FONDO DE INVERSIÓN INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS

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1 FONDO DE INVERSIÓN INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS INFORME DE CLASIFICACIÓN - JULIO 2016 Dic Jun AA- AA- Estables Estables * Detalle de las clasificaciones en Anexo Indicadores Relevantes En millones de pesos Mar.16 Margen Operacional 81,4% 75,7% 90,5% Margen Ebitda Realizado (*) 78,8% 80,8% 91,1% Endeudamiento Total 0,2 0,4 0,4 Endeudamiento Financiero 0,2 0,4 0,4 Ebitda Realizado (*) / Gastos Financieros Ebitda Realizado (*) / Gastos Financieros netos Deuda Financiera / Ebitda Realizado (*) Deuda Financiera neta / Ebitda Realizado(*) 9,2 8,5 8,8 9,4 9,1 9,7 3,7 4,9 4,8 3,6 4,1 3,9 Liquidez Corriente 0,1 1,1 0,9 * Ebitda Realizado: Utilidad Neta Realizada de Inversiones menos Gastos Operacionales (sin considerar Gastos Financieros). Perfil de Negocios: Satisfactorio Principales Aspectos Evaluados Diversificación por Clientes Calidad Crediticia de Clientes Contratos de Largo Plazo Diversificación Geográfica Acotada Vacancia y Morosidad Débil Vulnerable Adecuado Posición Financiera: Satisfactoria Principales Aspectos Evaluados Rentabilidad y generación de flujos Endeudamiento y coberturas Liquidez Débil Vulnerable Intermedia Analistas: Alejandro Croce M. alejandro.croce@feller-rate.cl Claudio Salin G. claudio.salin@feller-rate.cl (562) Satisfactorio Satisfactoria Fuerte Sólida Fundamentos Las clasificaciones AA- asignadas a la solvencia y líneas de bonos de Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (Rentas Inmobiliarias) reflejan un perfil de negocios Satisfactorio y una posición financiera Satisfactoria. Rentas Inmobiliarias fue formado como fondo de inversión en 1995, con el objetivo de invertir en el negocio inmobiliario de renta, adquiriendo propiedades situadas principalmente en Chile. El fondo es administrado desde sus orígenes por Independencia Administradora General de Fondos S.A., entidad especializada en la gestión de inversiones inmobiliarias y que no tiene relación con ningún grupo económico o inmobiliario. Rentas Inmobiliarias es el mayor fondo de inversión inmobiliario del sistema. Al 31 de marzo de 2016, sus activos superaban los $ millones. La cartera de activos mantiene una muy buena diversificación. Al respecto, el fondo posee diferentes tipos de inmuebles, así como una alta atomización de sus locatarios y, en menor medida, diversificación geográfica. Los activos del fondo corresponden a oficinas, locales comerciales, centros de distribución y terrenos para futuros proyectos. Geográficamente, estos se ubican en Chile (principalmente en la Región Metropolitana) y en Estados Unidos de Norteamérica. A nivel de arrendatarios, Rentas Inmobiliarias posee más de 390 contratos, donde los 5 mayores alcanzan el 38,2% de los ingresos por arriendo del fondo. La calidad crediticia de los arrendatarios del fondo es alta, donde más del 56% de los arriendos provienen de empresas o instituciones con una clasificación de riesgo superior a A- en escala local por Feller Rate. PERFIL DE NEGOCIOS: SATISFACTORIO Factores Clave Alta diversificación por clientes. Ingresos provienen mayoritariamente de contrapartes de alta calidad crediticia. Contratos de largo plazo otorgan estabilidad en sus márgenes. Adecuada diversificación de su cartera inmobiliaria en términos geográficos. Acotados niveles de vacancia y morosidad, con una alta tasa de renovación de contratos. Industria altamente competitiva y expuesta a los ciclos económicos. Todo lo anterior se ha traducido en acotados indicadores de vacancia y morosidad. La tasa de vacancia promedio desde 2008 es de 3,0%, con saltos discretos producto de la entrada en comercialización de nuevos inmuebles. Los contratos de arriendo están estructurados en el largo plazo, lo que ha permitido mantener márgenes y flujos estables. De esta forma, desde el año 2008 el margen ebitda (realizado) se encuentra en torno al 80%. Históricamente el fondo ha mantenido un nivel muy bajo de endeudamiento financiero. La adquisición de 30 sucursales de Corpbanca -a finales de junto con otras inversiones en curso, implicó un endeudamiento bancario, recientemente refinanciado y estructurado en el largo plazo. Adicionalmente, el fondo contempla la emisión de