Año CXXXIX San José, Costa Rica, miércoles 29 de noviembre del páginas PODER LEGISLATIVO LEYES REGLAMENTOS HACIENDA

Transcripción

1 Año CXXXIX San José, Costa Rica, miércoles 29 de noviembre del páginas ALCANCE N 288 PODER LEGISLATIVO LEYES REGLAMENTOS HACIENDA Imprenta Nacional La Uruca, San José, C. R.

2 PODER LEGISLATIVO LEYES ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PLENARIO REFORMAS DE LA LEY N.º 7457, TARIFA DE IMPUESTOS MUNICIPALES DEL CANTÓN DE AGUIRRE, DE 29 DE NOVIEMBRE DE 1994 DECRETO LEGISLATIVO N EXPEDIENTE N SAN JOSÉ - COSTA RICA

3 9490 LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA: REFORMAS DE LA LEY N.º 7457, TARIFA DE IMPUESTOS MUNICIPALES DEL CANTÓN DE AGUIRRE, DE 29 DE NOVIEMBRE DE 1994 ARTÍCULO 1- Se reforma el inciso b) del artículo 15 de la Ley N , Tarifa de Impuestos Municipales del Cantón de Aguirre, de 29 de noviembre de El texto es el siguiente: Artículo 15- Actividades lucrativas afectas al impuesto Por todas las actividades lucrativas que seguidamente se enumeran, comprendidas en la clasificación internacional de actividades económicas, los contribuyentes pagarán, conforme a lo dispuesto en los artículos 3 y 4 de esta ley, excepto las mencionadas en el artículo 16. [... ] b) Comercio Comprende la compra y la venta de toda clase de bienes, mercaderías, propiedades, títulos valores, moneda y otros. Además, los actos de valoración de los bienes económicos, según la oferta y la demanda, tales como casas de representación, comisionistas, agencias, corredores de bolsa, instituciones bancarias y de seguros, instituciones de crédito y, en general, todo cuanto involucre transacciones de mercado de cualquier tipo. [... ]. ARTICULO 2- Se reforman el título y los artículos 1, 19 y 20 de la Ley N.º 7457, Tarifa de Impuestos Municipales del Cantón de Aguirre, para que donde dice "Aguirre" se lea "Quepas"; lo demás sigue igual. Rige a partir de su publicación.

4 LEY N.º ASAMBLEA LEGISLATIVAdiecisiete. Aprobado el nueve de octubre del año dos mil COMUNICASE AL PODER EJECUTIVO erto Ramírez Zamora Presidente Carmen Quesada Santamaría Primera secretaria

5 -3- LEY N.º 9490 Dado en la Presidencia de la República, San José, a los veinticinco días del mes de octubre del año dos mil diecisiete. Ejecútese y publíquese. HELIO FALLAS VEN E GAS Primer Vicepresidente en Ejercicio de la Presidencia de la República 1 vez. ( L9490-IN ).

6 ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PLENARIO AUTORIZACIÓN A LA MUNICIPALIDAD DEL CANTÓN DE QUEPO$ PARA LA CONDONACIÓN DE DEUDAS, INTERESES Y LAS MULTAS SOBRE IMPUESTOS, TASAS, SERVICIOS Y DEMÁS OBLIGACIONES DE CARÁCTER MUNICIPAL DECRETO LEGISLATIVO N EXPEDIENTE N SAN JOSÉ - COSTA RICA

7 9494 LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA: AUTORIZACIÓN A LA MUNICIPALIDAD DEL CANTÓN DE QUEPOS PARA LA CONDONACIÓN DE DEUDAS, INTERESES Y LAS MULTAS SOBRE IMPUESTOS, TASAS, SERVICIOS Y DEMÁS OBLIGACIONES DE CARÁCTER MUNICIPAL ARTÍCULO 1- Se autoriza a la Municipalidad de Quepos para que condone a los sujetos pasivos del pago de intereses y multas sobre impuestos, tasas, servicios y demás obligaciones de carácter municipal, incluso, el impuesto sobre los bienes inmuebles, que se adeuden a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley. ARTÍCULO 2- La condonación se aplicará cuando los sujetos cancelen la totalidad del principal adeudado. ARTÍCULO 3- La deuda se podrá pagar en tractos, durante el período de la condonación que se autoriza mediante esta ley. ARTÍCULO 4- El plazo de eficacia para aplicar la condonación que se autoriza en esta ley será de ocho meses, plazo que empezará a contabilizarse un mes después de su entrada en vigencia. Rige a partir de su publicación. ASAMBLEA LEGISLATIVAdiecisiete. Aprobado el diecisiete de octubre del año dos mil COMUNÍCASE AL PODER EJECUTIVO lberto Ramírez Zamora Presidente Carmen Quesada Santamaría Primera secretaria

8 -2- LEY N.º 9494 Dado en la Presidencia de la República, San José, a los veinticinco días del mes de octubre del año dos mil diecisiete. Ejecútese y publíquese. HELIO FALLAS VENEGAS Primer Vicepresidente en Ejercicio de la Presidencia de la República 1 vez. ( L9494-IN ).

