Oficinas / Offices. Informe de Mercado / Market report Madrid & Barcelona. jll.es 4T 2014 / Q4 2014

Transcripción

1 Oficinas / Offices Informe de Mercado / Market report Madrid & Barcelona 4T 214 / Q4 214 jll.es

2 (ES) Índice / Index Mercado de Usuarios Madrid Principales Indicadores 4 Rentas 5 Oferta 6 Transacciones 7 Mercado de Usuarios Barcelona Principales Indicadores 8 Rentas 9 Oferta 1 Transacciones 11 Mercado de Inversión Madrid 12 Barcelona 14 (EN) Madrid Occupier Market Main Indicators 18 Rental levels 19 Supply 2 Transactions 21 Barcelona Occupier Market Main Indicators 22 Rental levels 23 Supply 24 Transactions 25 Investment Market Madrid 26 Barcelona 28

3 4 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 214 Mercado de Usuarios Madrid Principales Indicadores 3T / Q 214 4T / Q 214 Stock (m 2 ) Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 12,% 12,8% Contratación / Take up * (m 2 ) * incluyendo High-Tech / including Hi-Tech A- 1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M- 67 A- 6 LAS ROZAS AEROPUERTO M- 4 POZUELO DE ALARCÓN Pº DE LA CASTELLANA C- 3 SAN FERNANDO DE HENARES A- 2 RIVAS VACIAMADRID M- 41 A- 5 A- 4 A- 3 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,8% CBD 8,94% Secundaria / Secondary 6,71% Periferia / Periphery 15,22% Satélite / Satellite 26,43% Fuente / Source: JLL 4T/Q 214

4 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T Mercado de Usuarios Madrid Rentas Las rentas prime registran un aumento por tercer trimestre consecutivo. Presionadas por la escasez de producto adecuado, se sitúan en los 25,5 /m²/mes, alcanzando el nivel más alto de los últimos tres años. En el resto del mercado los niveles máximos y mínimos de las rentas de alquiler permanecen estables a la espera de las señales que emita el mercado durante los primeros meses del año. En las mejores ubicaciones del CBD comienzan a reducirse los incentivos en carencia. Renta Prime / Prime Rent 5 Renta Prime / Prime Rents Renta Prime / Prime Rent Rentas por Submercados Submarket Rents /m²/mes / /m²/month CBD Secundaria Periferia Satélite Rentas en /m 2 /mes / Rents in /m 2 /month 3T / Q 214 4T / Q 214 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Min. Max. Min. Max. CBD 12,5 25, 12,5 25,5 Secundaria / Secondary 8,75 14,75 8,75 14,75 Periferia / Periphery 5,25 12,5 5,25 12,5 Satélite / Satellite 4,25 1, 4,25 1, Fuente / Source: JLL 4T/Q 214

5 6 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 214 Mercado de Usuarios Madrid Oferta El volumen de metros disponibles se mantiene prácticamente plano. La ausencia de variación en la tasa de disponibilidad del CBD, y el ligero descenso en la zona Satélite es compensado por el aumento en las zonas Secundaria y Periferia. Desde el año 27 la disponibilidad fue creciendo hasta alcanzar en 213 las cifras más altas desde que hay registros. Durante el 214 se ha frenado esa tendencia dando paso a una fase de estabilidad. La gran cantidad de oferta disponible en relación con el nivel de demanda de ocupantes y a las dificultades para el acceso a la financiación de proyectos, está frenando la construcción de nuevo producto. Casi el 4% de la oferta futura en 215 lo compone producto no especulativo o de propia ocupación donde es especialmente relevante la terminación de la última fase de la sede del BBVA en Las Tablas. El resto de la oferta futura lo componen superficies en rehabilitación, como Castellana (antigua sede de Repsol), Emilio Vargas 4-6 (antigua sede de Telefónica) y otros proyectos de menor tamaño. m² Oferta Futura / Future Supply Pre-alquilado / Pre-let Ocupación propia / Owner Occupation 12 Especulativo / Spec Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech Oficina / Office Oficinas / Offices High-Tech / Hi-Tech F Disponibilidad / Vacacny m² Disponibilidad / Vacancy Detalle Oferta futura / Future supply detail Millares 2. Disponibilidad / Vacancy