deuda, cuyo fin principal sería el refinanciamiento de pasivos y el otorgamiento de liquidez para futuras inversiones. : Estables ESCENARIO BASE: Feller Rate estima que el fondo continuará con un acotado su nivel de endeudamiento, financiando nuevas inversiones con una conservadora composición de deuda y recursos propios, provenientes de una cartera que mantendrá sus adecuados niveles de diversificación y alta calidad de contrapartes, lo que se expresaría en indicadores de deuda financiera sobre ebitda realizado inferiores a 5,0 veces. ESCENARIO DE BAJA: Esto se podría generar en caso de presentar un mayor endeudamiento o por un deterioro en la capacidad de generación del fondos por sobre las estimaciones de Feller Rate. ESCENARIO DE ALZA: Feller Rate considera que es poco probable en el mediano plazo.. POSICIÓN FINANCIERA: SATISFACTORIA Factores Clave Mantención de márgenes estables y alta capacidad de generación de caja que permite repartir dividendos y financiar sus inversiones. Indicadores de endeudamiento y cobertura, considerando las nuevas emisiones, en rangos acordes para la categoría de riesgo. Satisfactoria posición de liquidez. 1

2 INDEPENDENCIA RENTAS IMOBILIARIAS AA- Estables Propiedad de la Administradora El fondo es administrado por Independencia Administradora General de Fondos S.A., entidad con estructuras y políticas especializadas en la gestión de fondos de tipo inmobiliario. La propiedad de la administradora recae en un 99,9% en Nueva Independencia S.A., sociedad fundada y controlada por Fernando Sánchez Chaigneau, quien preside el Directorio y participa activamente en su gestión. Aportantes del Fondo Al 30 de marzo de 2016, los aportantes del fondo correspondían a fondos de pensiones con un 62%, compañías de seguros con un 5%, y distintos inversionistas con el restante 33%. Centros de Distr. 16% Buena diversificación por formatos Distribución de los ingresos según formato Desarroll os 7% Locales 23% Terrenos 5% Oficinas 49% PERFIL DE NEGOCIOS El Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (Rentas Inmobiliarias) fue formado, como fondo de inversión, en 1995 con el objetivo de invertir en el negocio inmobiliario de renta, adquiriendo propiedades situadas principalmente en Chile. El fondo es administrado desde sus orígenes por Independencia Administradora General de Fondos S.A.; entidad especializada en la gestión de inversiones inmobiliarias y que no tiene relación con ningún grupo económico o inmobiliario. Rentas Inmobiliarias es el mayor fondo de inversión inmobiliario del sistema. Al 31 de marzo de 2016, sus activos superaban los $ 450 mil millones. Alta diversificación de cartera La cartera de activos inmobiliarios del fondo posee una muy buena diversificación, tanto desde el punto de vista del activo como desde el punto de vista del arrendatario y, en menor medida, a nivel geográfico. DIVERSIFICACIÓN POR TIPO DE ACTIVOS Debido al cambio que implicó la normativa llamada Ley de Mercado de Capitales II el fondo realiza sus inversiones en activos inmobiliarios, a través de un conjunto de sociedades filiales y coligadas. De esta manera, el fondo posee, directa o indirectamente, un total de 111 propiedades o inmuebles, correspondientes a oficinas, locales comerciales, centros de distribución y terrenos para futuros proyectos. El principal tipo de activo inmobiliario que posee el fondo son Oficinas en Chile y Estados Unidos de Norteamérica, representando un 49% de la cartera, al 31 de marzo de El segundo grupo de activos en importancia son los locales comerciales en Chile y Estados Unidos de Norteamérica, representando un 23% de la cartera del fondo, al 31 de marzo de En un tercer lugar se encuentran los centros de distribución en Chile y Estados Unidos de Norteamérica, representando un 16% de la cartera del fondo, al 31 de marzo de El fondo participa en el negocio de centros de distribución mediante activos de inversión directa y la participación de un 40% en la sociedad Bodenor Flexcenter S.A. Por último, un 12% de la cartera del fondo corresponden a terrenos (5%) y proyectos en desarrollo (7%) de acuerdo al objetivo del fondo. DIVERSIFICACIÓN POR CLIENTE A nivel de arrendatarios o clientes, Rentas Inmobiliarias posee más de 390 contratos, donde los 5 mayores contratos alcanzan 38,2% de los arriendos a del fondo, al 