Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1

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1 Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 Comité: Fecha de Comité: 23 de mayo 2017 Informe con estados financieros no auditados al 19 de abril 2017 Quito-Ecuador Ximena Pacheco (593) xpacheco@ratingspcr.com Aspecto o Instrumento Calificado Clase Calificación Observación A1 AAA Nueva A2 AA + Nueva Significado de la Calificación Categoría AAA: Corresponde al Patrimonio Autónomo que tiene excelente capacidad de generar los flujos de fondos esperados o proyectados y de responder por las obligaciones establecidas en los contratos de emisión. Categoría AA: Corresponde al patrimonio autónomo que tiene muy buena capacidad de generar los flujos de fondos esperados o proyectados y de responder por las obligaciones establecidas en los contratos de emisión. La categoría de calificación, descrita puede incluir signos más (+) o menos (-). El signo más (+) indicará que la calificación podría subir hacia su inmediata superior, mientras que el signo menos (-) advertirá descenso a la categoría inmediata inferior. La información empleada en la presente calificación proviene de fuentes oficiales; sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las calificaciones de la Calificadora de Riesgos Pacific Credit Rating S.A. constituyen una evaluación sobre el riesgo involucrado y una opinión sobre la calidad crediticia, y, la misma no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo; ni estabilidad de su precio. Racionalidad El comité de calificación de PCR decidió otorgar la calificación al Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 como se indica a continuación: AAA para la Clase A1; AA+ para la clase A2. La calificación se sustenta en la excelente capacidad del patrimonio autónomo para generar flujos y responder ante la totalidad de obligaciones contraídas, los factores de mora, siniestralidad y prepago, incidirían exclusivamente en la duración de los títulos valores. La calificación contempla la alta calidad de cartera hipotecaria que presenta adecuadas relaciones de deuda-avalúo, cuota- ingresos, cobertura de seguros y diversificación por origen. La calificación considera la prelación de pagos que prioriza a la clase preferente y su plazo estimado de amortización, aspectos que ponderan en la diferenciación de las calificaciones otorgadas para cada clase. Principales Eventos de Riesgos Del Sistema Financiero: El sistema bancario evidencia recuperación en cuanto a la captación de depósitos respecto al año 2015, pues mantiene buenos niveles de liquidez y solvencia, lo cual demuestra que a pesar de las condiciones económicas del país, la banca ecuatoriana permanece sólida, lo que permite que los agentes económicos sigan confiando en el sistema financiero. No obstante, la aplicación de estrategias dirigidas a controlar la morosidad, mejorar su rentabilidad y enfrentarse a un panorama de contracción de demanda de crédito, son algunos de los retos más importantes de la banca para el año Página 1 de 11

2 Del Fideicomiso: Los recursos destinados a la cancelación de los títulos valores son el resultado de flujos de cartera hipotecaria que fluctuarían en función de la combinación de factores de mora, prepago y siniestralidad. No obstante, bajo los diversos escenarios de stress conservadores efectuados por el estructurador financiero, en base al análisis del Originador de cartera, se concluye que el efecto de los factores de desviación resultaría en disminuir o aumentar la duración de los Títulos Valores, cumpliendo en todos los casos con los pagos establecidos. Aspectos de la Calificación La calificación de riesgo otorgada al instrumento considera la calidad y mecanismos de garantía que forman parte del Patrimonio del Fideicomiso, la estructura y la operatividad del mismo, así como la capacidad del Originador para generar activos de calidad dentro del proceso de Titularización. Se evaluaron los siguientes aspectos: Entorno Macroeconómico: La economía ecuatoriana se define como primario exportador con poca diversificación de industrias, además debido a la dolarización se tiene una rigidez en la aplicación de política monetaria. Los últimos años se han caracterizado por un importante impulso del gobierno mediante gasto público lo que