Informe de Mercado Oficinas Office Market Report. Madrid & Barcelona 4T / Q4 2016

Transcripción

1 Informe de Mercado Oficinas Office Market Report Madrid & Barcelona 4T / Q4

2 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T 3 ÍNDICE INDEX CONTEXTO ECONÓMICO 4 MERCADO DE USUARIOS MADRID Principales Indicadores 5 Oferta 6 Transacciones 6 Rentas 7 ECONOMIC 14 MADRID OCCUPIER MARKET Main Indicators 15 Supply 16 Transactions 16 Rental levels 17 MERCADO DE USUARIOS BARCELONA Principales Indicadores 8 Oferta 9 Transacciones 1 Rentas 1 BARCELONA OCCUPIER MARKET Main Indicators 18 Supply 19 Transactions 19 Rental levels 2 MERCADO DE INVERSIÓN MAD. Y BCN. 11 Transacciones y Rentabilidades 12 INVESTMENT MARKET MAD. & BCN. 21 Transactions & Yield Levels 22 X X

3 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T CONTEXTO ECONÓMICO A pesar de la ausencia de gobierno del sector turístico que registra en Las perspectivas de España para el durante los primeros diez meses del su cuarto año récord con más de año 217 son positivas, manteniéndose PRINCIPALES INDICADORES año, la sólida expansión económica 7 millones de turistas. Todos estos como una de las economías de mayor de España registrada en ha factores están mostrando un crecimiento no sólo de Europa sino a proseguido durante el año. nivel mundial, aunque a un ritmo más El crecimiento del PIB se ha ido lento, del 2,4%, debido al agotamiento Tendencia a 4T revisando al alza a lo largo del crecimiento económico de ciertos factores exógenos como 12 meses 4 año, desafiando la incertidumbre que supera expectativas. los bajos precios del petróleo que 5 Stock (m 2 ) política, desde el 2,7% a comienzos de año hasta 3,3% actual, con lo que prácticamente duplica la media de la zona euro, situada en el 1,8%. La recuperación económica ha impulsado la creación de empleo a un ritmo del 2,7% durante el año, con lo que la tasa de paro estimada para finales de se sitúa en el 19,7%, el dato más bajo de los últimos seis años. El incremento del empleo, la mejora de las condiciones de financiación para las empresas y los hogares, así como una política monetaria expansiva y los bajos precios del petróleo, han impulsado la demanda interna, principal motor de la recuperación de nuestra economía, favoreciendo el crecimiento del consumo que se sitúa en el 3,1% en. Junto con la recuperación de la demanda interna, España se está beneficiando además del dinamismo La inflación ha dejado atrás el terreno negativo desde septiembre y se sitúa en diciembre en el 1,5% anual, según datos adelantados por el INE, ocho décimas superior a la registrada en noviembre, y una cuota no vista desde agosto de. El Banco Central Europeo mantiene su política monetaria expansiva. Los tipos de interés de referencia se mantienen en el,% y el tipo de interés de depósito en el -,4% y se prevé que se mantengan en los niveles actuales durante un periodo prolongado que superará el horizonte de compras netas de activos por parte del BCE. La entidad ha prorrogado su programa de compras de bonos por valor de 8MM hasta el final de marzo de 217 o hasta una fecha posterior si fuera necesario, y en todo caso, hasta que observe un ajuste sostenido que sea compatible con su objetivo de inflación. DATOS MACROECONÓMICOS SÓLIDOS impulsaron la demanda interna, principal pilar de la recuperación de nuestra economía. Para el periodo -217 se prevé que se mantenga el ritmo de creación de empleo en torno al 2,4%, siendo uno de los países europeos con mayor generación de puestos de trabajo. Las buenas perspectivas económicas y la estabilidad política que ofrece nuestro país tras la formación de Gobierno hacen de España un mercado altamente atractivo en un entorno internacional de incertidumbre tras los últimos acontecimientos políticos como el Brexit y a la vista de las diferentes elecciones previstas en 217 como en Francia y Alemania. Tasa de disponibilidad (%) 1,13% Contratación* (m 2 ) Renta Prime ( /m 2 /mes) 29, * incluyendo High-Tech MERCADO DE USUARIOS MADRID A-6 CBD Secundaria Periferia Satélite M-5 LAS ROZAS M-4 POZUELO DE ALARCÓN M-4 TRES CANTOS C-3 P o DE LA CASTELLANA SAN SEBASTIAN DE LOS REYES ALCOBENDAS M67 C-3 M-11 A-1 R-2 AEROPUERTO A-2 SAN FERNANDO DE HENARES M-5 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T INDICADORES (F) C-3 R-3 PIB var. Anual (%) 3,2 3,3 Consumo privado var. Anual (%) 2,9 3,1 M-4 M-45 M-4 M-5 RIVAS VACIAMADRID A-3 Crecimiento de empleo (%) 3, 2,7 IPC var. Anual (%) -,5 -,2 M-5 M-5 Fuentes: Diciembre Oxford Economics A-42 A-4