31 de marzo de El principal cliente del fondo -al 31 de marzo de correspondía a BHP Billinton, con un 10,4% de los ingresos por arriendo. El segundo cliente en importancia es Corpbanca, con un 9,2%, porcentaje que deriva de la venta en 2014 al fondo de un conjunto de 30 sucursales bancarias en distintas localidades de Chile, con un contrato de arriendo por 15 años. DIVERSIFICACIÓN GEOGRÁFICA SATISFACTORIO La diversificación geográfica del fondo es moderada debido a que un 77% de sus activos se encuentran ubicados en la Región Metropolitana. Sin embargo, por el tamaño y relevancia económica de esta región en Chile, existen distintos mercados inmobiliarios en las comunas que la conforman. De acuerdo a lo anterior, cerca del 26% de los activos del fondo se encuentran ubicados en la comuna de Las Condes, seguido por un 20% en la comuna de Santiago y un 12% en Pudahuel. A nivel de otras regiones de Chile, el fondo posee un 15% de sus activos fuera de la Región Metropolitana. 2

3 INDEPENDENCIA RENTAS IMOBILIARIAS AA- Estables Adicionalmente, el fondo mantiene un 8% de sus activos en Estados Unidos de Norteamérica, distribuidos en distintas localidades y ciudades de ese país. Alta calidad crediticia de sus clientes Moderada diversificación geográfica Distribución de los ingresos por zona geográfica según superficie arrendable Otras Regiones de Chile 15% Estados Unidos 8% La calidad crediticia de los arrendatarios del fondo es alta. Al respecto, cerca del 40,0% de éstos no poseen clasificación de riesgo local o en escala global, o no dependen de instituciones que sí la tengan. Al 31 de marzo de 2016, más del 56,0% de los arriendos provienen de empresas o instituciones con una clasificación de riesgo superior a A- en escala local por Feller Rate. Los cinco mayores clientes con clasificación de riesgo en escala local son Corpbanca, Cencosud, Banco Santander Chile, Banco Central de Chile y Banco de Chile, todos ellos con clasificación de riesgo en escala local superior a AA- por Feller Rate (en el caso del Banco Central se asume que posee riesgo Estado, equivalente a una clasificación AAA ). Niveles acotados de vacancia y morosidad Región Metrop. 77% Contrapartes comerciales de Alta calidad crediticia 5 Principales contrapartes con clasificación local Feller-Rate % Arriendos Corpbanca AA- 9,2% Cencosud AA- 4,0% Banco Santander AAA 3,5% Banco Central de Chile AAA 1,6% Banco de Chile AAA 1,2% (**) En el caso del Banco Central de Chile, se asume que posee riesgo Estado, equivalente a una clasificación AAA. La alta calidad crediticia de los arrendatarios del fondo y la buena diversificación de su cartera de activos, se ha traducido en la mantención de acotados indicadores de vacancia y morosidad. El promedio de vacancia de los activos inmobiliarios del fondo -entre 2008 y es de un 3,0%, porcentaje inferior al promedio de la industria. Este indicador evidencia saltos discretos que ocurren cuando un activo con una superficie importante (como un edificio o strip center) es puesto en el mercado para su comercialización. Sin embargo, el fondo intenta minimizar este riesgo de colocación a través de una política comercial en donde el inicio de la construcción de un nuevo proyecto es llevado a cabo una vez que este posee un nivel de precolocación alto. Actualmente el nivel de vacancia alcanza un 7,1%, lo que considera la torre C, del proyecto Plaza San Damián, que está a la espera de la recepción municipal. Respecto a la morosidad, históricamente el fondo ha mostrado un porcentaje de no pago bajo, alcanzando un promedio de 1,4% para el periodo Al respecto, una parte relevante corresponde a arrendatarios con un atraso inferior a los 30 días, por lo que el porcentaje de clientes que realmente no pueden atender a la obligación, es menor al reportado. Contratos de largo plazo consistentes con la duración del fondo Rentas Inmobiliarias cuenta con contratos de largo plazo con sus clientes lo que le permite mantener una relación relativamente estable con su contraparte. La duración promedio de los contratos de arriendos vigentes es cercana a los 6,5 años, lo que es consistente con la duración del fondo hasta Es importante mencionar que los aportantes del fondo, a más tardar en el año 2020, deben decidir la continuidad de éste, el cual puede entrar en proceso de liquidación en 2025 o ser renovado por periodos de 10 años. Cabe destacar que los contratos de arriendo en Chile están estipulados en U.F. por lo que están cubiertos frente al riesgo inflacionario. De esta manera, el modelo de negocio genera importantes barreras a la salida de clientes, dado los plazos de los contratos, en algunos casos sin cláusulas de salida, y el costo de las inversiones realizadas en el acondicionamiento y habilitación de su contraparte. Producto de todo lo anterior, el fondo ha presentado una tasa de renovación de contratos histórica cercana al 100%. 3