generó una aparente estabilidad en los niveles de crecimiento económico y a la vez, se tradujo en la mejora de varios indicadores sociales como los niveles desempleo y pobreza. El gasto público, se ha visto impactado ante la caída de los precios del petróleo, provocando un menor dinamismo en la economía y que ha sido compensado con mayor endeudamiento. El gobierno ha realizado emisiones de bonos y ha recurrido al financiamiento bilateral o multilateral específicamente con China, opciones complicadas y costosas si se considera el (EMBI), y la calificación de riesgo soberano, que se ubica en (B) 1 aún considerado en grado especulativo. Por otro lado, el sector privado y específicamente el exportador, adicional a la caída del precio del petróleo, se ha enfrentado a la apreciación del dólar, lo que le resta competitividad en los mercados internacionales. A esto se le suma que la fase de crecimiento de la economía estuvo dada vía demanda agregada por el gasto público, mas no por incrementos en la productividad y en caso de haberlas realizado, sus rendimientos se materializaran en el mediano y largo plazo, lo que coloca en una situación menos favorable a la producción nacional frente a otros competidores. El sector exportador también se enfrenta a la caída del mercado ruso, que es el principal destino de las exportaciones no petroleras, y la desaceleración del principal financista del mundo (China). Ante lo cual Ecuador debería fortalecer las relaciones comerciales con Estados Unidos, su principal socio comercial que absorbe alrededor del 30% de las exportaciones, Así también, a la fecha de corte de la información, el país firmó el Acuerdo Comercial con la Unión Europea, misma que presenta una posición favorable para las exportaciones. Para el 2016 Ecuador creció al 1,5%, entre otros factores que se menciona es la apreciación del dólar, la devaluación de las monedas de países vecinos, la importante caída del precio del crudo, la significativa reducción del ingreso por exportaciones, así como los pagos por contingentes legales y la enorme afectación y pérdidas sufridas por el terremoto del mes de abril 2. Por su parte, el sector financiero del Ecuador no se mantuvo al margen de las condiciones económicas, ya que durante 2015 los depósitos de los agentes económicos presentaron una tendencia decreciente, en total salieron USD 3.18 billones del sistema bancario, lo cual produjo que la oferta monetaria se acople a un nuevo entorno macroeconómico. Como consecuencia, a nivel sistémico, existió desaceleración en la generación de cartera de crédito mediante políticas crediticias más estrictas, con el objetivo de preservar la liquidez, solvencia y controlar la calidad de la cartera. Para finales del 2016 y el primer trimestre 2017, el contexto es diferente, ya que se presenta un sistema financiero con altos niveles de liquidez y condiciones atractivas para los sectores productivos, no obstante, la demanda de crédito no se reactiva. Situación del Mercado de Valores: El mercado de valores, como alternativa de financiamiento, no se ha logrado desarrollar, ya que en mayor medida se ofertan títulos de renta fija y solamente en mercado primario, esto explicado por la competencia de las instituciones financieras, la falta de productos adecuados y la cultura del inversionista. En el año 2016 el monto negociado entre las bolsas de Quito y Guayaquil fue de US$ 8.223,77 millones, que significó un crecimiento del 62,94%, crecimiento dinamizado por las emisiones del Sector Público principalmente. La participación fue de 30,24% de negociaciones del sector privado (principalmente Página 2 de 11

3 Certificados de Depósito, Papel Comercial y Obligaciones) y 69,76 % de valores del sector público (principalmente Certificados de tesorería y Certificados de Inversión) 1. Análisis de la Industria: El panorama económico en Ecuador en el año 2016 estuvo marcado por la tendencia a la baja del precio del petróleo, la apreciación del dólar americano y la, incertidumbre política. Aspectos que afectaron a todos los sectores económicos del país. Al iniciar el año 2017, el escenario económico ecuatoriano muestra condiciones menos adversas respecto a los dos años anteriores, por un lado el dólar dejó de apreciarse, el precio del petróleo ha mejorado y el Estado logró sanear en parte su déficit