6 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T Mercado de Usuarios Madrid Transacciones El volumen de contratación ha superado los 115.m², el mejor dato registrado en el cuarto trimestre desde 29. El cómputo total del 214 queda en los niveles del año previo y alcanza los 365.m². Las mayores operaciones del año, sin embargo, pertenecen a un rango de tamaño inferior que las del 213, lo cual, para un nivel similar de contratación, es indicio de un mercado de ocupación más sano. Eloy Gonzalo m² El mercado mantiene una actitud de prudencia a la espera de que el contexto macroeconómico confirme una evolución positiva. Todas las operaciones de más de 1.m² firmadas a lo largo del año (66.m² en total) han sido en edificios a rehabilitar, no inmediatamente disponibles. Productos que requerían profundas reformas para poder ser ocupados tras varios trimestres de obras. Estos pre-alquileres y compras para reformar ponen de manifiesto la escasez de producto grande de calidad tanto en CBD como en Periferia. Es el caso de Havas Group, que ha pre-alquilado m² en Eloy Gonzalo 1, o el de Duro Felguera, que compró el edificio de m² en Vía de los Poblados 7. Casi la mitad del volumen de contratación del cuarto trimestre lo forman operaciones de más de 5.m². En el CBD, además de la operación de Havas, destaca la firma de abogados CMS Albiñana & Suárez de Lezo, que ha alquilado 5.5m² en el Paseo de Recoletos 7-9. Adicionalmente, AECOM ha firmado 5.13m² en Alfonso XII 62. El resto de operaciones de ese rango se han firmado en las zonas de Periferia más próximas a la M-3. Fuente de la Mora m² Alfonso XII, m² Operación Asesorada por JLL Contratación Anual / Annual Take up Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech m² Pº de Recoletos m²

7 8 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 214 Mercado de Usuarios Barcelona Principales Indicadores 3T / Q 214 4T / Q 214 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Stock Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 13,26% 12,83% Contratación / Take up (m 2 ) A-2 SANT CUGAT DEL VALLÈS SANT JUST DESVENT AP-7 B-23 SANT JOAN DESPÍ ESPLUGUES DE LLOBREGAT RONDA DALT B-1 CORNELLÁ DE LLOBREGAT B-1 DIAGONAL B-1 HOSPITALET DE LLOBREGAT GRAN VIA CORTS CATALANES BADALONA PRAT DE LLOBREGAT RONDA LITORAL Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,83% Pº de Gracia- Diagonal 7,82% Centro Ciudad / City Center 11,37% Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 13,87% Periferia / Periphery 16,87%

8 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T Mercado de Usuarios Barcelona Rentas Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona comienzan a vislumbrar un ligero ascenso después de siete años de tendencia bajista. Los precios de alquiler ya han empezado a registrar los primeros repuntes, aunque la recuperación, por el momento, sólo se constata en los edificios mejor situados, de excelente calidad y de última generación. La renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal ha subido este trimestre a 17,75 / m²/mes frente a los 17,5 /m²/mes de trimestres anteriores. Esta presión al alza en las rentas también se está notando en los edificios trofeo de Centro Ciudad y de 22@ en Nuevas Áreas de Negocio, donde las escasez de oferta de oficinas para gran demanda es ya una realidad. Renta Prime / Prime Rrent Renta Prime / Prime Rent 3, Renta Prime / Prime Rents 25, 2, 15, 1, 5,, Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents /m²/mes / /m²/month Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia Rentas en /m 2 /mes Rents in /m 2 /month 3T / Q 214 4T / Q 214 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Min. Max. Min. Max. Pº de Gracia- Diagonal 13, 17,5 13, 17,75 Centro Ciudad / City Center 8,75 15, 8,75 15,25 Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,5 8,25 14,75 Periferia / Periphery 5,5 8, 5,5 8,