4 INDEPENDENCIA RENTAS IMOBILIARIAS AA- Estables Industria altamente competitiva y madura La industria de rentas inmobiliarias no habitacionales en Chile y Estados Unidos de Norteamérica es altamente competitiva y madura. En ella conviven grandes empresas o inversionistas especializados, con pequeños y medianos participantes. Aunque en general la industria posee bajas barreras de entrada, las especificaciones de calidad y el volumen de inversiones necesario para el desarrollo de proyectos de construcción de mayor magnitud (como oficinas clase A y B, locales comerciales, strip centers modernos y centros de distribución acordes a los requerimientos de las empresas de mayor importancia); generan barreras de entrada para nuevos partícipes. Por otra parte, a pesar de que el desempeño de los arrendatarios (y por ende, de la industria de renta inmobiliaria) está sujeto al ciclo económico; las características contractuales (contratos con largos periodos de vigencia y cuyos cobros son mayoritariamente fijos y en UF) otorgan una amplia resiliencia frente a ciclos negativos. A lo anterior, se incorpora que el arriendo está dentro de los costos operacionales de una empresa, por lo que su servicio es prioritario. Por otra parte, los locales comerciales y las bodegas poseen una exposición al ciclo económico -distinta a las oficinas- por lo que la diversificación por tipo de activo es fundamental para moderar el riesgo. A nivel nacional, continúa la expectativa sobre un incremento en los niveles de vacancia de oficinas en Santiago. Al respecto, este efecto debiese tener un mayor impacto en ciertos sectores, por lo que la diversificación geográfica (y de plazos de contratos) es un factor clave, incluso a nivel de Región Metropolitana. En Estados Unidos de Norteamérica se está viviendo una recuperación de la actividad económica y, por lo tanto, del mercado inmobiliario de rentas. 4

5 INDEPENDENCIA RENTAS IMOBILIARIAS AA- Estables POSICIÓN FINANCIERA SATISFACTORIA Márgenes altamente estables Utilidades en millones de pesos 100% Aclaración. Debido a sus características de fondo de inversión, Rentas Inmobiliarias posee una contabilidad que no considera la consolidación con la sociedades que posee y, tanto los estados de resultados, como los estados de flujo de caja se encuentran expresados de manera de reflejar al fondo como un entidad de inversiones financieras. Todo esto ha implicado que Feller Rate haga una interpretación de los estados financieros del fondo de manera de reflejar el comportamiento de una sociedad de inversiones inmobiliarias para renta % 80% 70% Rentabilidad y capacidad de generación de flujos: % 50% 40% Se evidencia la mantención de elevados márgenes operativos, propios de la industria en la que opera % 20% 10% 0% El fondo posee un conjunto de sociedades de inversión filiales y coligadas que son las dueñas de los activos inmobiliarios. Para que estas sociedades realicen sus inversiones, el fondo les provee de recursos mediante capitalización o pagarés, los que tienen una estructura acorde al perfil de contratos de arriendo y tipo de activos que poseen. Utilidad Realizada Margen Ebitda Realizado Producto de lo anterior, los ingresos provenientes de los activos inmobiliarios del fondo corresponden a dividendos y servicio de la deuda proveniente de sus empresas filiales y coligadas. Evolución endeudamiento e indicadores de solvencia 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 Leverage Financiero (Eje izq.) Deuda Financiera / Ebitda Realizado Ebitda Realizado / Gastos Financieros Indicador de Cobertura: FCNO/ Deuda Fin En consecuencia, para reflejar los ingresos y márgenes inmobiliarios del fondo, Feller Rate utiliza la nota de Estados de Resultado Devengado