9 (Se reproduce por error de Imprenta) REGLAMENTOS HACIENDA MANUAL DE VALORES BASE UNITARIOS POR TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA Octubre 2017

10 Contenido 1. INTRODUCCIÓN OBJETIVO PROCEDIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN NORMAS PARA LA CONSTRUCCIÓN PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNA OBRA TIPIFICAR LA CONSTRUCCIÓN, INSTALACIÓN U OBRA COMPLEMENTARIA A VALORAR SELECCIONAR EL VALOR DE NUEVO DETERMINACIÓN DEL VALOR PARTICULAR MÉTODO DE DEPRECIACIÓN MÉTODO ROSS-HEIDECKE Ejemplo de uso de la depreciación de Ross-Heidecke MÉTODO DE COLE VIDA ÚTIL PROBABLE EN AÑOS REMODELACIONES PORCENTAJE DE REMODELACIÓN VIDA ÚTIL REMANENTE EFECTIVA FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN EFECTIVO EJEMPLO DE UNA CONSTRUCCIÓN REMODELADA Porcentaje de remodelación Determinación de la vida útil remanente efectiva Factor de estado de conservación Factor de bueno y el valor unitario remodelado Incremento del valor por la remodelación DESCRIPCIÓN Y VALOR DE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS CONSTRUCCIONES Viviendas de Concreto Tipo VC Tipo VC Tipo VC Tipo VC Tipo VC Tipo VC Tipo VC I

11 Tipo VC Tipo VC Tipo VC Vivienda de Vidrio Tipo VV Vivienda de Muro Seco Tipo VS Tipo VS Vivienda de Contenedores Tipo VR Tipo VR Vivienda Loft Tipo VL Cabañas Tipo CÑ Tipo CÑ Viviendas de Madera Tipo VM Tipo VM Tipo VM Tipo VM Vivienda de Bambú Tipo VB Vivienda de Adobe Tipo VA Vivienda de Bahareque Tipo VH Edificio de Apartamentos Tipo AP Tipo AP Tipo AP Tipo AP Tipo AP Tipo AP Edificios Educativos Tipo EA Tipo EA Tipo EA Tipo EA II

12 Tipo EA Tipo EA Tipo EA Tipo EA Tipo EB Tipo EB Tipo EL Tipo EU Hospitales Tipo HP Tipo HP Tipo HP Edificios Religiosos Tipo CP Tipo ER Tipo ER Tipo ER Locales Comerciales Tipo LC Tipo LC Tipo LC Tipo LC Tipo LC Edificios Comerciales Tipo EC Tipo EC Tipo EC Centro Comercial Tipo CC Tipo CC Tipo CC Tipo CC Tipo CC Tipo CC Edificios de Oficinas Tipo EO Tipo EO Tipo EO Tipo EO III

13 Tipo EO Tipo EO Tipo EO Restaurantes Tipo RE Tipo RE Tipo RE Tipo RE Cabinas Tipo CB Tipo CB Tipo CB Tipo CB Hoteles Tipo HT Tipo HT Tipo HT Tipo HT Tipo HT Cines Tipo CI Teatros Tipo TE Tipo TE Gimnasios Tipo GM Tipo GM Tipo GM Bodegas Tipo BO Tipo BO Tipo BO Naves Tipo NA Tipo NA Tipo NA Tipo NA Tipo NA Casa Club IV

14 Tipo CL Tipo CL Tipo CL Edificios de parqueo Tipo EP Tipo EP INSTALACIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS CUARTO DE BAÑO Y BATERÍAS DE BAÑO Cuarto de baño Baterías de baño COCINAS MEDIA ÁREA Componentes constructivos y su ponderación ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO Y ASCENSORES PROCEDIMIENTO PARA LA VALORACIÓN DE ALGUNOS INMUEBLES ESPECIALES ESTACIÓN DE SERVICIO TERRESTRE (GASOLINERAS) Marquesina Tipo ESC Tipo ESC Tipo ESC Pavimentos o losas y paredes de fosas Tipo ESL Tipo ESL Tipo ESL Sistema electromecánico Tipo SEM Canales y parrillas Tipo CN Tipo PA Tipo CN Tipo PA Tanques de almacenamiento de combustible Tipo TC Tipo TC Material de los tanques Valor de los tanques Dimensiones de los tanques de almacenamiento Instalación de Tanques de Almacenamiento de Combustible V

15 Valor de una fosa de una Estación de Servicio Terrestre Determinación del valor de una Estación de Servicio Terrestre TORRES RECEPTORAS DE SEÑAL DE TELEFONÍA CELULAR Tipos de Torres Receptoras de Señal de Telefonía Celular Tipo TM Tipo TV Tipo TA Determinación del valor de una Torre de Telefonía Celular AEROGENERADORES Tipos de Aerogeneradores Tipo TU Determinación del valor de un Aerogenerador MARINAS Y ATRACADEROS TURÍSTICOS Islas Tipo IR Tipo IR Tipo IR Tipo IR Rompeolas Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Tipo RO Atracaderos Tipo MU Tipo MU Tipo MU Tipo MU Tipo MU Tipo MU Tipo MU Tipo MU VI

16 Tipo MU Rampas Tipo RM Tipo RM Tipo RM Diques Tipo DS Tipo DS Tipo DS Estaciones de Servicio Almacenaje de embarcaciones Tipo AL Tipo AL Tipo AL Tipo AL Tipo AL PROPIEDADES EN CONDOMINIO Valoración de Condominios verticales Valoración de Condominios horizontales Valoración de condominios de terrenos Formulario de avalúo de condominios VII

17 1. INTRODUCCIÓN El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva es parte del modelo de valoración de bienes inmuebles del Órgano de Normalización Técnica (ONT), este modelo está diseñado para determinar el valor de estos bienes para efectos tributarios según la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (Ley N 7509 y sus reformas) en el caso de las municipalidades. Además, para efectos de las valoraciones realizadas por la Dirección General de Tributación en el caso de la Ley de Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (Ley N 8683) este instrumento se convierte en un parámetro de valor. El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva contiene una descripción detallada de cada tipo de construcción, instalación y obra complementaria con respecto a sus componentes, vidas útiles y valores. A cada tipología se les asocia un código alfanumérico y un valor por metro, metro cuadrado, metro cúbico, unidad o actividad según sea el caso. Para la determinación del valor se consideró la cantidad de dinero que costó producir las diversas obras por lo que se incluyeron costos de mano de obra, materiales de construcción y otros costos indirectos como tramitología, labores profesionales entre otros. A ese costo real no se le incluyó ninguna ganancia debido a que el porcentaje dentro de la obra varía dependiendo del desarrollador, del tipo de obra, de las dimensiones y del lugar. Esta edición, es una actualización de los valores a setiembre de 2017, los cuales actualizan a los publicados en el Alcance N 19 de La Gaceta Nº 57 del 23 de marzo de OBJETIVO Actualizar los valores del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva, herramienta de aplicación obligatoria para el sector municipal la cual le permite la valoración de las construcciones, instalaciones y obras complementarias fijas y permanentes sujetas al Impuesto Sobre Bienes Inmuebles con base en criterios técnicos de valoración definidos por el Órgano de Normalización Técnica. PAG: 1