4 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T Oferta Las cifras de desocupación en Madrid se reducen paulatinamente, y actualmente la disponibilidad se oficinas se sitúa en 1,56 M de m². En concreto, la tasa de oficinas ha bajado del 1,6% a finales del al 1,13% al cierre de debido al ligero incremento de la absorción neta. Gran parte del espacio disponible es de calidad media y en su mayoría se 4% distribuye entre superficies medianas y pequeñas. Los inmuebles de grado 2% 1 A en Madrid tan solo representan % el 11,5% del total del parque y de 5 éstos, más del 7% se concentran fuera de la M-3, aunque en líneas generales disponen de buena calidad En conclusión,el año 217 posiblemente de transporte público. Esta falta de sea un año de continuidad en oferta se irá paliando paulatinamente Fuente: JLL 4T Disponibilidad (M 2 ) Tasa de Disponibilidad (%) los movimientos empresariales, Fuente: JLL 4T CBD Secundaria Periferia Satélite gracias a las rehabilitaciones de consolidando sedes y aprovechando edificios emblemáticos en las mejores la salida al mercado de productos de 6 calidad. 7 zonas del CBD, como por ejemplo el edificio de Jose Lázaro Galdiano 6, terminado en este cuarto trimestre del año y que ofrece al mercado más de 1. m² de las mejores calidades. Transacciones La contratación se mantiene relativamente estable superando los 43. m² para el total del año, gracias al aumento de las operaciones de tamaño medio de entre 1. y 5. m² - y pequeño inferiores a 1. m² que han representado un 23% y 12%, respectivamente. Sin embargo, se ha reducido el número de operaciones de gran tamaño como consecuencia de la falta de este tipo de producto de calidad y bien situado para atender a esa demanda: tan solo se han firmado 3 operaciones por encima de los 1. m² frente a las 7 registradas durante el año. El mercado de oficinas de Madrid sigue mostrando un dinamismo constante pero sin un sector de negocios claro que lidere las contrataciones. Por ejemplo, de entre las mayores operaciones cerradas estos últimos cuatro meses del año se encuentran empresas tecnológicas como Huawei, que alquiló en la calle Isabel Colbrand (Las Tablas), o automovilísticas como Renault, en Avda. de Europa (Alcobendas). No se esperan cambios bruscos en esta tendencia a corto plazo, aunque sin embargo, el Brexit está obligando a determinadas empresas a plantearse posibles cambios de sede. Hasta el momento no se ha notado en Madrid EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD En m TERMINACIONES Y OFERTA FUTURA En m Fuente: JLL 4T CONTRATACIÓN En m PROMEDIO ÚLTIMOS 1 AÑOS PROMEDIO ÚLTIMOS 5 AÑOS Fuente: JLL 4T Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia High-Tech 14% 12% 1% 8% 6% un gran movimiento empresarial por esta causa, tan solo algunas pequeñas empresas relacionadas con el sector tecnológico-financiero. Sin embargo, las posibles grandes operaciones se mantendrían confidenciales hasta clarificar los pasos a seguir. En ese momento, los sectores que potencialmente se verían atraídos por el mercado madrileño serían los auxiliares relacionados con los core business de las empresas tecnológicas o financieras, como call centers, atención al cliente, back offices, etc., y empresas relacionadas con el sector turístico/ hotelero o empresas de ingeniería atraídas por la fortaleza de las ingenierías españolas Se espera que la contratación suba paulatinamente dependiendo de la materialización de grandes transacciones que encuentren finalmente el producto apropiado para su actividad y costes. Rentas El mercado de oficinas en ha continuado su proceso de recuperación y consolidación que inició en. Durante estos últimos cuatro trimestres las rentas de las mejores oficinas de Madrid se han incrementado un 6,4% hasta los 29 / m²/mes a cierre de año, aunque todavía se encuentran muy por debajo de los registrados para las mayores ciudades europeas, como Londres, París o Frankfurt. Por otra parte, el atractivo de Madrid se ve reforzado por unos costes laborales mucho más moderados que en estas grandes urbes europeas. En el resto de zonas, las rentas mínimas ya se han contagiado de la actividad de la contratación subiendo tanto en la zona Secundaria como en la Periferia. La zona Satélite sigue manteniendo las rentas estables gracias a la cantidad de productos de calidad ofertados. Las previsiones del mercado de oficinas para este 217 son de continuidad. Salvo algún evento totalmente inesperado, no contemplamos, al menos en los primeros trimestres, un cambio drástico en el comportamiento de los mercados, que mantendrán su tendencia de mejora moderadamente alcista. RENTAS POR SUBMERCADOS /m 2 /mes Fuente: JLL 4T CBD 29, /m 2 /mes TENDENCIA SECUNDARIA 16,5 /m 2 /mes PERIFERIA 14,25 /m 2 /mes TENDENCIA TENDENCIA SATÉLITE 1,5 /m 2 /mes TENDENCIA OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T