9 1 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 214 Mercado de Usuarios Barcelona Oferta La tendencia para el año 215 será claramente de descenso debido principalmente a la falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona, así como unos niveles de contratación fuertes teniendo en cuenta que en 214 hemos alcanzado una cifra precrisis. La tasa de disponibilidad media se sitúa en el cuarto trimestre del año por debajo del 13%, lo que supone un descenso en un año de más de un punto, equivalente a más de 1. m². No será hasta finales de 216 cuando podremos empezar a ver los primeros proyectos especulativos de oficinas, como el segundo edificio de Porta Firal de Iberdrola Immobiliaria, concretamente la Torre Marina, junto Paseo de la Zona Franca. Oferta Futura / Future Supply m² Oficinas / Offices Disponibilidad Anual / Annual Vacancy Sq m Future Supply Detail Ocupacion Propia/Owner Occupation Especulativo/Speculative Disponibilidad / Vacacny m² Disponibilidad / Vacancy

10 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T Mercado de Usuarios Barcelona Transacciones La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 214 en m 2, un 51% % superior a 213, confirmándose la paulatina recuperación del sector. El último trimestre del año ha sido el más activo del año con 15.5 m² de oficinas contratados, casi un 8% más que el trimestre anterior. Las Nuevas Áreas de Negocio han sido las de mayor contratación de oficinas, con un 42% del total aunque cabe destacar el incremento de contratación en Periferia, que ha acogido el 25% del take-up de este trimestre, debido principalmente a la compra por parte de LABCO de un edificio de en Esplugues de Llobregat y el alquiler de 6.8 m² en Sant Cugat (Can Ametller) por parte de GAS NATURAL Cuatrecasas 19.9 m² Otras operaciones relevantes de este trimestre han sido el llaves en mano de la nueva sede de CUATRECASAS en 22@ de 19.9 m² que será ocupado a finales de 216 y el alquiler por parte de Justicia del edificio J de m² de Ciudad de la Justicia. Ciutat de la Justicia m² Contratación Anual / Annual Take up Via Laietana m² Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation m² Torre Sur plaza Cerdà 3.5 m²

11 12 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 214 Mercado de Inversión Madrid Demanda El protagonismo de las SOCIMIS durante el año 214 ha quedado confirmado en el último trimestre del año, como demuestra el hecho de que más del 8% del volumen de inversión de las operaciones de estos tres últimos meses han sido protagonizadas por dichas sociedades, repartidas entre Merlin Properties, Grupo Lar y Axia-RE Existe demanda para las zonas CBD, Secundaria y Periferia, así como podemos observar que los inversores empiezan a subir la curva de riesgo en términos de ubicación entrando en la zona Satélite, siempre y cuando exista una buena ocupación y los inquilinos sean solventes. En CBD hay una clara demanda para edificios en rentabilidad y continúa la inclinación de los inversores de comprar edificios vacíos con necesidad de reforma. La falta de producto prime y las buenas perspectivas del mercado alquiler hacen que los inversores estén empezando a estudiar edificios vacíos en zona Secundaria y Periferia. El 9% de las operaciones de compra del trimestre tienen un perfil nacional, aunque hay que tener en cuenta que existe mucha inversión extranjera indirecta a través de las SOCIMIS, con sede española pero con un parte significativa de fondos extranjeros (inversores institucionales internacionales, fondos soberanos). Aunque dichas sociedades hayan tenido especial protagonismo en esta segunda parte del año, el pool de inversores en el mercado sigue siendo muy heterogéneo, destacando la presencia de family offices, inversores privados latinoamericanos, institucionales, etc. Coexisten actualmente en el mercado desde perfiles core hasta oportunistas. Oferta Los vendedores más activos en el último trimestre son fondos internacionales, cuyos activos están principalmente ubicados en zona Secundaria y Periferia, y entidades gubernamentales, en Secundaria. Durante el 214 los fondos alemanes han sido actores destacados y hay razones para creer que esto continuará durante el 215, si bien con menos intensidad debido a la escasez de producto. La oferta durante el 215 va a venir de inversores internacionales que han comprado con anterioridad grandes portfolios y NPLs (activos tóxicos). Los bancos españoles y la SAREB van recobrar protagonismo en las ventas de activos, dado su papel de grandes propietarios y la presión compradora que seguirá produciéndose en Madrid en los próximos meses en un entorno económico favorable.