18 1.2. PROCEDIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN El procedimiento que el Órgano de Normalización Técnica utilizó para la actualización del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva para el periodo 2017, es una actualización con base en entrevistas en profundidad a expertos en el campo de la construcción, los cuales están destacados en los siguientes sectores: Instituciones del Estado Empresas constructoras y consultoras Profesionales y expertos independientes 1.3. NORMAS PARA LA CONSTRUCCIÓN Los materiales de construcción y los espacios descritos en las tipologías contenidas en el presente manual cumplen con la Ley de Construcciones Nº833 de 1949 y sus Reformas y con el Reglamento de Construcciones publicado en La Gaceta Nº 56 Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 el cual define en su objetivo: fija las normas para la planificación, diseño y construcción de edificios, calles, campos deportivos, instalaciones industriales y de maquinaria y cualesquiera otras obras, en lo relativo a la arquitectura, ingeniería civil, ingeniería eléctrica, ingeniería mecánica e ingeniería sanitaria, con el objeto de fomentar asegurar y proteger en la mejor forma la salud, economía, comodidad y bienestar común, mediante requisitos que garanticen en los edificios y en otras obras su solidez, estabilidad, seguridad, salubridad, iluminación y ventilación adecuadas, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos. 2. PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNA OBRA Para la determinación del valor de las construcciones, instalaciones y obras complementarias que se deseen valorar, usando este Manual del Valores se debe seguir el siguiente procedimiento, el cual utiliza el Método de Reposición o remplazo. PAG: 2

19 2.1. TIPIFICAR LA CONSTRUCCIÓN, INSTALACIÓN U OBRA COMPLEMENTARIA A VALORAR A partir de las características de la construcción, instalación u obra complementaria se procede a realizar la tipificación, ejercicio que se detalla a continuación. Clasificar el tipo de obra por usos y por materiales. Observar los componentes primarios indicados en cada tipología como la estructura, paredes, cubierta, cielos, entrepisos, pisos y baños. Algunas tipologías pueden no presentar todos los componentes anteriores. Observar el componente secundario que detalla elementos que hacen particular una obra tales como cocinas, closets, ventanería, diseño arquitectónico, cocheras y área entre otros. Determinar el estado. Determinar la edad. Determinar el área en m², para lo cual se debe medir la obra a valorar o bien la unidad de medida que se indique en el manual para instalaciones y obras complementarias. El área que se indica en el componente no debe interpretarse como un parámetro de definición para la tipificación sino que se refiere al área usual para la tipología, por lo tanto es una guía y no una determinante para la tipificación. Seleccionar del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva la tipología que más se asemeje a la construcción, instalación u obra complementaria que se está valorando. Consignar el valor por metro cuadrado o la unidad de medida que se indique en el manual para la tipología seleccionada. Al tipificar la construcción que se está valorando se debe considerar que puede o no ajustarse a la totalidad de la descripción y área indicada para cada tipología del presente manual debido a que el mismo agrupa una amplia gama de posibilidades. Asimismo, se recomienda recibir la capacitación que imparte el ONT con apoyo audio visual para la correcta tipificación SELECCIONAR EL VALOR DE NUEVO Una vez tipificada la construcción, instalación u obra complementaria se selecciona del manual la tipología la que más se asemeja y se toma de ella el valor por unidad de medida que se indique. PAG: 3

20 2.3. DETERMINACIÓN DEL VALOR PARTICULAR El valor de nuevo determinado en el punto anterior, se le aplica la depreciación de conformidad con el método correspondiente, en todos los casos esta considera la edad, el estado de conservación y la vida útil de la construcción, instalación u obra complementaria. 3. MÉTODO DE DEPRECIACIÓN Para determinar el valor actual de una construcción, instalación u obra complementaria, el ONT utiliza dos métodos. Método Ross-Heidecke para las construcciones, instalaciones y obras complementarias. Método de Cole para las torres receptoras de señal de Telefonía Celular y para los Aerogeneradores MÉTODO ROSS-HEIDECKE El Método Ross-Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos que considera la edad y el estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular un valor acorde con la realidad. Depreciación por edad: se calcula con la siguiente fórmula: D (edad) = xx nn + xx22 nn 22 Dónde: x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción Depreciación por estado de conservación: se calcula con la siguiente fórmula: E = 100 Coef Deprec. 100 PAG: 4

21 Ejemplo de una edificación con un estado intermedio: E = 100 8,09 = 0, Para aplicar la fórmula anterior, es necesario utilizar la siguiente tabla donde se definen 9 categorías de estados de conservación una vez observada y estudiada la obra. Tabla N 1: Depreciación por Estado DEPRECIACIÓN POR ESTADO ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC. DEPREC Edificaciones nuevas sin daños en estructura o acabados. No ha requerido reparaciones de ningún tipo. Presenta labores normales de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados: repellos, pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc. Algunos acabados han sido sustituidos totalmente como guarniciones, marcos y ventanas, puertas, rodapiés, grifería, loza sanitaria y otros. Óptimo ( O ) 0,0 Muy Bueno ( MB ) 0,032 Bueno ( B ) 2,52 4 Ha recibido sustituciones parciales en estructuras secundarias como cielos, algunas paredes, cubierta, canoas, bajantes, parte del sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general). Intermedio ( I ) 8, Requiere sustituciones totales en estructuras secundarias com cielos, pisos, paredes, cubierta, canoas y bajantes, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general) Requiere sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas. Requiere sustituciones en gran parte de estructuras primarias: entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas. Requiere sustituciones en estructuras primarias y secundarias en casi la totalidad de la edificación. Regular ( R ) 18,10 Deficiente ( D ) 32,20 Malo ( M ) 52,60 Muy Malo ( MM ) 72,20 9 Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. Demolición ( DM ) 100 FUENTE: MINISTERIO DE HACIENDA, DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTACIÓN, ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA PAG: 5

