INDICE 1.- BASES DEL ACUERDO 2.- INTERPRETACION DEL ACUERDO

Transcripción

1 INDICE 1.- BASES DEL ACUERDO 2.- INTERPRETACION DEL ACUERDO 3.- REPERCUSION DEL ACUERDO EN LA CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS Y BALANCE DE SITUACION DEL VALENCIA, C.F., S.A.D. 4.- CONSIDERACIONES 5.- CONCLUSIONES 6.- RECOMENDACIONES 7. ANEXOS

2 ACUERDO VALENCIA C.F., S.A.D. NEWCOVAL 1.- Bases del acuerdo: PRESTACIONES VALENCIA C.F. Edificabilidad Nuevo Estadio ,00 Pago terminación obras ,00 Pago anticipo entrega nueva Ciudad Deportiva ,00 Estadio de Mestalla ,00 Ciudad Deportiva de Paterna ,00 TOTAL ,00 PRESTACIONES NEWCOVAL Subrogación préstamo Bancaja ,00

3 Subrogación préstamo Banco de Valencia ,00 Terminación obras Nuevo Estadio ,00 Construcción Nueva Ciudad Deportiva ,00 Construcción Polideportivo ,00 Deuda pendiente UTE ,00 Deuda pendiente Ayuntamiento de Valencia ,00 Acreedores varios Nuevo Estadio ,00 Pagos Dursa Ribarroja y expropiaciones ,00 Pagos Ayuntamiento Ribarroja ,00 Resolución Contrato Dirección Nuevo Estadio ,00 TOTAL , Interpretación del acuerdo: El Valencia C.F., S.A.D., entrega en Dación de Pago o vende el Estadio de Mestalla, valorado en ,00 a Bancaja y Banco de Valencia, por los importes de los prestamos pendientes de pago a

4 cada una de las entidades bancarias mencionadas en el apartado anterior. El Valencia C.F., S.A.D., vende la Ciudad Deportiva de Paterna (previamente recalificada) valorada en ,00 y entregará ,00 en efectivo, a cambio de la construcción de la nueva Ciudad Deportiva valorada en ,00. El Valencia C.F., S.A.D., obtiene financiación mediante un préstamo, con garantía hipotecaria, a largo plazo por importe de ,00. El Valencia C.F., S.A.D., vende la edificabilidad del Nuevo Estadio por un importe de ,00. Con dichos importes, correspondientes a los puntos c) y d) NEWCOVAL se compromete a: Terminación obras Nuevo Estadio ,00 Construcción Polideportivo ,00 Deuda pendiente UTE ,00 Deuda pendiente Ayuntamiento de Valencia ,00 Acreedores varios Nuevo Estadio ,00 Pagos Dursa Ribarroja y expropiaciones ,00

5 Pagos Ayuntamiento Ribarroja ,00 Resolución Contrato Dirección Nuevo Estadio ,00 TOTAL , Repercusión del acuerdo en la Cuenta de Pérdidas y Ganancias y Balance de Situación del Valencia C.F., S.A.D: a) Respecto a la Cuenta de Pérdidas y Ganancias: El Valencia C.F., S.A.D., obtiene en su Cuenta de Pérdidas y Ganancias un Beneficio Extraordinario por la venta de su Inmovilizado (Campo de Mestalla, instalaciones Ciudad Deportiva de Paterna, Edificabilidad del Nuevo Estadio), un valor de venta por todo ello, ya comentado, que asciende a ,00, a dicho valor de venta debemos restarle el coste de adquisición correspondiente para obtener el beneficio neto por la operación. El coste de adquisición, según Balance del Valencia C.F., S.A.D. sería el siguiente: Terrenos ,52 Construcciones ,83

6 TOTAL ,35 (Pág. 17 Ctas. Anuales) Terrenos y Construcciones ,71 Terrenos a permutar ,35 (Pág. 17 Cuentas Anuales) TOTAL ,36 Inst. Técnicas y otro inmovilizado ,90 TOTAL ,90 Total coste de adquisición Beneficio obtenido,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,39 No se ha tenido en cuenta para la obtención de este beneficio la amortización correspondiente a las construcciones e instalaciones del ejercicio 2011/2012, ni tampoco el coste proporcional de los terrenos correspondientes a la Edificabilidad del Nuevo Estadio. b) Respecto al Activo: Inmovilizado Material y Tesorería

7 El Balance de Situación del Valencia C.F., S.A.D., en lo que respecta a la partida de Inmovilizado Material quedaría de la siguiente manera: Situación Actual: Inmovilizado Material ,58 Situación Final: Inmovilizado Material ,97 Terrenos a permutar ,35 Nueva Ciudad Deportiva ,00 Inmovilizado en Curso ,62 Terminación O.N. Estadio ,00 Costes asumidos varios ,00 (1) Comprende esta partida: Construcción Polideportivo Deuda pendiente Ayuntamiento de Valencia Pagos Dursa Ribarroja y expropiaciones