12 Mercado de Inversión Madrid Transacciones y rentabilidades En el último trimestre del año se han firmado en Madrid operaciones de inversión en oficinas que ascienden a un volumen de 422,8M, superando los 1.1M del acumulado del año 214. La actividad inversora de este trimestre ha sido una continuación de la tendencia positiva iniciada el trimestre anterior. Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T Hay que remontarse a niveles pre crisis para encontrar cifras comparables con las actuales. Cabe destacar la operación de la compra del portfolio de Credit Suisse (3 edificios en Madrid) que ha alcanzado los 1M, o la operación de venta asesorada por JLL del edificio A del complejo Tripark en la calle Jacinto Benavente, cuyo comprador ha sido IBA Capital Partners. La rentabilidad prime en este cuarto trimestre se mantiene en el 5%, una cifra que consolida un favorable marco de inversión para el próximo año. Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam Brussels Barcelona Amsterdam Madrid Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London % Barcelona 5,5% Madrid 5,% Ciclo de Rentas / Property Clock Lyon Cologne Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Oslo Note This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 214 Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects Their position refers to Prime Face Rental Values Helsinki St. Petersburg Munich Rental Growth Slowing Rents Falling Moscow Dusseldorf London WE Stockholm, Dublin, London City Luxembourg Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out Kiev Geneva, Zurich Manchester Edinburgh Warsaw Amsterdam, Milan, Madrid Barcelona, Paris CBD Athens, Brussels, Rome, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul, Lisbon