22 El Método Ross Heidecke considera los siguientes principios básicos: La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación se debe aplicar la siguiente fórmula: Dónde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno por estado VA = Vn *[ xx nn + xx22 nn 22 ] * E Ejemplo de uso de la depreciación de Ross-Heidecke Determinar el valor actual de una vivienda de concreto con las siguientes características: Tipo VC02 con 20 años de edad, área 85,00 m² Estado de conservación intermedio. Vida útil probable de 50 años. Valor de reposición nuevo de ,00/m². Se aplica la fórmula anterior: Dónde: VA = Vn *[ xx nn + xx22 nn 22 ] * E Vn = valor de la tipología VC02: /m² x = edad: 20 años n = vida útil probable: 50 años E = factor de bueno PAG: 6

23 De acuerdo con la fórmula anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 8,09. Por consiguiente, al sustituir se tiene: VA = *[1- ½ ² VA = *[0,72] * 0,9191 E = 100 8,09 = 0, ² ] * 0,9191 VA= colones por metro cuadrado Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para la edificación es de ,00/m² de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada. Para el caso del ejemplo el valor total de la construcción ya depreciado sería de , MÉTODO DE COLE El Método de Cole se emplea para calcular la depreciación en la valoración de torres receptoras de señal de Telefonía Celular y para los Aerogeneradores. Las características que considera son: la vida útil, la edad y el valor de rescate. A diferencia del método de Ross Heidecke no tiene como parámetro el estado de la construcción, ya que estas tipologías deben presentar siempre un estado óptimo o muy bueno por razones de funcionalidad y seguridad. Para estos casos se ha definido como valor de rescate un 20% del valor original y una vez que alcanzan la vida útil, el valor por año para estos elementos está definido por la formula siguiente: D = V Dónde: DA: Depreciación acumulada E: Edad VU: Vida útil VN: Valor de nuevo A N ( 2* V E 1) u E* + * 2 * V u 1.6 *( V u + 1) PAG: 7

24 A continuación se presenta una tabla con los factores de depreciación por edad. Tabla N 2: Depreciación acumulada Método de Cole EDAD DEPRECIACIÓN ACUMULADA , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,800 FUENTE: MINISTERIO DE HACIENDA, DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTACIÓN, ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA El porcentaje que aparece en la segunda columna representa el monto depreciado VIDA ÚTIL PROBABLE EN AÑOS Las edades se refieren a vidas útiles probables en años para construcciones, instalaciones y obras complementarias en condiciones normales de estado y mantenimiento. Las edades se ofrecen con el propósito de guiar o ayudar al criterio del valuador, no obstante en aquellos casos en que el valuador realice la inspección de campo y considere que por el estado de la edificación la vida útil podría variar, puede modificarla en el caso específico coordinando y estableciendo la comunicación respectiva al Órgano de Normalización Técnica, a efecto de que dichos cambios queden respaldados en el expediente de cada municipalidad por el ONT. Las vidas útiles de cada una de las construcciones, instalaciones y obras complementarias se definen con base en un exhaustivo estudio en las diferentes PAG: 8

25 empresas constructoras, experiencia de profesionales en ingeniería, arquitectura y técnicos. Además, con base en estudios realizados en laboratorios de pruebas de resistencia de materiales de construcción de universidades y empresas privadas quienes han definido la durabilidad de los mismos así como de los sistemas constructivos. Las vidas útiles probables en años se encuentran en cada una de las tipologías correspondientes a construcciones, instalaciones y obras complementarias. 4. Remodelaciones Cuando una construcción o instalación presenta una remodelación importante, debe ser considerada en el cálculo ya que incide directamente en el valor del bien inmueble. En términos generales en tasación se considera que una remodelación sustancial incrementa la vida útil remanente probable de la edificación o sea que si por ejemplo un inmueble tiene una vida útil de 60 años y a los 30 años de existencia del mismo se realiza una remodelación, ésta causará un incremento en la vida útil remanente del inmueble. Según el ejemplo, la vida útil remanente del inmueble es de 30 años previa a la remodelación y luego de la misma, será superior a los 30 años, el incremento estará en función de la importancia de la remodelación. Para efectos de determinar el valor, se considera que la remodelación modifica la vida útil efectiva y el estado global de la edificación. Para calcular ambos elementos, existen muchos métodos y entre ellos está el de ponderación usando el porcentaje de remodelación que se detalla a continuación. No se debe confundir remodelación con ampliación por tratarse de elementos independientes para lo cual este método no aplica. PAG: 9

26 4.1. PORCENTAJE DE REMODELACIÓN Para estimar el porcentaje de remodelación se aporta la siguiente tabla que pondera cada uno de los componentes de la construcción base con relación al total construido de tal forma que se pueda estimar el porcentaje que ha sido remodelado en una edificación. El porcentaje supone que la totalidad del componente fue mejorado, sustituido y/o reforzado. Tabla N 3: Componentes Constructivos y su ponderación respecto al total de la construcción COMPONENTE PONDERACIÓN (%) Cimientos 9 8 Columnas 9 Entrepisos 9 Muros de carga (paredes) 9 Viga corona 9 Cerchas 7 Acabados de pisos 7 livianas 7 7 Techos 7 Instalación eléctrica 6 Instalación mecánica 6 Total 100 FUENTE: MINISTERIO DE HACIENDA, DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTACIÓN, ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA El porcentaje de Remodelación es la adición de cada uno de los componentes que conforman la tabla anterior, por ejemplo: a una vivienda se le sustituye la cubierta en su totalidad siendo esto cerchas, cielos y techos; el porcentaje de remodelación es de 21% ya que se suman los porcentajes correspondientes a los componentes cerchas, cielos y techos. Cuando del total de la construcción solamente un porcentaje del componente se va a remodelar, se considera la proporción. Del ejemplo anterior donde se remodelarían: techo, cerchas y cubierta, se va a remodelar lo correspondiente al 50% de la totalidad de los elementos mencionados, entonces se determina que R = 0,21*0,50; R = 10.5% para esta remodelación parcial de los componentes mencionados. PAG: 10

