Evento Relevante de Calificadoras

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1 BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V., INFORMA: CLAVE DE COTIZACIÓN RAZÓN SOCIAL LUGAR FHIPO BANCO INVEX, S.A., INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE, INVEX GRUPO FINANCIERO Ciudad de México ASUNTO HR Ratings ratificó la calificación de LP de HR AA y de CP de HR1 y modificó la Perspectiva de Estable a Positiva para FHipo. EVENTO RELEVANTE Ciudad de México (03 de febrero de 2017) - HR Ratings ratificó la calificación de LP de HR AA y de CP de HR1 y modificó la Perspectiva de Estable a Positiva para FHipo. La modificación de la Perspectiva de Estable a Positiva en la calificación para FHipo se basa en su fortaleza financiera presentada durante los últimos periodos. Cabe señalar que, aunque el Fideicomiso comenzó operaciones durante el 4T14, éste ha sido capaz de mantener un adecuado ritmo de crecimiento, conservando su capacidad de administración y solvencia, mostrando un mejor comportamiento a lo esperado por HR Ratings. Por otra parte, se observa que el Fideicomiso, ha logrado reducir su dependencia de adquisición de cartera de su principal proveedor, el INFONAVIT, a través de la adquisición de cartera del FOVISSSTE, estas instituciones pertenecientes al sector público, se rigen bajo los lineamientos establecidos por el Gobierno Federal. Adicionalmente, el Fideicomiso ha logrado incrementar la flexibilidad en el fondeo de sus operaciones a través de la apertura de 3 líneas de fondeo provenientes de la banca comercial, así como por la captación de recursos del público inversionistas por medio de la emisión de deuda y capital en el mercado mexicano, sin embargo, su estructura de fondeo se mantiene limitada, situación que podría impactar en la capacidad de obtención de recursos bajo un escenario de estrés. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés se muestran en la primera tabla del documento adjunto Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: Sólida posición de solvencia al cerrar en 67.1% el índice de capitalización, 0.4x la razón de apalancamiento y 4.6x la razón de cartera vigente a deuda neta al 3T16. Durante los próximos periodos, prevemos un mayor uso de capital a causa del crecimiento de sus operaciones e incremento en el reparto de distribuciones realizadas por el Fideicomiso pasando de 9.0% al 4T15 a 12.4% al 4T18 sobre las utilidades netas. Por ello, al 4T18 el índice de capitalización cerraría en 32.6%, la razón de apalancamiento en 1.9x y de cartera vigente a deuda neta en 2.2x, manteniéndose en niveles de fortaleza. Elevado ROA Promedio de 6.6% al 3T16 (vs. 6.9% al 3T15). Estimamos que el ROA Promedio disminuya durante los próximos periodos por la disminución en sus márgenes de operación, financiero y ajustado por riesgos crediticios, reflejando mayor madurez en sus operaciones. Se mantiene la dependencia en la originación de cartera a través de su principal proveedor, el INFONAVIT, al representar el 82.5% de la cartera total al 3T16 (vs % al 3T15). A pesar de que a partir del 2T16 el Fideicomiso comenzó a adquirir cartera del FOVISSSTE, situación que podría tener un impacto positivo en el perfil de riesgo del Fideicomiso, es importante mencionar que estas instituciones pertenecen al sector público y se rigen bajo los mismos lineamentos impuestos por el Gobierno Federal. Baja flexibilidad en herramientas de fondeo al depender de 2 instituciones financieras y del mercado bursátil. A pesar de que FHipo ha logrado una mayor diversificación en sus fuentes de fondeo en los últimos periodos, se considera que se mantiene una limitada flexibilidad y obtención de recursos bajo un escenario de estrés. Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 1