5 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T MERCADO DE USUARIOS BARCELONA PRINCIPALES INDICADORES Oferta La tasa de disponibilidad media inmediata en Barcelona ha descendido en el último año desde el 1,5% hasta el 9% actual, situándose en niveles del año. Prevemos que la tendencia continuará siendo a la baja debido a la escasez de oferta disponible y a unos niveles sólidos de contratación. Tanto en Paseo de Gracia/Diagonal como en Centro Ciudad la tasa de disponibilidad se sitúa en torno al 6%, y la demanda tiene cada vez más dificultades para encontrar superficies con disponibilidad inmediata de más de 8 m² de calidad juntos en una planta en esta zona en concreto. En Nuevas Áreas de Negocio, por primera vez, la tasa de disponibilidad se sitúa por debajo de la barrera del 1%, una situación que no se producía EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD Tendencia a 4T 12 meses en el mercado de Barcelona desde 8 9 Stock (m 2 ) En m % Fuente: JLL 4T Disponibilidad (M 2 ) Tasa de Disponibilidad (%) 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T Tasa de disponibilidad (%) 9,2% Contratación (m 2 ) Renta Prime ( /m 2 /mes) 21,5 A-2 B-23 SANT JUST DESVENT ESPLUGUES DE LLOBREGAT SANT CUGAT DEL VALLÈS AP-7 RONDA DALT En este sentido, la falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona será el factor más relevante en el próximo año y medio, situación que se acentúa drásticamente en Centro Ciudad. Mientras que en el periodo - se entregaron una media de 216. m² de nuevos de oficinas cada año en Barcelona, en el periodo - esa media descendió a 41. m². En 217 saldrán al mercado unos 5. m² de oferta de nueva construcción de oficinas, pero estos niveles son insuficientes para satisfacer la demanda de oficinas existente en Barcelona. No obstante, existen algunos inmuebles en rehabilitación o profunda transformación que se liberarán en breve y que ayudarán a aliviar la presión de la demanda. TERMINACIONES Y OFERTA FUTURA En m Fuente: JLL 4T CONTRATACIÓN En m PROMEDIO ÚLTIMOS 1 AÑOS PROMEDIO ÚLTIMOS 5 AÑOS Paseo de Gracia - Diagonal Centro Ciudad SANT JOAN DESPÍ CORNELLÁ DE LLOBREGAT B-1 PRAT DE LLOBREGAT HOSPITALET DE LLOBREGAT RONDA LITORAL DIAGONAL GRAN VIA CORTS CATALANES B-1 B-1 BADALONA En la actualidad, una empresa superior a 5. m 2 tiene escasas alternativas en Barcelona y se hace casi obligatorio un pre-let o incluso un llave en mano, un tipo de operación que ya hemos empezado a ver en el mercado y que continuaremos viendo en Nuevas Áreas de Negocio Periferia Fuente: JLL 4T Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia

6 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T Transacciones Este último trimestre del año se han contratado en Barcelona más de 82. m², siendo el trimestre más activo del año. En todo el la contratación se ha situado en 35. m², un 23% menos que la alcanzada en. Esta cifra se debe principalmente a dos motivos: por una parte, el fue 15 un año bastante atípico y muy activo, alcanzando los 398. m² (cabe recordar que los cinco años anteriores 1 la media de contratación había sido de 235. m²), y protagonizado entre 5 otras cosas por el llave en mano de la Generalitat de Cataluña de 46. m². Por otra parte, existe una demanda La inversión terciaria (oficinas, de actores institucionales que José Abascal 41 que se destinarán a potencial que no encuentra su edificio retail, logística y hoteles) en España representan el 16% (predominantemente residencial. y acaba renegociando en su inmueble durante el ha alcanzado un compañías aseguradoras) y actual a la espera de una oportunidad. Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad volumen cercano a los 8.7 MM, un empresas corporativas el 13%. En Barcelona el volumen de Fuente: JLL 4T Nuevas Areas de Negocio Periferia 8% menos que en en el que se inversión ha sido de 13 MM, un 1 11 Es por ello que estas cifras de contratación no se deben a un descenso de actividad o interés en ampliar espacios por parte de las compañías, sino más bien a una falta de oferta en el mercado. Casi el 5% de las transacciones realizadas en ha sido en Centro Ciudad y un 3% en Nuevas Áreas de Negocio. Por otra parte, el 15% de las transacciones realizadas ha sido mayor de 1. m² (sólo 5 operaciones han sido mayores de 5. m²). Rentas Las rentas máximas han subido de nuevo este último trimestre del año en todas las zonas. La renta máxima en Paseo de Gracia Diagonal se sitúa en 21,5 /m²/mes, alcanzando los mismos niveles de. Por primera vez la renta máxima de Nuevas áreas de Negocio supera a la de Centro Ciudad, situándose en 18,5 /m²/mes. Este hecho se debe a que los edificios que se están construyendo y rehabilitando en la zona de Glorias están alcanzando máximos. En un año, la renta máxima en Paseo de Gracia/Diagonal ha subido un 7,5% y en Nuevas Áreas de Negocio un 12%. En Barcelona se prevé un aumento de rentas medio del 4,1% anual en el periodo En este sentido, Barcelona se sitúa como la tercera ciudad europea en crecimiento de rentas. RENTAS POR SUBMERCADOS /m 2 /mes Fuente: JLL 4T Pº DE GRACIA - DIAGONAL 21,5 /m 2 /mes CENTRO CIUDAD 18,25 /m 2 /mes NUEVAS ÁREAS DE NEGOCIO 18,5 /m 2 /mes PERIFERIA 9,75 /m 2 /mes TENDENCIA TENDENCIA TENDENCIA TENDENCIA MERCADO DE INVERSIÓN realizaron operaciones por valor de MM ; en cualquier caso estás cifran siguen siendo superiores a los niveles máximos pre-crisis alcanzados en con 7.8 MM. En cuanto al sector de oficinas, ha acaparado el 34% de la inversión terciara en España con un volumen de inversión en lo que va de año de MM, un 13% menos que el año anterior. En el cuarto trimestre del año se han cerrado operaciones por MM, un 24% más que en el mismo periodo de, cifra sólo superada por los MM que se alcanzaron en el primer trimestre de. En relación a la tipología de inversor de oficinas, más del 8% del volumen de inversión está repartida entre patrimonialistas (3%) cuya inversión se ha incrementado un 122% respecto al año pasado, fondos de inversión (27%) en línea con el año pasado (sólo un 2% de aumento) y Socimis (24%) con un crecimiento de la inversión del 28% respecto al. Más del 7% de dicha inversión es nacional; destacando patrimonialistas y Socimis, si bien hay que recordar que el capital detrás de éstas últimas es internacional. En cuanto a los vendedores,más del 5% del volumen transaccionado proviene de fondos de inversión y compañías privadas, seguido En Madrid el volumen de inversión durante este último trimestre, ha sido de 1.83 MM, lo que supone un 2% más que el mismo periodo del año anterior. El total acumulado del año se sitúa en torno a los 2.24 MM, manteniéndose por encima de la barrera de los 2. MM desde. En términos de número de operaciones, durante el cuarto trimestre se han cerrado 14 operaciones, lo que supone 16 activos transaccionados (venta del portrfolio de Gas Natural) concentradas en CBD (5) y Periferia (5), Secundaria (5) y Satélite (1) mientras que para el conjunto del año se han cerrado un total de 37 operaciones: 12 operaciones en CBD, 13 en Periferia, 1 en secundaria y 2 en satélite. Durante estos tres últimos meses, destacan operaciones como la venta del parque empresarial Adequa por parte de Lone Star y asesorada por JLL a Merlin Properties, y las adquisiciones de las sedes de Cuatrecasas (Almagro, 9) y Gas Natural (San Luis, 77), por Axiare e IBA Capital Partners por 124 y 12 MM, respectivamente. Destacan también tres operaciones que implican cambios de usos y que afectan al edificio Monte Piedad, cuyo nuevo uso va a ser hotelero, o la sede de Cecabank y el edificio situado en 66% de aumento en comparación con el mismo periodo del año anterior, con lo que el volumen total acumulado de supera los 52 MM, lo que supone un 2% menos en comparación al. Las 4 operaciones realizadas durante este último trimestre se reparten en Paseo de Gracia/ Diagonal (1) Centro Ciudad (2) y Periferia (1). En el cómputo total del año, el 42% de las operaciones se sitúan en Centro Ciudad, el 25% en Periferia, el 25% en Nuevas Áreas de Negocio y el 8% en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal. Durante el cuarto trimestre de año destaca la adquisición por parte de Meridia Capital de los dos edificios de oficinas situados en el complejo Viladecans Business Park por 32 MM y el edificio Generali, ubicado en Paseo de Gracia, 83 cuyo comprador ha sido Caboel por 3 MM. Durante el cuarto trimestre, las rentabilidades prime bajan en la capital al 3,75% (-25 pbs) y al 4% en Barcelona (-25 pbs). En el caso de Madrid esta cifra es la más baja de la serie histórica, si bien el spread respecto a la rentabilidad del bono español a 1 años sigue siendo positivo y robusto (por encima de los 26 bps) manteniéndose un escenario saludable. Por otra parte, dichas rentabilidades continúan siendo superiores a las principales ciudades europeas (París, Londres, Munich y Zurich.). OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T