27 4.2. VIDA ÚTIL REMANENTE EFECTIVA Cuando una construcción es remodelada se obtiene como resultado un incremento de la expectativa de duración del inmueble, es decir que se incrementa la vida útil del inmueble. Para determinar la vida útil remanente efectiva se requieren los siguientes datos, que se obtienen mediante la inspección de campo: Porcentaje de remodelación Vida útil de la remodelación Estado de la remodelación Edad de la remodelación Vida útil de la construcción original Estado de la construcción original Edad de la construcción original Para el cálculo de la vida útil remanente efectiva se aplica la siguiente fórmula: VUe = VUo * (1-R) + VUr * R Dónde: VUe = Vida útil remanente efectiva VUo = Vida útil remanente de la construcción original VUr = Vida útil remanente de la remodelación R = Porcentaje de la remodelación 4.3. FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN EFECTIVO Para aplicar la depreciación con el Método Ross Heidecke, una vez realizada la remodelación, de conformidad con lo anotado anteriormente, es necesario definir cuál es el estado de conservación de la construcción que ha tenido la remodelación. Para determinar el estado se determina de igual forma como se procedió con la vida útil efectiva. Donde: fe = fo * (1-R) + fr * R fe = Estado efectivo fo= Estado de la parte no remodelada fr= Estado de la parte remodelada R = Porcentaje de la remodelación PAG: 11

28 4.4. EJEMPLO DE UNA CONSTRUCCIÓN REMODELADA Para ilustrar el procedimiento de valoración para construcciones e instalaciones remodeladas, se procede a desarrollar un ejemplo Porcentaje de remodelación Suponga que una vivienda será remodela en un 100% los componentes: cerchas, cielos y techos, de la tabla N 3, se toman lo componentes a remodelar: COMPONENTE PONDERACIÓN (%) Cerchas 7 7 Techos 7 Total 21 El porcentaje de remodelación de estos tres elementos será de un 21% Determinación de la vida útil remanente efectiva Para determinar la vida útil remanente efectiva se requiere las siguientes características de la construcción: Edad de la construcción: 35 años Vida útil de la construcción: 50 años Edad de la remodelación: 5 años Vida útil de la remodelación: 50 años VUo: = 15 años VUr: 50-5 = 45 años R: 21% = 0,21 Sustituyendo la fórmula: VUe = VUo * (1-R)+VUr * R VUe =15 * (1-0,21) + 45 * 0,21 = 11,85 + 9,45 = 21,30 años La vida útil remanente para la construcción remodelada es 21,30 años. PAG: 12

29 Factor de estado de conservación Para determinar el Estado de Conservación de la construcción remodelada, es necesario conocer el estado de conservación de cada una de las partes del inmueble tanto de la parte original como de la remodelada. Como ejemplo, la parte original o no remodelada tiene un estado de conservación regular con un factor = 0,819, la parte remodelada tiene un estado muy bueno con un factor igual a 0,9748. fo = 0,819 fr = 0,9748 R = 0,21 Sustituyendo la fórmula: fe = fo * (1-R) + fr * R fe = 0,819 * (1 0,21) + 0,9748 * 0,21 = 0,85171 El factor global para la construcción remodelada es de 0,85171, este factor es el que se debe usar en el cálculo de la depreciación y del valor unitario de la construcción Factor de bueno y el valor unitario remodelado Finalmente se tienen todos los elementos para determinar la depreciación y el factor de bueno para la construcción según el ejemplo. Vida útil: 56,3 años (edad actual de la construcción: 35 años + vida útil remanente: 21,30 años). Factor de conservación: 0, Edad: 35 años. FB = [1- ½ eeeeeeee + eeeeeeee 22 vvvvvvvv útttttt vviiiiii útttttt 22 ] * factor de estado FB = [1- ½ ² ] * 0,85171 = 0,42 (redondeado a dos decimales) 5555, ,33² FB = 0,42 Dep=1-0,42 = 0,58 PAG: 13

30 Si la construcción del ejemplo es una VC03 cuyo valor es de ,00/m², entonces: Valor = 0,42 * ,00 = ,00 Para el ejemplo, la construcción ya remodelada tiene un valor de ,00/m² Incremento del valor por la remodelación Si se estima el valor de la construcción sin considerar la remodelación para una vivienda VC02 con 35 años y un estado de conservación regular f O : 0,819 la depreciación y el valor son: FB = [1- ½ ² ] * 0,819 = 0,33 Valor = 0,33 * ,00 = ,00 Al comparar el valor de la construcción antes de la remodelación con el valor después de la remodelación, se tiene un incremento en el valor unitario de ,00/m², que representa un 27,2% de incremento en el valor unitario. PAG: 14