2 Modelo de negocio focalizado en el sector vivienda localizado en un solo sector y producto. El modelo de negocio del Fideicomiso se enfoca principalmente a la adquisición de créditos hipotecarios, por lo que su generación de ingresos se encuentra centralizada en dicho sector contando con un solo producto. Principales Factores Considerados FHipo es un fideicomiso constituido por Concentradora Hipotecaria, en su carácter de fideicomitente, fideicomisario en segundo lugar, asesor y administrador del mismo, Banco Invex como Fiduciario y Monex como Representante Común. FHipo es un fideicomiso de inversión creado para adquirir, originar, coparticipar, administrar y gestionar portafolios hipotecarios en México originados por instituciones financieras del sector público y privado. Actualmente, el Fideicomiso cuenta con dos contratos con Instituciones que originan cartera, el INFONAVIT y el FOVISSSTE, entidades financieras pertenecientes al sector público, situación que representa un riesgo para sus operaciones debido a la exposición a cambios administrativos y de operación en esos organismos. FHipo se constituyó el 3 de julio de 2014 e inicio operación durante el tercer trimestre del mismo año. A pesar de la baja maduración de sus operaciones, éstas han mostrado un adecuado crecimiento logrando mantener una buena administración de sus activos y posición financiera. Dentro de los principales factores considerados por HR Ratings para determinar el cambio de la Perspectiva de Estable a Positiva en la calificación de FHipo se debe a la diversificación lograda en sus proveedores de cartera, ya que durante los últimos 12m la participación de su principal proveedor, el INFONAVIT, disminuyó de 100.0% al 3T15 a 82.5% al 3T16. Esta situación tiene un impacto positivo en el perfil de riesgo del Fideicomiso y continuidad de sus operaciones a través de otros originadores. Se esperaría que durante los próximos trimestres el Fideicomiso continúe mostrando la diversificación de sus proveedores de cartera permitiendo con ello disminuir gradualmente la dependencia en el crecimiento de sus operaciones. Adicionalmente, en cuanto a las herramientas y flexibilidad en el fondeo de sus operaciones, FHipo mostró una mayor diversificación al contar con 3 líneas de crédito con entidades bancarias y un Programa Dual, todo ello por un monto total de P$24,000.0m de los cuales cuenta con el 69.7% disponible, equivalente a P$16,726.0m. Esto permite poder mantener el crecimiento de su cartera y desarrollo de su plan de negocios. Los indicadores de solvencia del Fideicomiso se mantienen en niveles de fortaleza para el manejo de sus operaciones durante los próximos periodos, aunque en el último periodo mostró una disminución como resultado del agresivo crecimiento en sus operaciones, principalmente por la cartera de crédito. Esperamos que, durante los próximos periodos, los indicadores de solvencia del Fideicomiso muestren una presión debido al constante incremento de sus operaciones, sin embargo, se mantendrían en niveles de fortaleza. Durante el 2T16 se llevó a cabo la segunda Oferta Global de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios lo que llevó a un aumento en el Patrimonio del Fideicomiso de P$2,994.6m y que este cerrara en P$11,244.8m. No obstante, a pesar de la formalización del Capital Contable del Fideicomiso a través de CBFI's y la adecuada generación de resultados netos, el agresivo crecimiento de su cartera en conjunto del constante reparto de distribuciones por P$688.0m durante a septiembre de 2016 han provocado que el índice de capitalización muestre una tendencia decreciente periodo a periodo (vs. distribuciones por P$390.5m a septiembre de 2015). En línea con lo anterior, el índice de capitalización disminuyó de 118.7% al 3T15 a 67.1% al 3T16 manteniéndose en niveles de fortaleza para el manejo de sus operaciones en los siguientes periodos. De la misma forma, el Fideicomiso mantiene una estrategia de incrementar el nivel de apalancamiento por lo que el indicador pasó 0.0x al 3T15 a 0.4x al 3T16. Es importante mencionar que, de acuerdo a las políticas de operación del Fideicomiso, la razón de apalancamiento no puede ser superior a 2.5x, por lo que actualmente se mantiene por debajo de dicho parámetro y se esperaría que durante los próximos periodos aumente a 1.9x. Por último, al analizar la razón de cartera vigente a deuda neta se aprecia que esta mostró un aumento a consecuencia de la constante contratación de pasivos con costo para el financiamiento de sus operaciones. En línea con lo anterior, la razón cerró en 4.6x al 3T16 (vs. -1.9x al 3T15). A consideración de HR Ratings, la razón de cartera vigente a deuda neta del Fideicomiso