fiscal a través de deuda. El año 2016 ha sido un período de retos para la banca privada, pues debido del entorno económico tuvo que adaptarse a un panorama con expectativas de crecimiento que no eran las más óptimas haciendo que la demanda crediticia de los agentes económicos se contraiga y mayor exposición al riesgo crediticio, debido al comportamiento de pago de los clientes que se vio afectado. Sin embargo, la banca producto de la adopción de estrategias orientadas a preservar liquidez y solvencia pudo mantenerse sólida, aunque para ello haya tenido que reducir su rentabilidad. El sistema bancario, para el año 2017, aborda como reto el aplicar políticas que dinamicen aún más la colocación crediticia, evitando el deterioro de la morosidad, sus niveles de liquidez y solvencia, así como mejorar su capacidad de generar ingresos. Específicamente, en el área de vivienda de interés público mediante diversas resoluciones la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera dictó la Política para el Financiamiento de Vivienda de Interés Público, mediante las cuales el Banco Central del Ecuador (BCE) constituye un Fideicomiso Administración Solución Hipotecaria 1, con la administración la fiduciaria de la Corporación Financiera Nacional. BCE está facultado para aportar recursos en efectivo al Fideicomiso Mercantil de administración e inversión que tenga por finalidad invertir en valores de contenido crediticio emitidos como consecuencia de procesos de titularización de cartera para el financiamiento de vivienda de interés público. El Banco Central del Ecuador podrá aportar recursos en la proporción del 38% y el 40,5% para las instituciones financieras y economía popular y solidaria respectivamente, del valor nominal de la cartera que se titularice, con una inversión total de US$ 185 millones destinados para el programa devivienda de Interés Púbico. Actualmente, Banco Pichincha, Banco Pacífico y Mutualista Pichincha se encuentran participando de este programa. Situación de la Titularización de Cartera Hipotecaria: El Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 se constituyó el 25 de septiembre del 2015, adicional mantiene una aclaratoria de fecha 11 de marzo 2016 y dos reformas de fechas 9 de noviembre 2016 y 10 de mayo 2017 al contrato del Fideicomiso Mercantil VIP-PCH 1,. Actualmente, el Fideicomiso ha finiquitado la etapa de acumulación y se encuentra en proceso para la emisión de los títulos valores y comenzar con la etapa de titularización. Instrumento Calificado El Fideicomiso Mercantil Vivienda de características: Interés Público Banco Pichincha 1 mantiene las siguientes Cuadro 1: Resumen de la Estructura de la Titularización Originador Agente de Manejo Servidor Maestro Administrador Agente de Pago Periodo de pago Custodio Forma de Presentación Banco Pichincha C.A. Fideval S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A. Banco Pichincha C.A. Depósito Centralizado de Valores del Banco Central (DCV-BCE) Mensual Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A. El Fideicomiso de Titularización emitirá valores de contenido crediticio. Monto de la titularización autorizado Hasta por US$ ,00 1 Fuente: Página 3 de 11

4 Monto transferido al Fideicomiso US$ ,22 Etapas Etapa de Acumulación hasta 15 meses (Reforma Fideicomiso de ) Etapa de Titularización hasta 300 meses (Vencimiento Legal) Clase Monto A ,76 A2 P ,96 Características de la Estructura E ,50 Rendimiento Etapa de Acumulación Al Fideicomiso Administración Solución Hipotecaria 1 se reconocerá 0,10% ptos. porcentuales sobre el 38% de los saldos por las transferencias de cartera al Fideicomiso. Al Originador se reconocerá intereses a una tasa nominal igual a la TPP + 4,12 puntos porcentuales sobre los saldos de capital pendientes de pago por las transferencias de cartera. Etapa de Titularización Clase A1 Monto TPP + 4,12 puntos porcentuales A2 P TPP + 4,12 puntos porcentuales E 0,10 puntos porcentuales* * El tenedor de A2E percibirá un rendimiento adicional que será el remanente del Fideicomiso, una vez canceladas todas las clases Amortización En lo referente al capital recaudado, el valor a amortizar de la clase en amortización, será el valor total recaudado menos los gastos del fideicomiso y los valores correspondientes a los rendimientos de las clases, al día de cierre