y Realizado informada dentro del conjunto de Estados Complementarios a los Estados Financieros del fondo. Utilizando esos estados complementarios, Feller Rate determina el ebitda realizado, mediante el restar a la utilidad realizada los gastos del ejercicio del fondo, descontado los gastos financieros. Luego, para determinar el margen ebitda realizado, se divide éste por la Utilidad Realizada, la cual corresponde principalmente a dividendos y pagos desde las sociedades filiales y coligadas del fondo. Analizando estos indicadores, se puede observar la mantención en el tiempo de altos y estables márgenes, lo que es consistente con el tipo de activo, la calidad de su cartera de inversiones y la estructura de contratos de largo plazo con sus arrendatarios. Entre los años 2009 y 2015, el margen ebitda realizado ha promediado un 76,2%, mientras que los ingresos operacionales del fondo exhiben un aumento promedio del 11,8% anual, observándose cierta variabilidad asociada a los movimientos en la cartera de activos. Por otro lado, los costos exhiben una alta estabilidad compuestos principalmente por la remuneración de la sociedad administradora, que tiene un componente fijo relacionado a los activos bajo administración; y un componente variable, relacionado a su rentabilidad. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% mar-15 mar-16 0 Endeudamiento y coberturas: Endeudamiento acotado por límite definido en el reglamento interno del fondo El reglamento interno del fondo limita la posibilidad de endeudamiento a un 50% de su patrimonio neto, incluyendo gravámenes y prohibiciones. Sin embargo, esta es una limitación de tipo individual, debido a que el fondo no consolida. No obstante, el fondo ha mantenido históricamente un endeudamiento financiero muy por debajo de su límite reglamentario, con variaciones producto de situaciones particulares. Por otra parte, el fondo tampoco ha endeudado de manera relevante a sus empresas filiales, presentando actualmente dos operaciones de leaseback estructuradas en el largo plazo por un monto cercano a las UF 550 mil. A finales del año 2013, el fondo tomó créditos de corto plazo por UF mil para financiar principalmente la adquisición de las sucursales de Corpbanca, lo que implicó un incremento en los pasivos financieros hasta alcanzar un endeudamiento financiero de 0,18 veces. Este 5

6 INDEPENDENCIA RENTAS IMOBILIARIAS AA- Estables Principales Fuentes de Liquidez Caja y equivalentes, a marzo de 2016, por $ millones. Flujo de fondos operativos consistentes con un margen ebitda realizado en el rango considerado en nuestro escenario base. Principales Usos de Liquidez Amortización de obligaciones financieras acorde al calendario de vencimientos. CAPEX según el plan de crecimiento. Reparto de dividendos según política. crédito fue refinanciado a principios de 2015, mediante un crédito con garantía hipotecaria otorgado por Banco Estado, con un plazo de 8 años. Adicionalmente, durante el 2015, el fondo aumentó su nivel de deuda principalmente para el financiamiento de la adquisición del 50% de la sociedad controladora del Edificio Cerro el Plomo Con lo anterior, la expectativa es que los indicadores financieros se mantendrán más ajustados durante el presente año, a la espera de la incorporación de los flujos asociados a esta operación dentro de la información financiera. Al 31 de marzo de 2016, el endeudamiento financiero individual del fondo es de 0,4 veces, con una cobertura de deuda financiera sobre ebitda realizado de 4,8 veces y una cobertura de flujo de caja neto operacional sobre deuda financiera de 32,1%. Durante el presente año, fue aprobada la inscripción de dos líneas de bonos en el registro de la SVS. Con lo anterior, se espera que la compañía lleve a cabo una emisión de deuda enfocada principalmente en el refinanciamiento de pasivos de corto plazo, así como en el financiamiento de posibles nuevas adquisiciones. Las líneas inscritas contemplan emisiones por un monto máximo conjunto de UF 5 millones. Es importante destacar que en caso de que alguna emisión tenga un vencimiento superior a la duración del fondo determinada en la junta extraordinaria de aportante (a realizarse a más tardar en el año 2020), éste deberá hacer un rescate anticipado obligatorio de la emisión. Feller Rate estima que el