13 14 Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 214 Mercado de Inversión Barcelona Demanda El último trimestre del año ha sido un claro reflejo de la situación vivida a lo largo del 214. La demanda sigue estando en un momento de gran fortaleza. Mill Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume Total Madrid Barcelona Hemos visto como de nuevo las SOCIMI han vuelto a ser las protagonistas del mercado de inversión de Barcelona, junto a los inversores institucionales internacionales El importante volumen de capital disponible que han conseguido captar las principales SOCIMI hace que se prevea una continuidad importante de su actividad inversora a lo largo del 215. Tras completar el segundo semestre del año y revisando el conjunto de operaciones, podemos ver como a lo largo del 214 se han producido operaciones de inversión en todas las áreas del mercado, incluyendo la periferia Fuente / Source: JLL 4T/Q 214 Incluye portfolio con activo en Malaga Oferta Esto indica claramente el cambio de ciclo, aunque estamos aún en una fase inicial y todavía la prioridad de la mayoría de inversores siguen siendo las compras en Barcelona ciudad, tanto en el centro como en Nuevas Áreas de Negocio. La demanda por edificios de oficinas vacíos en Centro Ciudad, susceptibles de cambio de uso a hotel o vivienda, sigue muy fuerte en la parte hotelera e incrementando para el residencial. De todos modos fue el tercer trimestre del año el que concentró la mayoría de estas transacciones. A los compradores core y core+ ya se les han unido de forma clara los value added. Los activos en rentabilidad siguen siendo los que más demanda atraen y un trimestre más, la demanda ha tenido que cubrir gran parte de sus necesidades mediante operaciones off-market, convenciendo a los propietarios del buen momento para vender sus activos obteniendo excelentes retornos. Desde una perspectiva institucional las carteras de deuda con colateral inmobiliario, así como la compra de compañías inmobiliarias ha seguido siendo una de las prioridades. Esta tendencia continuará entre los hedge funds y los fondos oportunistas. De nuevo se ha producido la compra de suelo para promover en las Nuevas Áreas de Negocio, lo que indica un inicio de este tipo de operaciones, siempre que los precios del suelo refleje la renta a la que realmente se va a alquilar en los próximos años. La oferta de calidad es escasa para el alto volumen de capital disponible. De hecho, todo activo que se ha puesto formalmente en venta mediante proceso, y que presentaba unos parámetros de inversión coherentes, ha encontrado comprador. Cabe destacar a nivel de proceso de venta estructurado el cierre de compra del Proyecto Lake por parte Goldman Sachs, que incluye en Barcelona dos activos de oficinas relevantes. Asimismo, también durante este último trimestre del año se ha puesto a la venta una nueva cartera de activos de oficinas en Barcelona con un volumen importante y cuyo cierre se espera para el primer trimestre de 215. Oficialmente existen pocas alternativas en estos momentos; las operaciones off-market seguirán siendo importantes. Pero en lo que se refiere a edificios exclusivos de oficinas de alta calidad, la oferta de inmuebles en rentabilidad sigue siendo muy escasa. Respecto al conjunto del año el portfolio de oficinas que ha conseguido alcanzar el mayor volumen de inversión en la ciudad ha sido el portfolio de Generalitat. De hecho la administración pública catalana sigue con su proceso de racionalización inmobiliaria y puede que añada alguna venta más en 215, aunque ya serán ventas de menores volúmenes a los alcanzados con los dos anteriores portfolios vendidos a AXA Real Estate y Zurich Insurance Company, ambos asesorados por JLL. Para 215 prevemos una mayor oferta de activos aunque, de nuevo, los propietarios deberán ser realistas en sus posiciones de precio, teniendo presente que las rentabilidades sí que se han ajustado, pero que el crecimiento de rentas tan sólo se ha iniciado muy tímidamente, y esto implica que aún hay edificios con rentas por encima de mercado. Este hecho debe reflejarse en el precio para que el activo sea interesante para el mercado inversor.

14 Mercado de Inversión Barcelona Transacciones y rentabilidades Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T En el cuarto trimestre del año se han contabilizado cuatro transacciones de edificios. Tan sólo uno de ellos ha sido compra de activo individual, mientras que los otros tres activos formaban parte de portfolios. El volumen total alcanzado este 214 nos ha llevado a los 94 millones de euros. Esta cifra triplica los 36 millones de euros alcanzados en 213, dato ciertamente indicativo respecto al cambio de ciclo que se ha producido en el mercado inmobiliario terciario. Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid Barcelona bonos a 1 años / 1 year bond yields 8,% 6,% 4,% 2,% Respecto a las rentabilidades, terminamos el año con rentabilidades en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal del 5,5%, con presión a la baja de estas rentabilidades si el activo cumple al 1% con los parámetros solicitados por los compradores core.,% 2T/Q29 3T/Q29 4T/Q29 1T/Q21 2T/Q21 3T/Q21 4T/Q21 1T/Q 211 2T/Q 211 3T/Q 211 4T/Q 211 1T/Q 212 2T/Q 212 3T/Q 212 4T/Q 212 1T/Q 213 2T/Q 213 3T/Q 213 4T/Q 213 1T/Q 214 2T/Q 214 3T/Q 214 4T/Q 214 Fuente / Source: JLL 4T/Q 214 & Banco de España Nov 214

15 Offices Market report Madrid & Barcelona Q4 214

16 18 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 214 Madrid Occupier Market Main Indicators 3T / Q 214 4T / Q 214 Stock (m 2 ) Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 12,% 12,8% Contratación / Take up * (m 2 ) * incluyendo High-Tech / including Hi-Tech A- 1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M- 67 A- 6 LAS ROZAS AEROPUERTO M- 4 POZUELO DE ALARCÓN Pº DE LA CASTELLANA C- 3 SAN FERNANDO DE HENARES A- 2 RIVAS VACIAMADRID M- 41 A- 5 A- 4 A- 3 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,8% CBD 8,94% Secundaria / Secondary 6,71% Periferia / Periphery 15,22% Satélite / Satellite 26,43% Fuente / Source: JLL 4T/Q 214