del mes anterior al día de pago. Mecanismos de Garantía Asignación de pérdidas en caso de existir El mecanismo de garantía establecido es la subordinación de clases. La clase A1 será privilegiada, mientras que la clase A2 P y A2E se cancelará simultánea y proporcionalmente. Serán asumidas por la clase subordinada en las siguientes proporciones: A2 E 88,37 % y A2 P 11,63% Fuente: CTH. / Elaboración: PCR Patrimonio Autónomo del Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 PCR considera adecuada la legalidad y forma de trasferencia de los activos al patrimonio de propósito exclusivo, los cuales se encuentran definidos en la escritura de constitución del Fideicomiso Mercantil suscrita el 25 de septiembre de 2015 entre Banco Pichincha C.A. en calidad de Originador, y Fideval S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos, en calidad de Agente de Manejo. Así como a través de la aclaratoria al Fideicomiso de fecha 11 de marzo 2016 y las Reformas al Fideicomiso de fechas 9 de noviembre 2016y 10 de mayo El activo a titularizar para la obtención de flujos futuros, son créditos de vivienda bajo lineamientos de políticas del Originador y resoluciones emitidas por Junta de Regulación Monetaria y Financiera emitidas para el programa de Vivienda de Interés Público, recopilados en el Anexo de Especificaciones, detallado más adelante. Etapas contempladas de la Titularización La titularización contempla en su estructura dos etapas: Etapa de Acumulación: Durante esta etapa, el Fideicomiso Mercantil VIP PCH1 recibirá del Originador cartera hipotecaria que cumpla los criterios de elegibilidad. Sobre esta cartera el Originador recibirá el 38% de recursos en efectivo, fondos que provienen del Fideicomiso Administración Solución Hipotecaria 1 (Banco Central del Ecuador) y el 62% permanecerá en una cuenta por pagar al Originador. Se reconocerá al Fideicomiso Administración Solución hipotecaria 1 el 0,10 puntos porcentuales sobre el 38% entregado y al Originador se reconocerá la TPP + 4,12 puntos porcentuales sobre el 62% del saldo de capital pendiente de pago. La fase de acumulación será máximo de 15 meses acorde a la Reforma al Contrato del Fideicomiso Página 4 de 11

5 Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1. Terminada la etapa de acumulación deberá procederse a la etapa de titularización. Etapa de Titularización: Una vez concluida la etapa de acumulación, el Agente de Manejo iniciará el proceso de titularización. El fideicomiso destinará todo el capital recaudado, prepagos, abonos extraordinarios, rendimientos de inversiones temporales, etc., para acelerar la amortización de los títulos valores en función del mecanismo de clases subordinadas establecido en la estructura del Fideicomiso Mercantil VIP PCH1. El rendimiento establecido para la clase privilegiada A1 es de TPP + 4,12 puntos porcentuales. Para la clase A2-P la TPP + 4,12 puntos porcentuales y la clase A2-E 0,10 puntos porcentuales. Las clases A2-P y A2-E serán canceladas simultánea y proporcionalmente. La clase A2-E percibirá además un rendimiento que será el que resulte de los remanentes del Fideicomiso, una vez canceladas todas las clases. Para los dos etapas de la estructura se considera la TPP como el resultado de dividir la sumatoria de cada uno de los saldos de capital de los créditos hipotecarios, calculados al fin del día de cierre de cada mes, multiplicados por sus respectivas tasas de interés nominales, para la suma total de los saldos de capital de dichos créditos hipotecarios. Para el cálculo y pagos de los intereses se deberá usar la TPP calculada al día de cierre del segundo mes inmediato anterior al día de pago. Estado del Fideicomiso Al 19 de abril 2017 el Originador transfirió cartera al Fideicomiso Mercantil VIP PCH1, US$ 101,40 millones, de los cuales US$ 38,53 millones fueron cancelados al Originador con recursos del Banco Central del Ecuador y US$ 62,87 millones han sido registrados en una cuenta por pagar al Originador. Para la etapa de titularización se emitirá títulos valores por US$ 101,40 millones en las diferentes clases. Al 19 de abril 2017, la cartera que mantiene por cobrar el Fideicomiso VIP PCH1 es de US$ 99,44 millones, la diferencia con relación al valor a titularizar corresponde a recaudación gradual de la cartera en la etapa de acumulación, valores