7 RENTABILIDADES PRIME OFICINAS Rentabilidad Prime (%) T1 Fuente: JLL 4T T2 T3 T4 Fuente: JLL 4T Barcelona Madrid Millones OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 4T VOLÚMEN DE INVERSIÓN OFFICES Bono 1 años Market report Madrid & Barcelona CICLO DE RENTAS London City, Lyon Cologne Hamburg Dublin Edinburgh, Frankfurt, Luxembourg, Manchester, Munich, Prague, Stuttgart Copenhagen Stockholm Budapest Barcelona, Berlin, Dusseldorf, Madrid, Paris CBD Milan Istanbul Moderado crecimiento Descenso acelerado London WE Crecimiento acelerado Descenso moderado Amsterdam Rome Lisbon Helsinki, St. Petersburg Brussels Fuente: JLL 4T Geneva Warsaw Athens, Bucharest, Kiev, Moscow, Oslo, Zurich

8 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 14 ECONOMIC Despite the lack of a working government in Spain during the first ten months of the year, the robust economic growth which began in continued through. Political uncertainty did not affect GDP forecasts, which were revised upwards over the course of from 2.7% at the start of the year to 3.3% currently, almost double the eurozone average of 1.8%. The economic upswing drove up job creation in to a rate of 2.7%. The estimated unemployment rate at 31 December is 19.7%, the lowest figure for six years. The uptick in employment, the improvement in lending terms for companies and households, as well as an expansive monetary policy and low oil prices, all served to bolster internal demand, the main driver of the Spanish economic recovery. These factors translated into consumer spending growth of 3.1% in. In addition to the recovery of internal demand, Spain has also benefitted from an extremely buoyant tourism sector, which marked its fourth record year in with 7 million foreign visitors. All of these factors are showing a better-than-expected economic growth. Inflation has been in positive territory since, standing at 1.5% YoY in December, according to preliminary data released by Spain s National Statistics Institute (INE). This figure was eight tenths of a percentage point higher than in November and a level not seen since August. The European Central Bank has maintained its expansive monetary policy. The benchmark interest rate remains at.%, while the deposit rate stands at -.4%. These levels are expected to remain unchanged beyond the timeframe of the central bank s asset purchase programme. The ECB has extended its 8 billion-euro asset purchase programme until the end of March 217 and it could be extended further if necessary. In any case, the central bank will not terminate the programme until it detects a sustained pick-up in inflation to a level in line with its target. The forecast for Spain in 217 is positive. The country will remain one of the fastest-growing economies, not just in Europe, but globally. However, the pace of growth will slow somewhat to 2.4% as certain external tailwinds begin to recede, such as the low oil prices which had underpinned internal demand, the cornerstone of the country s economic recovery. Job creation is expected to hold steady at around 2.4% in -217, positioning Spain as one of the fastest-growing European countries in this respect. The positive economic outlook and political stability following the formation of a Government have made Spain a highly attractive market amidst an uncertain international landscape, especially following recent political events such as Brexit and the French and German elections scheduled for later this year. MAIN INDICATORS A-6 M-5 LAS ROZAS POZUELO DE ALARCÓN M-4 Q4 Stock (sqm) 15,312,378 Vacancy Rate 1.13% Take-up* (sqm) 143,559 Prime Rent ( /sqm/month) 29. * including Hi-Tech MADRID OCCUPIER MARKET CBD Secondary Periphery Satellite TRES CANTOS C-3 P o DE LA CASTELLANA SAN SEBASTIAN DE LOS REYES ALCOBENDAS M67 C-3 M-11 A-1 R-2 AEROPUERTO A-2 SAN FERNANDO DE HENARES 12 Month Outlook M-5 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 15 SOLID MACRO DATA M-4 C-3 MAIN INDICATORS (F) R-3 M-5 GDP var. Annual (%) Private Consumption var. Annual (%) M-4 M-45 M-4 RIVAS VACIAMADRID A-3 Employment Growth (%) M-5 M-5 CPI, avg. (%) Sources: December Oxford Economics A-42 A-4