17 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q Madrid Occupier Market Rental levels Prime rental levels registered an increase for the third consecutive quarter. The lack of quality products has driven up rental levels to 25.5 /sqm/month, reaching their highest level for the past three years. In the rest of the market, both the maximum and minimum rental levels have remained stable, as they await signs from the market as to which direction it may be headed in the first months of 215. Rent-free incentives have started to decline for the best CBD locations. Renta Prime / Prime Rent 5 Renta Prime / Prime Rents Renta Prime / Prime Rent Rentas por Submercados Submarket Rents /m²/mes / /m²/month CBD Secundaria Periferia Satélite Rentas en /m 2 /mes / Rents in /m 2 /month 3T / Q 214 4T / Q 214 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Min. Max. Min. Max. CBD 12,5 25, 12,5 25,5 Secundaria / Secondary 8,75 14,75 8,75 14,75 Periferia / Periphery 5,25 12,5 5,25 12,5 Satélite / Satellite 4,25 1, 4,25 1, Fuente / Source: JLL 4T/Q 214

18 2 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 214 Madrid Occupier Market Supply The volume of available office space has remained flat. The unchanged vacancy rates in the CBD and the slight decrease in the satellite area have been offset by the increase in secondary and peripheral areas. Vacancy rates increased consistently from 27 to reach alltime highs in 213. This trend started to slow in 214 to give way to the cur-rent phase of stability. The considerable supply of office space available compared to the demand from ten-ants, coupled with the difficulty in obtaining financing for projects, has translated into a decline in new products under construction. Almost 4% of future supply in 215 is composed of non-speculative developments and owner-occupancy properties, in which the completion of the last phase of the BBVA headquarters in Las Tablas is particularly noteworthy. The remaining future supply is composed of properties being refurbished, such as Castellana (the former Repsol headquarters), Emilio Vargas 4-6 (former Telefónica headquarters) and other smaller projects. m² Oferta Futura / Future Supply Pre-alquilado / Pre-let Ocupación propia / Owner Occupation 12 Especulativo / Spec Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech Oficina / Office Oficinas / Offices High-Tech / Hi-Tech F Disponibilidad / Vacacny m² Disponibilidad / Vacancy Detalle Oferta futura / Future supply detail Millares 2. Disponibilidad / Vacancy

19 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q Transactions Take-up of office space in Madrid in the last quarter of 214 amounted to over 115, sqm, the best figure registered for a fourth quarter since 29. The total take-up rate for 214 is similar to the previous year s figure, reaching 365, sqm. The largest transactions in the year, however, were for a range of surface areas that are lower than those seen in 213, which, in view of the similar take-up figures, is a clear sign of a healthier occupancy market. The market remains cautious while it waits for the macro-economic climate to confirm this positive trend. All transactions of over 1, sqm signed in 214 (66, sqm in total) were for buildings in need of renovation and not immediately available for occupancy; properties in need of complete refurbishment to make them ready for occupancy following various quarters of works. These pre-lets and acquisitions for subsequently renovation are a clear sign of the scarcity of large quality products both in the CBD and peripheral areas. This trend is demonstrated by the Havas Group, which has pre-let 12,165 sqm at Eloy Gonzalo 1, and Duro Felguera, which purchased the building of 16,257 sqm at Vía de los Poblados 7. Almost half of the take-up volume in the fourth quarter consisted of transactions for over 5, sqm. In addition to the Havas deal in the CBD, law firm CMS Albiñana & Suárez de Lezo has taken 5,5 sqm at Paseo de Recoletos 7-9. In addition, AECOM has signed for 5,13 sqm at Alfonso XII 62. The remaining transac-tions in this range were in the peripheral areas closest to the M-3 ring road. Eloy Gonzalo sqm Fuente de la Mora sqm Operación Asesorada por JLL Alfonso XII, sqm Contratación Anual / Annual Take up Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech m² Pº de Recoletos sqm