que se destinarían a la cancelación de la clase privilegiada, una vez que la fase de titularización se implemente. La cartera del Fideicomiso VIP PCH1 ha sido segmentada en 20 estratos en función del plazo, como se aprecia a continuación: Cuadro 2: Estratos por Plazo Estrato Casos Saldo Plazo Plazo Plazo Tasa Miles USD Original Remanente Transcurrido DAV CIN ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,87% 113,00 108,00 5,00 26,5% 9,1% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,87% 174,00 158,00 16,00 75,0% 3,9% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,00% 0,00 0,00 0,00 0,0% 0,0% ,87% 214,00 208,00 6,00 81,9% 57,5% ,87% 240,00 225,00 15,00 90,7% 42,8% ,87% 240,00 234,00 6,00 92,3% 32,7% ,87% ,85% 35,68% Fuente: CTH Elaboración: PCR Página 5 de 11

6 Análisis del Activo a Titularizar Los créditos hipotecarios que conforman el Fideicomiso cumplen con las siguientes características: Seleccionados conforme a las normas y políticas Internas del Originador. Monto máximo US$ 70 mil dólares, sin que se incluya en dicho monto los gastos asociados a la instrumentación de la operación, relacionados con gastos legales, avalúos, seguros y otros. Precio por metro cuadrado: menor o igual a US$ 890 dólares. Cuota de entrada 5% del valor comercial del inmueble o los anticipos entregados por las compradores a los constructores. Plazo: Igual o mayor a 20 años. Tasa máxima: 4,99 efectiva anual, fija o reajustable. Periodicidad de pago de dividendo: mensual. Tipo de Garantía: Garantía Hipotecaria o Garantía Fiduciaria a favor de la entidad financiera originadora del crédito. Período de gracia de hasta seis meses. La cartera de US$ 99,44 millones está conformada por créditos con las siguientes especificaciones. Cuadro 3: Descripción de la Cartera Valor US$ Número de créditos 1834 créditos Saldo de capital promedio US$ Tasa Promedio Ponderada 4,87% Relación Deuda Avalúo 91,85% Relación Cuota Ingreso 35,68% Plazo mínimo Plazo máximo Plazo transcurrido promedio Plazo remanente promedio Cobertura de Seguros Fuente y Elaboración: CTH. 108 meses 240 meses 9 meses 231 meses Inmueble: 100% avalúo comercial Desgravamen: 100% saldo crédito Respecto a la distribución geográfica de la cartera del Fideicomiso VIP PCH1 se origina en 30 ciudades de Ecuador, siendo las de mayor concentración Quito (35,50%), Ibarra (16,09%) y Guayaquil (12,16%). La cartera corresponde en su totalidad a primera hipoteca, mantiene pólizas de seguro contra riesgos de incendios y líneas aliadas y pólizas de vida con desgravamen que amparan a los deudores hasta por el saldo adeudado. PCR considera adecuada la cartera hipotecaria que respalda la titularización en base a los lineamientos, especificaciones y distribución geográfica analizada. Mecanismos de Garantía El mecanismo de garantía establecido es la subordinación entre clases; en tal virtud, la clase A1 privilegiada se cancelará prioritariamente, intereses y capital en los términos y condiciones establecidos en el Contrato de Fideicomiso de Titularización y el Reglamento de Gestión. El mecanismo de subordinación presenta una cobertura de 75,44% para la clase A1. Cuadro 4 : Mecanismos de Garantía (US$) Clases Valor Nominal Composición Cobertura A ,76 57,00% 75,44% A2 P ,96 5,00% E ,50 38,00% Total ,22 100,00% Fuente y Elaboración: CTH Página 6 de 11

7 Cobertura del Mecanismo de Garantía Frente al Índice de Siniestralidad PCR considera adecuado la calidad del mecanismo de garantía (Subordinación de Clases), así como su cobertura frente al índice de siniestralidad en los diferentes escenarios, en los que se presenta una cobertura superior al mínimo de 1,50 requerido por Ley. Los índices de siniestralidad corresponden a los flujos proyectados en cada escenario, mientras que el índice observado corresponde al promedio de cartera contablemente neta castigada del Originador en el período comprendido desde enero 2011 hasta febrero Cuadro 5 : Cobertura Índice de Siniestralidad Escenarios Observado Siniestralidad Monto en USD Cobertura Optimista 0,36% 0,79% Probable 0,36% 1,21% Pesimista 0,36% 1,46% Fuente: CTH Elaboración: PCR Flujos Esperados y Análisis de Sensibilidad La estructura del Fideicomiso presenta distintos escenarios conservadores bajo los cuales se ha proyectado el comportamiento de la cartera y los flujos