se mantiene en niveles buenos, reflejando la adecuada capacidad con la que contaría para el cumplimiento de sus obligaciones con costo a través de los flujos provenientes de su cartera vigente. Es importante mencionar que la razón de cartera vigente a deuda neta pasó de niveles negativos del 3T15 a 7.8x al 4T15, ya que, durante este último trimestre el Fideicomiso comenzó a adquirir deuda con costo por primera vez. El comportamiento mostrado por la cartera de crédito total del Fideicomiso mostró un fuerte crecimiento, mayor al esperado en las proyecciones realizadas el año pasado: pasó de P$5,311.2m al 3T15 a P$17,363.0m al 3T16, lo que se puede traducir en una tasa de crecimiento anual de 226.9% durante este periodo. Cabe señalar que el crecimiento mostrado por la cartera del Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 2

3 Fideicomiso se debió principalmente al fortalecimiento de sinergias con su principal originador, el INFONAVIT, así como por el inicio de operaciones con un nuevo originador, el FOVISSSTE, situación que le permitió contar con una mayor flexibilidad para la colocación de sus recursos y con ello, fomentar el constante crecimiento de sus operaciones. En línea con lo anterior, es importante mencionar a partir del 1T16, la cartera de crédito mostró un importante crecimiento al pasar de P$10,087.8m a P$15,648.8m al 2T16 y, posteriormente, a P$17,363.0m al 3T16. Estos crecimientos se debieron principalmente al inicio de operaciones con el FOVISSSTE, ya que durante el 2T16 se llevó a cabo la adquisición de cartera por P$2,999.6m y por P$2,019.4m durante el 3T16, impulsado su ritmo de crecimiento. La calidad de la cartera del Fideicomiso tuvo un ligero deterioro al mostrar un índice de morosidad de 0.6% e índice de morosidad ajustado de 0.6% al 3T16 manteniéndose en niveles buenos (vs. 0.0% y 0.0% al 3T15). En cuanto a la política y registro de cartera vencida del Fideicomiso, es importante mencionar que éste reconoce como cartera vencida aquella cartera con más de 90 días de atraso en la fecha de pago exigible. En línea con lo anterior, la cartera vencida registrada asciende a P$96.2m al cierre de septiembre de 2016 (vs. P$1.9m a septiembre de 2015). Estimamos que durante los próximos periodos la cartera total del Fideicomiso mostrará un crecimiento constante, así como una mayor diversidad en sus proveedores de cartera. Asimismo, se esperaría que los indicadores de morosidad presentaran un incremento gradual manteniéndose en niveles bajos. Con relación al gasto administrativo del Fideicomiso y la eficiencia en su utilización, es importante mencionar que, debido a los acuerdos, convenios y cláusulas de operación, éstos se componen principalmente por gastos de gestión administrativa, equivalente a 1.5% de su capital contable y 0.7% del saldo insoluto de cartera administrada por los originados primarios (vs. 1.5% y 0.7% al 3T15). En este sentido, se esperaría que los gastos de administración presenten un crecimiento acorde al de sus operaciones. Adicionalmente, es importante mencionar que al cierre del 3T16, los indicadores de eficiencia mostraron un ligero deterioro debido al incremento en la gestión administrativa sobre el capital contable como resultado del incremento del capital de la segunda oferta pública, sin embargo, se esperaría que conforme el FHipo realice una mayor adquisición de cartera, dicho efecto se diluya. Con ello, el índice de eficiencia y el índice de eficiencia cerraron en 22.6% y 2.5% al 3T16 manteniéndose en rangos eficientes (vs. 20.5% y 2.4% al 3T15). Asimismo, se espera que, debido al constante crecimiento de sus operaciones, estos indicadores continúen mostrando una mejora llegando a cerrar en 14.6% y 1.2%. En línea con lo anterior, los gastos de administración 12m del Fideicomiso ascendieron a P$318.0m mostrando un incremento anual del 101.8% mientras que los ingresos totales de la operación ascendieron a P$1,256.7m lo que representó una tasa de crecimiento anual del 87.8% al 3T16 (vs. P$157.6m y P$669.1m al 3T15). La rentabilidad del Fideicomiso exhibe una constante generación de resultados netos positivos a causa del constante crecimiento de sus operaciones, impulsando la obtención de ingresos por intereses. En