20 22 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 214 Barcelona Occupier Market Main Indicators 3T / Q 214 4T / Q 214 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Stock Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 13,26% 12,83% Contratación / Take up (m 2 ) A-2 SANT CUGAT DEL VALLÈS SANT JUST DESVENT AP-7 B-23 SANT JOAN DESPÍ ESPLUGUES DE LLOBREGAT RONDA DALT B-1 CORNELLÁ DE LLOBREGAT B-1 DIAGONAL B-1 HOSPITALET DE LLOBREGAT GRAN VIA CORTS CATALANES BADALONA PRAT DE LLOBREGAT RONDA LITORAL Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,83% Pº de Gracia- Diagonal 7,82% Centro Ciudad / City Center 11,37% Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 13,87% Periferia / Periphery 16,87%

21 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q Barcelona Occupier Market Rental levels Office rental levels in Barcelona have started to register a slight increase following a seven-year downward trend. Renta Prime / Prime Rent Rental prices have already begun to register their first signs of an upturn, although this recovery is still only being seen for cutting-edge buildings of the highest quality in the best locations. Maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal area rose to /sqm/month in the last quarter of 214, as opposed to the 17.5 /sqm/month registered in previous quarters. Renta Prime / Prime Rrent 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Renta Prime / Prime Rents This upward pressure on rental levels is also being observed at trophy buildings in the City Centre and at 22@ in the New Business Districts, where the lack of offices to meet the considerable demand is already a reality. Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents /m²/mes / /m²/month Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia Rentas en /m 2 /mes Rents in /m 2 /month 3T / Q 214 4T / Q 214 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Min. Max. Min. Max. Pº de Gracia- Diagonal 13, 17,5 13, 17,75 Centro Ciudad / City Center 8,75 15, 8,75 15,25 Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,5 8,25 14,75 Periferia / Periphery 5,5 8, 5,5 8,

22 24 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 214 Barcelona Occupier Market Supply It is clear that supply will continue to dwindle in 215, due mainly to the lack of supply of new offices to meet the significant demand in Barcelona, as well as the significant take-up levels, bearing in mind that precrisis levels were reached in 214. The vacancy rate in the fourth quarter of the year was below 13%, representing a fall in the year of more than one percentage point, equal to more than 1, sqm. Oferta Futura / Future Supply m² Oficinas / Offices Sq m Future Supply Detail Ocupacion Propia/Owner Occupation Especulativo/Speculative It will not be until the end of 216 when we will see the first speculative office developments coming on stream, such as the second building at Porta Firal owned by Iberdrola Inmobiliaria and known as Torre Marina, adjacent to Paseo de la Zona Franca Disponibilidad Anual / Annual Vacancy Disponibilidad / Vacacny m² Disponibilidad / Vacancy

23 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q Barcelona Occupier Market Transactions Office take-up in Barcelona in 214 amounted to 281,7 sqm, up 51% on 213 and confirming the gradual improvement in the sector. The last quarter of 214 was the most active with take-up of 15,5 sqm, an increase of almost 8% on the previous quarter. The new business districts have attracted most office take-up, accounting for some 42% of the total. However, the increase in take-up in the peripheral areas, accounting for 25% in the quarter, is also noteworthy, mainly due to the acquisition by Labco of a 1,277 sqm building in Esplugues de Llobregat and Gas Natural letting 6,8 sqm in Sant Cugat (Can Ametller). Cuatrecasas 19.9 m² Other important transactions during the quarter include the turnkey project for the new Cuatrecasas headquarters at 22@ (19,9 sqm), which will be occupied by the end of 216, and the letting of part of building J (1,882 sqm) at Ciudad de la Justicia by the Regional Department of Justice. Ciutat de la Justicia m² Contratación Anual / Annual Take up Via Laietana m² Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation m² Torre Sur plaza Cerdà 3.5 m²