de pago de los títulos valores; mismos que incluyen gastos del Fideicomiso y variables de mora, siniestralidad y prepago de cartera hipotecaria, factores que en conjunto tienen como efecto que la duración de los títulos valores varíen en el tiempo según el escenario proyectado, más, en todos los escenarios existe un cumplimiento total de las obligaciones adquiridas. Para el cálculo de mora se basó en el análisis de la morosidad del Originador en 72 meses de información, desde enero 2011 a enero 2017, a través de análisis por cosechas, lo que determinó una mora observada mayor o igual a 1 día de 6,83%, mora que se aplicaría al escenario optimista, mientras que para el escenario probable y pesimista la mora sería incremental en función de desviaciones estándar. Para determinar el índice de siniestralidad, el estructurador financiero analizó el comportamiento de cosechas por rangos de mora y cascadas de recuperación de cartera. En ambos casos, definió como un buen estimador de la siniestralidad la mora mayor o igual a 90 días, pues a partir de este rango el porcentaje de créditos que continúan en mora versus el porcentaje de créditos que salen de la misma es cada vez mayor. Para determinar el índice de prepago se consideró el prepago voluntario de los cuatro procesos de titularización que mantiene el Originador desde agosto 2016 hasta enero 2017, determinando un prepago promedio observado de 6,90%. Al considerar que la tasa de crédito del programa VIP es un 54,73% menor que la tasa de mercado para crédito de vivienda y que los prepagos corresponden directamente a la tasa de interés, el estructurador considera una reducción similar en la tasa de prepago, es decir, un 3% en el escenario probable. Bajo estas consideraciones los escenarios planteados por el estructurador financiero son los siguientes: Cuadro 6: Escenario Optimista Descripción A1 A2-P A2-E Supuestos Mora 6,91% Siniestralidad 0,79% Prepago 6,39% Proyección Plazo calculado de pago Saldo remanente de cartera Fuente: CTH Elaboración: PCR Página 7 de 11

8 Cuadro 7 : Escenario Probable Descripción A1 A2-P A2-E Supuestos Mora 9,20% Siniestralidad 1,21% Prepago 3,00% Proyección Plazo calculado de pago Saldo remanente de cartera Fuente: CTH Elaboración: PCR Cuadro 8 : Escenario Pesimista Descripción A1 A2-P A2-E Supuestos Mora 11,68% Siniestralidad 1,46% Prepago 1,00% / 8,00% Proyección Plazo Calculado Pago 151/80 233/ /196 Saldo remanente de cartera CPR alto Saldo remanente de cartera CPR bajo Fuente: CTH Elaboración: PCR Por otra parte, el estructurador define la probabilidad de ocurrencia para cada escenario el siguiente: Escenario Probable: 95% de probabilidad de ocurrencia. Escenario Optimista: 2% de probabilidad de ocurrencia. Escenario Pesimista con CPR alto con un 1,5% de probabilidad de ocurrencia. Escenario Pesimista con CPR bajo con un 1,5% de probabilidad de ocurrencia. PCR considera adecuado los diversos escenarios de stress aplicados a los flujos de cartera hipotecaria que servirán como respaldo para la cancelación de los títulos valores, así como los diferentes factores de desviación de flujos estimados. Rendición Anticipada La estructura de esta titularización a través del establecimiento del mecanismo de garantía constituye una condición permanente de pago anticipado, pagos que pueden variar mes a mes. Esta estructura asegura que el inversionista recupera su inversión lo ante posible, sin que los excedentes de caja sean usados por el Fideicomiso de Titularización para otros fines. Por tanto, esta titularización no contempla mecanismos adicionales de redención anticipada. Prelación de Pagos El Agente de Manejo, aplicará la siguiente prelación, para cancelar los títulos emitidos, usando los flujos de efectivo que en el futuro genere el Fideicomiso de Titularización. Etapa de Titularización Intereses atrasados de la Clase A1, si existieren. Intereses de la Clase A1 del correspondiente mes de pago. Intereses atrasados de la Clase A2-P y A2-E, si existiere. Intereses de la Clase A2-P y A2-E del correspondiente mes de pago. Capital de la Clase A1 del correspondiente mes de pago. Simultáneamente y proporcionalmente capital de la Clase A2-P y capital de la Clase A2-E del correspondiente mes de pago. De no haber flujo de intereses suficiente para pagar alguna de las clases, estos serán acumulados en una cuenta por pagar a favor de la clase que corresponda, y serán abonados o pagados tan pronto existan recursos para el efecto. El acumular esta cuenta no deberá ser entendido como un evento de incumplimiento de parte del Fideicomiso, y por tal, no dará derecho a declarar el vencimiento anticipado de la obligación en atención a lo dispuesto en el libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, Ley de Mercado de Valores. Página 8 de 11