31 5. Descripción y valor de construcciones, instalaciones y obras complementarias A continuación, se describen las construcciones, instalaciones y obras complementarias. En el componente se hace referencia a cuartos de baño o baterías de baño. En las construcciones, encontramos un componente llamado en el cual se detallan características que hacen particular una obra tales como cocinas, closets, ventanería, diseño arquitectónico, cocheras y algunos otros elementos; en él se menciona además el área la cual no debe interpretarse como un parámetro de definición para la tipificación sino que se refiere al área usual para la tipología, siendo solamente una guía y no una determinante para la tipificación, por lo que se debe medir la obra a valorar. Además la descripción también es una guía pues no todas las características descritas podrían encontrarse en la obra a tipificar. Asimismo, se recomienda recibir la capacitación que imparte el ONT con apoyo audio visual para la correcta tipificación CONSTRUCCIONES Viviendas de Concreto Tipo VC01 Entrepisos 40 años. Mampostería integral, prefabricado. Acero según el código sísmico. Externas de bloques de concreto, baldosas prefabricadas con repello quemado, internas de fibrocemento a un forro o prefabricadas, alturas de 2,40 m a 2,50 m, repello quemado con pintura acrílica económica. Cerchas de perfiles metálicos, techos de láminas onduladas de hierro galvanizado N 28 con o sin canoas. Sin cielos, en algunos casos puede presentar cielos. Viguetas prefabricadas o coladas en sitio. Concretos afinados con o sin ocre en algunos casos puede presentar cerámica económica. Un cuarto de baño tipo económico. Puerta principal y posterior en madera laminada, cerrajería económica, ventanas con marcos de madera, algunas veces de aluminio. Cocina PAG: 15

32 VALOR / m² tipo económica, pila posterior. Diseño con fachada sencilla, puede incluir corredor. Instalación electromecánica básica. Una o dos plantas. Área promedio: 42,00 m² a 90,00 m² Tipo VC02 Entrepisos 40 años. Concreto, mampostería integral, prefabricado o perfiles metálicos. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto, fibrocemento o baldosas prefabricadas, internas con paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a un forro, alturas de 2,40 m a 3,00 m. Fachaleta en algunas áreas de fachada. Repello quemado o afinado y pintura acrílica o de aceite económica. Cerchas de perfiles metálicos, techos de láminas onduladas de hierro galvanizado N 28, canoas y bajantes de hierro galvanizado o PVC. Paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum), tablilla PVC, láminas de fibrocemento o similar. Viguetas prefabricadas o coladas en sitio. Terrazo, cerámica económica o similar. Un cuarto de baño tipo normal. Puerta principal y posterior de tablero en caobilla o similar, puertas internas de madera laminada, cerrajería económica, ventanas con marcos de madera o aluminio. Una cocina tipo económica. Espacio para corredor opcional y cochera para un vehículo. Diseño con fachada sencilla. Instalación electromecánica básica. Una o dos plantas. Área promedio: 90,00 m² a 100,00 m². VALOR / m² PAG: 16

33 Tipo VC03 Entrepisos 50 años. Concreto, mampostería integral, prefabricado o perfiles metálicos. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto, fibrocemento o baldosas prefabricadas, internas con paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro. Fachaleta en algunas áreas de fachada. Alturas de 2,40 m a 3,50 m. Repello afinado y pintura acrílica o de aceite de regular calidad. Cerchas de perfiles metálicos, techos de láminas onduladas de hierro galvanizado N 28, canoas y bajantes de hierro galvanizado o PVC. Tablilla PVC, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar. Viguetas prefabricadas o coladas en sitio. Porcelanato y cerámica de mediana calidad. Dos cuartos de baño tipo normal. Puerta principal y posterior de tablero en caobilla o similar, puertas internas de madera laminada, cerrajería de mediana calidad, ventanas con marcos de aluminio, rodapiés, closets con puertas en caobilla o similar. Cocina tipo buena. Diseño de fachada sencilla con corredor y cochera para un vehículo, instalación electromecánica básica. Una o dos plantas. Área promedio: 100,00 m² a 150,00 m². VALOR / m² PAG: 17

34 Tipo VC04 60 años. Concreto, mampostería integral, durock, prefabricado, paneles estructurales con poliestireno o perfiles metálicos, internas con paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similares doble forro. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto, paneles estructurales con poliestireno, fibrocemento o baldosas prefabricadas, internas con paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro. Fachaleta en algunas áreas de fachada. Alturas de 2,40 m a 4,00 m. Repello afinado y pintura acrílica o de aceite de regular calidad. Entrepisos Cerchas en tubo estructural, perfiles metálicos, techos de láminas onduladas de hierro galvanizado N 28, canoas y bajantes de hierro galvanizado o PVC. Tablilla PVC, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar. Viguetas prefabricadas o coladas en sitio. Porcelanato y cerámica de mediana calidad, madera laminada. Dos cuartos de baño tipo bueno y medio baño tipo normal. Precintas en fibrocemento, tubería en agua de alta presión, calentador de agua de paso, ventanería de aluminio. Diseño de fachada con volúmenes, corredores y cochera para uno o dos vehículos, con portones de hierro. Puertas principal y posterior de metal, puertas interiores con tableros de fibra de madera conglomerada o similar, marcos en puertas de madera de pino, cerrajería de buena calidad, rodapiés, molduras, cornisas y vigas banquinas. Closets con puertas tipo celosía de laurel o similar. Cocina tipo buena. Instalación electromecánica básica. Una o dos plantas. Área promedio: 150,00 m² a 200,00 m². VALOR / m² PAG: 18

35 Tipo VC05 Entrepisos 60 años. Concreto, mampostería integral, prefabricado, paneles estructurales con poliestireno o perfiles metálicos. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto prefabricados o paneles estructurales con poliestireno, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro. Fachaleta en algunas áreas de fachada. Alturas de 2,40 m a 4,50 m. Repello afinado enmasillado y pintura acrílica o de aceite de buena calidad. Cerchas de perfiles metálicos, láminas esmaltadas, galvanizadas y/o de acero, estructurales, imitación teja o similar, canoas y bajantes de hierro galvanizado con diseño pecho paloma o PVC, pendientes mariposa. Tablilla PVC, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar. Viguetas prefabricadas o coladas en sitio. Porcelanato y cerámica de buena calidad, madera laminada. Tres cuartos de baño tipo bueno y uno tipo normal de servicio. Puerta principal y posterior de metal o tablero de laurel, con marcos de 10 cm, guarnición, puertas interiores de madera o melamina termoformada, cerrajería de buena calidad, ventanas con marcos de aluminio bronce o plata y vidrios color bronce, humo o similar, rodapiés, molduras, cornisas y vigas banquinas. Closets de melamina o similar con puertas tipo celosía de PVC o similar. Diseño especial en fachada, ventanas y techos. Cocina tipo buena. Cochera para uno o dos vehículos con portones eléctricos y acabados sencillos. Instalación electromecánica básica. Una o dos plantas. Área promedio: 200,00 m² a 250,00 m². VALOR / m² PAG: 19

