendiente 8%). Se encuentra bajo nivel de la vía que da ingreso en aproximadamente 0,80 m, la cual es de lastre. Con una relación frente -fondo de 1/1,502. Tiene acceso a los servicios públicos de agua potable y electricidad, al alumbrado y teléfono. No dispone de los servicios urbanos. El punto de amarre coincide con el indicado en el plano de catastro.
ANEXO FOTOGRÁFICO Página: 4 Foto 1. Frente propiedad Foto 2. Perspectiva lote Foto 3. Lindero este Foto 4. Frente lote Foto 5. Vista interna Foto 6. Vista interna Foto 7. Vista interna Foto 8. Vista interna Foto 9. Servicios urbanos Foto 10. Servidumbre costado sur Foto 11. Vista interna Foto 12. Valuador en campo
ANEXO FOTOGRÁFICO Página: 5 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3
PLANO DE CATASTRO Página: 6
ESTUDIO DE REGISTRO 1/1 Página: 7