fondo mantendrá acotado su nivel de endeudamiento, financiando nuevas inversiones con un mix conservador de deuda y recursos propios provenientes de una cartera que mantendrá sus adecuados niveles de diversificación y alta calidad de contrapartes, lo que se expresaría en indicadores de deuda financiera sobre ebitda realizado inferiores a 5,0 veces. Liquidez: Satisfactoria El fondo ha mantenido una liquidez acotada producto de una política de dividendos agresiva Pese a que la política de dividendos del fondo considera un mínimo del 70% de la utilidad realizada cada año, en los últimos periodos el fondo ha repartido cerca del 100% de ésta, manteniendo una caja acotada. A marzo de 2016, la caja y equivalentes del fondo alcanzaba los $ millones. Debido a las características de su cartera de inversiones, el fondo posee una estable y alta capacidad de generación de flujos operacionales. A marzo de considerando un periodo de 12 meses- el flujo de caja neto operacional fue de $ millones. Con respecto al uso de fondos, se considera un pago de dividendos acorde a la política, así como vencimientos de deuda por un monto de $ millones, aunque existe una alta probabilidad de que estos últimos sean refinanciados hacia el mediano plazo. 6

7 ANEXOS FONDO DE INVERSIÓN INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS 04 Julio Junio Junio 2016 AA- AA- AA- Estables Estables Estables Líneas de Bonos (1) AA- AA- AA- 1. Según escritura de fecha 25 de junio de 2014, Repertorio Nº de la 29ª Notaría de Santiago y según escritura de fecha 25 de junio de 2014, Repertorio Nº de la 29ª Notaría de Santiago Resumen Financiero Estados financieros individuales según IFRS. Cifras en millones de pesos Mar Mar Ingresos Operacionales (3) Utilidad Realizada (2) Ebitda Realizado (1) Resultado Neto Empresas Relacionadas Gastos Financieros Utilidad del Ejercicio Flujo Caja Neto Oper. (FCNO) Inversiones netas Flujo Caja Operación Neto Inversiones Dividendos pagados Variación deuda financiera Flujo Caja Neto del Ejercicio Caja Inicial Caja Final Caja y equivalentes Activos Fijos Deuda Financiera Activos Totales Pasivos Totales Patrimonio (1) Ebitda Realizado= Utilidad Realizada - Gastos Operacionales + Gastos Financieros. (2) Utilidad Realizada: Concepto informado en los Estados Complementarios a los Estados Financieros del fondo. (3) Ingresos Operacionales: Corresponde solamente a Intereses y Reajustes informados en el Estado de Resultados del fondo. 7

8 ANEXOS FONDO DE INVERSIÓN INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS Principales Indicadores Financieros Mar Mar Margen Operacional (%) 72,2% 79,1% 76,7% 72,9% 81,4% 75,7% 67,7% 90,5% Margen Ebitda Realizado (%) 77,0% 72,0% 75,9% 73,6% 78,8% 80,8% 81,4% 91,1% Rentabilidad Patrimonial (%) 13,1% 9,0% 9,1% 9,8% 9,1% 8,5% 11,0% 8,3% Endeudamiento Total (vc) 0,3 0,0 0,0 0,2 0,2 0,4 0,2 0,4 Endeudamiento Financiero (vc) 0,2 0,0 0,0 0,2 0,2 0,4 0,2 0,4 Endeudamiento Financiero Neto (vc) 0,2-0,1 0,0 0,1 0,2 0,3 0,2 0,3 Deuda Financiera / Ebitda Realizado (1) (vc) 3,3 0,3 0,2 4,4 3,7 4,9 3,9 4,8 Deuda Financ. Neta / Ebitda Realizado (1) (vc) 3,0-1,9-0,1 3,7 3,6 4,1 3,1 3,9 Ebitda Realizado(1) / Gastos Financieros (vc) 9,1 9,5 126,5 13,3 9,2 8,5 9,1 8,8 Ebitda Realizado(1) / Gastos Financieros Netos (vc) 16,7 29, ,6 14,5 9,4 9,1 9,4 9,7 FCNO / Deuda Financiera (%) -12,2% ,1% 740,3% 78,7% 59,7% 29,3% 56,8% 32,1% FCNO / Deuda Financiera Neta (%) -13,4% 328,9% ,3% 93,0% 60,9% 35,6% 71,9% 38,9% Liquidez Corriente (vc) 1,2 17,6 7,2 0,3 0,1 1,1 16,1 0,9 * Indicadores a marzo se presentan anualizados. Características de los Instrumentos LINEAS DE BONOS Fecha inscripción Monto U.F U.F Plazos de la línea 10 años 21 años Rescate Anticipado Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias de cada serie de bonos Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias de cada serie de bonos Coversión No contempla No Contempla Resguardos Suficientes Suficientes Garantías Aval y co-deudor de las filiales garantes Aval y co-deudor de las filiales garantes Nomenclatura de Clasificación Clasificación de y Títulos de Deuda de Largo Plazo Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y el capital. Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de pérdida capital y de intereses. Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses y capital, o requerimiento de quiebra en curso. 8