36 Tipo VC06 Entrepisos 60 años. Columnas y vigas en concreto armado, colado en sitio, paneles estructurales con poliestireno o perfiles metálicos. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto o paneles estructurales con poliestireno, repello fino enmasillado, sectores de vidrio, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro. Fachaleta en algunas áreas de fachada. Con alturas de 2,40 m a 5,00 m. y dobles alturas. Repello afinado y enmasillado con pintura acrílica o de aceite de buena calidad. Cerchas de perfiles metálicos, láminas estructurales, teja de barro, asfáltica o similar. Canoas y bajantes de hierro galvanizado pintado, diseño tipo pecho paloma o similar, pendientes mariposa. Tablilla PVC, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar, artesonados o tablilla de madera de buena calidad. Viguetas prefabricadas o coladas en sitio. Porcelanato y cerámica de buena calidad, madera laminada. Dos cuartos de baño tipo muy bueno, uno tipo bueno y uno tipo normal de servicio. Puerta principal y posterior de metal o tablero de cedro y diseño especial con vitral pequeño de buena calidad, puertas internas de tablero de cedro amargo o similar, cerrajería de muy buena calidad. Amplios ventanales con marco de aluminio color bronce o plata, PVC o madera de buena calidad y vidrios color bronce, humo o similar, con diseños en ventanas tipo francés, arcos de medio punto u otro, con banquinas y/o cornisas en concreto armado colado en sitio con diferentes diseños. Closets de madera con puertas de celosía de cedro, PVC o similar, escaleras de concreto, barandales de hierro forjado. Cocina tipo muy buena. Cochera para dos vehículos con portones eléctricos y acabados sencillos con acabados de mediana calidad. Mayor inversión en la instalación electromecánica. Diseño elaborado en fachadas. Una o dos plantas. Área promedio: 250,00 m² a 300,00 m². VALOR / m² PAG: 20

37 Tipo VC07 Entrepisos 60 años. Columnas y vigas en concreto armado, colado en sitio, paneles estructurales con poliestireno o perfiles metálicos. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto. En algunos sectores paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro, fachaleta en algunas áreas de fachada. Con alturas de 3,00 m a 5,00 m y dobles alturas. Acabado con repello afinado enmansillado con pintura acrílica o de aceite de buena calidad. Cerchas de perfiles metálicos, con láminas de hierro estructural, teja de barro, teja asfáltica o similar. Diseños de cubierta con pendientes pronunciadas. Canoas y bajantes de hierro galvanizado con pintura u ocultas por precintas, bajantes internos de PVC, pendientes mariposa. Tablilla PVC, algunas áreas de artesonados o tablilla de maderas de muy buena calidad, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar con diseños especiales. Viguetas pretensadas o losas coladas en sitio. Porcelanato y cerámica de muy buena calidad, madera laminada. Tres y medio cuartos de baño tipo muy bueno y uno tipo normal de servicio. Puerta principal y posterior de metal o tablero de cedro y diseño especial con vitrales o similar, cerrajería de muy buena calidad. Puertas internas de tablero de cedro amargo o similar. Amplios ventanales con marco de aluminio anodizado, PVC o madera de buena calidad y vidrios color bronce, humo o similar, con diseños en ventanas tipo francés, arcos de medio punto u otro, con banquinas y/o cornisas en concreto armado colado en sitio con diferentes diseños, escaleras de concreto, barandales de hierro forjado. Closets de madera de cedro o similar, de buen acabado. Cocina tipo muy buena. Cochera para dos vehículos con portones eléctricos y acabados de buena calidad. Fachadas especialmente diseñadas con aleros artesonados. Mayor inversión en la instalación electromecánica básica. Una o dos plantas. Área promedio: 300,00 m² a 350,00 m². VALOR / m² PAG: 21

38 Tipo VC08 Entrepisos 70 años. Columnas y vigas en concreto armado, colado en sitio o perfiles metálicos. Acero según el código sísmico. Bloques de concreto, ladrillo o mixto. Amplios sectores de vidrio, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro. Acabados con fachaletas y repello afinado y fibra mineral con pintura acrílica o de aceite de alta calidad. Con alturas de 3,00 m a 5,00 m y dobles alturas. Cerchas de hierro de diseños especiales para diferentes alturas de techo y fuertes pendientes con bóvedas o mariposa. Láminas onduladas de hierro estructural esmaltado, lámina pizarra, teja de barro, teja asfáltica o similar, todos con aislantes, puede incluir algunos domos y estructuras coladas en sitio. Canoas, bajantes y botaguas de acero inoxidable, con diseños especiales o similares. Paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar, con diseños especiales, artesonados y/o tablilla de maderas finas con acabados laqueados, ladrillo o concreto. Viguetas pretensadas o losas coladas en sitio. Porcelanato y cerámica de muy buena calidad, madera laminada. Tres y medio cuartos de baño tipo lujoso y uno tipo bueno de servicio. Puerta principal y posterior de metal o tablero de cedro a dos hojas o de hierro con vitrales o vidrios especiales e internas de tablero de madera de cedro con cerrajería de excelente calidad, guarniciones. Amplios ventanales con marco de aluminio anodizado color bronce, PVC o madera de excelente calidad con diseño tipo francés, vitrales, arcos de medio punto u otro, con banquinas y/o cornisas en concreto armado colado en sitio con diferentes diseños, escaleras de concreto, barandales de hierro forjado. Closets en maderas de cedro o similar. Cocina tipo muy buena. Cochera para dos vehículos con portones eléctricos y acabados de buena calidad. Mayor inversión en la instalación electromecánica. Fachadas especialmente diseñadas. Una, dos o más plantas. Área promedio: 350,00 m² a 400,00 m². VALOR / m² PAG: 22