9 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 16 Supply Vacancy rates in Madrid have been falling gradually. Total available office space in Madrid currently stands at 1.56 million sqm. The office vacancy rate has fallen from 1.6% at the end of to 1.13% at the end of, thanks to a slight increase in net take-up. A large part of the available space is of medium quality, mostly made up of medium and small-sized surface areas. Grade A buildings in Madrid only account for 11.5% of total stock, of which over 7% is located beyond the M-3 ring road. Nevertheless, in general terms, they are well connected by public transport. This lack of supply will gradually ease off thanks to the refurbishment of landmark buildings in the best areas of the CBD. An example is the renovation of the building at Jose Lázaro Galdiano 6, which was completed in the fourth quarter of and offers 1, sqm of high-quality space. Transactions Take-up levels have held relatively steady at over 43, sqm for the whole of. This was thanks to the increase in mid-sized deals those between 1, and 5, sqm and small deals those for under 1, sqm which accounted for 23% and 12% of take-up, respectively. However, we have seen a reduction in the number of large deals due to the lack of quality, well-located properties to meet demand: only 3 deals for over 1, sqm were closed in versus the 7 signed in. The Madrid office market remains buoyant despite the lack of a clear business sector spearheading takeup. For example, the largest deals closed over the last four months of involve tech companies such as Huawei, which leased space on Calle Isabel Colbrand (Las Tablas), and automakers such as Renault, which took up space at Avda. de Europa (Alcobendas). VACANCY EVOLUTION In sqm 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, Source: JLL Q4 Vacancy (sqm) Vacancy Rate (%) ANNUAL TAKE-UP In sqm COMPLETIONS AND FUTURE SUPPLY FORECASTS In sqm 4,224 Source: JLL Q4 9, 8, 7, 6, 5, 4, 164, , LAST 1 YEARS AVERAGE 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 157,168 LAST 5 YEARS AVERAGE 119,93 it should be borne in mind that deals will remain confidential until things become clearer. Currently, the sectors which could potentially be enticed to Madrid are the non-core activities of technological and financial companies, such as call centres, customer services, back offices, etc., as well as companies related to the tourism/hotel sector and engineering firms, thanks to the strength of Spanish engineering companies. In short,217 is likely to see a continuation of moves in the corporate sector as tenants seek to centralise headquarter operations and take advantage of quality products coming on to the market. Take-up is expected to rise slightly if major deals go through that can successfully match tenants demand for suitable products at the right price. Rental levels The recovery of the office market which began in has continued into. Over the last four quarters, rents for the best offices in Madrid have risen by 6.4% to 29/sqm/month, still some way behind the rises reported in other major European cities such as London, Paris and Frankfurt. The much lower labour costs compared to other major European cities are a boost to Madrid s attractiveness. The increased take-up activity has spread to other parts of the city, with minimum rental levels climbing in both secondary and peripheral areas. Rental levels have held steady in satellite locations, thanks to the quantity and quality of the available supply. These trends in the office market are expected to continue through 217. Barring some totally unexpected event, we do not expect to see a drastic change in market behaviour in the first quarters of the year. We expect the moderate improvement in the market to continue going forward. SUBMARKETS RENTS /sqm/month Source: JLL Q4 CBD Secondary Periphery Satellite CBD 29. /sqm/month 12 MONTH SECONDARY 16.5 /sqm/month 12 MONTH PERIPHERY /sqm/month 12 MONTH SATELLITE 1.5 /sqm/month 12 MONTH OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 17 Radical changes to this trend are not expected in the short term, although Brexit is causing certain companies to consider relocating their headquarters. This has not triggered a great deal of movement in Madrid so far, apart from some small companies operating in the technological-financial sector. However, 3, 2, 1, Source: JLL Q4 Lease Pre-letting Owner Occupation High-Tech Source: JLL Q4

10 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 18 MAIN INDICATORS BARCELONA OCCUPIER MARKET Q4 Stock (sqm) 5,915,722 Vacancy Rate (%) 9.2% Take-up (sqm) 82,341 Prime Rent ( /sqm/month) 21.5 A-2 B-23 SANT JUST DESVENT ESPLUGUES DE LLOBREGAT SANT CUGAT DEL VALLÈS RONDA DALT 12 Month Outlook SANT JOAN DESPÍ CORNELLÁ DE LLOBREGAT DIAGONAL AP-7 Supply The volume of immediately available offices in Barcelona has declined over the past year from 1.5% to 9%, falling to levels. We expect vacancy rates to continue falling in view of the lack of available properties and the solid take-up volumes. Both in the Paseo de Gracia/Diagonal area and in the city centre, vacancy rates are sitting at around 6%. Prospective