9 ANEXOS FONDO DE INVERSIÓN INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o representativa para el período mínimo exigido y además no existen garantías suficientes. Adicionalmente, para las categorías de riesgo entre AA y B, la Clasificadora utiliza la nomenclatura (+) y (-), para otorgar una mayor graduación de riesgo relativo. Títulos de Deuda de Corto Plazo Nivel 1 (N-1): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. Nivel 2 (N-2): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. Nivel 3 (N-3): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. Nivel 4 (N-4): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N-1, N-2 o N-3. Nivel 5 (N-5): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. Adicionalmente, para aquellos títulos con clasificaciones en Nivel 1, Feller Rate puede agregar el distintivo (+). Los títulos con clasificación desde Nivel 1 hasta Nivel 3 se consideran de grado inversión, al tiempo que los clasificados en Nivel 4 como de no grado inversión o grado especulativo. Acciones Primera Clase Nivel 1: Títulos con la mejor combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Primera Clase Nivel 2: Títulos con una muy buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Primera Clase Nivel 3: Títulos con una buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia, y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Segunda Clase (o Nivel 5): Títulos accionarios con una inadecuada combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Sin Información Suficiente: Títulos accionarios cuyo emisor no presenta información representativa y válida para realizar un adecuado análisis. Feller Rate asigna de la Clasificación, como opinión sobre el comportamiento de la clasificación de la solvencia de la entidad en el mediano y largo plazo. La clasificadora considera los posibles cambios en la economía, las bases del negocio, la estructura organizativa y de propiedad de la empresa, la industria y en otros factores relevantes. Con todo, las perspectivas no implican necesariamente un futuro cambio en las clasificaciones asignadas a la empresa. Positivas: la clasificación puede subir. Estables: la clasificación probablemente no cambie. Negativas: la clasificación puede bajar. En desarrollo: la clasificación puede subir, bajar o ser confirmada. Creditwatch Un Creditwatch o Revisión Especial señala la dirección potencial de una clasificación, centrándose en eventos y tendencias de corto plazo que motivan que ésta quede sujeta a una observación especial por parte de Feller Rate. Estos son los casos de fusiones, adquisiciones, recapitalizaciones, acciones regulatorias, cambios de controlador o desarrollos operacionales anticipados, entre otros. Con todo, el que una clasificación se encuentre en Creditwatch no significa que su modificación sea inevitable. CW Positivo: la clasificación puede subir. CW Negativo: la clasificación puede bajar. CW En desarrollo: la clasificación puede subir, bajar o ser confirmada Descriptores de Liquidez Robusta: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite incluso ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Satisfactoria: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con holgura el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas. Suficiente: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress moderado que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas. Ajustada: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite mínimamente cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un pequeño cambio adverso en las condiciones económicas, de mercado u operativas. Insuficiente: La empresa no cuenta con una posición de liquidez que le permita cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. 9

10 ANEXOS FONDO DE INVERSIÓN INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS Matriz de Riesgo Crediticio Individual y Clasificación Final La matriz presentada en el diagrama entrega las categorías de riesgo indicativas para diferentes combinaciones de perfiles de negocio y financieros. Cabe destacar que éstas se presentan sólo a modo ilustrativo, sin que la matriz constituya una regla estricta a aplicar. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 10