8 Pagos Ayuntamiento Ribarroja Resolución Contrato Dirección Nuevo Estadio Todos estos costes deberán consignarse en las partidas de Inmovilizado que correspondan. Es decir la Construcción de Polideportivo, su coste formará parte de los terrenos a permutar por el Ayuntamiento, así como la deuda pendiente con el Ayuntamiento y los pagos al Ayuntamiento de Ribarroja por los diversos conceptos formaran parte del coste de la Ciudad Deportiva, y la resolución del Contrato de Dirección del Nuevo Estadio formará parte del coste de obra del Estadio. Quedando como consecuencia de todo ello el inmovilizado material de la siguiente manera: Terrenos Avda. de las Corts ,35 Nueva Ciudad Deportiva ,00 Obra terminada Nuevo Estadio ,62 TOTAL ,97 El Balance de Situación del Valencia C.F., S.A.D., en lo que respecta a la partida de Tesorería quedaría de la siguiente manera: Respecto a la Tesorería: Situación Actual:

9 Tesorería ,88 Situación Final: Tesorería ,00 TOTAL ,00 La disminución de Tesorería es debida al pago por anticipo de la entrega de la nueva Ciudad Deportiva, por importe de ,00 c) Respecto al Pasivo: Situación Actual: Deudas con entidades de crédito a C/P ,36 Deuda pendiente UTE ,00 Acreedores varios Nuevo Estadio ,00 TOTAL ,36 Situación Final:

10 Deudas con entidades de crédito a C/P ,36 Préstamo a L/P terminación obras ,00 TOTAL ,36 d) Conclusión de la repercusión del acuerdo en la Cuenta de Pérdidas y Ganancias y Balance de Situación del Valencia C.F., S.A.D.: Beneficio Operación ,39 Incremento del Activo ,39 Inmovilizado Material ,39 Tesorería ,00 Reducción del Pasivo ,00

11 4.- Consideraciones: 1.- Aspectos positivos: El Valencia C.F., S.A.D., por fin puede terminar las obras del Nuevo Estadio y consigue la financiación a largo plazo necesaria. 2.- Aspectos negativos: En el acuerdo se incluye la venta de la edificabilidad del Nuevo Estadio por ,00. Que consta de la parcela sita junto al Nuevo Estadio de una volumetría de m2, es decir a 840,00 /m2, precio que consideramos debería tasarse, por expertos independientes que nos asesoraran de su valor de mercado. No sólo el de hoy sino valores históricos de los últimos cinco años y expectativas de futuro de los próximos cinco años. Aunque bien es cierto que nadie, en la situación actual, puede atreverse a pronosticar el futuro, no deja de ser más cierto que desprenderse de Activos en esta situación de crisis no sería, en principio, aconsejable. Es decir, quizás estemos vendiendo a ciegas. b) El coste de construcción de la Nueva Ciudad Deportiva, por ,00 parece muy elevado, por lo que debería de ser rigurosamente estudiada la composición del coste del proyecto en todas

12 sus partidas, parece que simplemente se han puesto valores para cuadrar con la entrega de la Ciudad Deportiva actual. Teniendo en cuenta que se entrega la Ciudad Deportiva actual recalificada, a cambio de una construcción basada principalmente en campos de fútbol, en unos terrenos de uso exclusivamente deportivo. c) Consideramos que se está valorando más la ilusión de poder disponer, en corto plazo, dos años y medio, un Estadio Nuevo, que por cierto desconocemos exactamente las modificaciones que haya podido sufrir respecto al proyecto inicial. El interés de las Administraciones Públicas de ver finalizado el Nuevo Estadio. El egocentrismo del actual Consejo de Administración de ser protagonista de la finalización del Nuevo Estadio, la venta de las parcelas de Mestalla y en definitiva de resolver, según ellos, la crisis económica que padece el Valencia C.F., S.A.D. d) Al parecer el acuerdo alcanzado por el Excelentísimo Ayuntamiento de Valencia y el Valencia C.F., S.A.D., por la totalidad de los terrenos recalificados en la Avda. de las Cortes Valencianas consistía, básicamente, en que el Valencia C.F., S.A.D. debía adquirir terrenos por importe de ,00 y hacer un pago por en efectivo por ,00, total acuerdo ,00 (al margen de construcción del Polideportivo para los vecinos que ya informamos en apartado distinto en este informe. En la actualidad según consta en la Memoria del Valencia C.F., S.A.D., en su página 17, incluidos en la partida de terrenos y construcciones, figuran compras de terrenos por valor de ,35, cuya finalidad es la de permutarlos con la partida de la Avenida de las Cortes Valencianas propiedad del Excmo. Ayuntamiento de Valencia, donde irá ubicado el Nuevo Estadio