demand is finding it increasingly difficult to find immediately available quality surface areas in excess of 8 sqm on one floor in these parts of the city. In the new business districts, vacancy rates have fallen below 1%, something not seen in the Barcelona market since. The lack of new offices to meet this significant demand in Barcelona will be the key factor over the next year and a half, particularly in the city centre. While an average of 216, sqm were handed over every year in Barcelona between and, the figure was only 41, sqm between and. Some 5, sqm of newly-built offices are expected to come on to the market in 217, but this is insufficient to meet existing demand in the city. Certain buildings currently being renovated or thoroughly refurbished are expected to be released shortly, which should help to reduce the pressure somewhat. A company occupying over 5, sqm currently has limited options in Barcelona, making a prelet or turnkey deal almost mandatory. VACANCY EVOLUTION In sqm 1,2, 16% 1., 8, 6, 4, 2, Source: JLL Q4 Vacancy (sqm) Vacancy Rate (%) COMPLETIONS AND FUTURE SUPPLY FORECASTS In sqm 6,537 Source: JLL Q4 ANNUAL TAKE-UP In sqm 5, 56, , LAST 1 YEARS AVERAGE 11,653 LAST 5 YEARS AVERAGE 35,936 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 19 B-1 B-1 In fact, we have begun to see deals of this nature in the market and we expect to see more in , 3, Pº de Gracia - Diagonal City Center New Business Area Periphery B-1 PRAT DE LLOBREGAT HOSPITALET DE LLOBREGAT RONDA LITORAL GRAN VIA CORTS CATALANES BADALONA Transactions The take-up rate in Barcelona stands at over 82, sqm in Q4, the most active quarter of the year. Total take-up in amounts to 35, sqm, down 23% versus. The reasons for this are twofold: on the one hand, was an atypically active year, with take-up of 2, 1, Source: JLL Q4 Lease Pre-letting Owner Occupation

11 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q , sqm (bear in mind that the average rate in previous years was 235, sqm). The Catalan Regional Government s turnkey projects, among other factors, accounted for 46, sqm alone. On the other hand, certain occupiers that are unable to find new office space are renegotiating terms at their present location until a suitable opportunity arises. That is why the take-up numbers do not reflect a fall in corporate activity or business expansion, but rather a lack of available supply in the market. Almost 5% of deals closed in were in the city centre and 3% in the new business districts. Of total transactions, 15% were for over 1, sqm (only 5 deals were for over 5, sqm). Rental levels Maximum rental levels were up again in the last quarter across all areas of the city. The maximum rent in the Paseo de Gracia/Diagonal area has climbed to levels of 21.5/sqm/ month. Maximum rental levels in the new business districts, currently at 18.5/sqm/month, are higher than those in the city centre for the first time. This is due to the fact that the buildings under construction or being refurbished in the Glorias area are reaching all-time highs. The maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal area have risen by 7.5% over the past year and by 12% in the new business districts. Rental levels are expected to increase by 4.1% per annum on average from 217 to 22. This positions Barcelona as the third-leading city in Europe in terms of rental growth. SUBMARKETS RENTS /sqm/month Source: JLL Q4 Source: JLL Q4 Paseo de Gracia/Diagonal New Business Areas Pº DE GRACIA - DIAGONAL 21.5 /sqm/month CITY CENTRE /sqm/month NEW BUSINESS AREAS 18.5 /sqm/month PERIPHERY 9.75 /sqm/month City Centre Periphery 12 MONTH 12 MONTH 12 MONTH 12 MONTH INVESTMENT MARKET Commercial property investment in Spain (offices, retail, logistics and hotels) reached a total volume in of close to 8.7 billion, down 8% on, in which volumes totalled billion. Nevertheless, the figures are still higher than the precrisis high of 7.8 billion in. Offices have accounted for 34% of commercial property investment in Spain, representing an investment volume of billion, down 13% on the previous year. Deals worth billion were signed in the last quarter of, up 24% on the same period last year, and a figure only beaten by the billion in the first quarter of. As regards the type of investor in offices, 3% of investment volumes were made up of family offices, which upped investment by 122% with respect to. Investment funds represented 27%, up only 2% on last year, while Socimis (REITs) accounted for 24%, up 28% on. Together, these investors accounted for over 8% of investment volumes. Over 7% of investment