9 Análisis del Estado de Situación Financiera del Fideicomiso Al 19 de abril 2017, el Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 presentó activos por US$ 107,33 millones, de los cuales el 89,91% corresponde a cartera de largo plazo registrada en Activos Financieros No Corrientes, aspecto razonable en función de la naturaleza de cartera hipotecaria. Los fondos disponibles alcanzaron una participación marginal dentro del activo (6,91%). En igual sentido, la mayor representatividad del pasivo corresponde a cuentas y documentos por pagar no corrientes (82,03%) que agrupa las cuentas por pagar a largo plazo de Banco Pichincha C.A. y al Fideicomiso Administración Solución Hipotecaria 1. Al 19 de abril 2017, el resultado del ejercicio fue negativo (US$ -231 mil) lo que generó una afectación al patrimonio sobregirando esta cuenta, comportamiento que obedece al inicio de operaciones del Fideicomiso acorde la estructura financiera planteada, dado que existe un desfase en la tasa de interés de cartera (4,87% TPP) versus la tasa de interés de los títulos valores de la clase A1 (8,99%) y clase A2P (8,99%), desfase que será revertido una vez se cancele la clase privilegiada A1. Cuadro 9: Estados Financieros VIP PCH1 (US$) Balance ACTIVO Efectivo y equivalentes de efectivo Activos Financieros Corrientes Activos Financieros No Corrientes PASIVOS Cuentas y Documentos por Pagar Corrientes Otras Obligaciones Corrientes 6 Cuentas y Documentos por Pagar No Corrientes PATRIMONIO Capital Social Resultado del Ejercicio Resultados INGRESOS Cartera de Créditos de Vivienda Intereses de Mora 139 GASTOS Gastos Administrativos Gastos Financieros Pérdida Ejercicio Fuente: CTH / Elaboración: PCR Asamblea de Inversionistas y Comité de Vigilancia La Asamblea de Inversionistas es un cuerpo colegiado integrado por los Inversionistas o Tenedores, es la última y máxima instancia de consulta por parte del Agente de Manejo y el Comité de Vigilancia para la toma de decisiones en aquellas circunstancias no previstas en el contrato de constitución. El Comité de Vigilancia es la primera instancia de consulta por parte del Agente de Manejo para la toma de decisiones. El Comité de Vigilancia, estará integrado por un representante de la clase A1, un representante de la clase A2-P y por dos representantes de la clase A2-E. Una vez que se haya cancelado la totalidad de la clase A1, la clase A2-P designará un representante adicional. Página 9 de 11

10 Fiduciaria o Agente de Manejo PCR considera adecuada la estructura administrativa del Agente de Manejo, capacidad técnica, posicionamiento en el mercado y experiencia. La Administradora de Fondos del Pichincha Fondos Pichincha S.A. (Fideval S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos), fue constituida mediante escritura pública otorgada el 03 de febrero de 1994 ante el Notario Vigésimo Octavo Interino del Cantón Quito, Dr. Jaime Andrés Acosta Holguín, y fue inscrita el 16 de marzo de 1994, ante el Registro Mercantil del cantón Quito. Mediante escritura pública otorgada el 12 de abril del año 2013 ante el Notario Tercero del Distrito Metropolitano de Quito, Doctor Roberto Salgado Salgado, inscrita en el Registro Mercantil del Cantón Quito el 18 de noviembre del mismo año, Fideval S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos se fusionó por absorción con la compañía Administradora de Fondos del Pichincha Fondos Pichicha S.A. habiéndose esta última disuelto y cancelado su inscripción en el Registro Mercantil del Cantón Quito. Fideval S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos, cuenta con uno de los equipos fiduciarios con mayor experiencia del mercado ecuatoriano. Además ha conformado un equipo altamente especializado en la estructuración de negocios fiduciarios, fondos de inversión y titularización. El objetivo de la misma es alcanzar la satisfacción