13 Como es posible que en el acuerdo del Valencia C.F., S.A.D., con la sociedad NEWCOVAL, se diga que se asume aún, una deuda de ,00, si el Valencia C.F., S.A.D. ya ha adquirido terrenos por importe de ,35 (por cierto, importe este superior al acuerdo adquirido en lo que respecta al importe de los terrenos) cuando el total del acuerdo con el Ayuntamiento de Valencia es de ,00? 5.- Conclusiones: Muchas empresas de este País quisieran, en la situación actual de crisis generalizada, que las entidades bancarias les renovaran, año tras año, sus créditos bancarios con las mismas garantías ofrecidas desde un principio. Muchas empresas de este país quisieran que los acreedores más importantes congelaran su deuda sin solicitar garantías adicionales, sin ejecutarlas y sin solicitar el concurso necesario de la entidad deudora. Los dos comentarios anteriores nos deben de hacer pensar que estamos ante verdaderos estrategas en la Administración del Club, que dado su Pasivo han conseguido que ningún tipo de acreedor pudiera ejecutar en algún momento su deuda, con lo cual esa capacidad de gestión la debe seguir conservando y no debemos ponerla en duda. Como consecuencia de todo ello, no parece razonable, por mucha ilusión que tengamos de que se termine el nuevo Estadio, que se realicen las siguientes operaciones:

14 1.- Venta de la edificabilidad del Nuevo Estadio a 840,00 /m2, ya comentado anteriormente. 2.- Coste de construcción de la Nueva Ciudad Deportiva, ya comentado anteriormente. 3.- Venta o dación de pago del Estadio de Mestalla en el momento de crisis inmobiliaria más acuciante por importe de ,00. Dicho Estadio de Mestalla tiene una superficie total de ,70 m2, es decir, vendemos a ,00 /m2, cuando hace no menos de dos años, este mismo Consejo, que de tantas situaciones difíciles nos ha salvado, adquirió, por un valor de 90 millones de euros, también en plena vorágine de crisis económica, 2.295,73 m2 de dicha parcela al Sr. Soler, es decir, compramos a ,00 /m2 y hoy nos dicen que es una buena operación venderlo a ,00 /m2. Muchas justificaciones nos dieron en su día para adquirir la parcela por ese importe al Sr. Soler (realmente no nos dieron ninguna) que son las mismas que nos deben justificar al vender por ,00 /m2 menos del precio de coste. Dónde se encontraría en estos momentos un Consejo de Administración que no sólo quisiera realizar estas operaciones, sino que tan sólo las propusiera a sus accionistas? 4.- Ya hemos explicado la obtención del beneficio de dicho acuerdo por importe de ,39, también hemos explicado que la deuda neta se reduce en ,00 y que el importe del valor de venta de todo (Ciudad Deportiva de Paterna, Estadio de Mestalla y Edificabilidad de terrenos continuos al Nuevo Estadio) el Inmovilizado actual del Valencia, C.F., S.A.D. se realiza por ,00. E igualmente queda explicado el incremento del Inmovilizado Material (incremento

15 del Activo) en ,39. Cómo es posible que una operación donde se vende la totalidad del Inmovilizado Material del Club, por ,00, obtenga un beneficio de ,39 y en una operación realizada por el Club en el ejercicio 2007/2008 consistente en la venta de 2.295,73 m2 por valor de 90 millones de euros, se obtuviera un beneficio de ,10 (ver Memoria del Club temporada 2007/2008 página 6)?. 5.- Y por último, si el Valencia C.F., S.A.D. cuenta con apoyos financieros suficientes para renegociar su deuda, muestra de ello es la renovación a un año de los préstamos con Banco de Valencia, Bankia, el aumento de la póliza de crédito de Bankia y la renegociación de la deuda con la empresa constructora del Estadio, UTE Bertolin-FCC (ver página 7 Memoria del Club temporada 2010/2011), como es posible que sea necesario y beneficioso todo este compromiso de venta en la época de crisis actual. 6.- Recomendaciones: Se nos podría argumentar que el acuerdo es beneficioso para el Valencia, C.F., S.A.D., que si no aceptamos el acuerdo, los acreedores actuales del Valencia, C.F., S.A.D., podrían llevarnos a una situación concursal, (amenazarnos con todos los males del mundo) algo que podrían haber realizado años anteriores y no lo hicieron, además, al parecer, la capacidad de convicción y negociación que el Consejo de Administración actual tenía al parecer la ha perdido (motivo el cual, si este Consejo es incapaz, debería presentar la dimisión) y por todo lo expuesto anteriormente no sabemos en este informe los precios de venta reales, ni los costes reales de las operaciones incluidas en dicho acuerdo. Como consecuencia de todo ello sería muy recomendable renegociar dicho acuerdo, incluso

16 participar significativamente como socio en NEWCOVAL (mediante la aportación de los terrenos sitos a continuación del Nuevo Estadio, pero con una valoración tasada por expertos independientes) que nos facilitaría el disponer no sólo de la información necesaria sino también participar en la gestión y toma de decisiones de los costes reales de obra del Nuevo Estadio, de los costes reales de la Nueva Ciudad Deportiva, de los costes reales tanto de la construcción de las Edificaciones del Campo de Mestalla y de los terrenos sitos a continuación del Nuevo Estadio y sus posteriores ventas, lo cual nos permitiría obtener un porcentaje elevado en los beneficios de la sociedad NEWCOVAL. Por qué NEWCOVAL realiza el acuerdo para ganar dinero, no? A N E X O S

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