39 Tipo VC09 Entrepisos 70 años. Columnas y vigas en concreto armado, colado en sitio o perfiles metálicos. Sobrediseño con acero. Bloques de concreto de más de 15 cm de espesor, ladrillo, con dobles alturas o más; y algunas paredes con diseños especiales coladas en sitio. En algunos sectores paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro. Amplios ventanales de piso a cielo. Enchapes de maderas finas, mármol, estuco y fachaletas de muy buena calidad. Espacios de dobles o triples alturas con detalles como relieves y columnas falsas. Acabados afinados con fibra mineral más aditivos y pintura acrílica o de aceite de alta calidad. Cerchas de hierro de diseños especiales para diferentes alturas de techo y fuertes pendientes con bóvedas. Láminas onduladas de hierro estructural esmaltado, lámina pizarra, teja de barro, teja asfáltica o similar, todos con aislantes, puede incluir algunos domos y estructuras coladas en sitio. Canoas, bajantes y botaguas de acero inoxidable, con diseños especiales o similares. Artesonados o tablilla de maderas finas como cristóbal con acabados laqueados o similares, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar con diseños de pañuelo, cúpulas, bóvedas con nervaduras u otros de ladrillo o concreto colado. Viguetas pretensadas, losas coladas en sitio y/o encofradas. Mármol, porcelanato de alta resistencia rectificados, cerámicas importadas, maderas finas como cristóbal o similar, madera laminada, parquet de almendro o similar acabados con poliuretano. Más de tres y medio cuartos de baño tipo lujoso y dos tipo bueno de servicio. Puertas internas y externas de madera sólida de cedro de más de 5 cm de espesor, secada al horno, tableros con cerrajería de excelente calidad, la principal en dos hojas en finas maderas o de hierro, con vitrales, con marcos de seguridad, buques de puertas y ventanas en forma de arcos, con marcos de madera y guarnición moldurados y entintados, rodapié de 15 cm, moldurado y entintado. Amplios ventanales y puertas de vidrio con marcos de aluminio anodizado importado, color bronce o de madera de excelente calidad, con diseños tipo francés, arcos de medio punto u otro, con guarniciones, banquinas y/o cornisas en concreto PAG: 23

40 VALOR / m² armado colado en sitio con diferentes diseños. Fachadas especialmente diseñadas. Muebles de closet en dormitorios, cuarto de pilas y garaje, de maderas de buena calidad o laminados, escaleras de concreto, barandales de hierro forjado. Los acabados de estas residencias contemplan un alto porcentaje de materiales especialmente importados por el cliente como mármoles, vitrales, grifería y elementos decorativos. Por lo general presentan instalaciones como piscinas y casetas de vigilancia entre otros y obras complementarias como muros, tapias, pavimentos adoquinados y otros. Sistema electromecánico de última tecnología en calidad y cantidad. Sistemas de seguridad, sonido, aire acondicionado, contra incendios y otros. Cocinas amplias de lujo. Cochera para más de cuatro vehículos con portones eléctricos de muy buenos acabados. Sobrediseño en la instalación electromecánica. De una a tres plantas. Área promedio: 400,00 m² a 450,00 m². PAG: 24

41 Tipo VC10 Entrepisos 70 años. Columnas de grandes espesores, vigas y muros en concreto armado, colado en sitio o perfiles metálicos. Sobrediseño con acero. Bloques de concreto de más de 15 cm de espesor, ladrillo. Algunas paredes con diseños especiales coladas en sitio. En algunos sectores paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar a doble forro y fachaletas de excelente calidad. Espacios de dobles, triples o más alturas con detalles como relieves y columnas falsas. Acabados afinados con fibra mineral más aditivos y pintura acrílica o de aceite de alta calidad. Amplios ventanales de piso a cielo. Enchapes de maderas finas, mármol y materiales de excelente calidad. Cerchas de hierro de diseños especiales para diferentes alturas de techo y fuertes pendientes. Losas de cubierta algunas veces con capas vegetales. Láminas onduladas de hierro estructural esmaltado, lámina pizarra, teja de barro, teja asfáltica o similar, todos con aislantes, puede incluir algunos domos y estructuras coladas en sitio. Domos y estructuras de concreto coladas en sitio con diseños especiales. Canoas y bajantes de bronce, con diseños especiales o similares. Artesonados de maderas finas como cristóbal con diseños artesanales, paneles de yeso, cemento y fibra de vidrio (gypsum) o similar con diseños de pañuelo, cúpulas, bóvedas con nervaduras u otros de ladrillo o concreto colado. Viguetas pretensadas, losas coladas en sitio y/o encofradas. Mármol, porcelanatos de alta resistencia rectificados, cerámicas importadas, maderas finas como cristóbal o similar, madera laminada, parquet de almendro o similar acabados con poliuretano. Un cuarto de baño tipo lujoso en cada habitación y áreas sociales y más de uno tipo muy bueno de servicio. Puertas internas y externas de maderas finas trabajadas artesanalmente, hierro forjado y vitrales artesanales, con marcos de seguridad con cerrajería de lujo, guarniciones de maderas finas. Amplios ventanales y puertas de vidrio temperado con marcos de aluminio anodizado importado color bronce o de madera de excelente calidad, guarniciones, molduras, banquinas y/o cornisas en concreto armado colado en sitio con diferentes diseños. Buques de puertas y ventanas en forma de arcos, con marcos de madera y guarnición moldurados y PAG: 25