de sus clientes, mediante una gestión eficiente, un manejo adecuado de riesgos y la entrega de servicios con valor agregado, siendo pilar fundamental de la consecución de los objetivos organizacionales su equipo humano calificado y competente, al cual se busca desarrollar integralmente. Administrador de Cartera Banco Pichincha C.A. es el administrador del Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1, entidad con una trayectoria de 110 años en el sistema financiero, logrando consolidarse como el Banco más grande del país, es líder del Grupo Financiero Pichincha, el cual es el más grande grupo financiero bancario del Ecuador por nivel de activos. Banco Pichincha C.A. es un banco universal con presencia en todos los segmentos de cartera, dispone de la más amplia cobertura geográfica a nivel país y una estructura tecnológica de primer nivel. Presenta una calificación de riesgo AAA- con corte al , última calificación presentada por el ente de control. Bajo este contexto, la Calificadora de Riesgos Pacific Credit Rating S.A., expresa que a la fecha de corte del presente informe la estructura administrativa de la administradora, su capacidad técnica, posicionamiento en el mercado y experiencia son adecuados. Servidor Maestro El Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 mantiene como figura específica la de Servidor Maestro delegada a la Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A., cuyas facultades son las siguientes: a. Vigilar el cumplimiento de los parámetros de crédito establecidos en el programa. b. Verificar y validar la información enviada por el administrador de cartera al fiduciario con respecto a la administración de la cartera transferida al fideicomiso. c. Realizar los cálculos a fin de distribuir entre los inversionistas los flujos recibidos. d. Monitorear la gestión del administrador de cartera e. Generar información que sea requerida por el fiduciario, respecto al comportamiento de la cartera y la estructura financiera. f. Generar los reportes para los inversionistas dentro del proceso de titularización. CTH S.A. que inició actividades en enero 1997, es un referente de cartera hipotecaria al ser la única institución de esta naturaleza en el sistema financiero ecuatoriano. CTH ha estructurado 29 procesos de titularización, por un monto aproximado de US$ millones, 6 procesos de emisión de obligaciones por un monto de US$ 13,4 millones y 6 procesos de emisión de papel comercial por un monto de US$ 19,2 millones, fondos que han coadyuvado al desarrollo del sector. CTH S.A. presenta una calificación de riesgo A+ al acorde la última publicación del ente de control. PCR considera adecuada la estructura administrativa del Servidor Maestro, capacidad técnica, posicionamiento en el mercado y experiencia. Información utilizada para la Calificación Información financiera del Fideicomiso: Estados Financieros Internos al 19 de abril Contrato de Constitución del Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1. Informe de Estructuración Financiera. Estructura y Características de la Cartera Titularizada. Saldo Cartera Titularizada con corte al 19 de abril Otros papeles de trabajo. Página 10 de 11

11 Presencia Bursátil El Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 ha sido constituido específicamente con el objetivo de la titularización de cartera hipotecaria específica de Banco Pichincha C.A. por lo que no mantiene otros valores en el mercado de valores. Hechos de Importancia Del Fideicomiso: El Originador ya no realizará más transferencias de cartera al VIP PCH 1 y una vez que se tengan las aprobaciones por parte de los órganos de control se procederá a la emisión de la titularización, iniciando así la Etapa de Amortización.. El Originador transfirió cartera al Fideicomiso Mercantil Vivienda de Interés Público Banco Pichincha 1 por US$ 101,40 millones, de los cuales US$ 38,53 millones fueron cancelados al Originador con recursos del Banco Central del Ecuador y US$ 62,87 millones han sido registrados en una cuenta por pagar al Originador. Para la etapa de titularización se emitirán títulos valores por US$ 101,40 millones en las diferentes clases. Miembros de Comité Econ. Santiago Sosa Econ. Ximena Redín Ing. Andres Vizuete Atentamente, Ing. Luis López Gerente General Ximena Pacheco Analista Página 11 de 11