was made by domestic players, particularly Socimis and family offices. However, it should be borne in mind that the capital behind these players comes from international sources. Turning to sellers, over 5% of the total was sold by investment funds and private companies, followed by institutional investors, which represented 16% (mainly insurance companies) and corporate players, which accounted for 13%. Investment volumes in the last quarter in Madrid amounted to 1.83 billion, up 2% on the same period last year. Total investment volumes for the year stand at around 2.24 billion, holding above the 2-billion mark registered in. As regards the number of deals, 14 transactions were closed in the last quarter, which saw 16 assets change hands (the sale of the Gas Natural portfolio). Of these deals, 5 were in the CBD, 5 in peripheral zones, 5 in secondary areas and 1 in a satellite location. Over the course of the entire year a total of 37 deals were closed: 12 in the CBD, 13 in peripheral areas, 1 in secondary areas and 2 in satellite locations. Salient deals in the last quarter include Lone Star s sale of the Adequa Business Park to Merlin Properties, on which JLL advised, the acquisition of the Cuatrecasas headquarters (Almagro 9) by Axiare for 124 million, and IBA Capital Partners purchase of the Gas Natural headquarters (San Luis 77) for 12 million. Three deals entailed a change of use: the Monte Piedad building, which will be converted into a hotel, and the former Cecabank headquarters and a building located at José Abascal 41, both of which will be converted to residential use. In Barcelona, investment volumes reached 13 million in the fourth quarter, up 66% on the same period last year and bringing the total accumulated figure for to 52 million, down 2% on the total figure for. Four deals went through in Barcelona in the last quarter. One in the Paseo de Gracia/Diagonal area, 2 in the city centre and 1 in a peripheral location. Over the course of the full year, 42% of deals were located in the city centre, 25% in peripheral locations, 25% in new business districts and 8% in the Paseo de Gracia/Diagonal area. Major deals in the last quarter include the acquisition by Meridia Capital of two office buildings located in the Viladecans Business Park for 32 million and the Generali building located at Paseo de Gracia 83, which was bought by Caboel for 3 million. Prime yields in the last quarter fell in both Madrid and Barcelona to 3.75% (-25 basis points) and 4% (-25 basis points), respectively. The Madrid figure is the lowest on record, although the spread with respect to the 1-year Spanish bond still paints a very healthy picture indeed (above 26 basis points). These yields are still higher than those of other European cities, such as London, Munich, Zurich and Paris. OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 21

12 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q4 22 Millions INVESTMENT VOLUME 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, Prime Yield (%) OFFICES PRIME YIELDS Source: JLL Q4 T1 T2 T3 T4 Source: JLL Q4 PROPERTY CLOCK London City, Lyon Cologne Hamburg Dublin Edinburgh, Frankfurt, Luxembourg, Manchester, Munich, Prague, Stuttgart Copenhagen Stockholm Budapest Barcelona, Berlin, Dusseldorf, Madrid, Paris CBD Milan Amsterdam Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Rents Falling Rents Bottoming Out Istanbul London WE Rome Lisbon Helsinki, St. Petersburg Brussels Fuente: JLL 4T Geneva Warsaw Athens, Bucharest, Kiev, Moscow, Oslo, Zurich

13 OFFICE SERVICES TO LEASE INVESTMENT AGENCY RESEARCH PROJECT & DEVELOPMENT SERVICES VALUATIONS DESIGN & BUILD STRATEGIC CONSULTANCY PROPERTY MANAGEMENT FUNDING & CORPORATE FINANCE MARKETING MANAGEMENT OFFICES & CAPITAL MARKETS CONTACTS HEAD OF OFFICES BUSINESS SPAIN JOSÉ MIGUEL SETIÉN HEAD OF SALES & INVESTMENT CAPITAL MARKETS SPAIN BORJA ORTEGA DE PABLO RESEARCH CONTACTS HEAD OF RESEARCH SPAIN ELSA GALINDO MARKETING & RESEARCH SUBDIRECTOR SPAIN LAURA CABALLERO JLL OFFICES IN SPAIN MADRID Pº de la Castellana 79-4ª 2846 T: BARCELONA Pº de Gracia 11-4ª esc A 87 T: SEVILLA S. Fco. Javier 2-3ª T: El jllinmuebles.es/elblogdelosanillos jll.es inmuebles.jll.es COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP INC.. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP Inc. and must not be copied reproduced or transmitted in any form or by any means either in whole or in part without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However no representation is made or warranty given in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.