línea con lo anterior, el resultado neto 12m ascendió a P$958.8m al 3T16 mostrando un incremento de 64.8% con respecto a los generados al 3T15 de P$581.8m. No obstante, a pesar de la creciente generación de resultado netos, el ROA Promedio disminuyó al cerrar en 6.6% al 3T16 de 6.9% al 3T15 a consecuencia de la disminución en la tasa activa del portafolio administrado manteniéndose en niveles sólidos, aunque ligeramente por debajo de lo esperado de 6.8% al mismo periodo. En cuanto al ROE Promedio, se observa que, a diferencia del ROA promedio, mejoró al cerrar en 9.9% al 3T16 de 8.7%, ya que, a pesar del aumento del capital contable a través de la segunda emisión de CBFI's, el Fideicomiso mantiene una estrategia de darle un mayor uso al capital por medio de un mayor apalancamiento. HR Ratings considera que la rentabilidad del Fideicomiso se mantiene en niveles buenos manteniéndose en línea con lo esperado. Estimamos que el retorno de activos de FHipo presentara una disminución durante los próximos periodos por el menor spread de tasas, dado el incremento en la contratación de pasivos con costo y aumento en la tasa de fondeo, manteniéndose en niveles buenos. Sin embargo, su retorno a capital mostrara un incremento gradual debido a la constante generación de utilidades netas, así como por el reparto de distribuciones trimestrales, permitiéndole mantener un ROE Promedio creciente. El Fideicomiso muestra una mayor diversificación en sus herramientas de fondeo al 3T16 de acuerdo a su plan de negocios, contando con fondeo de la banca múltiple a través de tres líneas de crédito, además de fondeo bursátil a través de un Programa Dual aprobado por la CNBV por un monto total de P$15,000.0m. En cuanto al fondeo bancario, cabe destacar que las tres líneas de crédito fueron contratadas con dos instituciones de la banca privada, de las cuales dos de ellas son revolventes, mientras que la tercera se trata de una línea de crédito simple que ya ha sido dispuesta. En total, dichas líneas acumulan un monto autorizado por P$9,000.0m. En cuanto al Programa Dual de CEBURES autorizado por la CNBV por hasta P$15,000.0m, de los cuales P$12,000.0m se encuentran autorizados para emisiones de largo plazo mientras que los P$3,000.0m restantes están autorizados para emisiones de corto plazo. En línea con lo anterior, se ha realizado una emisión de largo Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 3

4 plazo por P$3,000.0m y emisiones de corto plazo por P$650.0m. Cabe destacar que las emisiones de corto plazo que se han realizado corresponden a emisiones quirografarias mientras que la emisión de largo plazo corresponde a un Bono Garantizado. En conjunto, FHipo cuenta con herramientas de fondeo autorizadas por P$24,000.0m, contando con una disponibilidad de 69.7% de dichos recursos al 3T16. ANEXOS - Escenario Base incluidos en el documento adjunto ANEXOS - Escenario Estrés incluidos en el documento adjunto Glosario incluido en el documento adjunto Contactos Akira Hirata Analista akira.hirata@hrratings.com Angel García Asociado angel.garcia@hrratings.com Helene Campech Subdirectora de Instituciones Financieras / ABS helene.campech@hrratings.com Fernando Sandoval Director de Instituciones Financieras / ABS fernando.sandoval@hrratings.com México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Instituciones Financieras No Bancarias (México), Mayo 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. Calificación anterior HR AA / HR1 / Perspectiva Estable Fecha de última acción de calificación 28 de enero de 2016 Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación. 3T14-3T16 Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por Deloitte Touche Tohmatsu Limited proporcionada por el Fideicomiso. Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso). N/A HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso) N/A Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 4

5 HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA). La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las "Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores". HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda). MERCADO EXTERIOR Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 5